Luận án tiến sĩ pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

Luận án tiến sĩ phân tích pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam, đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp lý hiện hành.

• Tác giả: Đoàn Văn Bình
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• Tính cấp thiết của đề tài
• Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• Mục đích nghiên cứu
• Nhiệm vụ nghiên cứu
• Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• Đối tượng nghiên cứu
• Phạm vi nghiên cứu
• Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
• Những đóng góp mới của luận án
• Kết cấu của luận án
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
• 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
• 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch
• 1.1.2. Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch
• 1.1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch
• 1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án
• 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
• 1.2.2. Định hướng nghiên cứu của luận án
• 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án
• 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án
• 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.3.3. Giả thuyết nghiên cứu
• 1.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
• 2.1. Lý luận về bất động sản du lịch
• 2.1.1. Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch
• 2.1.2. Ý nghĩa của bất động sản du lịch
• 2.1.3. Các loại bất động sản du lịch chủ yếu
• 2.2. Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch
• 2.2.1. Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản du lịch
• 2.2.2. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản du lịch
• 2.3. Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch
• 2.3.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch
• 2.3.2. Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch
• 2.3.3. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch
• 2.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH
• 3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.1.1. Thực trạng pháp luật về nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.1.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh
• 3.2.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh
• 3.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh
• 3.3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.4. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch
• 3.4.1. Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.4.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.5. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.5.1. Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.5.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch
• 3.6. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM
• 4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch
• 4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam
• 4.2.1. Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch
• 4.2.2. Hoàn thiện pháp luật về các điều kiện để các bất động sản được phép đưa vào kinh doanh
• 4.2.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ đối với chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch
• 4.2.4. Hoàn thiện pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch
• 4.2.5. Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch
• 4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch
• 4.3.1. Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch và phát triển thị trường bất động sản du lịch
• 4.3.2. Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy ngành du lịch Việt Nam phát triển tạo đà cho thị trường bất động sản du lịch cất cánh
• 4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về luận án tiến sĩ pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam

Luận án tiến sĩ này tập trung vào việc nghiên cứu pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam, một lĩnh vực đang phát triển mạnh mẽ trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Luận án nhằm xây dựng nền tảng lý luận pháp luật, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật để điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch. Bất động sản du lịch được xem là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và kinh tế quốc gia.

1.1. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích chính của luận án là xây dựng nền tảng lý luận pháp luật, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch. Nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm hệ thống hóa lý luận, phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành, đồng thời đề xuất các giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị trường bất động sản du lịch.

1.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án bao gồm các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản du lịch, các chính sách của Đảng và Nhà nước, cũng như kinh nghiệm quốc tế. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các văn bản pháp luật từ năm 2006 đến nay, với trọng tâm là các quy định điều chỉnh hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản du lịch.

II. Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và pháp luật điều chỉnh

Chương này tập trung vào việc làm rõ các khái niệm cơ bản về bất động sản du lịch, kinh doanh bất động sản du lịch và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch. Luận án phân tích ý nghĩa của bất động sản du lịch trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế và du lịch, đồng thời xác định các yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với lĩnh vực này.

2.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản du lịch

Bất động sản du lịch được định nghĩa là các tài sản gắn liền với đất đai, được sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng hoặc giải trí. Luận án nhấn mạnh vai trò của bất động sản du lịch trong việc tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước và giải quyết việc làm cho người lao động.

2.2. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật

Pháp luật cần đảm bảo sự minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Luận án chỉ ra rằng, hệ thống pháp luật hiện hành còn nhiều khoảng trống và bất cập, cần được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường.

III. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành

Chương này phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam. Luận án chỉ ra những hạn chế trong hệ thống pháp luật hiện hành, bao gồm sự thiếu đồng bộ, không rõ ràng và chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.

3.1. Thực trạng pháp luật

Hệ thống pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản du lịch còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong việc xác định quyền sở hữu và quản lý các sản phẩm bất động sản du lịch. Luận án nhấn mạnh sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật để đảm bảo sự minh bạch và công bằng.

3.2. Thực tiễn thi hành

Thực tiễn thi hành pháp luật cho thấy nhiều điểm nghẽn và rào cản trong quản lý bất động sản du lịch. Luận án đề xuất cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể kinh doanh để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.

IV. Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật

Chương cuối cùng của luận án đưa ra các định hướng và giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam. Luận án nhấn mạnh sự cần thiết phải xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch và phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường.

