CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về nhà ở thương mại. Khái niệm Nhà ở thương mại. Tháng 4 năm 2001, Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX đã chính thức định hướng Việt Nam trở thành đất nước có nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, đồng thời xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở.
Nhà nước chỉ hỗ trợ về mặt chính sách và đặt ra những thiết chế quản lý, còn về tạo lập và hình thành nhà ở sẽ do người dân tự thực hiện, chính vì vậy mà nhu cầu phát triển về nhà ở thương mại ngày càng tăng lên và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong xã hội. Nhà ở thương mại là nhà ở do các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường. Không giống như các loại nhà ở khác, nhà ở thương mại được các nhà đầu tư xây dựng như một loại hàng hóa, với mục đích là tìm kiếm lợi nhuận, lợi nhuận là mục tiêu tiên quyết của các nhà đầu tư khi bỏ vốn ra đầu tư phát triển nhà ở thương mại, nếu không xuất phát từ mục tiêu đó nhà ở được tạo lập sẽ không được gọi là nhà ở thương mại mà sẽ được gọi với tên gọi là nhà ở khác được quy định trong Luật nhà ở 2014. Trong điều kiện hiện nay, Nhà nước khuyến khích mọi cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước thuộc các thành phần kinh tế phát triển nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở và chất lượng nhà ở ngày càng cao của nhân dân.
Nhằm xóa bỏ bao cấp về nhà ở đã cũ và không phù hợp với thực tế, đây là biện pháp quan trọng thực hiện xã hội hóa nhà ở, cho phép cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước có đăng ký kinh doanh nhà ở hoặc có GCN đầu tư đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại, các tổ chức và cá nhân trên phải thực hiện các QĐPL theo Luật Nhà ở, Luật xây dựng, đảm bảo thực hiện đúng 7 quy hoạch chi tiết của dự án, hoàn thành đạt tiến độ, số lượng nhà, giá cả, phương thức thanh toán; thủ tục làm hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua thời, phải làm thủ tục để CQNN có thẩm quyền cấp GCN quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua. Nhà ở thương mại được xây dựng do chủ đầu tư tự bỏ vốn ra nhằm mục đích kiếm lời thông qua việc cho thuê, bán, thuê mua để kiếm lời. Với cách hiểu như vậy, khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2104 giải thích: “nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”1.
Điều này đồng nghĩa với việc phát triển nhà ở phải vận động theo quy luật cung cầu và quy luật thị trường. Nhà ở thương mại là một loại hình nhà ở, chính vì vậy có đầy đủ những đặc điểm cơ bản của nhà ở thông thường. Việc xây dựng nhà ở thương mại phải phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng, đặc điểm địa lý, phong tục, tập quán và quy hoạch tại địa phương. Tuy nhiên, khác với loại hình nhà ở khác xây dựng chủ yếu hướng tới một đối tượng nhất định thì nhà ở thương mại dành cho mọi loại đối tượng, chỉ cần có nhu cầu và khả năng tài chính là có thể sở hữu nhà ở thương mại.
Theo thời gian, thị trường nhà ở thương mại được phát triển rộng nhất trong tất cả các loại hình nhà ở vì nó đáp ứng các nhu cầu thị trường, thị hiếu của người dân. Người xây dựng nhà ở thương mại không chỉ có mục đích xây dựng nhà ở để sinh sống mà còn chủ yếu là để kinh doanh, bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc thực hiện các hoạt động thương mại khác. Tóm lại, nhà ở thương mại là loại hình nhà ở xây dựng dùng vào mục đích để kinh doanh, thương mại bằng các hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Đặc điểm Nhà ở thương mại.
1 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014; 8 Đặc điểm thứ nhất, về vị trí: Đặc điểm đầu tiên và quan trọng nhất của các nhà ở thương mại này là vị trí vì đây là vị trí quyết định giá trị của nhà ở, nếu khu đất hoặc tòa nhà nằm ở vị trí trung tâm kinh doanh của thành phố thì giá trị của nó cũng như giá thuê sẽ cao hơn so với nhà ở nằm bên ngoài thành phố hoặc khu vực thương mại. nhà ở thương mại lý tưởng nằm trong khu vực có nguồn cung nhà ở thấp, nhưng lại có nhu cầu cao như các thành phố lớn như Hà nội, thành phố Hồ Chí Minh, điều này sẽ cho giá bán cao, hoặc có thể thuận lợi khi cho thuê. Cơ cấu và tiềm năng phát triển kinh tế địa phương của khu vực đó cũng ảnh hưởng đến giá trị của nhà ở đó. Đặc điểm thứ hai, về mục đích: Một đặc điểm khác của nhà ở thương mại này là nó có nhiều mục đích sử dụng, không giống như bất động sản nhà ở chỉ có thể dùng để ở trong nhà, nhà ở thương mại là đối tượng của hoạt động kinh doanh; nhằm mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại.
