Luận văn thạc sĩ về pháp luật huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về pháp luật liên quan.

• Tác giả: Hà Thị Thu Trang
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Hồng Vân
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Các Hình Thức Huy Động Vốn Đầu Tư Xây Dựng Nhà Ở Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
• 1.1. Khái luận về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.2. Hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.3. Sự cần thiết của hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.4. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
• 1.4.1. Khái niệm và đặc điểm của hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 1.4.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
• 2.1. Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
• 2.1.1. Giai đoạn trước khi Luật Nhà ở 2005 ra đời
• 2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở 2005 ra đời
• 2.2. Các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành
• 2.2.1. Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu
• 2.2.2. Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II
• 2.2.3. Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở
• 2.2.4. Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở
• 2.2.5. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THI HÀNH VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH QUY ĐỊNH VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
• 3.1. Thực tiễn thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam
• 3.1.1. Những kết quả đạt được từ việc thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 3.1.2. Những khó khăn, vướng mắc trong việc thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 3.1.3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 3.2. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở
• 3.2.1. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước
• 3.2.2. Đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở
• 3.2.3. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư góp vốn
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam

Huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao. Đặc biệt, trong các thành phố lớn, nhu cầu này trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Để đáp ứng nhu cầu này, nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được triển khai. Tuy nhiên, việc huy động vốn cho các dự án này gặp nhiều khó khăn do thiếu hụt nguồn vốn và các quy định pháp luật chưa đồng bộ.

1.1. Khái niệm và vai trò của huy động vốn đầu tư

Huy động vốn đầu tư là quá trình tìm kiếm và thu hút nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau để phục vụ cho hoạt động đầu tư. Vai trò của huy động vốn trong xây dựng nhà ở không chỉ giúp các chủ đầu tư có đủ tài chính để thực hiện dự án mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.

1.2. Các hình thức huy động vốn phổ biến hiện nay

Tại Việt Nam, các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm vay vốn từ ngân hàng, phát hành trái phiếu, huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua nhà, và hợp tác đầu tư với các tổ chức, cá nhân khác. Mỗi hình thức đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, ảnh hưởng đến khả năng thực hiện dự án.

II. Thách thức trong huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam

Mặc dù có nhiều hình thức huy động vốn, nhưng thực tế cho thấy các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút vốn. Những thách thức này không chỉ đến từ thị trường mà còn từ các quy định pháp luật chưa rõ ràng.

2.1. Khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn

Nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng do yêu cầu về tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán. Điều này dẫn đến việc nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ.

2.2. Quy định pháp luật chưa đồng bộ

Các quy định pháp luật về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu tính đồng bộ và rõ ràng, gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc thực hiện các hình thức huy động vốn. Sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật cũng tạo ra nhiều bất cập trong thực tiễn.

III. Phương pháp huy động vốn hiệu quả cho xây dựng nhà ở

Để nâng cao hiệu quả huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, các chủ đầu tư cần áp dụng những phương pháp huy động vốn phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của thị trường.

3.1. Tăng cường hợp tác với các tổ chức tài chính

Việc hợp tác với các tổ chức tài chính có thể giúp các chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Các ngân hàng và quỹ đầu tư có thể cung cấp các gói vay ưu đãi cho các dự án xây dựng nhà ở.

3.2. Phát triển các hình thức huy động vốn mới

Các chủ đầu tư nên xem xét phát triển các hình thức huy động vốn mới như crowdfunding hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thu hút nguồn vốn từ cộng đồng và các nhà đầu tư cá nhân.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về huy động vốn

Nghiên cứu thực tiễn về huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho thấy nhiều dự án đã thành công nhờ áp dụng các phương pháp huy động vốn hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết.

4.1. Các dự án thành công trong huy động vốn

Nhiều dự án xây dựng nhà ở thương mại đã thành công trong việc huy động vốn nhờ vào việc áp dụng các hình thức huy động vốn đa dạng và linh hoạt. Những dự án này thường có sự hỗ trợ từ các tổ chức tài chính lớn.

4.2. Những bài học rút ra từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy rằng việc xây dựng một kế hoạch huy động vốn rõ ràng và minh bạch là rất quan trọng. Đồng thời, việc tuân thủ các quy định pháp luật cũng giúp giảm thiểu rủi ro trong quá trình huy động vốn.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở

Huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức. Để phát triển bền vững, cần có những cải cách trong chính sách và quy định pháp luật.

5.1. Cải cách chính sách huy động vốn

Cần có những cải cách trong chính sách huy động vốn để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư. Việc đơn giản hóa thủ tục và quy định sẽ giúp thu hút nhiều nguồn vốn hơn.

5.2. Tương lai của thị trường nhà ở tại Việt Nam

Với sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, thị trường xây dựng nhà ở tại Việt Nam có nhiều triển vọng phát triển. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự đồng bộ trong các quy định pháp luật và sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò là một trong những động lực then chốt của nền kinh tế, chiếm khoảng 40% lượng của cải vật chất xã hội và tác động trực tiếp đến gần 30% tổng hoạt động kinh tế quốc dân. Trong giai đoạn 2011–2012, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào chu kỳ suy thoái nghiêm trọng sau khi chính sách thắt chặt tín dụng phi sản xuất theo Nghị quyết 11/NQ-CP được ban hành. Tình trạng đóng băng thanh khoản đã khiến 17.000 doanh nghiệp xây dựng và bất động sản lâm vào cảnh thua lỗ trong năm 2012, đồng thời ghi nhận 2.637 doanh nghiệp phải dừng hoạt động hoặc giải thể, trong đó số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải thể tăng 24,1% so với năm 2011.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn tập trung vào việc giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn vốn đầu tư và xử lý sự xung đột, chồng chéo giữa các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động huy động vốn phát triển nhà ở thương mại. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể là làm sáng tỏ cơ sở lý luận, hệ thống hóa và phân tích chuyên sâu 5 hình thức huy động vốn theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật và đề xuất các giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý.

Phạm vi nghiên cứu giới hạn tại thị trường nhà ở thương mại Việt Nam, tập trung phân tích các dữ liệu và quy định pháp luật phát sinh từ khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực cho đến năm 2014, với trọng tâm khảo sát tại hai trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Ý nghĩa thực tiễn của công trình thể hiện ở việc kiến tạo khuôn khổ pháp lý minh bạch, hỗ trợ doanh nghiệp kiểm soát tỷ lệ an toàn vốn chủ sở hữu từ 15% đến 20%, khống chế trần huy động vốn ứng trước không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao, từ đó kéo giảm tỷ lệ dự án chậm tiến độ xuống dưới 15% trên toàn thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng Lý thuyết cấu trúc vốn doanh nghiệp kết hợp với Lý thuyết điều tiết pháp luật kinh tế và quan điểm duy vật biện chứng của Triết học Mác - Lênin về mối quan hệ giữa hình thức và nội dung kinh tế. Mô hình nghiên cứu phân tầng cấu trúc dòng vốn dự án nhà ở thương mại được xây dựng trên 5 kênh huy động vốn chuyên biệt, bao gồm: kênh tài trợ nợ tín dụng và phát hành trái phiếu, kênh hợp tác đầu tư chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật với chủ đầu tư cấp 2, kênh huy động vốn góp phân chia lợi nhuận hoặc sản phẩm nhà ở từ tổ chức và cá nhân, kênh hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các pháp nhân bất động sản, và kênh huy động vốn ứng trước từ khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai.

Bốn khái niệm pháp lý then chốt được chuẩn hóa xuyên suốt nghiên cứu bao gồm:

• Vốn pháp định: Mức vốn tối thiểu 6 tỷ đồng bắt buộc đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định luật định.
• Vốn chủ sở hữu dự án: Tỷ lệ vốn tự có bắt buộc không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 hecta và không thấp hơn 20% đối với dự án từ 20 hecta trở lên theo Điều 12 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
• Hợp đồng hợp tác kinh doanh: Phương thức thỏa thuận hợp tác phân chia lợi nhuận hoặc phân chia sản phẩm nhà ở mà không thành lập pháp nhân mới.
• Nhà ở hình thành trong tương lai: Loại hình bất động sản nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của đề tài bao gồm hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thực chứng (Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD) kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp từ 17.000 doanh nghiệp bị thua lỗ, dữ liệu nợ xấu ngân hàng và các báo cáo khảo sát thị trường định kỳ của CBRE và Savills giai đoạn 2009–2013.

Cỡ mẫu nghiên cứu thực tiễn bao gồm 50 dự án phát triển nhà ở thương mại quy mô vừa và lớn tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp chọn mẫu định ngạch phi xác suất kết hợp khảo sát tình huống điển hình được áp dụng nhằm thu thập dữ liệu về các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tín dụng và giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích quy phạm kết hợp so sánh luật học và thống kê mô tả là nhằm chỉ rõ sự mâu thuẫn giữa các văn bản luật hiện hành, đối chiếu tỷ lệ thực thi nghĩa vụ thông báo 15 ngày trước khi huy động vốn với Sở Xây dựng, qua đó đánh giá toàn diện chu kỳ vận động chính sách trong mốc thời gian nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2014.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nghiên cứu phát hiện sự đổ vỡ hàng loạt của các doanh nghiệp bất động sản có cấu trúc vốn mất cân đối khi tỷ lệ đòn bẩy nợ vay quá cao. Trong giai đoạn 2007–2012, ước tính cứ 10 doanh nghiệp bất động sản thành lập thì có từ 3 đến 4 doanh nghiệp phải đóng cửa hoặc giải thể, tương ứng với tỷ lệ đào thải lên tới 30% - 40%. Riêng năm 2012, số lượng doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động tăng 6,2% và doanh nghiệp bất động sản giải thể tăng 24,1% so với năm 2011, phản ánh sự suy giảm nghiêm trọng của dòng tiền khi nguồn cung tín dụng bị thắt chặt.

Thứ hai, tồn tại sự mâu thuẫn pháp lý trực tiếp giữa Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở 2005 và Điểm a Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Luật Nhà ở 2005 quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn ứng trước khi đã xây dựng xong phần móng và giới hạn tổng số tiền huy động trước khi bàn giao không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Ngược lại, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lại cho phép huy động vốn ngay khi hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật dự án và không đưa ra bất kỳ mức trần khống chế 70% nào, dẫn đến tình trạng lách luật và huy động vốn trái phép diễn ra tại khoảng 60% các dự án nhà ở thương mại thời kỳ trước năm 2010.

Thứ ba, sự ra đời của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD đã tạo ra bước ngoặt trong việc thiết lập hành lang pháp lý chuẩn mực. Quy định bắt buộc chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho Sở Xây dựng trước 15 ngày khi huy động vốn, đồng thời cấm bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu được hưởng quyền ưu tiên mua nhà ở đã giúp giảm thiểu hơn 50% các tranh chấp liên quan đến hành vi chiếm dụng vốn và bán khống bất động sản trên thị trường.

Thứ tư, nguồn vốn huy động qua các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn chiếm tỷ trọng rất thấp, dưới mức 5% tổng vốn đầu tư toàn ngành trong giai đoạn 2012–2014. Hơn 80% vốn vay của các chủ đầu tư vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại thông qua hình thức thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của những hạn chế trên bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ của hệ thống văn bản pháp luật và năng lực quản trị tài chính yếu kém của các chủ đầu tư. Khi quy định về vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% không được hậu kiểm chặt chẽ, nhiều doanh nghiệp chỉ sử dụng 5% đến 10% vốn tự có để thực hiện dự án hàng nghìn tỷ đồng, dẫn đến rủi ro đình trệ thi công khi thị trường đóng băng.

So sánh với các báo cáo tài chính ngành, kết quả nghiên cứu tương thích với cảnh báo của các định chế tài chính quốc tế khi lãi suất cho vay bất động sản giai đoạn 2011 chạm ngưỡng 18% - 22%/năm, làm tê liệt khả năng trả nợ của các doanh nghiệp có dư nợ lớn.

Để trực quan hóa các dữ liệu nghiên cứu phức tạp, hệ thống số liệu có thể được mô tả hiệu quả qua bảng tổng hợp ma trận so sánh điều kiện thực hiện của 5 hình thức huy động vốn, đi kèm biểu đồ cột thể hiện sự tương quan giữa tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản và tỷ lệ giải thể của 2.637 doanh nghiệp trong giai đoạn khủng hoảng 2011–2012. Việc lượng hóa này mang ý nghĩa quyết định trong việc nhận diện lỗ hổng pháp lý và nâng cao hiệu quả thanh tra chuyên ngành.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện và thống nhất đồng bộ quy định pháp luật giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Cần luật hóa quy chuẩn điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định thống nhất điều kiện hoàn thành 100% phần móng công trình và áp dụng mức trần thu tiền ứng trước tối đa 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà, 95% trước khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu. Chủ thể thực hiện là Quốc hội và Bộ Xây dựng, hoàn thành trong khung thời gian 12 tháng.

Thứ hai, thiết lập khung khổ pháp lý thúc đẩy các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường trái phiếu dự án theo Thông tư 228/2012/TT-BTC. Đặt mục tiêu nâng tỷ trọng huy động vốn qua quỹ đầu tư và chứng khoán hóa bất động sản đạt từ 15% đến 20% tổng nguồn vốn phát triển nhà ở thương mại vào năm 2020. Chủ thể thực hiện là Bộ Tài chính phối hợp Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước trong lộ trình từ năm 2015 đến năm 2020.

Thứ ba, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa liên thông để giám sát việc thực hiện thủ tục thông báo huy động vốn trước 15 ngày của các chủ đầu tư. Thiết lập cơ chế kiểm soát bắt buộc mở tài khoản ký quỹ chuyên dùng tại ngân hàng thương mại đối với 100% dòng tiền huy động từ khách hàng, đảm bảo giải ngân đúng tiến độ thi công. Chủ thể thực hiện là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng các địa phương, triển khai đồng loạt trong vòng 24 tháng.

Thứ tư, siết chặt điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Nâng mức vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ 6 tỷ đồng lên tối thiểu 20 tỷ đồng, đồng thời duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư cho mọi quy mô dự án và kiểm soát hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu không vượt quá tỷ lệ 3:1. Chủ thể thực hiện là Chính phủ và các cơ quan cấp phép đầu tư, áp dụng từ năm 2016.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm 1: Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách thuộc Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố. Luận văn cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng và phân tích bất cập pháp lý để phục vụ trực tiếp công tác xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, hoàn thiện quy trình thẩm định 100% hồ sơ thông báo huy động vốn dự án nhà ở.

Nhóm 2: Lãnh đạo doanh nghiệp, giám đốc tài chính và chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại. Luận văn cung cấp cẩm nang vận dụng chuẩn xác 5 hình thức huy động vốn hợp pháp, tối ưu hóa cơ cấu vốn tự có từ 15% đến 20%, hạn chế rủi ro pháp lý dẫn đến vô hiệu hợp đồng theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Nhóm 3: Luật sư, chuyên gia tư vấn pháp lý và thẩm định viên dự án bất động sản. Công trình cung cấp hệ thống luận cứ so sánh sâu sắc, giúp nhận diện rủi ro điều khoản trong 100% các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhóm 4: Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Quản trị Kinh doanh và Tài chính Ngân hàng. Luận văn đóng vai trò là tài liệu tham khảo học thuật giá trị, cung cấp phương pháp tiếp cận quy phạm kết hợp dữ liệu thống kê từ 17.000 doanh nghiệp thực tế.

Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là bao nhiêu để được phê duyệt dự án? Theo Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư phải sở hữu nguồn vốn thuộc quyền sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 hecta, và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 hecta trở lên.

Mức trần huy động vốn tối đa từ tiền mua nhà ứng trước trước khi bàn giao nhà ở là bao nhiêu phần trăm? Theo Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở 2005 và hướng dẫn tại Thông tư 16/2010/TT-BXD, tổng số tiền huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng trước khi bàn giao nhà ở cho người mua không được vượt quá 70% giá trị căn hộ hoặc nhà ở ghi trong hợp đồng mua bán.

Chủ đầu tư có được phép phát hành trái phiếu kèm theo quyền ưu tiên mua nhà ở tại dự án không? Theo quy định tại Khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chủ đầu tư được phát hành trái phiếu để huy động vốn, nhưng bên mua trái phiếu tuyệt đối không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở tại dự án nhằm tránh hành vi phân phối bất động sản trái quy định.

Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ thông báo huy động vốn tới cơ quan nào và trong thời hạn bao lâu? Theo Điều 8 Thông tư 16/2010/TT-BXD, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo kèm hồ sơ dự án đến Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở trước ít nhất 15 ngày tính đến thời điểm chính thức ký kết các hợp đồng huy động vốn.

Xung đột pháp lý lớn nhất giữa Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 là gì? Điểm mâu thuẫn lớn nhất nằm ở điều kiện mở bán: Luật Nhà ở 2005 yêu cầu phải hoàn thành xong phần móng và khống chế trần thu 70% giá trị hợp đồng, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 chỉ yêu cầu xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung và không giới hạn tỷ lệ huy động vốn tối đa.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và chuẩn hóa khung pháp lý điều chỉnh 5 hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD.
• Công trình đã làm rõ nguyên nhân sâu xa dẫn đến việc 17.000 doanh nghiệp xây dựng và bất động sản thua lỗ trong năm 2012 xuất phát từ sự phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tín dụng ngân hàng và kẽ hở pháp lý.
• Luận văn phân tích sâu sắc các điều kiện an toàn vốn then chốt, bao gồm tỷ lệ vốn tự có 15% - 20%, nghĩa vụ thông báo trước 15 ngày với Sở Xây dựng và mức trần huy động vốn ứng trước 70%.
• Đề xuất lộ trình 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm thống nhất hệ thống luật pháp, nâng mức vốn pháp định lên 20 tỷ đồng và phát triển các quỹ tín thác bất động sản đến năm 2020.
• Khẳng định giá trị ứng dụng thực tiễn trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà, phòng ngừa rủi ro cho hệ thống ngân hàng và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững.

Đóng góp khoa học lớn nhất của luận văn là đã đặt nền móng lý luận và thực chứng vững chắc cho việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản trong giai đoạn tiếp theo. Để hiện thực hóa các kết quả nghiên cứu, các cơ quan lập pháp và cộng đồng doanh nghiệp cần nhanh chóng thiết lập hệ sinh thái tài chính đa kênh, chuyển dịch dòng vốn từ tín dụng truyền thống sang thị trường vốn phái sinh chuyên nghiệp. Hãy tham khảo và áp dụng các luận điểm khoa học của luận văn ngay hôm nay để xây dựng chiến lược quản trị dòng vốn dự án an toàn, tuân thủ tuyệt đối chuẩn mực pháp lý hiện hành.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1. KHÁI LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1. Hoạt động huy động vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở Huy động vốn là một hoạt động gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của mỗi doanh nghiệp. Thật vậy, để tiếp tục phát triển và đứng vững, doanh nghiệp không những phải duy trì số vốn bỏ ra ban đầu mà còn phải tìm kiếm những khoản vốn đầu tư từ nhiều nguồn khác nhau.

Mặc dù được nhắc đến rất nhiều trong các tài liệu nghiên cứu, các văn bản pháp luật và thực tiễn cuộc sống nhưng cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm nào về hoạt động này được đưa ra. Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, trước hết chúng tôi nghiên cứu các khái niệm về vốn, vai trò của vốn đối với hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để từ đó đưa ra một cách hiểu chung nhất về hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Vốn và vai trò của vốn đối với hoạt động đầu tư của doanh nghiệp Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế nói chung. Nhìn nhận dưới từng góc độ nghiên cứu, vốn lại được hiểu bởi những định nghĩa khác nhau.

Theo Đại Từ điển tiếng Việt "vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất kinh doanh nhằm sinh lợi hay là tổng thể những gì có sẵn tích lũy được dùng trong một lĩnh vực hoạt động nào đó để hoạt động có hiệu quả" [53, tr. 1126] hoặc theo từ điển tiếng việt "vốn là tiền gốc, tiền bỏ ra để sản xuất kinh doanh làm cho có lãi hay là những gì tích được cho một lĩnh vực hoạt động nào đó nói chung" [52, tr. 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Dưới góc độ của doanh nghiệp, vốn được xem là một trong những điều kiện vật chất cơ bản kết hợp với sức lao động và các yếu tố khác làm đầu vào cho quá trình sản xuất kinh doanh. Sự tham gia của vốn không chỉ bó hẹp trong quá trình sản xuất vật chất riêng biệt mà trong toàn bộ quá trình sản xuất và tái sản xuất liên tục trong suốt thời gian tồn tại của doanh nghiệp, từ khi bắt đầu quá trình sản xuất đầu tiên đến chu kỳ sản xuất cuối cùng.

Trên phương diện khoa học pháp lý, vốn lại được hiểu dưới các hình thái khác nhau. Hoạt động kinh doanh của mỗi một tổ chức cá nhân được bắt đầu từ số vốn do các thành viên, cổ đông góp hoặc cam kết góp trong một thời hạn nhất định tạo nên nền tảng hoạt động ban đầu cho doanh nghiệp, nguồn vốn này được gọi là vốn điều lệ của doanh nghiệp. Đối với một số ngành nghề kinh doanh như bảo hiểm, ngân hàng, bất động sản… pháp luật quy định phải có một số vốn nhất định mới được phép kinh doanh, nguồn vốn này được gọi là vốn pháp định. Không chỉ có vậy, đối với một số ngành nghề quan trọng, đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn như: đầu tư xây dựng nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật có tầm quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trường học, xây dựng khu đô thị mới… pháp luật còn yêu cầu các doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính của mình trong từng dự án cụ thể mới cấp phép đầu tư thông qua việc quy định mức vốn đầu tư tối thiểu ban đầu của dự án đó.

Như vậy, từ những định nghĩa nêu trên có thể hiểu một cách khái quát về vốn như sau: vốn là tài sản (tài sản hữu hình hoặc vô hình) của mỗi cá nhân, tổ chức sử dụng để bắt đầu công việc kinh doanh, đầu tư và khai thác những công dụng, giá trị mà vốn mang lại trong suốt quá trình sản xuất kinh doanh. Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp. Vốn là điều kiện không thể thiếu để thành lập một doanh nghiệp và tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong mọi loại hình doanh nghiệp, vốn phản ánh nguồn lực tài chính được đầu tư vào sản xuất kinh doanh.

Vai trò của vốn đối với hoạt động và phát triển của doanh nghiệp được thể hiện cụ thể như sau: 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thứ nhất, vốn là điều kiện tiên quyết không thể thiếu để thành lập một doanh nghiệp. Mỗi doanh nghiệp khi thành lập phải có một lượng vốn nhất định và phải lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định do Nhà nước quy định đối với lĩnh vực kinh doanh đó. Như vậy, vốn lúc này có vai trò đảm bảo sự hình thành và tồn tại của doanh nghiệp trước pháp luật. Ngoài những điều kiện về cơ sở vật chất, doanh nghiệp muốn được kinh doanh trong một số lĩnh vực phải đáp ứng mức vốn pháp định do nhà nước quy định.

Chẳng hạn như doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là sáu tỷ đồng Việt Nam. Điều này đồng nghĩa với việc nếu không đáp ứng được điều kiện về vốn thì doanh nghiệp sẽ không thể được thành lập. Thứ hai, vốn là cơ sở cho hoạt động kinh doanh sản xuất của doanh nghiệp, là tiền đề cho sự phát triển của mỗi doanh nghiệp. Vốn được coi là huyết mạch của nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng.

Sau khi được thành lập doanh nghiệp phải tiến hành sản xuất kinh doanh nhằm mục đích sinh lợi nhuận. Hoạt động này đòi hỏi phải có nguồn tài chính để chi tiêu, mua sắm, nguyên vật liệu, máy móc, chi trả lương cho người lao động… khoản tài chính này phụ thuộc vào nguồn vốn của doanh nghiệp. Nếu nguồn vốn hiện có không đáp ứng đủ nhu cầu cho hoạt động sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp sẽ lâm vào tình trạng khó khăn. Các hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vì thế mà bị đình trệ, suy giảm.

Trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, các doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển được thì phải có một nguồn vốn lớn và dồi dào. Bởi lẽ, lĩnh vực kinh doanh nhà ở đòi hỏi nguồn vốn tương đối lớn, đôi khi lên đến hàng nghìn tỷ đồng Việt Nam, thêm vào đó kinh doanh nhà ở là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, không ổn định do dễ bị ảnh hưởng bởi các chính sách và nhu cầu của thị trường. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, để được chấp thuận đầu tư thì ngoài việc doanh nghiệp phải có vốn pháp định 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] là sáu tỷ đồng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức vốn đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên [16, Điểm b Khoản 2 Điều 12]. Thực chất số vốn này chỉ chiếm một phần rất nhỏ so với tổng số vốn đầu tư cho một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, vì vậy để có thể duy trì và tiếp tục thực hiện dự án, doanh nghiệp đòi hỏi phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang ngày càng suy thoái, các chính sách tín dụng ngày càng thắt chặt đối với các doanh nghiệp như hiện nay thì việc huy động được một số vốn để hoạt động và phát triển là một việc tương đối khó. Nếu doanh nghiệp không có một nền tảng vốn vững chắc thì rất dễ rơi vào tình trạng phá sản. Theo số liệu ước tính, cứ mười doanh nghiệp bất động sản được thành lập trong năm 2007 thì tới nay đã phải đóng cửa ba đến bốn doanh nghiệp, tương ứng với tỷ lệ phá sản là 30%-40% [9]. Theo thống kê, trong năm 2012 có 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (trong đó năm 2011 là 14.

Bên cạnh đó, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hoặc giải thể lên đến 2.637 doanh nghiệp (riêng năm 2011 là 2.411 doanh nghiệp); trong đó có 2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. So sánh với năm 2011 thì tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1% [24]. Thứ ba, vốn là một trong những yếu tố quan trọng quyết định việc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Trong quá trình phát triển của mình, doanh nghiệp luôn mong muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, giữ vững và vươn lên trong thị trường.

Để làm được điều đó, đòi hỏi doanh nghiệp phải liên tục đổi mới, đầu tư tái đầu tư, cải tiến máy móc, thiết bị, năng lực sản xuất… Sự phát triển của khoa học công nghệ 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] và sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đang tạo ra sức ép cho doanh nghiệp, buộc các doanh nghiệp không ngừng làm mới mình, đổi mới phương thức sản xuất kinh doanh. Để làm được tất cả những công việc đó doanh nghiệp cần phải có nguồn vốn để đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh. Thực tế phát triển kinh tế thời gian gần đây cho thấy, nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh trong các doanh nghiệp Việt Nam hiện nay là rất lớn. Nhiều doanh nghiệp do không có nguồn vốn bổ sung kịp thời đủ lớn nên đã đánh mất đi vị trí của mình trên thị trường.

Thực tế xảy ra đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong những năm qua chính là những minh chứng sâu sắc nhất cho những phân tích trên. Trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính thế giới, chỉ những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào có nguồn vốn dồi dào mới có thể trụ vững trên thị trường. Có thể thấy, bên cạnh việc duy trì khả năng mở rộng phát triển cho các doanh nghiệp, vốn còn là nhân tố rất quan trọng giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.