BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐOÀN VĂN BÌNH ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐOÀN VĂN BÌNH ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 9380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Hà Nội - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận án chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng quy định. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận án này. Tác giả luận án Đoàn Văn Bình DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư CTXD Công trình xây dựng NCS Nghiên cứu sinh QSDĐ Quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa UBND Uỷ ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU. Tính cấp thiết của đề tài . Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu . Mục đích nghiên cứu . Nhiệm vụ nghiên cứu . Đối tượng và phạm vi nghiên cứu . Đối tượng nghiên cứu . Phạm vi nghiên cứu . Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu . Những đóng góp mới của luận án . Kết cấu của luận án .8 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN . Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án . Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch . Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch . Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch . Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án . Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài . Định hướng nghiên cứu của luận án. Cơ sở lý thuyết của luận án . Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án . Câu hỏi nghiên cứu. Giả thuyết nghiên cứu.33 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .33 CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH . Lý luận về bất động sản du lịch . Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch . Ý nghĩa của bất động sản du lịch . Các loại bất động sản du lịch chủ yếu . Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch . Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản du lịch . Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản du lịch . Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch . Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch . Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch . Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch .72 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .74 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH . Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch . Thực trạng pháp luật về nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch 76 3. Thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch . Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh . Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh. Thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh . Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch . Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch . Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch . Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch . Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch . Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch . Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch . Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch .139 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .141 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM . Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch . Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam . Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch . Hoàn thiện pháp luật về các điều kiện để các bất động sản được phép đưa vào kinh doanh. Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ đối với chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch . Hoàn thiện pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch . Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch . Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch . Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch và phát triển thị trường bất động sản du lịch . Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy ngành du lịch Việt Nam phát triển tạo đà cho thị trường bất động sản du lịch cất cánh .178 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 .182 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ .184 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO . Tính cấp thiết của đề tài Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng năm 1986, chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh mới phát triển mạnh mẽ trong đó có kinh doanh bất động sản. Loại hình kinh doanh này có sức hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư cao. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam thời gian qua là minh chứng cho thấy, thị trường này đã và đang là thị trường trung tâm, là cầu nối có tính liên kết bền chặt với thị trường vốn, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường nguyên vật liệu và các loại hình thị trường dịch vụ khác trong nền kinh tế; chúng có sức hút lớn và có vai trò quan trọng trong việc kích thích và tạo đà cho thị trường khác trong nền kinh tế thị trường phát triển góp phần duy trì sự ổn định của kinh tế vĩ mô và thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế trong những năm qua. Kinh tế tăng trưởng kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến du lịch trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Điều này đặt ra nhu cầu cung cấp một số lượng lớn các sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao như khách sạn cao cấp, resort nghỉ dưỡng hạng sang, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villas), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse)… Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, có dư địa phát triển rất lớn nên nhiều nhà đầu tư, tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư cung cấp nhiều sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao. Phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ ở các địa phương ven biển có thế mạnh phát triển du lịch nghỉ dưỡng hoặc các khu vực, địa bàn có tiềm năng và thế mạnh về du lịch rừng, du lịch văn hóa truyền thống, văn hóa tâm linh, văn hóa ẩm thực và du lịch phục vụ cho vui chơi giải trí, khám phá, mạo hiểm… mà trước đây còn vắng bóng trên thị trường. Dự báo trong thời gian sắp tới, bất động sản du lịch tiếp tục có xu hướng phát triển mạnh cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, bất động sản du lịch mang lại lợi ích lớn cho các 2 bên liên quan. Việc vận hành bất động sản du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngày càng trở nên phổ biến, bất động sản du lịch là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ. Pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi, điều chỉnh và đã tạo được khuôn khổ pháp lý để đưa thị trường bất động sản vào hoạt động có định hướng, có cơ chế pháp lý chung để các chủ thể gia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sự quản lý của nhà nước.
