Luận văn: Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và đề xuất cho Việt Nam

Luận văn: Khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn Mỹ & đề xuất cho Việt Nam. Phân tích sâu sắc, bài học kinh nghiệm & giải pháp hữu ích.

• Tác giả: Phạm Thị Lan Anh
• Người hướng dẫn: PGS.TS Trần Thị Thái Hà
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh
• Đề tài: Khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ và những đề xuất cho Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sỹ
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN- ĐIỂN HÌNH CẤU TRÚC THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP MỸ
• 1.1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp
• 1.1.1. Phân loại khoản vay thế chấp
• 1.1.2. Đặc điểm của khoản vay thế chấp
• 1.1.2.1. Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống
• 1.1.2.2. Đặc điểm của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM)
• 1.1.2.3. Đặc điểm của khoản vay thế chấp dưới chuẩn
• 1.2. Khái quát về thị trƣờng khoản vay thế chấp bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản:
• 1.2.2. Phân loại thị trường khoản vay thế chấp bất động sản
• 1.2.3. Đặc điểm của thị trường khoản vay thế chấp bất động sản
• 1.3. Rủi ro trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản
• 1.3.1. Rủi ro khi tạo lập khoản vay gốc
• 1.3.2. Rủi ro khi cho vay thế chấp dưới chuẩn
• 1.4. Các dịch vụ trên thị trường khoản vay thế chấp
• 1.4.1. Các loại dịch vụ:
• 1.4.2. Thu nhập và rủi ro của dịch vụ cho vay thế chấp
• 1.5. Quy trình thực hiện cho vay thế chấp
• 1.5.1. Tính điểm tín dụng
• 1.5.2. Hệ số khoản vay trên giá trị (Hệ số LTV)
• 1.5.3. Hệ số thanh toán trên thu nhập
• 1.5.4. Khoản đặt cọc
• 1.5.5. Bảo hiểm khoản vay thế chấp
• 1.5.6. Các khoản phạt do thanh toán chậm hoặc thanh toán sớm
• 1.6. Sự hình thành thị trƣờng thứ cấp khoản vay thế chấp bất động sản
• 1.6.1. Nhu cầu hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp bất động sản
• 1.6.2. Các thành phần tham gia thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp
• 1.6.2.1. Tổ chức tạo khoản vay gốc:
• 1.6.2.2. Các tổ chức phát hành
• 1.6.2.3. Các tổ chức xếp hạng tín nhiệm
• 1.6.3. Đánh giá chung về thị trƣờng khoản vay thế chấp
• 2. CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG KHỦNG HOẢNG THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP DƢỚI CHUẨN Ở MỸ
• 2.1. Bối cảnh kinh tế Mỹ đầu những năm 2000
• 2.1.1. Chính sách lãi suất thấp của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED)
• 2.1.2. Nguồn tài trợ trên thị trường bất động sản tăng
• 2.1.3. Tình trạng nóng lên của thị trường bất động sản
• 2.1.4. Sự xuất hiện của kỹ nghệ tài chính mới- Chứng khoán hóa
• 2.2. Chứng khoán hóa- tác động hai chiều đối với thị trƣờng khoản vay thế chấp dƣới chuẩn Mỹ
• 2.2.1. Nguyên lý cơ bản của chứng khoán hóa
• 2.2.1.1. Các thành phần tham gia vào chứng khoán hóa
• 2.2.1.2. Quá trình chứng khoán hóa
• 2.2.2. Vai trò tích cực của chứng khoán hóa
• 2.2.2.1. Vai trò trong việc chia sẻ rủi ro
• 2.2.2.2. Vai trò trong việc tạo tính thanh khoản
• 2.2.2.3. Vai trò tích cực của chứng khoán hóa đối với các thành phần tham gia
• 2.2.3. Một số vấn đề phát sinh trong quá trình chứng khoán hóa
• 2.3. Diễn biến khủng hoảng thị trƣờng khoản vay thế chấp dƣới chuẩn ở Mỹ
• 2.3.1. Sự sụt giảm trên thị trường nhà đất
• 2.3.2. Sự gia tăng lãi suất và khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn
• 2.3.3. Một số vấn đề rút ra từ khủng hoảng
• 2.4. Hậu quả của khủng hoảng thị trƣờng khoản vay thế chấp dƣới chuẩn
• 2.4.1. Với thị trường chứng khoán Mỹ
• 2.4.2. Với thị trường tín dụng Mỹ
• 2.4.3. Với nền kinh tế Mỹ
• 2.4.4. Với nền kinh tế thế giới
• 3. CHƢƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CHO VIỆT NAM
• 3.1. Khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản ở Việt Nam
• 3.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam
• 3.1.2. Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
• 3.1.3. Những bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam
• 3.2. Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam
• 3.2.1. Quy định khi cho vay bất động sản của các ngân hàng
• 3.2.2. Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng trong giai đoạn gần đây
• 3.2.3. Những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng
• 3.3. Các đề xuất cho Việt Nam
• 3.3.1. Đối với các ngân hàng thương mại
• 3.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước
• 3.3.3. Đối với các cơ quan khác của Nhà nước
• KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Khủng Hoảng Khoản Vay Thế Chấp Dưới Chuẩn

