Luận án tiến sĩ kinh tế khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh hải dương

Luận án tiến sĩ kinh tế phân tích khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại tỉnh Hải Dương, góp phần phát triển kinh tế địa phương.

• Tác giả: Phạm Văn Toàn
• Người hướng dẫn: Phan Hữu Nghị
• Trường học: Bộ Giáo dục và Đào tạo, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
• Đề tài: Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Hải Dương
• Loại tài liệu: Luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM KẾT
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Tính cấp thiết của đề tài luận án
• 0.2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
• 0.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
• 0.5. Những đóng góp của luận án
• 0.6. Bố cục của luận án
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU
• 1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước về khai thác nguồn lực tài chính đất đai
• 1.1.1. Nghiên cứu ngoài nước
• 1.1.2. Nghiên cứu trong nước
• 1.1.3. Đánh giá chung về các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước
• 1.2. Các khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu
• 2. CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN CHUNG VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
• 2.1. Khái quát về đất đai và nguồn lực tài chính từ đất đai
• 2.1.1. Khái quát về đất đai
• 2.1.2. Nguồn lực tài chính từ đất đai
• 2.1.3. Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
• 2.2. Các tiêu chí đánh giá mức độ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
• 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
• 2.4. Mô hình và phương pháp nghiên cứu
• 2.4.1. Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương
• 2.4.2. Phương pháp nghiên cứu
• 2.5. Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho tỉnh Hải Dương
• 2.5.1. Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính đất đai của Trung Quốc
• 2.5.2. Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Australia
• 2.5.3. Bài học rút ra cho tỉnh Hải Dương trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở HẢI DƯƠNG
• 3.1. Khái quát về tình hình đất đai ở Việt Nam và Hải Dương
• 3.1.1. Tình hình sử dụng đất đai ở Việt Nam
• 3.1.2. Tình hình sử dụng đất đai ở Hải Dương
• 3.2. Cơ sở pháp lý khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương
• 3.2.1. Chính sách, pháp luật tạo cơ sở pháp lý khai thác nguồn lực tài chính đất đai
• 3.2.2. Khung giá đất, bảng giá đất
• 3.3. Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương
• 3.4. Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương
• 3.4.1. Thực trạng chung trên cả nước
• 3.4.2. Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương
• 3.4.3. Đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương
• 4. CHƯƠNG 4: MÔ HÌNH ĐỊNH LƯỢNG PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI
• 4.1. Thống kê mô tả và nguồn số liệu
• 4.2. Kiểm định nhân quả và kiểm tra tính dừng các chuỗi số liệu
• 4.3. Ước lượng mối quan hệ của các biến đến tổng nguồn thu từ khai thác nguồn lực tài chính sử dụng đất
• 5. CHƯƠNG 5: KIẾN NGHỊ RÚT RA TỪ MÔ HÌNH ĐỂ HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở HẢI DƯƠNG THỜI GIAN TỚI
• 5.1. Định hướng quy hoạch đất đai và kế hoạch khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương đến năm 2020
• 5.2. Các khuyến nghị của đề tài nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương thời gian tới
• 5.2.1. Khuyến nghị về mặt chính sách
• 5.2.2. Khuyến nghị về tổ chức thực hiện nguồn thu đất đai
• 5.2.3. Khuyến nghị về công tác thanh tra đất đai
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là một vấn đề quan trọng trong phát triển kinh tế của tỉnh Hải Dương. Đất đai không chỉ là tài sản quý giá mà còn là nguồn lực chính để tạo ra thu nhập cho ngân sách địa phương. Việc hiểu rõ về tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ giúp các nhà hoạch định chính sách đưa ra các giải pháp hiệu quả hơn.

1.1. Khái niệm và vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai

Nguồn lực tài chính từ đất đai bao gồm các khoản thu từ tiền sử dụng đất, thuế đất và các khoản thu khác. Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phương, tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

1.2. Tình hình khai thác nguồn lực tài chính tại Hải Dương

Tỉnh Hải Dương đã có những bước tiến trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua để tối ưu hóa nguồn thu từ đất.

II. Vấn đề và thách thức trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Mặc dù có nhiều tiềm năng, nhưng việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương vẫn gặp nhiều khó khăn. Các vấn đề như định giá đất không chính xác, tình trạng tham nhũng và quản lý yếu kém đang cản trở sự phát triển.

2.1. Định giá đất và ảnh hưởng đến nguồn thu

Định giá đất không chính xác dẫn đến việc thu ngân sách từ đất đai không đạt yêu cầu. Việc này cần được cải thiện để đảm bảo nguồn thu ổn định cho ngân sách.

2.2. Tình trạng tham nhũng và quản lý đất đai

Tham nhũng trong quản lý đất đai là một vấn đề nghiêm trọng, gây thất thoát nguồn lực tài chính. Cần có các biện pháp mạnh mẽ để ngăn chặn tình trạng này.

III. Phương pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai hiệu quả

Để khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai, cần áp dụng các phương pháp quản lý và chính sách hợp lý. Việc cải cách chính sách đất đai là cần thiết để tối ưu hóa nguồn thu.

3.1. Cải cách chính sách đất đai

Cải cách chính sách đất đai sẽ giúp nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất. Cần có các quy định rõ ràng và minh bạch trong quản lý đất đai.

3.2. Tăng cường quản lý và giám sát

Quản lý và giám sát chặt chẽ các hoạt động liên quan đến đất đai sẽ giúp ngăn chặn tham nhũng và nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại Hải Dương

Nghiên cứu về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Hải Dương đã chỉ ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Các kết quả nghiên cứu sẽ là cơ sở để đề xuất các giải pháp cụ thể.

