CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐo VỚo KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠo NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠo 1. Khái quát chung về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 1. Khái niệm cho vay Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Đồng thời cũng là hoạt động sinh lời lớn nhất song rủi ro cao nhất của NHTM (Theo Mục 1, Điều 32, Thông tư 39/2016/TT – NHNN).
Vai trò * Đối với ngân hàng thương mại Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, mục tiêu hàng đầu của đa số các tổ chức kinh tế là tối đa hóa lợi nhuận. Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tiền tệ cũng không nằm ngoài mục tiêu đó. Trong đó, cho vay được xem là một hoạt động vô cùng quan trọng của ngân hàng, một hoạt động gắn liền với sự ra đời và phát triển của ngân hàng. Tuy hoạt động cho vay là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng đây lại là nguồn mang lại lợi nhuận chính cho ngân hàng.
Ngân hàng với tư cách là một trung gian tài chính kinh doanh trên nguyên tắc tiền gửi của khách hàng dưới hình thức tài khoản vãng lai và tài khoản tiền gửi. Trên số vốn huy động được đó, ngân hàng tiến hành các hoạt động cho vay dưới nhiều hình thức khác nhau, tùy theo nhu cầu của khách hàng. Sự chênh lệch giữa tiền lãi thu được và tiền lãi phải trả cho nguồn vốn huy động chính là lợi nhuận của ngân hàng. Đây chưa phải là toàn bộ lợi nhuận của ngân hàng, tuy nhiên đây là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Trong bối cảnh công nghệ ngân hàng phát triển mạnh mẽ như hiện nay, chất lượng của các hoạt động dịch vụ ngân hàng ngày càng được gia tăng. Do vậy mà bản thân ngân hàng luôn nâng cao chất lượng dịch vụ. Tuy nhiên, nó vẫn không thể thay thế hoàn toàn hoạt động cho vay được bởi khả năng bù đắp những chi phí huy động vốn và đem lại lợi nhuận cho ngân hàng chưa cao. *Đối với khách hàng 3 Hoạt động cho vay của ngân hàng giúp khách hàng giải quyết được những thiếu hụt về vốn của khách hàng, tạo điều kiện cho khách hàng có thể mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng,.
Ngân hàng có các danh mục sản phẩm cho vay đa dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng với mức lãi suất hợp lý. Do vậy mà khách hàng có thể dễ dàng thỏa mãn mục đích của mình. Riêng đối với khách hàng doanh nghiệp, khoản tài trợ này của ngân hàng còn góp phần làm tối ưu hóa cơ cấu vốn cho khách hàng. Do sử dụng được đòn bẩy tài chính ở đây, doanh nghiệp sẽ giảm bớt được gánh nặng về thuế, làm tăng lợi nhuận.
*Đối với nền kinh tế Hoạt động cho vay đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế. Nó giúp tài trợ cho các dự án kinh doanh và đầu tư mới, thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Bằng cách cho vay tiền, các tổ chức tín dụng và ngân hàng cung cấp tài chính cho các cá nhân và doanh nghiệp để thực hiện các hoạt động kinh doanh, mua sắm, đầu tư, xây dựng nhà cửa và trả nợ. Tuy nhiên, hoạt động cho vay cũng mang theo một số rủi ro, chẳng hạn như rủi ro tín dụng và rủi ro thị trường.
Khi một số khách hàng không thể trả nợ, hoặc thị trường kinh tế chịu ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài, các tổ chức tín dụng và ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi khoản vay và đảm bảo lợi nhuận. Vì vậy, việc quản lý rủi ro là rất quan trọng trong hoạt động cho vay để đảm bảo sự ổn định của nền kinh tế. Chức năng * Chức năng trung gian tín dụng Khi thực hiện chức năng trung gian tín dụng, ngân hàng thương mại đóng vai trò là cầu nối giữa người nhàn rỗi vốn và người có nhu cầu về vốn. Đối với khách hàng, thanh toán một cách nhanh chóng, an toàn, hiệu quả.
Đối với ngân hàng, tạo điều kiện thu hút nguồn vốn tiền gửi thông qua cung ứng một dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt có chất lượng cao. Đối với nền kinh tế, chức năng này lưu thông hàng hoá, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nâng cao hiệu quả quá trình tái sản xuất xã hội, đồng thời nó cũng giúp làm giảm khối lượng tiền mặt dẫn đến tiết kiệm chi phí lưu thông tiền mặt. 4 Thông qua việc huy động các khoản vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi trong nền kinh tế, ngân hàng thương mại hình thành nên quỹ cho vay để cung cấp tín dụng cho nền kinh tế. Với chức năng này, ngân hàng thương mại vừa đóng vai trò là người đi vay vừa đóng vai trò người cho vay.
Chức năng trung gian tín dụng được xem là chức năng quan trọng nhất của NHTM vì nó phản ánh bản chất của ngân hàng thương mại là đi vay để cho vay, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của ngân hàng. Đồng thời nó cũng là cơ sở để thực hiện các chức năng khác. *Chức năng trung gian thanh toán NHTM làm trung gian thanh toán khi nó thực hiện thanh toán theo yêu cầu của khách hàng như trích tiền từ tài khoản tiền gửi của họ để thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ hoặc nhập vào tài khoản tiền gửi của khách hàng tiền thu bán hàng và các khoản thu khác theo lệnh của họ. Ở đây ngân hàng thương mại đóng vai trò là người thủ quỹ cho các doanh nghiệp và cá nhân bởi ngân hàng là người giữ tài sản của họ.