Cuộc khủng hoảng tài chính 2008 bắt nguồn từ thị trường nhà ở Mỹ, và trung tâm của cơn bão là khủng hoảng khoản vay thế chấp dưới chuẩn. Đây là một giai đoạn đầy biến động, ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế Mỹ và lan rộng ra ảnh hưởng toàn cầu. Để hiểu rõ, cần nắm vững khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp. Thế chấp là cam kết tài sản để đảm bảo nghĩa vụ vay. Khoản vay thế chấp là khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản. Thị trường nhà ở Mỹ phát triển nhanh chóng, nhưng đi kèm với đó là những rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt trong phân khúc tín dụng dưới chuẩn. Các tổ chức tài chính như Fannie Mae và Freddie Mac đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn và chứng khoán hóa các khoản vay, nhưng cũng góp phần làm tăng rủi ro hệ thống. Chính sách lãi suất cho vay thấp của Ngân hàng Trung ương Mỹ (FED) cũng là một yếu tố then chốt. Cuộc suy thoái kinh tế và thất nghiệp gia tăng là những hậu quả kinh tế nặng nề. Phân tích nguyên nhân và diễn biến của cuộc khủng hoảng là rất quan trọng để rút ra bài học cho quản lý rủi ro và xây dựng một hệ thống tài chính ổn định hơn. Các tổ chức như Lehman Brothers và AIG đã trở thành biểu tượng cho sự sụp đổ và bất ổn tài chính. Luật Dodd-Frank ra đời sau khủng hoảng nhằm tăng cường kiểm soát tài chính, nhưng vẫn còn nhiều tranh cãi về hiệu quả của nó. Một trong những tài liệu quan trọng để nghiên cứu về vấn đề này là luận văn thạc sỹ của Phạm Thị Lan Anh năm 2010, phân tích sâu sắc về khủng hoảng khoản vay thế chấp dưới chuẩn và đưa ra những đề xuất cho Việt Nam.

1.1. Thế Chấp Dưới Chuẩn Định Nghĩa Phân Loại Quan Trọng

Khái niệm thế chấp dưới chuẩn là khoản vay thế chấp được thực hiện bởi những người đi vay không có đủ tiêu chuẩn tín dụng. Hướng dẫn của hiệp hội các đại lý về chương trình cho vay dưới chuẩn (Interagency Expanded Guidance for Subprime Lending Programs) quy định những người đi vay dưới chuẩn là những người có những rủi ro tín dụng cao, bao gồm một hoặc nhiều những đặc điểm sau: Có hai hay nhiều hơn các khoản chậm thanh toán 30 ngày trong vòng 12 tháng gần đây hoặc có một hay nhiều hơn khoản chậm thanh toán 60 ngày trong vòng 24 tháng gần đây, Bị kiện tụng hoặc bị tịch biên tài sản trong vòng 24 tháng trước đây, Bị phá sản trong vòng 5 năm gần đây, Có khả năng vỡ nợ được minh chứng (ví dụ điểm tín dụng FICO 620 hoặc thấp hơn), Tỷ lệ chi trả khoản nợ trên thu nhập là 50% hoặc lớn hơn; hoặc thu nhập còn lại dùng để chi tiêu cho gia đình sau khi trang trải hết các nghĩa vụ nợ bằng thu nhập hàng tháng rất ít. Các loại khoản vay bao gồm khoản vay có lãi suất cố định (FRM), lãi suất điều chỉnh (ARM) và dưới chuẩn (Subprime).

1.2. Rủi Ro Tiềm Ẩn Trong Cho Vay Thế Chấp Phân Tích Chi Tiết

Rủi ro khi tạo lập khoản vay gốc bao gồm rủi ro lãi suất, rủi ro tín dụng và rủi ro thanh toán sớm món thế chấp. Rủi ro khi cho vay thế chấp dưới chuẩn còn bao gồm rủi ro không thanh toán, rủi ro về giá tài sản và rủi ro thanh khoản. Nguyên nhân chính khuyến khích người cho vay thực hiện những khoản cho vay cầm cố dưới chuẩn bất chấp tính rủi ro của nó chính là vì nguồn lợi nhuận khổng lồ thu được từ hoạt động cho vay này.

II. Nguyên Nhân Khủng Hoảng Thế Chấp Dưới Chuẩn Phân Tích Sâu

Cuộc khủng hoảng không xảy ra một cách ngẫu nhiên. Có nhiều yếu tố góp phần tạo nên cơn bão. Chính sách lãi suất thấp của FED trong những năm đầu thập niên 2000 đã thúc đẩy thị trường nhà ở Mỹ phát triển nóng. Sự tăng trưởng tín dụng và cho vay dễ dãi đã tạo ra một bong bóng bất động sản. Chứng khoán hóa các khoản vay, đặc biệt là tín dụng dưới chuẩn, đã lan truyền rủi ro ra toàn hệ thống. Các công cụ phái sinh tài chính như chứng khoán hóa tạo ra sự phức tạp và khó kiểm soát. Các tổ chức tài chính đã đầu tư rủi ro quá mức, dẫn đến sự tích tụ rủi ro hệ thống. Đánh giá tín dụng sai lệch và đạo đức kinh doanh suy giảm cũng là những yếu tố quan trọng. Cần phân tích vai trò của từng yếu tố để hiểu rõ bản chất của cuộc khủng hoảng.

2.1. Chính Sách Lãi Suất Thấp Của FED Tác Động Đến Thị Trường

Chính sách lãi suất thấp của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) đã khiến nguồn tài trợ trên thị trường bất động sản tăng lên. Tình trạng nóng lên của thị trường bất động sản và sự xuất hiện của kỹ nghệ tài chính mới- Chứng khoán hóa đã tạo nên những hệ quả khó lường.

2.2. Chứng Khoán Hóa Cơ Chế Lan Truyền Rủi Ro Hiệu Quả

Chứng khoán hóa các khoản vay, đặc biệt là tín dụng dưới chuẩn, đã lan truyền rủi ro ra toàn hệ thống. Nguyên lý cơ bản của chứng khoán hóa, các thành phần tham gia vào chứng khoán hóa và quá trình chứng khoán hóa đã tạo nên vai trò tích cực của chứng khoán hóa như vai trò trong việc chia sẻ rủi ro, vai trò trong việc tạo tính thanh khoản và vai trò tích cực của chứng khoán hóa đối với các thành phần tham gia. Tuy nhiên một số vấn đề phát sinh trong quá trình chứng khoán hóa đã gây nên những hậu quả nghiêm trọng.

III. Diễn Biến Khủng Hoảng 2008 Giai Đoạn Sự Kiện Hậu Quả Chính

Cuộc khủng hoảng diễn ra theo một trình tự nhất định. Sự sụt giảm thị trường nhà đất là dấu hiệu đầu tiên. Lãi suất tăng đã khiến nhiều người không thể trả nợ, dẫn đến khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn. Các tổ chức tài chính lớn như Lehman Brothers, AIG, Fannie Mae, Freddie Mac sụp đổ hoặc phải được giải cứu tài chính. Thị trường chứng khoán lao dốc, kéo theo suy thoái kinh tế toàn cầu. Thất nghiệp gia tăng, vỡ nợ lan rộng. Hậu quả rất nghiêm trọng và kéo dài, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Từ cuộc khủng hoảng này, cần rút ra những bài học quan trọng về quản lý rủi ro, kiểm soát tài chính và đạo đức kinh doanh.

3.1. Sự Sụt Giảm Thị Trường Nhà Đất Dấu Hiệu Khủng Hoảng Sớm Nhất

Sự sụt giảm trên thị trường nhà đất đã khiến sự gia tăng lãi suất và khủng hoảng thị trường cho vay thế chấp dưới chuẩn bùng nổ. Những vấn đề rút ra từ khủng hoảng đã gây nên những hậu quả khôn lường.

3.2. Hậu Quả Khủng Hoảng Ảnh Hưởng Đến Kinh Tế Toàn Cầu

Hậu quả của khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn đã ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán Mỹ, thị trường tín dụng Mỹ, nền kinh tế Mỹ và nền kinh tế thế giới.

IV. Bài Học Cho Việt Nam Quản Lý Rủi Ro Thị Trường BĐS

Việt Nam có thể học được nhiều điều từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ. Cần khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản ở Việt Nam. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những bất cập riêng. Cần tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng. Cần có những đề xuất cụ thể cho Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại để đảm bảo sự ổn định của hệ thống tài chính. Cần có những quy định chặt chẽ về cho vay bất động sản để tránh tình trạng cho vay dễ dãi. Cần tăng cường giám sát và quản lý rủi ro để ngăn ngừa bất ổn tài chính.

4.1. Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Thực Trạng Bất Cập

Cần khái quát về hoạt động cho vay thế chấp bất động sản ở Việt Nam. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những bất cập riêng. Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam còn nhiều hạn chế.

4.2. Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản Rủi Ro Tiềm Ẩn Giải Pháp

Hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam, quy định khi cho vay bất động sản của các ngân hàng và hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng trong giai đoạn gần đây còn nhiều hạn chế. Cần có những đề xuất cụ thể cho Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại để đảm bảo sự ổn định của hệ thống tài chính. Cần có những quy định chặt chẽ về cho vay bất động sản để tránh tình trạng cho vay dễ dãi. Cần tăng cường giám sát và quản lý rủi ro để ngăn ngừa bất ổn tài chính.

V. Đề Xuất Cho Việt Nam Hoàn Thiện Hệ Thống Tài Chính

Để tránh lặp lại sai lầm của Mỹ, Việt Nam cần có những biện pháp phòng ngừa chủ động. Đối với các ngân hàng thương mại, cần nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro tín dụng và rủi ro thanh khoản. Cần có quy trình đánh giá tín dụng khách quan và chính xác, tránh tình trạng cho vay dễ dãi. Đối với Ngân hàng Nhà nước, cần tăng cường giám sát hoạt động của các ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản. Cần có những chính sách tiền tệ linh hoạt và phù hợp để ổn định thị trường nhà ở và ngăn ngừa bong bóng bất động sản. Đối với các cơ quan khác của Nhà nước, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và tài chính, đảm bảo sự minh bạch và công bằng.

5.1. NHTM Nâng Cao Quản Trị Rủi Ro Đánh Giá Tín Dụng

Đối với các ngân hàng thương mại, cần nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro tín dụng và rủi ro thanh khoản. Cần có quy trình đánh giá tín dụng khách quan và chính xác, tránh tình trạng cho vay dễ dãi.

5.2. NHNN Tăng Cường Giám Sát Chính Sách Tiền Tệ

Đối với Ngân hàng Nhà nước, cần tăng cường giám sát hoạt động của các ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản. Cần có những chính sách tiền tệ linh hoạt và phù hợp để ổn định thị trường nhà ở và ngăn ngừa bong bóng bất động sản.

VI. Khủng Hoảng 2008 Bài Học Đắt Giá Tương Lai Tài Chính

Cuộc khủng hoảng tài chính 2008 là một lời cảnh tỉnh cho toàn thế giới. Nó cho thấy sự nguy hiểm của việc đầu tư rủi ro quá mức, thiếu kiểm soát trong thị trường tài chính và sự suy giảm đạo đức trong kinh doanh. Để xây dựng một hệ thống tài chính ổn định và bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các tổ chức tài chính, cơ quan quản lý và người dân. Cần có những quy định pháp luật rõ ràng và minh bạch, hệ thống quản lý rủi ro hiệu quả và sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan nhà nước. Chỉ khi đó, chúng ta mới có thể ngăn ngừa những cuộc khủng hoảng tương tự xảy ra trong tương lai.

6.1. Rút Ra Bài Học Quản Lý Rủi Ro Đạo Đức Kinh Doanh

Cuộc khủng hoảng tài chính 2008 là một lời cảnh tỉnh cho toàn thế giới. Nó cho thấy sự nguy hiểm của việc đầu tư rủi ro quá mức, thiếu kiểm soát trong thị trường tài chính và sự suy giảm đạo đức trong kinh doanh.

6.2. Tương Lai Tài Chính Ổn Định Bền Vững Minh Bạch

Để xây dựng một hệ thống tài chính ổn định và bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các tổ chức tài chính, cơ quan quản lý và người dân. Cần có những quy định pháp luật rõ ràng và minh bạch, hệ thống quản lý rủi ro hiệu quả và sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan nhà nước. Chỉ khi đó, chúng ta mới có thể ngăn ngừa những cuộc khủng hoảng tương tự xảy ra trong tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn trình bày trong 3 chương: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về thị trường khoản vay thế chấp bất động sản- Điển hình cấu trúc thị trường khoản vay thế chấp Mỹ Chƣơng 2: Thực trạng khủng hoảng thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ Chƣơng 3: Một số đề xuất cho Việt Nam TIEU LUAN MOI download : [e-mail] CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN- ĐIỂN HÌNH CẤU TRÚC THỊ TRƢỜNG KHOẢN VAY THẾ CHẤP MỸ 1.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của khoản vay thế chấp 1. Khái niệm Thế chấp là sự cam kết bằng tài sản của người đi vay đối với người cho vay để đảm bảo nghĩa vụ cho một khoản vay. Hoặc nói theo một cách khác, thế chấp là sự đảm bảo cho khoản vay mà người cho vay yêu cầu người vay phải cung cấp [25]. - Khoản vay thế chấp là khoản vay được đảm bảo bằng việc thế chấp tài sản bất động sản [26] Như vậy, theo định nghĩa về khoản vay thế chấp ở trên, bất cứ một khoản vay nào mà được thế chấp bằng bất động sản thì đều được gọi là khoản vay thế chấp.

Tuy nhiên, trong phạm vi của bài luận văn nghiên cứu về thị trường khoản vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ thì “khoản vay thế chấp” lại có một khái niệm khác. Khoản vay thế chấp được nhắc tới trong luận văn là khoản vay mua bất động sản mà người đi vay dùng chính bất động sản đó để thế chấp và đảm bảo cho nghĩa vụ của mình. Trong trường hợp người đi vay bị mất khả năng trả nợ, người cho vay có thể tịch biên tài sản bất động sản đó và bán đi để thu hồi số tiền đã cho vay.2 Phân loại khoản vay thế chấp a) Khoản vay thế chấp có lãi suất cố định (FRM-Fixed Rate Mortgage): là khoản vay mà lãi suất đi vay luôn cố định, lãi suất này được áp dụng trong cả thời hạn vay và không chịu tác động bởi sự thay đổi của lãi suất thực tế trên thị trường. Đây là loại khoản vay thế chấp theo kiểu truyền thống, có thời hạn rất dài, phổ biến từ 20 tới 30 năm; các kỳ hạn ngắn hơn cũng có nhưng với số lượng ít hơn.

1 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] b) Khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM- Adjustable Rate Mortgage) là khoản vay thế chấp trong đó lãi suất hợp đồng được tái ấn định định kỳ theo một lãi suất tham chiếu nào đó được lựa chọn. Lãi suất hợp đồng tại thời điểm ấn định bằng lãi suất tham chiếu cộng thêm một khoản chênh lệnh. c) Khoản vay thế chấp dưới chuẩn (subprime mortgage): là khoản vay thế chấp được thực hiện bởi những người đi vay không có đủ tiêu chuẩn tín dụng đi vay như trong vay thế chấp truyền thống. Theo Hướng dẫn của hiệp hội các đại lý về chương trình cho vay dưới chuẩn (Interagency Expanded Guidance for Subprime Lending Programs) thì những người đi vay dưới chuẩn là những người có những rủi ro tín dụng cao, bao gồm một hoặc nhiều những đặc điểm sau: - Có hai hay nhiều hơn các khoản chậm thanh toán 30 ngày trong vòng 12 tháng gần đây hoặc có một hay nhiều hơn khoản chậm thanh toán 60 ngày trong vòng 24 tháng gần đây - Bị kiện tụng hoặc bị tịch biên tài sản trong vòng 24 tháng trước đây - Bị phá sản trong vòng 5 năm gần đây - Có khả năng vỡ nợ được minh chứng (ví dụ điểm tín dụng FICO 620 hoặc thấp hơn) - Tỷ lệ chi trả khoản nợ trên thu nhập là 50% hoặc lớn hơn; hoặc thu nhập còn lại dùng để chi tiêu cho gia đình sau khi trang trải hết các nghĩa vụ nợ bằng thu nhập hàng tháng rất ít.

- Ngoài các loại khoản vay thế chấp kể trên, người ta còn hay nhắc tới các loại khoản vay thế chấp khác như khoản vay thế chấp loại FHA, VA, khoản vay thế chấp phù hợp tiêu chuẩn (conforming mortgage) và khoản vay thế chấp loại jumbo. 2 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.3 Đặc điểm của khoản vay thế chấp 1.1 Đặc điểm của khoản vay thế chấp truyền thống Đặc điểm của một khoản vay thế chấp được thể hiện qua lãi suất khoản vay, cách thanh toán gốc và lãi và các điều kiện về thanh toán trước khoản vay. Cụ thể như sau: Lãi suất của khoản vay thế chấp truyền thống là lãi suất cố định Điều kiện thanh toán: Với khoản vay thế chấp kiểu truyền thống, người vay trả lãi và hoàn trả vốn gốc theo những khoản trả dần bằng nhau trong suốt một khoảng thời gian được hai bên thỏa thuận, được gọi là thời hạn của khoản vay thế chấp. Khi kết thúc thời hạn này, khoản vay được trả hết.

Mỗi một khoản thanh toán cho món vay thế chấp thường được thực hiện vào ngày đầu tiên của tháng và bao gồm: (1) tiền lãi của lãi suất cố định hàng năm nhân với số dư khoản vay được tính vào đầu tháng trước và (2) một khoản hoàn trả một phần của khoản vay gốc. Chênh lệch giữa khoản thanh toán hàng tháng và phần lãi nằm trong đó chính là số tiền được khấu trừ dần vào số dư khoản vay thế chấp. Khoản thanh toán hàng tháng được thiết kế sao cho sau khi khoản thanh toán hàng tháng cuối cùng được hoàn tất thì số dư của khoản vay thế chấp sẽ bằng 0 (tức là khoản vay đã được trả hết) Phân tích ví dụ về khoản vay thế chấp có thời hạn 30 năm (360 tháng) trị giá 100 000 đô la Mỹ với lãi suất vay thế chấp là 8%/năm và khoản thanh toán hàng tháng cố định: Ta có công thức Khối lượng khoản vay ═ P/(1+i) + P/(1+i)2 +P/(1+i)3 +…+P/(1+i)n Trong đó: P là khoản thanh toán cố định i là lãi suất trên khoản vay n là thời hạn của khoản vay. 3 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] Áp dụng công thức trên ta có: 100 000 = P/(1+8%) +P/(1+8%)2 +P/(1+8%)3 + … + P/(1+8%)30 Như vậy: 100 000= Px PVA(8%, 30) = Px 11,2578 P năm = 100 000/11,2578 ≈ 8883 Ptháng = 8883/12 = 740,25 Lộ trình trả dần của khoản vay thế chấp nói trên như sau: Số thứ tự của Số dư khoản Thanh toán Thanh toán Tổng thanh khoản thanh vay còn lại lãi (USD) gốc (USD) toán (USD) toán (USD) 1 6666,67 73,58 740,25 99926,42 2 666,28 73,97 740,25 99852,45.

360 4,85 735,40 740,25 0 Như vậy, phần thanh toán gốc và lãi cuối cùng trong tháng thứ 360 là đủ để trả hết phần còn lại trong số dư khoản vay thế chấp. Và từ bảng trên ta thấy, phần lãi trong khoản thanh toán khoản vay thế chấp hàng tháng giảm đi từng tháng một và phần thanh toán gốc hàng tháng thì tăng lên. Lý do của điều này là khi số dư khoản vay thế chấp được giảm đi theo từng tháng thì lãi trên số dư đó cũng giảm. Vì khoản thanh toán hàng tháng là cố định nên phần thanh toán gốc hàng tháng sẽ tăng dần lên.

Với khoản vay thế chấp có lãi suất cố định, người đi vay có thể thanh toán trước tiền gốc mà không phải chịu khoản phạt trả trước. Việc thanh toán trước một phần tiền gốc của khoản vay sẽ làm cho thời hạn cần thiết để thanh toán hết khoản vay bị ngắn lại. Việc thanh toán trước được thực hiện thông thường khi lãi suất thị trường giảm xuống với một mức đáng kể. Chính vì vậy, một số công ty cho vay thế chấp truyền thống đã cho khách hàng vay với 4 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] tỷ lệ lãi suất thấp hơn món vay thế chấp thông thường, nhưng đổi lại thì người đi vay phải chấp nhận chịu phạt nếu thanh toán trước hạn.

Có thể thấy, với đặc điểm về lãi suất cố định, thời hạn thanh toán dài các tổ chức cho vay có thể gặp rủi ro tín dụng (rủi ro khi người vay không thanh toán được đúng hạn hoặc bị vỡ nợ); rủi ro thanh toán sớm (rủi ro khi người vay trả toàn bộ hoặc một phần của số dư khoản vay thế chấp trước ngày đến hạn) và rủi ro về lãi suất. Khi khoản vay thế chấp được tạo ra, tổ chức tạo khoản vay gốc có nhiều sự lựa chọn như (i) nắm giữ khoản vay trong danh mục đầu tư; hoặc (ii) bán cho một nhà đầu tư đang muốn giữ khoản vay này trong danh mục đầu tư của mình, hoặc (iii) đặt khoản vay này vào một tập hợp danh mục khoản vay để sử dụng làm vật thế chấp cho việc phát hành chứng khoán hoặc sử dụng chính khoản vay này để thế chấp phát hành chứng khoán. Từ những đặc điểm trên của khoản vay thế chấp truyền thống ta thấy, khi lạm phát cao và biến động thiết kế của khoản vay thế chấp này sẽ có hai nhược điểm cơ bản và nghiêm trọng là vấn đề “sai lệch ghép” và vấn đề “bị kéo nghiêng”. - Vấn đề “sai lệch ghép” hàm ý về sự sai lệch về kỳ hạn giữa tài sản (asset) và nghĩa vụ (liability) trên bảng cân đối kế toán của định chế cho vay.

Phần lớn các khoản vay thế chấp được tài trợ bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi của khách hàng, doanh nghiệp. Thực tế là, các khoản vay thế chấp là một tài sản rất dài hạn, kỳ hạn trung bình là khoảng 30 năm, cá biệt có khoản vay thế chấp có thời hạn lên tới 40, 50 năm. Trong khi đó, các khoản tiền gửi mà định chế huy động được đa số có kỳ hạn rất ngắn. Vì vậy, đã xảy ra sự sai lệch về kỳ hạn của các tài sản (khoản vay thế chấp) và những khoản nợ được huy động để tài trợ cho các tài sản đó.

Do vậy, định chế đã thực hiện một hoạt động có tính đầu cơ rất cao là: vay ngắn hạn và cho vay rất dài hạn. Hoạt 5 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] động này sẽ chắc chắn bị thua lỗ nếu lạm phát tăng cao và gây thiệt hại lớn cho định chế khi lãi suất tăng. Định chế vẫn có thể thu được lãi theo hợp đồng cho vay, song để thu hút được các khoản tiền gửi để tài trợ các khoản vay đó, nó sẽ phải trả mức lãi suất hiện hành trên thị trường cao hơn. - Vấn đề “bị kéo nghiêng” hàm ý điều xảy ra với gánh nặng thanh toán khoản vay thế chấp xét về giá trị thực trong suốt thời hạn của khoản vay, trong điều kiện có lạm phát.

Nếu mức giá chung tăng lên thì giá trị thực của các khoản thanh toán vay thế chấp sẽ giảm theo thời gian.