4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật

Luận án đề xuất cần hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch, đặc biệt là trong việc xác định quyền sở hữu, quản lý và xử lý vi phạm. Đồng thời, cần tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể kinh doanh.

4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành

Các giải pháp được đề xuất bao gồm việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, nâng cao nhận thức pháp luật cho các chủ thể kinh doanh, và xây dựng cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các bên liên quan để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản du lịch.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Công trình Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam được tác giả Đoàn Văn Bình thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, bảo vệ năm 2022 tại Trường Đại học Luật Hà Nội, thuộc chuyên ngành Luật Kinh tế (mã số: 9380107).

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Kể từ khi Việt Nam chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và đẩy mạnh hội nhập quốc tế, du lịch dần trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Bối cảnh này dẫn tới sự hình thành và bùng nổ của nhiều sản phẩm bất động sản du lịch mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villas), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse), homestay, farmstay. Các sản phẩm này đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện hạ tầng du lịch, tạo việc làm, tăng nguồn thu ngân sách thông qua thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, đồng thời thúc đẩy mô hình kinh tế chia sẻ.

Tuy nhiên, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch bộc lộ sự thiếu đồng bộ và không theo kịp thực tiễn:

• Nhiều loại hình bất động sản du lịch đã giao dịch trên thị trường nhưng chưa được định danh pháp lý chính thức.
• Tồn tại các vướng mắc kéo dài về phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư, chế độ sử dụng đất, thời hạn giao đất/cho thuê đất.
• Lúng túng trong việc xác lập quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua bất động sản du lịch.
• Thiếu vắng cơ chế ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết lợi nhuận và quản lý vận hành.

Mục tiêu nghiên cứu

1. Xây dựng nền tảng lý luận pháp luật điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch.
2. Xác định những hạn chế, bất cập trong hệ thống pháp luật hiện hành và các điểm nghẽn trong thực tiễn thi hành, đồng thời làm rõ nguyên nhân của thực trạng đó.
3. Đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nhằm bảo đảm quản lý nhà nước, vận hành theo quy luật thị trường, bảo vệ quyền lợi các bên và thúc đẩy phát triển bền vững.

Nhiệm vụ nghiên cứu

• Thứ nhất: Hệ thống hóa và làm sáng tỏ cơ sở lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch và pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch; vận dụng các lý thuyết khoa học để dự báo xu hướng điều chỉnh.
• Thứ hai: Phân tích, đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam, chỉ rõ các khoảng trống pháp lý và hệ lụy phát sinh.
• Thứ ba: Xây dựng hệ thống quan điểm, định hướng và đề xuất các giải pháp lập pháp cụ thể cùng các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trong thực tiễn.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Thế nào là bất động sản du lịch, kinh doanh bất động sản du lịch và pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch?
2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta như thế nào? Đạt được những kết quả gì? Những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân?
3. Để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể nào?

Giả thuyết nghiên cứu

1. Bất động sản du lịch nước ta chưa được định danh một cách chính thống, rõ ràng và cụ thể; pháp luật kinh doanh bất động sản ở nước ta còn nhiều hạn chế, bất cập, nhiều khoảng trống, gây trở ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng.
2. Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch chưa được thực thi hiệu quả trên thực tế.
3. Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch là nhu cầu khách quan.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các chủ trương, đường lối của Đảng về kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; hệ thống quy định pháp luật liên ngành điều chỉnh kinh doanh bất động sản du lịch (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Bảo vệ môi trường); kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam.
• Phạm vi nội dung: Tập trung vào các quy định pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh các sản phẩm bất động sản du lịch của các chủ thể kinh doanh; không nghiên cứu hoạt động kinh doanh dịch vụ cơ sở lưu trú và các dịch vụ du lịch thuần túy khác.
• Phạm vi không gian: Thực tiễn áp dụng pháp luật trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam.
• Phạm vi thời gian: Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật từ năm 2006 (thời điểm ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) đến năm 2022.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã phân loại, tổng thuật và đánh giá các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế theo ba nhóm hướng nghiên cứu chính:

Các hướng nghiên cứu trước đây

1. Nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và bất động sản du lịch:

   • Nghiên cứu quốc tế: Hernando de Soto (2000) với The Mystery of Capital phân tích bản chất vốn hóa của đất đai và yêu cầu minh bạch quyền sở hữu. DLA Piper (2015) với Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective nhấn mạnh quy hoạch đất đai gắn với bảo vệ môi trường và bảo tồn văn hóa. Báo cáo của Jones Day (2004) phân tích tiếp cận đất đai và chuyển nhượng dự án tại Trung Quốc; Sharad Jhingan (2011) nghiên cứu năng lực tài chính và huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản Ấn Độ; Mayer Brown SJC (2014) làm rõ khung pháp lý bất động sản tại Trung Quốc. Dan Jin (2019) nghiên cứu phát triển bất động sản du lịch tại Hải Nam; Jan Warnken, Chris Guilding, Kelly Cassidy (2008, 2009) phân tích tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu (MTTA, MOTA); C. Michael Hall và Dieter K. Muller (2018) nghiên cứu về "ngôi nhà thứ hai" (second home).
   • Nghiên cứu trong nước: Các giáo trình kinh tế bất động sản của Hoàng Văn Cường (2017), Nguyễn Minh Hoàng (2015); các luận án của Vũ Anh (2012), Ninh Thị Hiền (2017); nghiên cứu vốn hóa đất đai của Trần Thị Minh Châu (2013); đề tài khoa học của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2020); Báo cáo cập nhật kinh tế của Ngân hàng Thế giới (2019) về du lịch Việt Nam (ghi nhận đóng góp 8% GDP trực tiếp năm 2017).

2. Nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và bất động sản du lịch:

   • Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến (2003) về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong giao dịch dân sự, thương mại; Trần Quang Huy (2008) về giao đất có thu tiền sử dụng đất; Vũ Anh (2012) về pháp luật kinh doanh bất động sản; Ninh Thị Hiền (2017) về pháp luật trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh.
   • Các công trình chuyên khảo, bài báo khoa học của Nguyễn Thị Nga và Hoàng Việt Trung (2019), Nguyễn Thị Dung (2019), Nguyễn Quang Tuyến (2019), Nguyễn Thị Nga (2019), Đỗ Xuân Trọng (2019), Nguyễn Quang Tuyến và Trần Đức Thịnh (2019), Nguyễn Hồ Phi Hà (2019), Thuận Phong (2020), Nguyễn Hồng Minh (2019) tập trung vào các vấn đề cấp bách của căn hộ condotel, homestay, huy động vốn và sở hữu bất động sản của người nước ngoài.

3. Nghiên cứu về định hướng, chính sách, thể chế hoàn thiện pháp luật:

   • Daron Acemoglu và James Robinson trong Why Nations Fail? nhấn mạnh vai trò quyết định của thể chế; Báo cáo Việt Nam 2035 của Ngân hàng Thế giới và Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2016) đề xuất minh bạch tiếp cận đất đai và hoàn thiện quyền tài sản; các đề xuất lập pháp của Vũ Anh (2012) và Nguyễn Thị Nga (2019).

Nhóm nghiên cứu	Tác giả, công trình tiêu biểu	Trọng tâm phân tích
Kinh tế & Thị trường BĐS du lịch	Hernando de Soto (2000), Warnken & Guilding (2008, 2009), Hall & Muller (2018), World Bank (2019), VNREA (2020)	Bản chất vốn hóa đất đai, mô hình lưu trú đa sở hữu (MTTA/MOTA), second home, đóng góp kinh tế của du lịch.
Pháp luật BĐS & BĐS du lịch	Nguyễn Quang Tuyến (2003, 2019), Trần Quang Huy (2008), Vũ Anh (2012), Ninh Thị Hiền (2017), Nguyễn Thị Nga (2019)	Chế độ giao đất, quyền sử dụng đất, khoảng trống pháp lý đối với condotel, officetel và BĐS nghỉ dưỡng mới.
Thể chế & Hoàn thiện chính sách	Acemoglu & Robinson (2012), WB & MPI (2016), Vũ Anh (2012)	Vai trò của cải cách thể chế, minh bạch hóa tiếp cận đất đai và hoàn thiện khung pháp lý quyền tài sản.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

• Các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận bất động sản du lịch dưới góc độ kinh tế học hoặc chỉ phân tích từng lát cắt pháp lý đơn lẻ (như condotel, homestay, tranh chấp cam kết lợi nhuận, cấp giấy chứng nhận).
• Chưa có công trình khoa học cấp luận án tiến sĩ nào nghiên cứu một cách tổng thể, có hệ thống các vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch dưới góc độ luật kinh tế.
• Luận án tập trung giải quyết toàn diện khung pháp lý liên ngành từ điều kiện thị trường, địa vị pháp lý chủ thể, giao dịch hợp đồng đến xử lý vi phạm.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết

Tác giả vận dụng 4 lý thuyết khoa học nền tảng để xây dựng khung phân tích:

1. Lý thuyết về nền kinh tế thị trường: Làm cơ sở đánh giá mức độ tương thích của các quy định pháp luật hiện hành với các quy luật kinh tế khách quan (quy luật giá trị, cung - cầu, cạnh tranh), bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch an toàn, bình đẳng và vận hành lành mạnh.
2. Lý thuyết kinh tế học pháp luật (Law and Economics): Phân tích quy tắc pháp lý dựa trên đánh giá chi phí - lợi ích, xem xét hành vi con người kinh tế (tối đa hóa lợi ích), phân bổ nguồn lực tối ưu và lượng hóa tác động kinh tế của các quy định pháp luật về bất động sản du lịch.
3. Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh: Xuất phát từ quyền tự nhiên và nguyên tắc hiến định tại Hiến pháp 2013, làm cơ sở xây dựng các giải pháp giải phóng nguồn lực, tôn trọng tự do hợp đồng, tự do đầu tư của chủ đầu tư và khách hàng mua bất động sản du lịch.
4. Lý thuyết về phát triển bền vững: Đánh giá và đề xuất chính sách cân đối hài hòa ba trụ cột: tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường sinh thái, ngăn ngừa việc khai thác tài nguyên đất đai cực đoan phục vụ lợi ích ngắn hạn.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án áp dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm của Đảng về kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể bao gồm:

• Phương pháp hệ thống và liên ngành: Sử dụng xuyên suốt các chương để đặt pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch trong mối liên hệ giữa pháp luật đất đai, dân sự, đầu tư, xây dựng, du lịch và môi trường.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp và quy nạp: Sử dụng tại Chương 1, Chương 2 và Chương 4 để khái quát hóa các khái niệm, đặc điểm lý luận và luận giải hệ thống giải pháp.
• Phương pháp so sánh và diễn giải: Sử dụng tại Chương 1 và Chương 3 nhằm đối chiếu quy định pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ, so sánh kinh nghiệm điều chỉnh pháp lý của một số quốc gia và đánh giá thực tiễn thi hành.
• Phương pháp lịch sử: Nghiên cứu quá trình phát triển của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản tại Việt Nam từ năm 2006 đến năm 2022.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam qua các thời kỳ (Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2003/2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2006/2014, Luật Du lịch 2017, Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2014/2020, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn).
• Số liệu thống kê, báo cáo chuyên đề của Ngân hàng Thế giới (2016, 2019), Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2020), Bộ Xây dựng, Tổng cục Du lịch và kỷ yếu các hội thảo khoa học chuyên ngành.
• Thực tiễn xét xử, các tranh chấp thực tế phát sinh giữa chủ đầu tư và khách hàng liên quan đến bàn giao, cấp giấy chứng nhận và cam kết lợi nhuận bất động sản du lịch.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án

Chương 1 hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến đề tài, phân định thành các nhóm nội dung về kinh tế, pháp luật và chính sách phát triển thị trường bất động sản du lịch. Trên cơ sở tổng thuật, tác giả chỉ ra các điểm đồng thuận cần kế thừa, các vấn đề còn tranh luận và khoảng trống nghiên cứu chưa được giải quyết thấu đáo. Chương này cũng thiết lập cơ sở lý thuyết (kinh tế thị trường, kinh tế học pháp luật, quyền tự do kinh doanh, phát triển bền vững), xây dựng 3 câu hỏi nghiên cứu và 3 giả thuyết nghiên cứu làm kim chỉ nam cho toàn bộ luận án.

Chương 2: Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

Chương 2 tập trung giải quyết các vấn đề lý luận nền tảng:

• Khái niệm và đặc điểm du lịch: Làm rõ du lịch dưới góc độ hành vi xã hội có chủ đích, quan hệ xã hội cụ thể, ngành kinh tế - văn hóa và tính kết nối lan tỏa.
• Định danh bất động sản du lịch: Tác giả đưa ra định nghĩa: Bất động sản du lịch là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được, bao gồm đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, được sử dụng vào mục đích nghỉ dưỡng, du lịch.
• Đặc điểm của bất động sản du lịch: Mang các đặc điểm chung của bất động sản (tính khan hiếm và cá biệt, tính bền lâu, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau, tính thích ứng, tính phụ thuộc quản lý, chịu chi phối bởi tập quán - tâm lý) cùng các đặc điểm riêng biệt về mục đích sử dụng (chủ đạo là lưu trú, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cho du khách) và tính chất kết hợp đa công năng.
• Phân loại sản phẩm: Nhận diện các loại hình chủ yếu gồm condotel, resort villas, shoptel, shophouse du lịch, homestay, farmstay.
• Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch: Xác định khái niệm, đặc điểm, cấu trúc pháp luật điều chỉnh (nguyên tắc, điều kiện đưa vào kinh doanh, quyền và nghĩa vụ chủ thể, hình thức - hiệu lực hợp đồng, xử lý vi phạm) và các yêu cầu đặt ra (bảo đảm công khai minh bạch, an toàn pháp lý, phòng chống rủi ro và phát triển bền vững).

Chương 3: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

Chương 3 phân tích sâu thực trạng quy định và thực tiễn thực thi pháp luật tại Việt Nam theo 5 nội dung cấu thành:

1. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch: Đánh giá tính bình đẳng, công khai, minh bạch và tự do thỏa thuận nhưng còn thiếu cơ chế giám sát thực thi nguyên tắc trung thực và bảo vệ bên yếu thế (khách hàng cá nhân).
2. Điều kiện đưa bất động sản du lịch vào kinh doanh: Phân tích điều kiện đối với dự án, công trình có sẵn và hình thành trong tương lai; chỉ ra bất cập trong việc áp dụng quy chuẩn xây dựng, phân hạng cơ sở lưu trú và thiếu quy định cụ thể về điều kiện bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai.
3. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể: Phân tích địa vị pháp lý của chủ đầu tư, bên mua/bên thuê; các rào cản trong tiếp cận đất đai (giao đất thương mại dịch vụ có thời hạn so với đất ở không hình thành đơn vị ở); quyền tiếp cận và sở hữu bất động sản du lịch của cá nhân, tổ chức nước ngoài.
4. Hình thức và hiệu lực của giao dịch: Đánh giá các loại hợp đồng mua bán, cho thuê, hợp đồng hợp tác đầu tư, thỏa thuận cam kết lợi nhuận; các rủi ro pháp lý khi chủ đầu tư đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận cam kết hoặc không thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu.
5. Xử lý vi phạm: Đánh giá chế tài hành chính, dân sự đối với các hành vi vi phạm về kinh doanh khi chưa đủ điều kiện, chậm cấp giấy tờ pháp lý, huy động vốn trái phép và giải quyết tranh chấp thông qua tòa án, trọng tài.

Chương 4: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

Chương 4 đưa ra các nhóm định hướng và giải pháp cụ thể:

• Định hướng: Bám sát đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật liên ngành; tôn trọng quyền tự do kinh doanh; bảo đảm tính mở và thích ứng với kinh tế số.
• Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:
  1. Hoàn thiện nguyên tắc: Bổ sung nguyên tắc bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng bất động sản du lịch và minh bạch thông tin thị trường.
  2. Hoàn thiện điều kiện kinh doanh: Quy định rõ điều kiện pháp lý, quy chuẩn kỹ thuật và điều kiện đưa từng loại hình bất động sản du lịch (condotel, shoptel, farmstay...) vào kinh doanh.
  3. Hoàn thiện quyền và nghĩa vụ: Minh định chế độ sử dụng đất thương mại dịch vụ cho bất động sản du lịch, làm rõ thời hạn sử dụng đất và cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình cho người mua; quy định phạm vi tiếp cận của nhà đầu tư nước ngoài.
  4. Hoàn thiện giao dịch: Ban hành hợp đồng mẫu hoặc các điều khoản bắt buộc trong giao dịch bất động sản du lịch hình thành trong tương lai và thỏa thuận cam kết lợi nhuận.
  5. Hoàn thiện xử lý vi phạm: Nâng cao mức chế tài xử phạt vi phạm hành chính, hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp bảo đảm tính khả thi.
• Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và số hóa thông tin thị trường; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, đầu tư, xây dựng; gắn kết quy hoạch bất động sản du lịch với chiến lược phát triển ngành du lịch quốc gia.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt lý luận

• Là công trình nghiên cứu toàn diện, có tính hệ thống đầu tiên ở cấp độ luận án tiến sĩ về pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam dưới góc độ chuyên ngành Luật Kinh tế.
• Xây dựng và chuẩn hóa hệ thống khái niệm khoa học: định nghĩa bất động sản du lịch, kinh doanh bất động sản du lịch, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch; xác lập các đặc trưng riêng biệt phân biệt bất động sản du lịch với các loại hình bất động sản truyền thống khác.
• Xác lập cấu trúc nội dung và các yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch trên nền tảng lý thuyết kinh tế thị trường, kinh tế học pháp luật, quyền tự do kinh doanh và phát triển bền vững.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn và giải pháp

• Đánh giá có hệ thống thực trạng pháp luật liên ngành và thực tiễn thi hành từ năm 2006 đến 2022; nhận diện rõ các "điểm nghẽn" thể chế như sự thiếu vắng định danh pháp lý, bất cập trong tiếp cận đất đai thương mại dịch vụ, khoảng trống trong bảo đảm cam kết lợi nhuận và cấp giấy chứng nhận sở hữu.
• Đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp cụ thể nhằm sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành.
• Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, ứng dụng công nghệ số và liên kết chính sách phát triển hạ tầng bất động sản với mục tiêu đưa du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu ở các quy định liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch của các chủ thể kinh doanh, không mở rộng sang khía cạnh quản trị kinh doanh dịch vụ lưu trú và điều hành lữ hành. Dữ liệu thực tiễn và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được khảo cứu dừng lại ở mốc hoàn thành luận án (năm 2022), trước thời điểm ban hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  1. Nghiên cứu tác động thực tế của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đối với việc tháo gỡ các vướng mắc về cấp giấy chứng nhận và chế độ sử dụng đất cho bất động sản du lịch.
  2. Nghiên cứu chuyên sâu về các mô hình bất động sản du lịch gắn với kinh tế nông nghiệp (agritourism, farmstay) và kinh tế chia sẻ trong thời đại chuyển đổi số.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý nhà nước: Là tài liệu tham khảo trong quá trình xây dựng, sửa đổi và hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Du lịch; cung cấp luận cứ thực tiễn cho công tác quản lý thị trường bất động sản tại các địa phương có thế mạnh du lịch.
• Đối với cơ sở đào tạo và nghiên cứu khoa học: Là nguồn tài liệu giảng dạy, học tập và nghiên cứu chuyên sâu cho giảng viên, học viên cao học, nghiên cứu sinh ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai và Quản lý bất động sản.
• Đối với doanh nghiệp và tổ chức hành nghề luật: Giúp các chủ đầu tư, tổ chức tư vấn pháp lý và luật sư nhận diện đầy đủ rủi ro pháp lý trong việc cấu trúc giao dịch, soạn thảo hợp đồng mua bán, hợp đồng cam kết lợi nhuận và quản lý vận hành dự án bất động sản du lịch.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án định nghĩa bất động sản du lịch như thế nào?

Theo luận án, bất động sản du lịch là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được, bao gồm: đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, với công trình xây dựng trên đất đai, được sử dụng vào mục đích nghỉ dưỡng, du lịch.

2. Tác giả vận dụng các cơ sở lý thuyết nào để nghiên cứu đề tài?

Luận án vận dụng 4 lý thuyết khoa học nền tảng:

• Lý thuyết về nền kinh tế thị trường;
• Lý thuyết kinh tế học pháp luật (Law and Economics) với 3 trụ cột (con người kinh tế, phân tích lợi ích - chi phí, lựa chọn tối ưu);
• Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh (theo Hiến pháp 2013);
• Lý thuyết về phát triển bền vững (kinh tế, xã hội, môi trường sinh thái).

3. Cấu trúc pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch gồm các nhóm nội dung nào?

Luận án xác định cấu trúc pháp luật điều chỉnh bao gồm 5 nhóm quy định:

• Quy định về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch;
• Quy định về điều kiện để bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh;
• Quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch;
• Quy định về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch;
• Quy định về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch.

4. Những điểm nghẽn pháp lý chủ yếu mà luận án chỉ ra trên thị trường thực tế là gì?

Thực trạng được luận án phân tích gồm: thiếu định danh pháp lý chính thức cho các sản phẩm mới (condotel, shoptel, farmstay); vướng mắc trong phân định loại đất (đất thương mại dịch vụ hay đất ở) và thời hạn giao đất; khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua; thiếu chế tài kiểm soát rủi ro từ thỏa thuận cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam của tác giả Đoàn Văn Bình là công trình khoa học chuyên khảo có hệ thống đầu tiên nghiên cứu toàn diện khung pháp lý điều chỉnh phân khúc bất động sản du lịch tại Việt Nam. Công trình đã làm sáng tỏ cơ sở lý luận, hệ thống hóa các loại hình sản phẩm, đồng thời chỉ rõ những khoảng trống và bất cập của pháp luật hiện hành trong tổng thể các đạo luật liên ngành. Trên cơ sở kết hợp lý thuyết kinh tế học pháp luật, quyền tự do kinh doanh và phát triển bền vững, luận án đã xây dựng hệ thống giải pháp lập pháp và thực thi có giá trị tham khảo thực tiễn cho việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch Là hoạt động kinh doanh giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, hoạt động kinh doanh BĐS đã được quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều góc độ như kinh tế, pháp luật, môi trường, quản trị… Đề cập tới những kiến thức cơ bản về kinh doanh BĐS, có thể kể tới các giáo trình của các cơ sở giáo dục đại học như Giáo trình Thị trường BĐS của Đại học Kinh tế Quốc dân do PGS.TS Hoàng Văn Cường chủ biên (Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017); Giáo trình Thị trường BĐS của Học viện Tài chính do TS Nguyễn Minh Hoàng chủ biên (Nxb Tài chính, 2015)…Các giáo trình này nghiên cứu về thị trường BĐS dưới góc độ kinh tế, cung cấp cho người đọc những kiến thức cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, các chủ thể và hàng hóa trên thị trường BĐS, cũng như đánh giá và phân tích rõ diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam, để từ đó tìm kiếm các giải pháp hợp lý nhằm phát triển bền vững thị trường này. Nội dung các Giáo trình giúp NCS có được những kiến thức nền tảng về bản chất, đặc điểm của thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS.

Đây là cơ sở cho những nghiên cứu sâu hơn về hoạt động kinh doanh BĐS dưới góc độ pháp luật đặc biệt là lý do, nhu cầu điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Từ góc độ pháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về BĐS, các loại BĐS cụ thể đặc biệt là QSDĐ và về các hoạt động kinh doanh BĐS. Có thể kể tới một số công trình sau đây: - Khẳng định vai trò của đất đai, một loại BĐS đặc biệt, trong công trình nghiên cứu “Sự bí ẩn của vốn” (The Mystery of Capital)1 tác giả Hernando de Soto đã xác 1 Hernando de Soto (2000), The Mystery of Capital: Why Capitalism triumphs in the West and fails everywhere else, Basic Book, NewYork. 10 định vai trò quan trọng của nguồn vốn đất đai ở các quốc gia và phân tích phương thức biến đất đai thành tài sản.

Tác giả đã phân tích và chỉ ra rằng ở các nước phương Tây đất đai được vốn hóa rất thành công, các quyền tài sản liên quan tới đất đai tạo thành vốn, dễ dàng được lưu chuyển trong khi ở các nước châu Á, châu Phi, Trung Đông, Mỹ La tinh đất đai được nắm giữ ở dạng khiếm khuyết về quyền sở hữu nên không có khả năng tạo ra vốn làm cho đất đai khó có thể tìm kiếm giá trị thặng dư thông qua các giao dịch. Thông qua phân tích các phương thức biến đất đai thành tài sản, tác giả nhấn mạnh sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai khi xác định cụ thể chủ thể sở hữu, đối tượng sở hữu và cách thức chuyển đất đai thành vốn khi nhà nước đưa đất đai vào giao lưu dân sự và tầm quan trọng của hệ thống quản lý đất đai. Những lý giải sâu sắc về vai trò của đất đai, phương thức chuyển đất đai thành vốn phục vụ phát triển quốc gia được trong tác phẩm này là nền tảng lý luận quý để NCS luận giải về vấn đề quy hoạch sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai một cách hiệu quả cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch trong luận án. - Trong cuốn “Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective” (Đầu tư BĐS tại Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) (2015) của DLA Piper (Công ty Luật của Anh với hơn 30 chi nhánh tại châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, châu Phi và Trung Đông): Điểm nhấn của cuốn sách ngoài vấn đề xác lập quyền sở hữu BĐS là vấn đề quy hoạch sử dụng đất gắn với trách nhiệm bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, kết hợp với việc bảo tồn và phát huy được các giá trị lịch sử, văn hóa.

Đây là quan điểm hiện đại để giúp NCS nghiên cứu sự phát triển của thị trường BĐS du lịch ở Việt Nam đa dạng về sản phẩm trên nền tảng của điều kiện tự nhiên ưu ái cho phát triển du lịch, kết hợp với những ưu thế nổi trội của một đất nước giàu thế mạnh về truyền thống văn hóa, lịch sử. - Trong tài liệu “International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về BĐS quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004: Hai vấn đề lớn được nghiên cứu là QSDĐ của Trung Quốc và Đầu tư nước ngoài về BĐS, chú trọng tới việc xác lập và chuyển giao QSDĐ cho việc phát triển các Dự án BĐS (Real Estate Development Projects) 11 và Chuyển nhượng dự án phát triển BĐS (Transfer of Real Estate Development Projects). Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng để NCS định hướng việc nghiên cứu các phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư BĐS cũng như quyền của các nhà đầu tư trong quá trình đầu tư. - Luận văn thạc sĩ đề tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Sự thực hiện của các doanh nghiệp BĐS Ấn Độ) (2011)2 của tác giả Sharad Jhingan, Đại học Lancaster, Anh: Tác giả đề cập nhiều đến những vấn đề pháp lý về thị trường BĐS và thực tiễn ngành công nghiệp BĐS ở Ấn Độ, trong đó lý giải bức tranh thị trường BĐS Ấn Độ ở thời kỳ hưng thịnh nhất từ 2002 đến 2007.

Trong đó, điểm nhấn đáng chú ý là vấn đề tài chính liên quan đến BĐS. Tác giả khẳng định tài chính trong các dự án BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng, tác động và ảnh hưởng lớn đến sự hưng thịnh hay suy giảm của thị trường BĐS. Việc xem xét năng lực tài chính và khả năng huy động vốn của nhà đầu tư, phương thức vận hành dự án và khả năng đầu ra của sản phẩm kinh doanh. là những yếu tố quan trọng, cần phải đặc biệt quan tâm khi phê duyệt dự án đầu tư.

- Cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư BĐS tại Trung Quốc) (2014) của Mayer Brown SJC: Cuốn sách đề cập tới thị trường BĐS, các thành tố của thị trường BĐS như quyền sở hữu đất, QSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất, giấy chứng nhận QSDĐ, cấp phép cho các dự án xây dựng, các biện pháp đảm bảo an toàn và quản lý Nhà nước về BĐS. Những nội dung được đề cập trong cuốn sách này rất hữu ích cho NCS để hiểu biết đầy đủ hơn về thị trường BĐS, các cơ chế đảm bảo cho sự vận hành thị trường BĐS có hiệu quả. - Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam”3 tác giả Vũ Anh đã đề cập tới khái niệm BĐS, khái niệm thị trường BĐS, khái niệm 2 Sharad Jhingan Breathan (2011), “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate companies”, Slideshare, https://www.net/ sharadjhingan/india-real-estate-research, truy cập ngày 8/2/2021. 3 Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.

12 hoạt động kinh doanh BĐS; vị trí, vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS trong nền kinh tế quốc dân. Theo tác giả, thị trường BĐS là tổng thể các hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm đầu tư tạo lập đến các hoạt động giao dịch BĐS cùng các dịch vụ hỗ trợ giữa các chủ thể có liên quan. Trong nền kinh tế, hoạt động kinh doanh BĐS giữ vai trò quan trọng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS sẽ góp phần phát triển sản xuất, tăng thu ngân sách; phát triển hoạt động kinh doanh BĐS góp phần hoàn thiện thị trường BĐS; tạo nguồn vốn để hỗ trợ phát triển các ngành kinh tế khác; đáp ứng được nhu cầu nhà ở đang gia tăng, giúp ổn định xã hội, phát triển kinh doanh, tạo công ăn việc làm. Những nghiên cứu trong công trình này là cơ sở để NCS kế thừa, phát triển khi nghiên cứu chuyên sâu về BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch và nhận diện được toàn diện vai trò của thị trường BĐS du lịch đối với nền kinh tế quốc dân.

- Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam”4 tác giả Ninh Thị Hiền có nghiên cứu lý thuyết về kinh doanh BĐS. Tác giả nêu khái niệm kinh doanh BĐS, khẳng định các chủ thể kinh doanh BĐS ngoài việc tìm kiếm lợi nhuận còn chịu sự điều tiết của nhà nước, vì nhà nước là chủ thể cung cấp hàng hóa công về QSDĐ nên nhà nước sử dụng hàng hóa công làm công cụ để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh. Tác giả cũng xác định các chủ thể kinh doanh BĐS bao gồm điều kiện về hình thức của chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS, các hoạt động đầu tư thuộc phạm vi kinh doanh BĐS, điều kiện về vốn kinh doanh. Từ phạm vi nghiên cứu của luận án, tác giả đã nghiên cứu sâu lý thuyết về hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS.

- Công trình nghiên cứu “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam”5 tác giả Trần Thị Minh Châu đã xác định đất đai muốn được vốn hóa thì phải được hàng hóa hóa, tức là phải có giá cả, có thị trường đất đai. 4 Ninh Thị Hiền (2017), Pháp luật về trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học tại Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh. 5 Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội. 13 Để tăng cường vốn hóa QSDĐ thì giao dịch giữa các cơ quan được giao quyền quản lý đất đai nên chuyển sang giao dịch mang tính trao đổi hàng hóa càng nhiều càng tốt và thị trường sơ cấp chính là thị trường bán độc quyền của nhà nước.