4.1. Kết quả nghiên cứu thực trạng khai thác

Kết quả nghiên cứu cho thấy nguồn thu từ đất đai chưa đạt được tiềm năng tối đa. Cần có các biện pháp cụ thể để cải thiện tình hình này.

4.2. Bài học từ các địa phương khác

Học hỏi từ kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của các địa phương khác sẽ giúp Hải Dương có những bước đi đúng đắn hơn.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là một nhiệm vụ quan trọng và cấp bách. Cần có các giải pháp đồng bộ để tối ưu hóa nguồn thu từ đất, góp phần vào sự phát triển kinh tế của tỉnh Hải Dương.

5.1. Đề xuất giải pháp cho tương lai

Các giải pháp cần được đề xuất nhằm cải thiện tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, bao gồm cải cách chính sách và tăng cường quản lý.

5.2. Tầm nhìn đến năm 2030

Tầm nhìn đến năm 2030 cần hướng đến việc khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai, đảm bảo sự phát triển bền vững cho tỉnh Hải Dương.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng (mã số 62340201) với đề tài "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Hải Dương" được nghiên cứu sinh Phạm Văn Toàn thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Phan Hữu Nghị và TS. Nguyễn Thị Phương Liên, bảo vệ năm 2018.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Từ sau Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và thu các nghĩa vụ tài chính từ đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/01/1994, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ ngày 01/01/2012, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất...). Các cơ chế này tiếp tục được luật hóa trong Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn như Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP về khung giá đất.

Tuy nhiên, thực tiễn khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nhiều địa phương chưa tương xứng với tiềm năng. Tình trạng hạ thấp giá đất so với khung giá quy định và giá thị trường diễn ra phổ biến, gây thất thoát nguồn thu ngân sách. Tại tỉnh Hải Dương, kể từ khi tái lập tỉnh năm 1997, quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa đã gia tăng nguồn thu từ đất, nhưng phát sinh nhiều vấn đề: đất đai bị định giá thấp hơn thực tế thị trường (điển hình như trường hợp khu đất đường Tôn Đức Thắng, thành phố Hải Dương bị Hội đồng thẩm định giá định giá chỉ bằng 30% giá thị trường khảo sát); hiện tượng trốn thuế, gian lận thuế; các dự án quy hoạch treo và đất đai bị hoang hóa; nguồn thu đất đai trong tổng ngân sách chưa tăng trưởng bền vững; năng lực cạnh tranh cấp tỉnh bị ảnh hưởng. Xuất phát từ thực tế đó, việc nghiên cứu toàn diện thực trạng và xác định các nhân tố tác động đến nguồn thu từ đất đai tại Hải Dương mang tính cấp thiết về cả lý luận lẫn thực tiễn.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của luận án là làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, xác định những nhân tố ảnh hưởng đến nguồn thu này tại tỉnh Hải Dương trong giai đoạn 2000–2015, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh Hải Dương đến năm 2025, tầm nhìn 2030.

Để đạt được mục tiêu trên, luận án xác định 4 câu hỏi nghiên cứu cụ thể:

1. Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai được dựa trên những tiêu chí nào? Các nhân tố nào ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai?
2. Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương hiện nay ở mức độ nào? Đã khai thác hết tiềm năng hay chưa? Có bất cập gì?
3. Nhân tố nào ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương?
4. Giải pháp nào cần thực hiện để khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai ở Hải Dương đến năm 2025, tầm nhìn 2030?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các khoản thu từ đất đai, công tác tổ chức triển khai thu từ đất và các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn thu từ đất tại tỉnh Hải Dương.
• Phạm vi không gian: Địa bàn tỉnh Hải Dương, tập trung vào các khoản thu tài chính theo Luật Đất đai năm 2013, bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý/sử dụng đất, phí và lệ phí quản lý, sử dụng đất đai, cùng công tác ban hành và thực thi chính sách tài chính đất đai tại địa phương.
• Phạm vi thời gian: Thu thập và xử lý số liệu giai đoạn 2000–2015 (gắn với 3 kỳ Tổng điều tra đất đai toàn quốc các năm 2000, 2005 và 2015 để đảm bảo tính đồng bộ của số liệu); đề xuất giải pháp cho giai đoạn đến năm 2025, tầm nhìn 2030.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu quốc tế

Các công trình ngoài nước được tác giả tổng thuật theo các chủ đề chính:

• Khái niệm và nguồn thu từ đất: Richard M. Bird và Enid Slack (2002, 2005) nghiên cứu về thuế tài sản (property tax), thuế chuyển nhượng tài sản (taxes on property transfers), thuế đặc biệt đối với đất (special taxes on land) và vai trò của các sắc thuế này đối với ngân sách địa phương ở các nước đang phát triển dựa trên Hệ thống thống kê tài chính chính phủ (GFS). Liên Hợp Quốc (1996) trong tài liệu Chỉ dẫn quản lý đất đai cho các nước trong quá trình chuyển đổi đã định nghĩa tài chính đất đai (land finance) là giá trị đất đai cần quản lý trong kinh tế thị trường, xác định 3 nguồn tài chính cơ bản gồm thuế (tax), phí (fees) và nghĩa vụ chi trả dịch vụ đất đai (commission). Owen Connellan (2004) nghiên cứu thuế giá trị đất đai tại Anh; Lin Ye và Alfred M. phân tích sự quan tâm của chính phủ đối với tài chính đất đai trong giai đoạn cải cách.
• Đặc điểm và phương thức tính thuế đất: Richard M. Bird và Enid Slack (2002) phân loại nguồn thu từ 4 nhóm đất (đất ở, thương mại, công nghiệp, nông nghiệp) và chỉ ra 5 phương thức áp thuế (theo vùng địa lý, giá thị trường, giá trị cho thuê, kết hợp thị trường - vùng địa lý, hoặc ước lượng). USAID (2009) tổng kết 4 cơ sở tính thuế đất (hệ thống giá trị cho thuê hàng năm, giá trị thị trường, giá trị đất kèm tài sản trên đất, giá trị đất theo vùng) và chỉ ra nguồn thu từ thuế bất động sản có thể chiếm trên 2% GDP ở các nước phát triển nhưng thường dưới 1% GDP tại các nước đang phát triển.
• Các nhân tố ảnh hưởng: Liên Hợp Quốc (1996) phân tích các yếu tố vị trí phân bố, quy mô, chất lượng xây dựng, độ bền bất động sản. Peter Wyatt (2013) trong cuốn Property valuation nêu các nhóm nhân tố vật chất, vị trí, môi trường lân cận, giá trị thời gian và khả năng sinh lợi, kết hợp 3 nhóm nhân tố thị trường (vĩ mô, xã hội, thay đổi nhu cầu). Psunder (2009) chỉ ra ảnh hưởng của thu nhập hộ gia đình, nhân khẩu học, chi phí vốn vay và can thiệp chính sách. Fangzhi Ye và Wen Wang (2013) xác định 8 biến số ảnh hưởng đến tài chính đất đai cấp tỉnh gồm: phụ thuộc chuyển giao tài chính, phi tập trung hóa doanh thu đất, phi tập trung hóa chi tiêu đất, GDP bình quân đầu người, tỷ trọng ngành dịch vụ trong GDP, tỷ trọng ngành công nghiệp trong GDP, diện tích đất canh tác bình quân đầu người và mật độ dân số.
• Kinh nghiệm quản lý và thực tiễn Trung Quốc: Denis Nitikin (2012) chỉ ra doanh thu từ đất chiếm tới 15% tổng thu ngân sách địa phương và trung ương Trung Quốc năm 2007, đồng thời cảnh báo rủi ro sai lệch định giá và quản lý tiêu cực. Juanjuan Yang (2012) thống kê nguồn thu từ đất tại Trung Quốc tăng từ 10,08% tổng chi ngân sách năm 2000 lên 31,29% năm 2009. Các công trình của Bahl, Roy, Jorge Martinez-Vazquez và Joan Youngman (2008), Michael E. Bell (1999), P. Hepworth (2000), Dick Netzer (1966) cũng được tổng thuật về phân cấp tài khóa và hoàn thiện thuế tài sản.

Các hướng nghiên cứu trong nước

Nghiên cứu trong nước được tác giả phân nhóm thành 3 hướng:

1. Nghiên cứu chính sách và khung lý thuyết: Luận án tiến sĩ của Trần Đức Thắng (2012) tại Học viện Tài chính đã hệ thống hóa các khái niệm về đất đai, nguồn lực tài chính từ đất đai, vai trò và phương thức khai thác nguồn lực này tại Việt Nam.
2. Nghiên cứu thực trạng quản lý và chính sách tài chính đất đai quốc gia: Nguyễn Thế Chinh (2012) chỉ ra bất cập trong chính sách tiền sử dụng đất, thuế đất, sự thiếu đồng bộ của thông tư, nghị định và thất thu ngân sách; Đặng Hùng Võ (2013) nghiên cứu về phân cấp quản lý và giá đất; Tạp chí Tài chính (2012) ghi nhận tỷ trọng thu từ đất tăng từ 4,4% tổng thu ngân sách (2002) lên 11,21% (2010); Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Phạm Sỹ Thành (2014), Lê Quang Thuận (2012) tổng kết kinh nghiệm điều tiết thuế bất động sản và các kênh thu từ đất của Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Pháp.
3. Nghiên cứu tại địa phương và tỉnh Hải Dương: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của UBND tỉnh Hải Dương; nghiên cứu của Nguyễn Hữu Khánh (2014) về ngân sách xã Hoàng Diệu (huyện Gia Lộc, Hải Dương) phản ánh sự phụ thuộc lớn vào thu tiền cấp quyền sử dụng đất; Nguyễn Thị Thúy Nga (2015) nghiên cứu huy động vốn phát triển hạ tầng giao thông ở Hải Dương; Nhật Minh (2016), Tạ Quang Dũng (2010) và Kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ thời kỳ 2002–2012 phản ánh các vi phạm quy hoạch, thất thu thuế đất và quản lý đầu tư xây dựng tại Hải Dương.

Khoảng trống nghiên cứu luận án lựa chọn giải quyết

• Hầu hết các nghiên cứu trong nước trước đây chỉ tiếp cận định tính, thiếu mô hình định lượng đánh giá định lượng các nhân tố tác động đến nguồn thu tài chính đất đai cấp tỉnh.
• Chưa có công trình nghiên cứu hệ thống, dài hạn xâu chuỗi chuỗi số liệu 15 năm (2000–2015) về thu - chi ngân sách từ đất đai trên địa bàn tỉnh Hải Dương.
• Luận án lấp khoảng trống bằng việc kết hợp phân tích thực trạng chính sách với mô hình kinh tế lượng chuỗi thời gian (mô hình VECM, kiểm định Granger, kiểm định đồng liên kết) để đo lường định lượng các nhân tố ảnh hưởng đến tổng thu tài chính đất đai ở một địa phương cụ thể.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và các khái niệm

• Khái niệm đất đai: Tổng hợp từ định nghĩa của FAO (1993), Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT và Luật Đất đai năm 1993, luận án xác định đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể, bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm, khoáng sản, địa hình, thủy văn, có khả năng sinh lợi, không bị tiêu hao, không phải trích khấu hao và giá trị có xu hướng tăng theo thời gian.
• Đặc điểm kinh tế của đất đai: Kế thừa phân tích của Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007), đất đai gồm 6 đặc điểm: (1) Được tạo thành tự nhiên, có trước lao động; (2) Cố định về vị trí không gian; (3) Hạn chế về số lượng/diện tích; (4) Không đồng nhất về chất lượng và độ phì nhiêu; (5) Có tính vĩnh cửu nếu sử dụng hợp lý; (6) Không thể thay thế hoàn toàn bằng tư liệu sản xuất khác.
• Lý thuyết giá trị và địa tô: Luận án dựa trên lý thuyết kinh tế cổ điển của Adam Smith (1776) coi đất đai là nguồn gốc của sự giàu có; lý thuyết địa tô chênh lệch của David Ricardo (địa tô trên đất xấu và tiền tô); quan điểm của Karl Marx về đất đai là tư bản đặc biệt sinh lợi qua địa tô thặng dư; cùng giáo trình quản lý tài sản công của Nguyễn Văn Xa và Nguyễn Thị Bất (2017).
• Vai trò kinh tế của đất đai: (1) Nguồn vốn đầu tư phát triển và yếu tố thu hút FDI; (2) Tài sản thế chấp vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh; (3) Nguồn thu ổn định của ngân sách nhà nước thông qua thuế và phí; (4) Công cụ tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua chênh lệch địa tô khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý	Các khoản thu tài chính từ đất đai theo quy định
Luật Đất đai 2003 (Điều 54)	- Tiền sử dụng đất khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền. - Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê. - Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. - Tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai. - Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại. - Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Luật Đất đai 2013	- Tiền sử dụng đất khi được giao đất, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất. - Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê. - Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. - Tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai. - Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất. - Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp 4 cách tiếp cận: tiếp cận lịch sử, tiếp cận hệ thống, tiếp cận liên ngành (kinh tế học, xã hội học, phát triển bền vững) và tiếp cận dữ liệu thứ cấp.

1. Phương pháp định tính:
   • Thu thập thông tin thứ cấp, tổng hợp, kế thừa các công trình đã công bố.
   • Thống kê mô tả số liệu chuỗi thời gian về thu - chi tài chính đất đai, ngân sách tỉnh và GRDP giai đoạn 2000–2015.
   • Sử dụng phương pháp từ vựng và bảng hỏi phỏng vấn sâu các chuyên gia, cán bộ trực tiếp làm công tác quản lý tài chính đất đai và thuế tại Hải Dương.
2. Phương pháp định lượng:
   • Xây dựng mô hình chuỗi thời gian giai đoạn 2000–2015.
   • Kiểm định tính dừng của các chuỗi số liệu (Unit Root Test).
   • Kiểm định độ trễ tối ưu của mô hình.
   • Kiểm định đồng liên kết Johansen giữa các biến chuỗi thời gian.
   • Kiểm định quan hệ nhân quả Granger (Granger Causality Test).
   • Ước lượng mô hình hiệu chỉnh sai số Vector (Vector Error Correction Model - VECM) để lượng hóa mối quan hệ ngắn hạn và dài hạn giữa các nhân tố đến tổng nguồn thu tài chính đất đai.
   • Phân tích phân rã phương sai (Variance Decomposition) và hàm phản ứng xung (Impulse Response Functions).

Ký hiệu biến	Tên biến số trong mô hình định lượng	Nguồn thu thập dữ liệu
LNTTD	Logarithm tổng nguồn thu từ khai thác nguồn lực tài chính từ đất	Sở Tài chính, Cục Thuế tỉnh Hải Dương
LNPNN	Logarithm tiền thu từ thuế và tiền thuê đất phi nông nghiệp	Cục Thuế tỉnh Hải Dương
LNSDD	Logarithm tiền thu từ sử dụng đất	Sở Tài chính tỉnh Hải Dương
LNSDN	Logarithm số lượng doanh nghiệp gia tăng trên địa bàn	Phòng Thống kê tỉnh Hải Dương
LNGDP	Logarithm tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP/GDP cấp tỉnh)	Phòng Thống kê, UBND tỉnh Hải Dương

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu và khoảng trống nghiên cứu

Chương 1 hệ thống hóa các nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến tài chính đất đai theo các trục nội dung: khái niệm tài chính đất đai, đặc điểm nguồn lực tài chính, các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn thu, vai trò của thuế đất và cơ chế quản lý ngân sách từ đất đai. Tác giả phân tích kinh nghiệm từ các nền kinh tế phát triển và Trung Quốc, đồng thời rà soát các công trình nghiên cứu tại Việt Nam và tỉnh Hải Dương. Trên cơ sở đó, chương 1 chỉ ra 4 khoảng trống nghiên cứu chính: sự cần thiết kiểm chứng lý thuyết trong bối cảnh địa phương; yêu cầu cập nhật bức tranh tài chính đất đai; khoảng trống nghiên cứu toàn diện kèm mô hình định lượng tại Hải Dương; và nhu cầu hoàn thiện cơ chế quản lý nguồn thu từ tài nguyên đất.

Chương 2: Cơ sở lý luận về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Chương 2 làm rõ các vấn đề lý luận về đất đai: định nghĩa, 6 đặc điểm tự nhiên - kinh tế và 4 vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường. Tác giả phân tích nội dung quản lý nhà nước về đất đai, các công cụ quản lý (pháp luật, quy hoạch, công cụ tài chính thuế - phí). Chương này xây dựng khung phân tích, thiết lập mô hình nghiên cứu định lượng các nhân tố tác động đến tổng nguồn thu tài chính đất đai và quy trình kiểm định kinh tế lượng chuỗi thời gian.