Điều này có nghĩa là chủ sở hữu nhà ở thương mại không sử dụng vào mục đích để ở; mà bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc bán lại, cho thuê lại; cho thuê mua lại cho cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước có nhu cầu để thu lợi nhuận. Nói một cách đơn giản, bất động sản nhà ở giống như một máy tính để bàn vì việc sử dụng nó bị hạn chế trong khi bất động sản thương mại giống như một chiếc điện thoại thông minh hơn. nhiều công dụng. Giao dịch bán, cho thuê; cho thuê mua nhà ở thương mại được xác lập giữa chủ đầu tư kinh doanh hoặc chủ sở hữu nhà ở thương mại với tổ chức; cá nhân có nhu cầu; dựa trên cơ sở giá cả hình thành bởi cơ chế thị trường.
Điều này có nghĩa là việc bán, cho thuê; cho thuê mua nhà ở thương mại dựa trên các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường. Nhà ở thương mại là bất động sản được sử dụng riêng cho các mục đích liên quan đến kinh doanh hoặc để cung cấp không gian không gian sống. Chủ đầu tư đầu tư vào nhà ở thương mại có thể sinh lợi và đóng vai trò như khoản đầu tư chống lại sự biến động của thị trường. Các nhà đầu tư có thể kiếm tiền thông qua việc tăng giá bất động sản khi họ bán, nhưng phần lớn lợi nhuận đến từ tiền thuê của người thuê.
9 Đặc điểm thứ ba, về giá cả: Chi phí cho nhà ở thương mại cao hơn các loại nhà ở khác. Chi phí ban đầu để mua bất động sản này luôn cao hơn và đó là lý do tại sao phần lớn mọi người thích đi thuê loại nhà ở nhà này hơn là tự mua. Nói một cách dễ hiểu, chi phí ban đầu cao (chi phí đất đai, chi phí thuế, chi phí môi trường, đền bù mặt bằng, nhân công .) cao hơn dẫn đến việc ít người mua tài sản này hơn, dẫn đến tiền thuê loại bất động sản này cao hơn vì cầu đối với bất động sản này sẽ luôn cao hơn cung. Do giá thành xây dựng tạo ra giá nhà ở rất cao, cùng với đó là điều kiện về quỹ đất hạn hẹp nên yêu cầu phát triển nhà ở thương mại dưới hình thức chung cư cao tầng.
Một mức giá khác hoàn toàn so với nhà đất, nếu trước đây sở hữu một căn nhà riêng ở thành phố là một điều khó khăn, thì từ khi loại hình chung cư thương mại phát triển, cơ hội có nơi ở riêng đã trở nên dễ dàng hơn. Với căn hộ từ một đến ba phòng ngủ, giá căn hộ sẽ có mức giá vừa phải để các gia đình trẻ, hoặc gia đình ba thế hệ có thể sử dụng. Một số đặc điểm ảnh hưởng tới giá của nhà ở thương mại có thể kể tới: (1) Về khu vực: Tại các khu vực khác nhau của cùng một địa bàn khu vực thành phố, giá cả không giống nhau ngay cả khi tiêu chuẩn của nhà ở thương mại hoàn toàn giống nhau. Nhà ở không tồn tại độc lập với đất đai mà nó xây dựng trên đó, do vậy giá nhà ở sẽ bao gồm cả giá đất.
Vì sự bất động của đất đai, vị trí của khu đất xây dựng nhà ở thương mại khác nhau thì giá khác nhau. (2) Về giá cả: Giá cả không giống nhau ở cùng một vị trí. Nhà ở thương mại có thể được xây dựng từng phần, theo kiểu lắp ghép, tùy theo nhu cầu thị trường do tính chất về vị trí, quy mô, chất lượng và loại hình xây dựng không thể giống hệt nhau, không có tính đồng nhất, và quá trình hình thành của nhà ở thương mại gắn liền với khu phức hợp nhà ở và thương mại. Giá cả có tính chất thay đổi.
Vì nhà ở thương mại có năng tạo ra dòng tiền do đó nó được cung cấp một hàng rào chống lạm phát mạnh mẽ, nên rất dễ xảy ra tình 10 trạng thổi giá. Do chịu tác động của chính sách chống lạm phát, làm cho giá cả nhà ở thương mại luôn biến động và dễ bị thổi phồng (3) Về chính sách: Đặc điểm của khu đất quyết định việc phân bổ và điều chỉnh tài nguyên đất nên được tham gia trực tiếp của chính phủ vào việc quy hoạch, sử dụng, xây dựng nhà ở thương mại tại khu đất đó. Việc sử dụng đất, quy hoạch và các chính sách liên quan của chính phủ có tác động đáng kể đến giá đất xây dựng. Khi một khu đất được quy hoạch thành trung tâm đô thị mới hoặc các khu đô thị mới, giá đất nền có khả năng tăng mạnh cũng ảnh hưởng tới giá nhà ở thương mại tại đó.
(4) Về cơ cấu giá nhà ở thương mại: Giá nhà ở thương mại có hai yếu tố chính. Một là giá đất, hai là giá nhà ở. Các hai bộ phận có quan hệ với nhau, ảnh hưởng lẫn nhau và ràng buộc lẫn nhau, chúng tạo thành một tổng thể đồng bộ cùng với nhau.