NHTM thực hiện chức năng trung gian thanh toán trên cơ sở thực hiện chức năng trung gian tín dụng vì tiền để khách hàng thực hiện thanh toán qua ngân hàng chính là một phần tiền gửi trước đó. Việc các ngân hàng thương mại thực hiện chức năng trung gian thanh toán có ý nghĩa rất to lớn đối với toàn bộ nền kinh tế. Với chức năng này, các NHTM cung cấp cho khách hàng nhiều phương tiện thanh toán thuận lợi. Nhờ đó, các chủ thể kinh tế sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí, thời gian đi tới gặp chủ nợ, người phải thanh toán và lại đảm bảo việc thanh toán an toàn.
Qua đó, chức năng này thúc đẩy lưu thông hàng hóa, đẩy nhanh tốc độ thanh toán, tốc độ lưu chuyển vốn, từ đó góp phần phát triển kinh tế. Đồng thời, việc thanh toán không dùng tiền mặt qua ngân hàng đã giảm được lượng tiền mặt trong lưu thông, dẫn đến tiết kiệm chi phí lưu thông tiền mặt như chi phí in ấn, đếm nhận, bảo quản tiền,… Đối với NHTM, chức năng này góp phần tăng thêm lợi nhuận cho ngân hàng thông qua việc thu lệ phí thanh toán. Thêm nữa, nó lại làm tăng nguồn vốn cho vay của ngân hàng thể hiện trên số dư có trong tài khoản tiền gửi của khách hàng. Chức năng này cũng chính là cơ sở hình thành chức năng tạo tiền của ngân hàng thương mại.
* Chức năng tạo tiền 5 Khi có sự phân hóa trong hệ thống ngân hàng, hình thành nên ngân hàng phát hành và các ngân hàng trung gian thì ngân hàng trung gian không còn thực hiện chức năng phát hành giấy bạc ngân hàng nữa. Nhưng với chức năng trung gian tín dụng và trung gian thanh toán, NHTM có khả năng tạo ra tiền tín dụng thể hiện trên tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàng tại ngân hàng thương mại. Đây chính là một bộ phận của lượng tiền được sử dụng trong các giao dịch. Ban đầu từ những khoản tiền dự trữ tăng lên, NHTM sẽ được quay lại ngân hàng thương mại một phần khi những người sử dụng tiền gửi vào dưới dạng tiền gửi không kỳ hạn.
Qúa trình này tiếp diễn trong hệ thống ngân hàng và tạo nên một lượng tiền gửi gấp nhiều lần số dự trữ tăng thêm ban đầu. Mức mở rộng tiền gửi phụ thuộc vào hệ số mở rộng tiền gửi. Hệ số này, đến lượt nó chịu tác động bởi các yếu tố: tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tỷ lệ dữ trữ vượt mức và tỷ lệ giữ tiền mặt so với tiền gửi thanh toán của công chúng. Với chức năng tạo tiền, hệ thống NHTM đã làm tăng phương tiện thanh toán trong nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu thanh toán, chi trả của xã hội.
Rõ ràng khái niệm về tiền hay tiền giao dịch không chỉ là tiền giấy do NHTW phát hành ra mà còn bao gồm một bộ phận quan trọng là lượng tiền ghi sổ do các ngân hàng thương mại tạo ra. Chức năng này cũng chỉ ra mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và lưu thông tiền tệ. Một khối lượng tín dụng mà ngân hàng thương mại cho vay ra làm tăng khả năng tạo tiền của ngân hàng thương mại, từ đó làm tăng lượng tiền cung ứng. Các chức năng của ngân hàng thương mại có mối quan hệ chặt chẽ, bổ sung, hỗ trợ cho nhau, trong đó chức năng trung gian tín dụng là chức năng cơ bản nhất, tạo cơ sở cho việc thực hiện các chức năng sau.
Đồng thời khi ngân hàng thực hiện tốt chức năng trung gian thanh toán và chức năng tạo tiền lại góp phần làm tăng nguồn vốn tín dụng, mở rộng hoạt động tín dụng. Phân loại các khoản cho vay 1. Phân loại theo thời hạn khoản vay Cho vay ngắn hạn: Là các khoản vay có thời hạn cho vay đến dưới 12 tháng và được sử dụng để bù đắp sự thiếu hụt vốn lưu động cho các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân. 6 Cho vay dài hạn: Là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng và thời hạn tối đa có thể lên đến 20 – 30 năm.
Cho vay dài hạn nhằm mục đích tài trợ cho các công trình xây dựng cơ bản như xây dựng nhà ở, sân bay, cầu đường, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng các xí nghiệp mới,… 1. Phân loại theo phương thức cho vay * Cho vay thấu chi Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thỏa thuận bằng văn bản chấp nhận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng đến một giới hạn nhất định và trong khoảng thời gian xác định. Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi.