Luận văn thạc sĩ về pháp luật huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về pháp luật liên quan.

• Tác giả: Hà Thị Thu Trang
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Hồng Vân
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Các Hình Thức Huy Động Vốn Đầu Tư Xây Dựng Nhà Ở Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
• 1.1. Khái luận về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.2. Hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.3. Sự cần thiết của hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.4. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
• 1.4.1. Khái niệm và đặc điểm của hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.4.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
• 2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
• 2.1.1. Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời
• 2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời
• 2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành
• 2.2.1. Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu
• 2.2.2. Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II
• 2.2.3. Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở
• 2.2.4. Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở
• 2.2.5. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
• 3.1. Thực tiễn thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
• 3.1.1. Những kết quả đạt được từ việc thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 3.1.2. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 3.1.3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 3.2.1. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước
• 3.2.2. Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
• 3.2.3. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư góp vốn
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam

Huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao. Đặc biệt, trong các thành phố lớn, nhu cầu này trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Để đáp ứng nhu cầu này, nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được triển khai. Tuy nhiên, việc huy động vốn cho các dự án này gặp nhiều khó khăn do thiếu hụt nguồn vốn và các quy định pháp luật chưa đồng bộ.

1.1. Khái niệm và vai trò của huy động vốn đầu tư

Huy động vốn đầu tư là quá trình tìm kiếm và thu hút nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau để phục vụ cho hoạt động đầu tư. Vai trò của huy động vốn trong xây dựng nhà ở không chỉ giúp các chủ đầu tư có đủ tài chính để thực hiện dự án mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.

1.2. Các hình thức huy động vốn phổ biến hiện nay

Tại Việt Nam, các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm vay vốn từ ngân hàng, phát hành trái phiếu, huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua nhà, và hợp tác đầu tư với các tổ chức, cá nhân khác. Mỗi hình thức đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, ảnh hưởng đến khả năng thực hiện dự án.

II. Thách thức trong huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam

Mặc dù có nhiều hình thức huy động vốn, nhưng thực tế cho thấy các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút vốn. Những thách thức này không chỉ đến từ thị trường mà còn từ các quy định pháp luật chưa rõ ràng.

2.1. Khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn

Nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng do yêu cầu về tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán. Điều này dẫn đến việc nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ.

2.2. Quy định pháp luật chưa đồng bộ

Các quy định pháp luật về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu tính đồng bộ và rõ ràng, gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc thực hiện các hình thức huy động vốn. Sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật cũng tạo ra nhiều bất cập trong thực tiễn.

III. Phương pháp huy động vốn hiệu quả cho xây dựng nhà ở

Để nâng cao hiệu quả huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, các chủ đầu tư cần áp dụng những phương pháp huy động vốn phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của thị trường.

3.1. Tăng cường hợp tác với các tổ chức tài chính

Việc hợp tác với các tổ chức tài chính có thể giúp các chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Các ngân hàng và quỹ đầu tư có thể cung cấp các gói vay ưu đãi cho các dự án xây dựng nhà ở.

3.2. Phát triển các hình thức huy động vốn mới

Các chủ đầu tư nên xem xét phát triển các hình thức huy động vốn mới như crowdfunding hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thu hút nguồn vốn từ cộng đồng và các nhà đầu tư cá nhân.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về huy động vốn

Nghiên cứu thực tiễn về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thấy nhiều dự án đã thành công nhờ áp dụng các phương pháp huy động vốn hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết.

4.1. Các dự án thành công trong huy động vốn

Nhiều dự án xây dựng nhà ở thương mại đã thành công trong việc huy động vốn nhờ vào việc áp dụng các hình thức huy động vốn đa dạng và linh hoạt. Những dự án này thường có sự hỗ trợ từ các tổ chức tài chính lớn.

4.2. Những bài học rút ra từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy rằng việc xây dựng một kế hoạch huy động vốn rõ ràng và minh bạch là rất quan trọng. Đồng thời, việc tuân thủ các quy định pháp luật cũng giúp giảm thiểu rủi ro trong quá trình huy động vốn.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở

Huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Để phát triển bền vững, cần có những cải cách trong chính sách và quy định pháp luật.

5.1. Cải cách chính sách huy động vốn

Cần có những cải cách trong chính sách huy động vốn để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư. Việc đơn giản hóa thủ tục và quy định sẽ giúp thu hút nhiều nguồn vốn hơn.

5.2. Tương lai của thị trường nhà ở tại Việt Nam

Với sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, thị trường xây dựng nhà ở tại Việt Nam có nhiều triển vọng phát triển. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự đồng bộ trong các quy định pháp luật và sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ THỊ THU TRANG PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THƢC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HÀ THỊ THU TRANG PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THƢC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Hồng Vân HÀ NỘI - 2014 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Lêi cam ®oan T«i xin cam ®oan ®©y lµ c«ng tr×nh nghiªn cøu khoa häc cña riªng t«i. C¸c sè liÖu, vÝ dô vµ trÝch dÉn trong luËn v¨n ®¶m b¶o ®é tin cËy, chÝnh x¸c vµ trung thùc. Nh÷ng kÕt luËn khoa häc cña luËn v¨n ch-a tõng ®-îc ai c«ng bè trong bÊt kú c«ng tr×nh nµo kh¸c. T¸c gi¶ luËn v¨n Hµ ThÞ Thu Trang 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỤC LỤC Trang TRANG PHụ BÌA LờI CAM ĐOAN MụC LụC MỞ ĐẦU 1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY 9 ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1. Khái luận về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9 1. Hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 9 1. Sự cần thiết của hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng 18 nhà ở 1. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 24 1. Khái niệm và đặc điểm của hình thức huy động vốn đầu tư 24 xây dựng nhà ở 1. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 27 Chương 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY 33 ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 2. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về các 33 hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 2. Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 33 2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời 35 2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo quy 39 định của pháp luật hiện hành 2. Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu 40 tư hoặc phát hành trái phiếu 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ 52 đầu tư cấp II 2. Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp 61 tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở 2. Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức 68 năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở 2. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng 75 được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam Chương 3: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM 82 NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 3. Thực tiễn thi hành quy định về các hình thức huy động vốn 82 đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam 3. Những kết quả đạt được từ việc thi hành quy định về các 82 hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 3. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thi hành quy định về 86 các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quá 100 trình thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành quy định về các 104 hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở 3. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước 104 3. Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở 107 3. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư góp vốn 108 KẾT LUẬN 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, nhu cầu về nhà ở cũng ngày một gia tăng. Ở các thành phố lớn, đặc biệt là ở các trung tâm kinh tế nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Để đáp ứng nhu cầu trên hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được triển khai với sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, khó khăn mà bất kỳ chủ đầu tư dự án nhà ở gặp phải đó là giải quyết bài toán về nguồn vốn đầu tư. Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở từ đâu? Huy động bằng cách nào? Là những câu hỏi đang được đặt ra cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đồng thời là mối quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước và toàn xã hội. Thực trạng huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở của nước ta những năm qua cho thấy hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề này còn chồng chéo, chưa thống nhất, chưa có những quy định hướng dẫn cụ thể dẫn đến tình trạng huy động vốn trái phép ở một số dự án đầu tư. Trước khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 (sau đây gọi tắt là Nghị định 71) và Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71 (sau đây gọi tắt là Thông tư 16) được ban hành thì việc huy động vốn được quy định rải rác tại các văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành. Theo quy định của Luật Nhà ở 2005: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng [40, Khoản 1 Điều 39]. Còn theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006: 1. Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản; Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 không đưa ra quy định cụ thể nào về việc huy động vốn mà chỉ quy định tại Khoản 7 Điều 15 về quyền lợi của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại như sau: "Thỏa thuận với người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở để huy động vốn ứng trước theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 của Luật Nhà ở" [13]. Từ các quy định trên đây có thể nhận thấy rằng việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại còn chưa được thực sự quan tâm, các quy định còn thiếu chi tiết, nội dung quy định trong các văn bản pháp luật về vấn đề này còn thiếu sự đồng nhất. Đơn cử, đối với cùng hình thức huy động vốn ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng của công trình, tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] động sản 2006 thì chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Mặt khác, Luật Nhà ở 2005 giới hạn mức vốn huy động tối đa từ người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà trước khi bàn giao nhà là 70% tổng giá trị hợp đồng còn Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lại không có quy định nào liên quan đến vấn đề này. Sự khác nhau giữa các quy định pháp luật khiến cho việc áp dụng trên thực tế trở nên khó khăn, cản trở hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trong khi đó nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Chính điều này đã tạo điều kiện cho các hoạt động huy động vốn trái phép, gây hậu quả nghiêm trọng đến lợi ích của khách hàng, đồng thời tạo nên sự thiếu minh bạch trong thị trường nhà ở của nước ta. Đứng trước yêu cầu cần phải có một hành lang pháp lý vững chắc để điều chỉnh và quản lý hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 71 trong đó đưa ra các quy định chi tiết điều chỉnh hoạt động huy động vốn xây dựng nhà ở. Mặc dù, các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 trước đó đều đã có quy định cho phép chủ đầu tư được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên như đã đề cập ở trên tất cả các quy định đều chưa tạo ra một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, chưa thực sự quan tâm đến việc huy động vốn từ các chủ thể khác để thu hút nguồn vốn dồi dào cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở.