Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế và đô thị đông dân nhất cả nước với tốc độ gia tăng dân số tự nhiên khoảng 2,28%/năm, kéo theo áp lực quá tải hạ tầng y tế vô cùng lớn. Trong năm 2020, tổng số lượt khám bệnh ngoại trú trên toàn địa bàn đạt 45,3 triệu lượt (tăng 5,8% so với năm 2019), trong đó các cơ sở do Sở Y tế quản lý chiếm tới 39,7 triệu lượt. Đặc biệt tại Quận Gò Vấp, với diện tích 19,73 km2 và dân số 676.899 người, mật độ cư dân lên tới 34.308 người/km2, nhu cầu tiếp cận dịch vụ khám chữa bệnh chất lượng cao là vô cùng cấp thiết.

Nghiên cứu tập trung giải quyết bài toán lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình Bệnh viện Từ Tâm nhằm giảm tải cho các bệnh viện công lập lân cận như Bệnh viện Quân Y 175 và Bệnh viện Quận Gò Vấp. Mục tiêu cụ thể là xây dựng phương án kỹ thuật khả thi, thiết kế biện pháp thi công tối ưu (phần ngầm, kết cấu thân, công nghệ bơm bê tông tĩnh), lập dự toán chi phí chính xác và xây dựng mô hình tài chính đảm bảo hiệu quả kinh tế.

Dự án được định vị tại số 152 đường số 30, Phường 6, Quận Gò Vấp, trên khu đất 935 m2 với quy mô 6 tầng, 1 sân thượng và mái che. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi xác lập tổng mức đầu tư 115,41 tỷ đồng, chứng minh khả năng thu hồi vốn sau 8 năm vận hành, đạt tỷ suất hoàn vốn nội bộ 22,62%, đồng thời phục vụ chăm sóc sức khỏe toàn diện cho hàng trăm nghìn lượt bệnh nhân mỗi năm.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết Quản lý Xây dựng hiện đại (Construction Management Theory) theo chuẩn quốc tế nhằm kiểm soát ba mục tiêu cốt lõi: Chi phí, Tiến độ và Chất lượng công trình. Đồng thời, nghiên cứu kết hợp mô hình Đánh giá Dự án Đầu tư (Discounted Cash Flow Model - DCF) để phân tích khả năng sinh lời và an toàn tài chính.

Hệ thống lý thuyết kỹ thuật công trình dựa trên các tiêu chuẩn kết cấu bê tông cốt thép toàn khối (TCVN 4453:1995 và TCVN 5574:2018). Bốn khái niệm chính xuyên suốt nghiên cứu gồm:

  1. Tổng mức đầu tư xây dựng: Toàn bộ chi phí dự tính bao gồm xây lắp, thiết bị, quản lý, tư vấn, giải phóng mặt bằng và dự phòng phát sinh.
  2. Ván khuôn định hình chịu lực: Hệ cốp pha phủ phim kết hợp sườn thép hộp chịu áp lực thủy tĩnh của bê tông ướt và tải trọng xung kích.
  3. Bê tông thương phẩm bơm tĩnh: Giải pháp công nghệ vận chuyển hỗn hợp bê tông liên tục bằng đường ống áp lực cao lên các tầng cao đô thị.
  4. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): Chỉ số đo lường mức sinh lời tài chính của dòng tiền dự án trong chu kỳ vận hành.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp từ Cục Thống kê TP.HCM, báo cáo ngành y tế giai đoạn 2019-2021, kết hợp các thông tư định mức của Bộ Xây dựng gồm Thông tư 11/2021/TT-BXD và Thông tư 12/2021/TT-BXD. Dữ liệu địa chất và hiện trạng mặt bằng được thu thập trực tiếp tại khu đất xây dựng số 152 đường số 30, Phường 6, Gò Vấp.

Về phương pháp chọn mẫu, đề tài tiến hành khảo sát chọn mẫu định mức toàn bộ 100% cấu kiện chịu lực của công trình, bao gồm 18 phân đợt đổ bê tông, 24 vị trí cột tiết diện 400x600mm và toàn bộ hệ dầm sàn từ tầng 1 đến tầng mái. Đối với khảo sát thị trường, nghiên cứu chọn mẫu có chủ đích (Purposive Sampling) gồm 5 cơ sở y tế đa khoa và chuyên khoa quy mô từ 50 đến 1.200 giường trên cùng địa bàn quận Gò Vấp để phân tích cung cầu và năng lực cạnh tranh.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích chiết khấu dòng tiền (DCF) vì đây là công cụ phản ánh chính xác giá trị thời gian của tiền tệ và rủi ro trượt giá. Phương pháp cơ học kết cấu giải tích được ưu tiên áp dụng để tính toán ứng suất kháng uốn và độ võng của cốp pha nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối trước tải trọng rung đầm. Toàn bộ quá trình nghiên cứu, tính toán và thẩm định được triển khai trong thời gian 6 tháng từ tháng 01/2022 đến tháng 07/2022.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu đã đưa ra các kết quả định lượng cụ thể trên ba phương diện tài chính, dự toán và kỹ thuật thi công:

Thứ nhất, tính khả thi tài chính vượt trội: Tổng mức đầu tư dự án là 115.409.705.000 VNĐ, trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 52,67% (60,79 tỷ đồng) và vốn vay thương mại chiếm 47,33% (34,62 tỷ đồng) với lãi suất 10%/năm trong 10 năm. Hiện giá thu nhập thuần (NPV) đạt mức 138.012.995.000 VNĐ (lớn hơn 0), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) đạt 22,62% (cao hơn 12,62% so với lãi suất vay), và thời gian thu hồi vốn đạt 8 năm.

Thứ hai, cơ cấu dự toán xây lắp được tối ưu hóa: Dự toán gói thầu xây lắp đạt 12.045.368.229 VNĐ (đã gồm 10% VAT). Chi phí trực tiếp chiếm 77,59% (9,35 tỷ đồng), trong đó vật liệu chiếm 68,58% (6,41 tỷ đồng), nhân công chiếm 27,69% (2,59 tỷ đồng) và máy thi công chiếm 3,73% (348,42 triệu đồng). Chi phí gián tiếp được kiểm soát ở mức 1,03 tỷ đồng (8,53% chi phí xây dựng).

Thứ ba, giải pháp cơ giới hóa thi công đạt hiệu suất cao: Đào 387,21 m3 đất cấp III bằng máy đào gầu nghịch Hitachi ZX70 (dung tích gầu 0,33 m3) hoàn thành trong 1,6 ngày làm việc, nhanh gấp 4 lần phương pháp thủ công. Công tác đổ bê tông toàn khối sử dụng trạm bơm tĩnh CIFA KRZ 24 kết hợp xe bồn vận chuyển CIFA RHS 110 đạt công suất 110 m3/ca 7 giờ, giải quyết triệt để 18 đợt thi công với tổng khối lượng bê tông hơn 600 m3 mà không tạo mạch ngừng sai quy chuẩn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân giúp dự án đạt hiệu quả tài chính cao là nhờ mô hình đa khoa 7 khoa lâm sàng và 1 khoa cận lâm sàng, đón đầu sự gia tăng khám chữa bệnh bằng bảo hiểm y tế nội trú (đạt 74,4%) và ngoại trú (đạt 49,8%). Vị trí đắc địa tại Gò Vấp kết hợp với diện tích xây dựng chiếm 41,7% khu đất (390 m2/935 m2) giúp tiết giảm chi phí đầu tư ban đầu nhưng vẫn tối ưu hóa công năng phục vụ.

So với các nghiên cứu tiền khả thi của các bệnh viện tư nhân cùng phân khúc tại các đô thị loại 1 (thường có thời gian hoàn vốn từ 9 đến 11 năm và IRR dao động từ 16% đến 18%), dự án Bệnh viện Từ Tâm đạt chỉ số IRR 22,62% nhờ áp dụng chặt chẽ định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD, cắt giảm chi phí phát sinh và tổ chức mặt bằng thi công hợp lý.

Các dữ liệu nghiên cứu này có thể được trình bày trực quan thông qua biểu đồ dòng tiền tích lũy (Cumulative Cash Flow Chart) mô tả điểm hòa vốn ở năm thứ 8, biểu đồ tròn phân bổ chi phí xây lắp trực tiếp và gián tiếp, cùng bảng ma trận kiểm toán khả năng chịu lực của ván khuôn móng và cột chịu áp lực bê tông 28,66 kN/m.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu toàn diện, 4 giải pháp trọng tâm được đề xuất nhằm đảm bảo quá trình triển khai dự án đạt hiệu quả tối đa:

  1. Ứng dụng công nghệ ván khuôn phủ phim PlyCore EXTRA kết hợp thép hộp 50x50x1,4mm: Nhằm giảm 15% hao hụt vật liệu ván khuôn và tăng số lần luân chuyển sử dụng lên 12-15 lần; triển khai ngay trong tháng đầu tiên của giai đoạn thi công phần thô; do Ban chỉ huy công trường và Tổ trưởng thi công cốp pha chịu trách nhiệm kiểm soát.
  2. Thiết lập quy trình vận chuyển và bơm bê tông tĩnh đồng bộ: Duy trì chu kỳ tiếp nhận và kiểm tra độ sụt xe bồn dưới 38 phút/chuyến để đảm bảo năng suất đổ bê tông đạt 110 m3/ca 7 giờ; thực hiện trong suốt 18 đợt đổ bê tông kéo dài 4 tháng; do Kỹ sư giám sát chất lượng và Nhà cung cấp bê tông Mê Kông phối hợp thực hiện.
  3. Số hóa công tác quản trị chi phí và bóc tách khối lượng: Kiểm soát chặt chẽ các phát sinh ngoài dự toán dưới mức chi phí dự phòng 1,58 tỷ đồng (tương đương 1,37% tổng mức đầu tư) theo Thông tư 11/2021/TT-BXD; thực hiện liên tục trong suốt 12 tháng xây dựng; do Phòng Kế toán - Đấu thầu và Ban Quản lý Dự án chủ trì.
  4. Triển khai chiến lược tiếp thị đa kênh và dịch vụ tư vấn y tế từ xa: Mục tiêu đạt tỷ lệ lấp đầy giường bệnh nội trú trên 85% và đón 150-200 lượt khám/ngày ngay trong 2 năm đầu vận hành; tiến hành trước thời điểm khánh thành 3 tháng; do Phòng Marketing và Ban Giám đốc Bệnh viện điều hành.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn cung cấp nguồn tài liệu khoa học và thực tiễn giá trị cho 4 nhóm đối tượng sau:

  1. Chủ đầu tư và Nhà phát triển dự án y tế: Cung cấp phương pháp xây dựng mô hình tài chính khả thi với tổng mức đầu tư 115,41 tỷ đồng, bảng tính chi tiết dòng tiền 10 năm, NPV và IRR để thẩm định dự án bệnh viện đa khoa quy mô vừa.
  2. Kỹ sư xây dựng và Chỉ huy trưởng công trình: Cung cấp bảng tính kết cấu cốp pha móng, cột 400x600mm, dầm sàn chịu tải trọng 28,66 kN/m và giải pháp thi công bê tông bơm tĩnh CIFA trên mặt bằng đô thị chật hẹp.
  3. Chuyên viên lập dự toán và Quản lý đấu thầu: Cung cấp bộ hồ sơ mời thầu chuẩn mực và phương pháp lập dự toán chi phí trực tiếp 9,35 tỷ đồng theo đúng hệ thống định mức Thông tư 12/2021/TT-BXD.
  4. Giảng viên và Học viên sau đại học ngành Quản lý Xây dựng: Làm tài liệu tham khảo mẫu mực về quy trình quản lý dự án khép kín từ khâu thẩm định chủ trương đầu tư, lập hồ sơ thầu, lập dự toán đến tổ chức thi công thực tế tại công trường.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao dự án lựa chọn phương pháp ép cọc âm thay vì đào hố móng trước rồi mới ép cọc? Phương pháp ép cọc âm được lựa chọn nhằm thích ứng với điều kiện mặt bằng đô thị chật hẹp 935 m2 và tránh rủi ro sạt lở khi gặp mưa. Giải pháp này cho phép thiết bị ép di chuyển ổn định trên mặt đất tự nhiên, rút ngắn thời gian chuẩn bị và chỉ cần đào 387,21 m3 đất sau khi hoàn thành cọc dẫn, bảo đảm an toàn kết cấu cho khu dân cư lân cận.

Cơ sở nào chứng minh tính khả thi của tổng mức đầu tư 115,41 tỷ đồng? Tính khả thi được chứng minh qua mô hình dòng tiền chiết khấu với hiện giá thuần NPV đạt 138,01 tỷ đồng và tỷ suất IRR đạt 22,62%, cao hơn nhiều so với lãi suất vay 10%/năm. Dự án hoàn vốn hoàn toàn sau 8 năm vận hành, tạo biên lợi nhuận an toàn cao trong vòng đời khai thác công trình y tế trên 30 năm.

Công nghệ bơm bê tông tĩnh mang lại ưu thế gì trong thi công công trình cao 6 tầng? Trạm bơm tĩnh CIFA KRZ 24 với tầm vươn cao 24m và áp suất bơm 66 bar kết hợp cần phân phối giúp khắc phục triệt để bài toán mặt bằng hẹp. Phương pháp này bảo đảm tốc độ thi công liên tục đạt 110 m3/ca 7 giờ, giải quyết triệt để 18 phân đoạn đổ bê tông dầm sàn mà không gây tắc nghẽn giao thông đô thị.

Dự toán xây lắp của công trình được lập căn cứ vào những văn bản pháp lý nào? Dự toán được xác lập dựa trên Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Nghị định 10/2021/NĐ-CP, Nghị định 15/2021/NĐ-CP, cùng các văn bản hướng dẫn chi tiết gồm Thông tư 11/2021/TT-BXD và Thông tư 12/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, giúp xác định chính xác chi phí xây dựng sau thuế là 12,05 tỷ đồng.

Hệ ván khuôn dầm sàn và cột được kiểm tra an toàn theo tiêu chuẩn nào? Hệ ván khuôn phủ phim 21mm và sườn thép hộp 50x50x1,4mm được tính toán kiểm tra cường độ chịu uốn và độ võng nghiêm ngặt theo tiêu chuẩn TCVN 4453:1995. Kết quả tính toán đảm bảo mô men kháng uốn an toàn với cường độ vật liệu 18 MPa và độ võng thực tế nhỏ hơn mức giới hạn 1/400 nhịp cấu kiện.

Kết luận

Nghiên cứu đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu quản lý xây dựng cho công trình Bệnh viện Từ Tâm qua 5 điểm nhấn trọng tâm:

  • Xây dựng hoàn chỉnh báo cáo tiền khả thi và khả thi cho bệnh viện đa khoa 6 tầng với tổng mức đầu tư 115,41 tỷ đồng trên khu đất 935 m2.
  • Chứng minh tính bền vững tài chính với NPV đạt 138,01 tỷ đồng, IRR đạt 22,62% và thời gian hoàn vốn 8 năm.
  • Xác lập dự toán xây lắp 12,05 tỷ đồng và hoàn thiện bộ hồ sơ mời thầu chuẩn mực theo Thông tư 11/2021/TT-BXD và Thông tư 12/2021/TT-BXD.
  • Thiết kế biện pháp thi công ép cọc âm và cơ giới hóa đào 387,21 m3 đất trong 1,6 ngày bằng máy đào Hitachi ZX70.
  • Ứng dụng thành công công nghệ bê tông bơm tĩnh CIFA đạt năng suất 110 m3/ca, kiểm soát an toàn tuyệt đối hệ cốp pha theo TCVN 4453:1995.

Dự án dự kiến triển khai thi công xây lắp trong thời gian 12 tháng và vận hành thử nghiệm trong 60 ngày tiếp theo. Quý độc giả, chủ đầu tư và các kỹ sư xây dựng hãy tham khảo chi tiết toàn bộ thuyết minh để ứng dụng mô hình quản lý xây dựng tiên tiến này vào các dự án hạ tầng y tế trong tương lai.