CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch Là hoạt động kinh doanh giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, hoạt động kinh doanh BĐS đã được quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều góc độ như kinh tế, pháp luật, môi trường, quản trị… Đề cập tới những kiến thức cơ bản về kinh doanh BĐS, có thể kể tới các giáo trình của các cơ sở giáo dục đại học như Giáo trình Thị trường BĐS của Đại học Kinh tế Quốc dân do PGS.TS Hoàng Văn Cường chủ biên (Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017); Giáo trình Thị trường BĐS của Học viện Tài chính do TS Nguyễn Minh Hoàng chủ biên (Nxb Tài chính, 2015)…Các giáo trình này nghiên cứu về thị trường BĐS dưới góc độ kinh tế, cung cấp cho người đọc những kiến thức cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, các chủ thể và hàng hóa trên thị trường BĐS, cũng như đánh giá và phân tích rõ diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam, để từ đó tìm kiếm các giải pháp hợp lý nhằm phát triển bền vững thị trường này. Nội dung các Giáo trình giúp NCS có được những kiến thức nền tảng về bản chất, đặc điểm của thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS.
Đây là cơ sở cho những nghiên cứu sâu hơn về hoạt động kinh doanh BĐS dưới góc độ pháp luật đặc biệt là lý do, nhu cầu điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Từ góc độ pháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau về BĐS, các loại BĐS cụ thể đặc biệt là QSDĐ và về các hoạt động kinh doanh BĐS. Có thể kể tới một số công trình sau đây: - Khẳng định vai trò của đất đai, một loại BĐS đặc biệt, trong công trình nghiên cứu “Sự bí ẩn của vốn” (The Mystery of Capital)1 tác giả Hernando de Soto đã xác 1 Hernando de Soto (2000), The Mystery of Capital: Why Capitalism triumphs in the West and fails everywhere else, Basic Book, NewYork. 10 định vai trò quan trọng của nguồn vốn đất đai ở các quốc gia và phân tích phương thức biến đất đai thành tài sản.
Tác giả đã phân tích và chỉ ra rằng ở các nước phương Tây đất đai được vốn hóa rất thành công, các quyền tài sản liên quan tới đất đai tạo thành vốn, dễ dàng được lưu chuyển trong khi ở các nước châu Á, châu Phi, Trung Đông, Mỹ La tinh đất đai được nắm giữ ở dạng khiếm khuyết về quyền sở hữu nên không có khả năng tạo ra vốn làm cho đất đai khó có thể tìm kiếm giá trị thặng dư thông qua các giao dịch. Thông qua phân tích các phương thức biến đất đai thành tài sản, tác giả nhấn mạnh sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai khi xác định cụ thể chủ thể sở hữu, đối tượng sở hữu và cách thức chuyển đất đai thành vốn khi nhà nước đưa đất đai vào giao lưu dân sự và tầm quan trọng của hệ thống quản lý đất đai. Những lý giải sâu sắc về vai trò của đất đai, phương thức chuyển đất đai thành vốn phục vụ phát triển quốc gia được trong tác phẩm này là nền tảng lý luận quý để NCS luận giải về vấn đề quy hoạch sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai một cách hiệu quả cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch trong luận án. - Trong cuốn “Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective” (Đầu tư BĐS tại Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) (2015) của DLA Piper (Công ty Luật của Anh với hơn 30 chi nhánh tại châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, châu Phi và Trung Đông): Điểm nhấn của cuốn sách ngoài vấn đề xác lập quyền sở hữu BĐS là vấn đề quy hoạch sử dụng đất gắn với trách nhiệm bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, kết hợp với việc bảo tồn và phát huy được các giá trị lịch sử, văn hóa.
Đây là quan điểm hiện đại để giúp NCS nghiên cứu sự phát triển của thị trường BĐS du lịch ở Việt Nam đa dạng về sản phẩm trên nền tảng của điều kiện tự nhiên ưu ái cho phát triển du lịch, kết hợp với những ưu thế nổi trội của một đất nước giàu thế mạnh về truyền thống văn hóa, lịch sử. - Trong tài liệu “International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về BĐS quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004: Hai vấn đề lớn được nghiên cứu là QSDĐ của Trung Quốc và Đầu tư nước ngoài về BĐS, chú trọng tới việc xác lập và chuyển giao QSDĐ cho việc phát triển các Dự án BĐS (Real Estate Development Projects) 11 và Chuyển nhượng dự án phát triển BĐS (Transfer of Real Estate Development Projects). Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng để NCS định hướng việc nghiên cứu các phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư BĐS cũng như quyền của các nhà đầu tư trong quá trình đầu tư. - Luận văn thạc sĩ đề tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Sự thực hiện của các doanh nghiệp BĐS Ấn Độ) (2011)2 của tác giả Sharad Jhingan, Đại học Lancaster, Anh: Tác giả đề cập nhiều đến những vấn đề pháp lý về thị trường BĐS và thực tiễn ngành công nghiệp BĐS ở Ấn Độ, trong đó lý giải bức tranh thị trường BĐS Ấn Độ ở thời kỳ hưng thịnh nhất từ 2002 đến 2007.
Trong đó, điểm nhấn đáng chú ý là vấn đề tài chính liên quan đến BĐS. Tác giả khẳng định tài chính trong các dự án BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng, tác động và ảnh hưởng lớn đến sự hưng thịnh hay suy giảm của thị trường BĐS. Việc xem xét năng lực tài chính và khả năng huy động vốn của nhà đầu tư, phương thức vận hành dự án và khả năng đầu ra của sản phẩm kinh doanh. là những yếu tố quan trọng, cần phải đặc biệt quan tâm khi phê duyệt dự án đầu tư.
- Cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu tư BĐS tại Trung Quốc) (2014) của Mayer Brown SJC: Cuốn sách đề cập tới thị trường BĐS, các thành tố của thị trường BĐS như quyền sở hữu đất, QSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất, giấy chứng nhận QSDĐ, cấp phép cho các dự án xây dựng, các biện pháp đảm bảo an toàn và quản lý Nhà nước về BĐS. Những nội dung được đề cập trong cuốn sách này rất hữu ích cho NCS để hiểu biết đầy đủ hơn về thị trường BĐS, các cơ chế đảm bảo cho sự vận hành thị trường BĐS có hiệu quả. - Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam”3 tác giả Vũ Anh đã đề cập tới khái niệm BĐS, khái niệm thị trường BĐS, khái niệm 2 Sharad Jhingan Breathan (2011), “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate companies”, Slideshare, https://www.net/ sharadjhingan/india-real-estate-research, truy cập ngày 8/2/2021. 3 Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội.
12 hoạt động kinh doanh BĐS; vị trí, vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS trong nền kinh tế quốc dân. Theo tác giả, thị trường BĐS là tổng thể các hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm đầu tư tạo lập đến các hoạt động giao dịch BĐS cùng các dịch vụ hỗ trợ giữa các chủ thể có liên quan. Trong nền kinh tế, hoạt động kinh doanh BĐS giữ vai trò quan trọng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS sẽ góp phần phát triển sản xuất, tăng thu ngân sách; phát triển hoạt động kinh doanh BĐS góp phần hoàn thiện thị trường BĐS; tạo nguồn vốn để hỗ trợ phát triển các ngành kinh tế khác; đáp ứng được nhu cầu nhà ở đang gia tăng, giúp ổn định xã hội, phát triển kinh doanh, tạo công ăn việc làm. Những nghiên cứu trong công trình này là cơ sở để NCS kế thừa, phát triển khi nghiên cứu chuyên sâu về BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch và nhận diện được toàn diện vai trò của thị trường BĐS du lịch đối với nền kinh tế quốc dân.
- Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam”4 tác giả Ninh Thị Hiền có nghiên cứu lý thuyết về kinh doanh BĐS. Tác giả nêu khái niệm kinh doanh BĐS, khẳng định các chủ thể kinh doanh BĐS ngoài việc tìm kiếm lợi nhuận còn chịu sự điều tiết của nhà nước, vì nhà nước là chủ thể cung cấp hàng hóa công về QSDĐ nên nhà nước sử dụng hàng hóa công làm công cụ để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh. Tác giả cũng xác định các chủ thể kinh doanh BĐS bao gồm điều kiện về hình thức của chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS, các hoạt động đầu tư thuộc phạm vi kinh doanh BĐS, điều kiện về vốn kinh doanh. Từ phạm vi nghiên cứu của luận án, tác giả đã nghiên cứu sâu lý thuyết về hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS.
- Công trình nghiên cứu “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam”5 tác giả Trần Thị Minh Châu đã xác định đất đai muốn được vốn hóa thì phải được hàng hóa hóa, tức là phải có giá cả, có thị trường đất đai. 4 Ninh Thị Hiền (2017), Pháp luật về trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học tại Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh. 5 Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội. 13 Để tăng cường vốn hóa QSDĐ thì giao dịch giữa các cơ quan được giao quyền quản lý đất đai nên chuyển sang giao dịch mang tính trao đổi hàng hóa càng nhiều càng tốt và thị trường sơ cấp chính là thị trường bán độc quyền của nhà nước.