Chương 2 cũng phân tích kinh nghiệm quốc tế:

• Trung Quốc: Quá trình khai thác nguồn lực từ đất đai sau Luật Đất đai năm 1994, cơ cấu thu - chi từ đất (nêu bảng số liệu 10 tỉnh có tỷ lệ thu - chi từ đất đai lớn nhất năm 2007), các kênh thu ngoài thuế, thuế và tín dụng thế chấp; phân tích các mặt trái như phụ thuộc ngân sách vào nguồn thu một lần, nguy cơ bong bóng bất động sản và suy giảm diện tích đất canh tác.
• Australia: Phân cấp chính quyền và cơ cấu thuế đất, cơ sở tính thuế ở các tiểu bang, tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu thuế và GDP (so sánh trong khối OECD và cơ cấu thu ngân sách Australia năm 2013–2014).
• Bài học rút ra: Cần minh bạch định giá, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính, đa dạng hóa nguồn thu bền vững, kiểm soát rủi ro tài chính phát sinh từ đất đai.

Chương 3: Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai ở Hải Dương

Chương 3 trình bày thực trạng sử dụng đất tại Việt Nam (tính đến 31/12/2015) và tỉnh Hải Dương. Tác giả phân tích hệ thống văn bản pháp lý, khung giá đất, bảng giá đất và sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý, điều hành nguồn thu từ đất đai tại địa phương.

Dựa trên số liệu thứ cấp giai đoạn 2000–2015, tác giả phân tích chi tiết:

• Kết quả và cơ cấu các khoản thu từ đất đai ở Hải Dương: thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các khoản lệ phí trước bạ nhà đất.
• Cân đối thu - chi từ đất đai và tỷ trọng đóng góp của nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn tỉnh (so sánh các mốc 2010, 2014 và toàn chuỗi 2000–2015).
• Đánh giá hạn chế: Nguồn thu phụ thuộc lớn vào tiền sử dụng đất (khoản thu một lần khi giao đất/chuyển mục đích); bảng giá đất của tỉnh thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường; công tác thẩm định giá còn nhiều kẽ hở dẫn đến thất thoát; quy hoạch treo và đất hoang hóa còn tồn tại; nợ đọng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp; sự thiếu đồng bộ giữa cơ quan tài chính, tài nguyên môi trường và thuế.

Chương 4: Mô hình định lượng phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Chương 4 thực hiện quy trình ước lượng kinh tế lượng dựa trên chuỗi số liệu thời gian giai đoạn 2000–2015 thu thập tại Hải Dương:

• Thống kê mô tả: Phân tích các đặc trưng thống kê của các chuỗi biến số logarit: LNTTD, LNPNN, LNSDD, LNSDN, LNGDP.
• Kiểm định tính dừng: Thực hiện kiểm định nghiệm đơn vị (Unit Root Test) cho các chuỗi số liệu ở mức sai phân nhằm xác định bậc tích hợp của chuỗi.
• Độ trễ tối ưu và kiểm định đồng liên kết: Xác định độ trễ tối ưu cho hệ phương trình và tiến hành kiểm định đồng liên kết Johansen, khẳng định tồn tại mối quan hệ cân bằng dài hạn giữa tổng thu tài chính đất đai với các biến giải thích.
• Kiểm định nhân quả Granger: Kiểm tra quan hệ nhân quả một chiều hoặc hai chiều giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc LNTTD.
• Ước lượng mô hình VECM: Mô hình hiệu chỉnh sai số Vector được ước lượng để xác định hệ số điều chỉnh ngắn hạn về trạng thái cân bằng dài hạn và tác động của từng nhân tố: tiền thu sử dụng đất (LNSDD) và thuế/tiền thuê đất phi nông nghiệp (LNPNN) có tác động trực tiếp và cùng chiều lớn nhất đến tổng nguồn thu LNTTD; tăng trưởng kinh tế địa phương (LNGDP) và số lượng doanh nghiệp (LNSDN) tạo nền tảng thúc đẩy mở rộng cơ sở thu tài chính từ đất đai.
• Phân rã phương sai và hàm phản ứng xung: Đo lường mức độ đóng góp của từng cú sốc từ các biến giải thích vào sự biến động của tổng nguồn thu qua các chu kỳ thời gian.

Chương 5: Kiến nghị rút ra từ mô hình để hoàn thiện chính sách tài chính từ đất đai ở Hải Dương thời gian tới

Chương 5 trình bày định hướng quy hoạch và kế hoạch khai thác tài chính đất đai của Hải Dương đến năm 2020, từ đó đề xuất 3 nhóm giải pháp đến năm 2025, tầm nhìn 2030:

1. Khuyến nghị về mặt chính sách: Hoàn thiện quy chế xây dựng bảng giá đất địa phương tiệm cận giá giao dịch thực tế thị trường; cải cách chính sách thu tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm tạo nguồn thu thường xuyên, ổn định; rà soát chính sách miễn giảm, ưu đãi đất đai cho dự án đầu tư.
2. Khuyến nghị về tổ chức thực hiện: Tăng cường phối hợp liên ngành giữa Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và UBND các huyện/thị xã/thành phố; đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, minh bạch; rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cấp giấy chứng nhận và thẩm định hồ sơ nghĩa vụ tài chính đất; quản lý chặt chẽ quỹ đất sạch phục vụ phát triển công nghiệp và dịch vụ.
3. Khuyến nghị về công tác thanh tra, kiểm tra: Tăng cường thanh tra việc chấp hành nghĩa vụ tài chính đất đai của các tổ chức, doanh nghiệp; rà soát và kiên quyết thu hồi đất đối với các dự án chậm tiến độ, dự án quy hoạch treo; xử lý nghiêm các sai phạm trong công tác định giá và cấp quyền sử dụng đất nhằm chống thất thoát ngân sách.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự xác định 6 đóng góp khoa học và thực tiễn:

1. Hệ thống hóa và làm rõ hơn các nội dung lý luận, tiêu chí đánh giá mức độ khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cùng hệ thống các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn thu này trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
2. Phân tích, tổng kết kinh nghiệm khai thác tài chính đất đai của Trung Quốc (quốc gia có thể chế và quá trình chuyển đổi tương đồng) và Australia (nước phát triển), rút ra các bài học tham chiếu cho Việt Nam và tỉnh Hải Dương.
3. Đánh giá bức tranh thực trạng khai thác nguồn lực tài chính đất đai tại tỉnh Hải Dương trong 15 năm (2000–2015), chỉ rõ các hạn chế, nguyên nhân khiến nguồn thu chưa tương xứng với tiềm năng đất đai.
4. Kết hợp phân tích định tính (phỏng vấn sâu chuyên gia, cán bộ quản lý) với phương pháp định lượng chuỗi thời gian (mô hình VECM, kiểm định đồng liên kết, kiểm định Granger) để làm rõ mức độ tác động của các nhân tố (tiền sử dụng đất, thuế/tiền thuê đất phi nông nghiệp, số doanh nghiệp, GRDP) đến tổng nguồn thu tài chính đất đai của tỉnh.
5. Đề xuất hệ thống khuyến nghị đồng bộ bao gồm chính sách giá đất, tổ chức hành thu và công tác thanh tra đất đai tại Hải Dương đến năm 2025, tầm nhìn 2030.
6. Cung cấp cơ sở khoa học và luận cứ thực tiễn cho các cơ quan quản lý nhà nước của tỉnh Hải Dương (Sở Tài chính, Cục Thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường) trong việc lập quy hoạch, hoàn thiện cơ chế tạo thu và quản lý ngân sách từ đất đai.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài:
  • Về dữ liệu giá đất: Do tại thời điểm nghiên cứu chưa có chỉ số chung về giá bất động sản cho các địa phương ngoài Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, luận án bị hạn chế trong việc đưa biến số giá đất vào mô hình kinh tế lượng để đo lường trực tiếp tác động của biến động giá đất thị trường đến tổng thu.
  • Về chuỗi số liệu: Do tỉnh Hải Dương tái lập năm 1997 và hệ thống thống kê đất đai trước năm 2000 không liên tục, chuỗi số liệu định lượng bị giới hạn trong khoảng thời gian 2000–2015.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  • Bổ sung biến số chỉ số giá đất địa phương vào mô hình lượng hóa khi hệ thống dữ liệu giá đất thị trường được chuẩn hóa.
  • Cập nhật số liệu sau năm 2015 và mở rộng so sánh tương quan giữa tỉnh Hải Dương với các tỉnh khác trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

---

Giá trị tham khảo

• Đối tượng tham khảo:
  • Nghiên cứu sinh, học viên cao học, sinh viên và giảng viên các chuyên ngành Tài chính công, Quản lý đất đai, Quản lý kinh tế và Kinh tế phát triển.
  • Các nhà hoạch định chính sách, cán bộ chuyên trách tại Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế tỉnh Hải Dương và chính quyền địa phương các cấp.
• Nội dung có giá trị tham khảo nổi bật:
  • Quy trình ứng dụng mô hình VECM và phân tích chuỗi thời gian trong đánh giá chính sách tài chính công cấp địa phương.
  • Bộ số liệu chuỗi thời gian 2000–2015 về cơ cấu thu - chi từ đất đai, tỷ trọng thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tại Hải Dương.
  • Kinh nghiệm quốc tế về thuế đất của Australia và phân cấp tài chính đất đai của Trung Quốc.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khung pháp lý nào quy định các khoản thu tài chính từ đất đai được phân tích trong luận án?
Luận án căn cứ vào Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 (Điều 54), Luật Đất đai năm 2013, cùng các nghị định hướng dẫn gồm Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (quy định về giá đất) và Nghị định số 104/2014/NĐ-CP (quy định về khung giá đất).

2. Mô hình định lượng trong luận án sử dụng những biến số nào để giải thích cho tổng nguồn thu từ đất đai?
Mô hình sử dụng 5 biến số logarit dạng chuỗi thời gian: LNTTD (Tổng nguồn thu từ đất - biến phụ thuộc), LNPNN (Tiền thu từ thuế và tiền thuê đất phi nông nghiệp), LNSDD (Tiền thu từ sử dụng đất), LNSDN (Số lượng doanh nghiệp gia tăng) và LNGDP (Tổng sản phẩm quốc nội/GRDP cấp tỉnh).

3. Tại sao luận án không đưa biến số giá đất vào mô hình định lượng phân tích nhân tố ảnh hưởng?
Theo tác giả trình bày, do sự không sẵn có của số liệu thống kê và thời điểm nghiên cứu chưa có một chỉ số giá đất/bất động sản chung cho cấp tỉnh tại Hải Dương (chỉ số giá chỉ mới có tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng), nên mô hình bị hạn chế, không thể đưa trực tiếp yếu tố giá vào chuỗi số liệu hồi quy.

4. Dữ liệu thực nghiệm của luận án được thu thập từ những cơ quan nào tại Hải Dương?
Dữ liệu thứ cấp được thu thập trực tiếp từ Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân tỉnh và Phòng Thống kê tỉnh Hải Dương, kết hợp các báo cáo tổng kết thu chi ngân sách và báo cáo công tác thuế hàng năm.

5. Luận án đã rút ra những cảnh báo gì từ kinh nghiệm khai thác tài chính đất đai của Trung Quốc?
Từ thực tiễn của Trung Quốc, luận án chỉ ra việc quá phụ thuộc vào nguồn thu chuyển nhượng đất (thu một lần) không tạo ra nguồn tài chính ổn định dài hạn; biến động giá đất dễ gây rủi ro tài chính tổng thể khi xuất hiện bong bóng bất động sản; việc chuyển đổi ồ ạt đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp đe dọa an ninh lương thực và dễ phát sinh tiêu cực, khiếu kiện đất đai.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Phạm Văn Toàn đã cung cấp một công trình nghiên cứu hệ thống về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn tỉnh Hải Dương giai đoạn 2000–2015. Bằng việc kết hợp phương pháp phân tích chính sách định tính với mô hình kinh tế lượng chuỗi thời gian VECM, tác giả đã lượng hóa tác động của các yếu tố tiền sử dụng đất, thuế/tiền thuê đất phi nông nghiệp, số lượng doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế địa phương đối với tổng nguồn thu từ đất. Công trình chỉ rõ các bất cập trong công tác định giá và quản lý đất đai tại Hải Dương, đồng thời đưa ra các đề xuất về chính sách giá đất, tổ chức hành thu và thanh tra nhằm nâng cao hiệu quả khai thác tài chính đất đai của tỉnh đến năm 2025, tầm nhìn 2030.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước về khai thác nguồn lực tài chính đất đai 1. Nghiên cứu ngoài nước: 1. Các khái niệm liên quan đến nguồn lực tài chính đất đai Hiện nay trên thế giới chưa có một khái niệm thống nhất về vấn đề này.

Trong các nghiên cứu lý thuyết về tài chính đất đai, các nghiên cứu ngoài nước tập trung nghiên cứu về các nguồn thu tài chính từ đất đai như thuế tài sản (property tax), thuế chuyển giao tài sản (taxes on property transfers), thuế đặc biệt đối với đất đai (special taxes on land) và một số loại thuế khác liên quan đến đất đai (Richard M Bird and Enid Slack -2005) [10]. Ngoài các khái niệm về thuế tài sản, thuế chuyển giao tài sản, thuế đặc biệt đối với đất đai, tác phẩm Taxing land and property in emerging economies: raising revenue and more? của tác giả Richard M Bird and Enid Slack còn phân tích tầm quan trọng của các loại thuế này đối với doanh thu ngân sách của chính phủ, đặc biệt ở một số nước đang phát triển, các vấn đề về quản lý nguồn thu từ đất đai [12]. Trong tác phẩm Chỉ dẫn quản lý đất đai cho các nước trong quá trình chuyển đổi (Land Administration guidlines with special referance to countries in trasition - 1996), Liên hợp quốc lần đầu tiên đưa ra khái niệm: “tài chính đất đai (land finance) là giá trị đất đai cần được quản lý trong một nền kinh tế thị trường” (p35) [15]. Cuốn sách này cũng đề ra các chỉ dẫn cụ thể cho các nước chuyển đổi trong vấn đề quản lý đất đai, hình thành các khung khổ luật pháp về đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai 12 và tài chính đất đai.

Trong vấn đề tài chính đất đai, Liên hợp quốc đã nghiên cứu các vấn đề về giá trị và định giá đất đai, thuế đất đai và tài sản, thị trường đất đai và bất động sản, chi phí và lợi ích trong quản lý đất đai, các nguồn tài chính từ đất đai. Liên hợp quốc cho rằng có 3 nguồn tài chính cơ bản từ đất đai đó là: các khoản thu từ thuế đất (tax), phí liên quan đến đất (fees) và nghĩa vụ của người dân chi trả cho các dịch vụ từ đất đai (commission)” (p47) [15]. Trong tác phẩm “Land and poverty taxation: a review”[13] (đất đai và thuế bất động sản”, tác giả Richard M.Bird và Enid Slack, World Bank, 2002, thuế đất đai được định nghĩa là các nguồn thu của chính quyền địa phương có được từ đất đai và bất động sản, trong đó có cả đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác. Năm 2004, Owen Connellan [10] trong tác phẩm “Land value taxation in Britain: experience and oppotunities” (Thuế đất đai ở Anh: kinh nghiệm và các cơ hội), NXB Webcom Ltd, Toronto, Canada, đã đưa ra khái niệm: thuế đất đai là các loại thuế được áp dụng cho các loại đất đai nhằm đem lại nguồn thu cho chính quyền địa phương.

Đối với các nước đang phát triển, khái niệm tài chính đất đai là khái niệm còn mới và chưa thống nhất. Giải thích cho việc thiếu vắng một khái niệm thống nhất về tài chính đất đai, một số học giả cho rằng do “đất đai còn chiếm 1 tỷ lệ nhỏ trong nguồn thu ngân sách của các nước đang phát triển” và “đánh giá giá trị đất đai là công việc hết sức khó khăn” (Richard M Bird and Enid Slack, 2005) [12], hoặc do chính phủ chưa coi trọng việc khai thác tiềm lực tài chính từ đất đai trong giai đoạn đầu cải cách (Lin Ye, Alfred M. Thứ hai, nghiên cứu về đặc điểm của nguồn lực tài chính đất đai, 13 Richard M.Bird và Enid Slack (2002) cho rằng, nguồn thu từ đất đai được thu từ 4 loại đất: đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp và đất nông nghiệp. Mỗi loại đất có cách áp dụng thuế đất khác nhau, trong đó có những lọai đất bị đánh thuế cao, có loại đất được giảm thuế và có loại đất được miễn trừ thuế.

Cách thức áp dụng thuế đất đai ở nhiều nước cũng khác nhau, trong đó chủ yếu dựa theo 5 cách: đánh thuế dựa theo vùng địa lý, đánh thuế dựa theo giá cả thị trường, đánh thuế dựa theo giá trị cho thuê, đánh thuế dựa theo kết hợp giữa giá cả thị trường và vùng địa lý, đánh thuế dựa theo ước lượng (M.Bird và Enid Slack 2002 và USAID 2009 [12; 17]). Nghiên cứu về mức thuế áp dụng cho các loại đất đai, M.Bird và Enid Slack (2002) cho rằng thuế suất áp dụng cho đất đai là do chính quyền địa phương và trong một số trường hợp là do chính quyền trung ương quyết định. Ở một số nước, tỷ lệ thuế suất thuế đất đai phần lớn do chính phủ quyết định (Nhật Bản, Ukraine, Thái Lan.), và ở một số nước phần lớn thuế đất đai là do chính quyền địa phương áp dụng (Hungary, Philippines). Mức thuế suất là rất khác nhau giữa các loại bất động sản.

Mức thuế suất khác nhau tạo điều kiện cho chính quyền địa phương quản lý việc phân bổ các nguồn thu từ đất trong phạm vi quyền hạn của mình để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. USAID (2009) cũng cho rằng, mức thuế áp dụng đối với các loại đất khác nhau là khác nhau. Tuỳ theo từng quốc gia, cơ sở để tính thuế có thể dựa vào +) hệ thống giá trị cho thuê đất hàng năm của các loại tài sản 14 ; +) hệ thống giá trị thị trường của các loại tài sản ; +) hệ thống giá trị đất đai bao gồm đất đai và những tài sản đang tồn tại trên đất đai đó; +) Hệ thống giá trị đất đai của từng vùng. Mỗi cơ sở tính thuế đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng biệt.

Thứ ba, nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính đất đai, theo Liên hiệp quốc (1996) [16], các nước đang phát triển và chuyển đổi thường ước tính giá trị của đất đai và bất động sản dựa trên một số nhân tố như : +) vị trí phân bố đất đai ( địa hình, chất đất, diện tích đất có thể sử dụng được, nhu cầu xây dựng trên đất, đường xá có thể đi qua khu đất, các cơ sở hạ tầng tiện dụng, khoảng cách so với chợ, siêu thị, khả năng bị ô nhiễm.); +) quy mô xây dựng (diện tích sàn, diện tích tổng, chiều cao có thể xây, kiến trúc.); +) chất lượng xây dựng (chất lượng vật liệu, thiết kế, kiến trúc); +) vật liệu xây dựng bất động sản; +) các đặc trưng xây dựng khác (số phòng, tầng, tường.); +) thiết kết; +) độ bền của bất động sản (theo thời gian, theo tính hiệu quả, theo giá trị kinh tế. Peter Wyatt (2013) [11] trong cuốn “Property valuation” đã phân tích, đánh giá các nguyên tắc kinh tế vĩ mô trong quản lý đất đai và bất động sản và đưa ra một số phương pháp đánh giá giá trị đất đai. Ông cho rằng, có một số nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, đó là: +) đặc tính vật chất của bất động sản; +) vị thế và địa điểm của bất động sản; +) môi trường lân cận và xung quanh khu bất động sản; +) giá trị về thời gian của bất động sản; +) Mức sinh lợi hiện tại và trong tương lai của bất động sản. Trong các nhân tố liên quan đến thị trường, Peter Wyatt (2013) đề cập đến 3 nhóm nhân tố: +) Các nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến bất động sản; +) Nhân tố xã hội; và +) Thay đổi nhu cầu.

Psunder (2009) 15 phát hiện ra các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản, đó là: thu nhập của hộ gia đình; các chỉ số về xã hội và nhân khẩu học; chi phí vốn vay; các tác động của chính quyền. Fangzhi Ye và Wen Wang (2013) cho rằng các nhân tố ảnh hưởng đến tài chính đất đai của một tỉnh bao gồm: 1) Sự phụ thuộc khi chuyển giao tài chính đất đai từ chính quyền địa phương sang chính quyền trung ương; 2) phi tập trung hoá doanh thu từ đất đai: nghĩa là mức độ phân chia trách nhiệm thu tài chính từ đất đai của chính quyền tỉnh cho các quận, huyện, xã; 3) Phi tập trung hoá chi tiêu từ đất đai: nghĩa là mức độ phân chia trách nhiệm chi tiêu ngân sách từ đất đai cho các quận, huyện, xã; 4) GDP: đánh giá trình độ phát triển kinh tế (GDP bình quân đầu người) của một địa phương; 5) Cơ cấu của ngành dịch vụ trong GDP; 6) Cơ cấu cuả ngành công nghiệp trong GDP; 7) Diện tích đất canh tác bình quân đầu người; 8) Mật độ dân số/km2. Thứ tư, nghiên cứu về vai trò của tài chính đất đai và cách thức quản lý tài chính đất đai, Richard M.Bird và Enid Slack (2002) cho rằng các nguồn thu thuế từ bất động sản sẽ đem lại nguồn thu cho chính phủ. Bằng việc sử dụng số liệu từ Hệ thống thống kê tài chính chính phủ (GFS), tác giả đã khẳng định thuế đất đai và bất động sản là nguồn thu bổ sung tốt nhất cho tất cả các nước, và ở nhiều nước đang phát triển nguồn thu này chiếm vị trí quan trọng trong tổng thu thuế của các địa phương.

Thuế bất động sản ở các nước giàu thường là nguồn thu chiếm tỷ trọng cao hơn trong GDP so với các nước đang phát triển. Cùng với đó, thuế đất đai và bất động sản còn là nguồn thu quan trọng đối với các chính quyền địa phương. Thuế bất động sản còn được coi là một công cụ tài chính ảnh hưởng đến các mô hình sử dụng đất đai ở địa phương, đặc biệt là đất ở 16 đô thị. USAID (2009) tiếp tục khẳng định vai trò của tài chính đất đai trong việc bổ sung nguồn thu cho chính quyền trung ương và địa phương bằng việc nghiên cứu vai trò của thuế đất đai và thuế bất động sản ở các nước đang phát triển và chuyển đổi.

Nghiên cứu này cho rằng lợi ích của thuế bất động sản đối với các nước này thể hiện qua các khía cạnh sau đây: - Thuế đất đai và thuế bất động sản là nguồn thu tiềm năng, có thể chiếm tới trên 2% GDP ở các nước phát triển và dưới 1% GDP ở các nước đang phát triển. - Thuế đất đai và thuế bất động sản thường là cách thức dễ tạo ra nguồn thu cho chính phủ hơn là các loại thuế khác.