Chuyên đề giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hạ Long

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một tài liệu pháp lý quan trọng, xác nhận quyền sử dụng đất… 84 trang · Trường Đại học Kinh tế Quốc dân · 2020.

• Tác giả: Nguyễn Thị Đào
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hữu Dũng
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Kinh tế tài nguyên
• Đề tài: Hướng Dẫn Đăng Ký Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Tại Hạ Long, Quảng Ninh
• Loại tài liệu: chuyên đề thực tập tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GCN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
• 1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.3. Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.4. Cơ sở pháp lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.2. Quy định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
• 1.3. Hệ thống tổ chức, thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.4. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam
• 1.5. Bài học kinh nghiệm rút ra cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
• 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất
• 2.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 2.1.3. Thuận lợi, khó khăn đối với công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long
• 2.2.1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Hạ Long
• 2.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Hạ Long năm 2015
• 2.2.3. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phố Hạ Long
• 2.2.3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp tính đến 30/06/2016
• 2.2.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận đối với đất phi nông nghiệp tính đến 30/06/2016
• 2.2.3.3. Các hồ sơ đang thụ lý, đang tồn đọng
• 2.2.4. Đánh giá chung về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 2.3. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
• 3.1. Mục tiêu, nhiệm vụ công tác quản lý đất đai nói chung và đăng ký cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố đến năm 2020 và những năm tiếp theo
• 3.2. Nhóm các giải pháp chung
• 3.3. Nhóm các giải pháp cụ thể
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Tóm tắt

I. Giới thiệu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một tài liệu pháp lý quan trọng, xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc tổ chức. Việc cấp GCNQSDĐ không chỉ giúp người sử dụng đất có được tính pháp lý rõ ràng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến bất động sản. Theo Luật Đất đai năm 2013, GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và đảm bảo sự công bằng trong quản lý đất đai.

1.1. Tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận

Việc cấp GCNQSDĐ có vai trò thiết yếu trong việc quản lý đất đai. Nó không chỉ giúp xác lập quyền sử dụng đất mà còn là cơ sở để thực hiện các quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. GCNQSDĐ còn là căn cứ để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cầm cố, và bảo lãnh. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, GCNQSDĐ trở thành tài sản có giá trị lớn, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư và phát triển tài sản của mình.

II. Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hạ Long

Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ tại Hạ Long, Quảng Ninh bao gồm nhiều bước cụ thể. Đầu tiên, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, bao gồm đơn đăng ký, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, và các tài liệu liên quan khác. Sau khi nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ sẽ được xem xét và kiểm tra tính hợp lệ. Nếu hồ sơ đạt yêu cầu, cơ quan sẽ tiến hành cấp GCNQSDĐ. Thời gian cấp giấy chứng nhận thường dao động từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy thuộc vào tính chất phức tạp của hồ sơ.

2.1. Thủ tục cần thiết để đăng ký

Thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ bao gồm việc nộp đơn đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Người sử dụng đất cần cung cấp các giấy tờ như giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, và các tài liệu liên quan khác. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra và xác minh thông tin. Nếu hồ sơ hợp lệ, GCNQSDĐ sẽ được cấp cho người sử dụng đất. Việc thực hiện đúng quy trình này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất mà còn góp phần vào công tác quản lý đất đai hiệu quả.

III. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Hạ Long

Thực trạng cấp GCNQSDĐ tại Hạ Long cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Mặc dù đã có nhiều cải cách trong quy trình cấp giấy chứng nhận, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, như tình trạng hồ sơ tồn đọng, thời gian xử lý kéo dài, và sự thiếu đồng bộ trong quản lý thông tin đất đai. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.

3.1. Những khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận

Một trong những khó khăn lớn nhất trong công tác cấp GCNQSDĐ là tình trạng hồ sơ tồn đọng. Nhiều hồ sơ không được xử lý kịp thời do thiếu nhân lực và cơ sở vật chất. Bên cạnh đó, việc thiếu thông tin chính xác về tình trạng sử dụng đất cũng gây khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận. Điều này dẫn đến việc người dân không thể thực hiện các quyền lợi hợp pháp của mình, gây ra sự bức xúc trong xã hội. Để khắc phục tình trạng này, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả từ các cơ quan chức năng.

IV. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả trong công tác cấp GCNQSDĐ tại Hạ Long, cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng nhân lực cho các cơ quan chức năng. Thứ hai, cần cải cách quy trình cấp giấy chứng nhận, giảm thiểu thủ tục hành chính không cần thiết. Cuối cùng, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng là một giải pháp quan trọng, giúp nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong công tác cấp GCNQSDĐ.

4.1. Cải cách quy trình cấp giấy chứng nhận

Cải cách quy trình cấp GCNQSDĐ là một trong những giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác này. Cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính, giảm thiểu thời gian xử lý hồ sơ. Đồng thời, cần tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc xử lý hồ sơ, đảm bảo thông tin được cập nhật kịp thời và chính xác. Việc này không chỉ giúp người dân dễ dàng hơn trong việc đăng ký cấp giấy chứng nhận mà còn góp phần vào công tác quản lý đất đai hiệu quả hơn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với ngành nông - lâm nghiệp, vừa là không gian sinh tồn, xây dựng các khu dân cư và kết cấu hạ tầng công cộng. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế, nhu cầu sử dụng đất tại các đô thị tăng lên rõ rệt, dẫn đến nhiều biến động phức tạp về cơ cấu và mục đích sử dụng đất. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản làm gia tăng các giao dịch dân sự, kéo theo nguy cơ phát sinh tranh chấp đất đai do thiếu hụt hồ sơ, giấy tờ pháp lý hợp lệ. Trong bối cảnh đó, công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) đóng vai trò then chốt nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đồng bộ, xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của công dân.

Tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh – trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và du lịch của tỉnh – tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải được thực hiện chặt chẽ và kịp thời. Tuy nhiên, việc đăng ký và cấp GCN trên địa bàn còn gặp nhiều trở ngại xuất phát từ điều kiện tự nhiên phức tạp, lịch sử khai hoang lấn biển và sự thiếu đồng bộ trong tài liệu đo đạc. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Đào với đề tài "Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh" được thực hiện nhằm giải quyết các yêu cầu thực tiễn đó.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài bao gồm 3 nhiệm vụ cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Phân tích thực trạng, đánh giá những kết quả đạt được, chỉ ra các tồn tại, hạn chế và tìm ra nguyên nhân của những khó khăn trong công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
3. Đề xuất hệ thống giải pháp khả thi nhằm đẩy nhanh tiến độ và nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp GCN tại địa phương trong giai đoạn tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân.
• Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
• Phạm vi thời gian: Số liệu thực trạng thu thập và phân tích từ năm 1993 đến hết ngày 30/06/2016; các giải pháp đề xuất định hướng đến năm 2020 và những năm tiếp theo.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập khung lý thuyết dựa trên các khái niệm pháp lý chuyên ngành và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về quản lý đất đai tại Việt Nam:

• Khái niệm và nguyên lý: Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc xác lập địa vị pháp lý của người sử dụng đất và cập nhật hồ sơ địa chính. Quá trình này chia thành hai giai đoạn: đăng ký đất đai ban đầu (xây dựng cơ sở dữ liệu nền) và đăng ký biến động đất đai (thực hiện thường xuyên khi có thay đổi về chủ sử dụng, mục đích, hình thể thửa đất). Giấy chứng nhận được định danh theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là chứng thư pháp lý xác nhận quyền hợp pháp của chủ thể đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất.
• Hệ thống văn bản pháp luật áp dụng:
  • Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014.
  • Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai), Nghị định 44/2014/NĐ-CP (quy định về giá đất), Nghị định 45/2014/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất), Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung các nghị định thi hành Luật Đất đai).
  • Các Thông tư và Thông tư liên tịch: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (quy định về GCN), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (hồ sơ địa chính), Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (bản đồ địa chính), Thông tư 50/2013/TT-BTNMT (định mức kinh tế - kỹ thuật), Thông tư 07/2015/TT-BTNMT, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT.
  • Hệ thống Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh: Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, 1768/2014/QĐ-UBND, 2778/2014/QĐ-UBND, 2779/2014/QĐ-UBND, 3293/2014/QĐ-UBND, 3392/2014/QĐ-UBND, 3384/2014/QĐ-UBND, 3393/2014/QĐ-UBND, 2792/2015/QĐ-UBND, 4234/2015/QĐ-UBND, 523/2016/QĐ-UBND, 944/QĐ-UBND, 1110/QĐ-UBND, 1024/2017/QĐ-UBND.

Phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa các kỹ thuật thu thập và xử lý dữ liệu:

• Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập dữ liệu từ các báo cáo thống kê, niên giám thống kê thành phố Hạ Long năm 2014, báo cáo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011–2015, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2016, hệ thống văn bản pháp quy của Trung ương và địa phương.
• Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra, khảo sát, đo đạc thực địa, đối chiếu ranh giới hiện trạng sử dụng đất với bản đồ và hồ sơ giao/thuê đất, phỏng vấn các đối tượng quản lý và sử dụng đất.
• Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến chuyên môn từ giảng viên hướng dẫn tại Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên; lãnh đạo, chuyên viên thuộc Phòng Đăng ký đất đai, Phòng Kế hoạch tài chính, Phòng Đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh; cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long.
• Phương pháp thống kê, so sánh: Dữ liệu định tính từ phỏng vấn được tổng hợp logic; dữ liệu định lượng từ điều tra xã hội học được tổng hợp, xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel nhằm mô tả cơ cấu, tỷ lệ và diễn biến số liệu cấp GCN.

---

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG I: MỘT SỐ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GCN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Chương này trình bày toàn diện khung lý luận, quy định pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn về công tác cấp GCN:

• Sự cần thiết của việc cấp GCN: GCN là công cụ bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; tạo điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất; tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các giao dịch thị trường bất động sản (chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn); có mối quan hệ gắn kết mật thiết với các nội dung quản lý khác như điều tra đo đạc, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, thanh tra và giải quyết tranh chấp.
• Hình thức và quy chuẩn mẫu GCN: Mẫu GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành áp dụng thống nhất trên toàn quốc gồm 01 tờ 4 trang (kích thước 190mm x 265mm), nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, kèm trang bổ sung nền trắng. Trang 1 ghi thông tin chủ sử dụng và số seri phôi; Trang 2 thể hiện chi tiết thông tin thửa đất, tài sản, ngày cấp và cơ quan ký duyệt; Trang 3 vẽ sơ đồ thửa đất và biến động sau cấp; Trang 4 thể hiện nội dung thay đổi tiếp theo, lưu ý và mã vạch quản lý.
• Quy định pháp luật theo Luật Đất đai 2013:
  • Nguyên tắc cấp (Điều 98): Cấp theo từng thửa đất; ghi nhận đầy đủ tên các đồng sở hữu/sử dụng; tài sản chung vợ chồng phải ghi cả họ tên hai người trừ khi có thỏa thuận khác; xử lý chênh lệch diện tích đo đạc thực tế so với giấy tờ cũ khi không thay đổi ranh giới.
  • Đối tượng và điều kiện (Điều 99, Điều 100): Quy định chi tiết các trường hợp được cấp và danh mục giấy tờ hợp lệ xác lập trước ngày 15/10/1993 không phải nộp tiền sử dụng đất.
  • Thẩm quyền cấp (Điều 105): UBND cấp tỉnh cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân/doanh nghiệp nước ngoài (được ủy quyền cho Sở TNMT); UBND cấp huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
  • Trình tự thủ tục: Quy định luân chuyển hồ sơ giữa UBND cấp xã (kiểm tra hiện trạng, xác nhận nguồn gốc, niêm yết công khai 15 ngày), Văn phòng đăng ký đất đai (trích đo, kiểm tra điều kiện, gửi số liệu sang cơ quan thuế), Phòng TNMT (thẩm tra trình UBND ký duyệt) và Chi cục Thuế.
• Thực trạng cấp GCN trên phạm vi cả nước tính đến ngày 30/06/2015: Cả nước đã cấp được 36,000 triệu giấy với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp (tăng 2,0% so với năm 2012). Kết quả phân theo loại đất chính:
  • Đất ở đô thị: Đạt 4.800 nghìn giấy, diện tích 106 nghìn ha (34 tỉnh đạt trên 85%, 10 tỉnh dưới 70%).
  • Đất ở nông thôn: Đạt 11.000 nghìn giấy, diện tích 465 nghìn ha (35 tỉnh đạt trên 85%, 9 tỉnh dưới 70%).
  • Đất chuyên dùng: Đạt 182.131 giấy, diện tích 483 nghìn ha (19 tỉnh đạt trên 85%, 16 tỉnh dưới 50%).
  • Đất sản xuất nông nghiệp: Cấp được 17.400 nghìn giấy, diện tích 8 triệu ha.
  • Đất lâm nghiệp: Cấp được 1.900 nghìn giấy, diện tích 10 triệu ha.
• Bài học kinh nghiệm: Tác giả rút ra 5 bài học cho TP. Hạ Long gồm: (1) Tôn trọng và thực thi quyền tài sản dân sự của người dân; (2) Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, loại bỏ giấy tờ không cần thiết, thiết lập cơ chế liên thông; (3) Xác định rõ trách nhiệm phục vụ của cơ quan chuyên môn; (4) Bảo đảm tính công khai, khách quan, minh bạch; (5) Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu số hóa (tham chiếu kinh nghiệm quản lý dữ liệu lưu trữ từ năm 1832 của Hà Lan).

---

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ, CẤP GIÁY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

Chương này tập trung phân tích các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng trực tiếp đến công tác cấp GCN và thực trạng quản lý đất đai tại địa phương:

• Điều kiện tự nhiên:
  • Vị trí và hành chính: Thành phố Hạ Long nằm ở trung tâm tỉnh Quảng Ninh, tọa độ 20°65’ - 21°05’ vĩ độ Bắc, 106°50’ - 107°30’ kinh độ Đông; gồm 20 đơn vị hành chính phường; tổng diện tích tự nhiên đạt 27.195,03 ha (theo Niên giám thống kê 2014). Thành phố được thành lập ngày 27/12/1993 theo Nghị định số 102/NĐ-CP và mở rộng ranh giới sáp nhập 2 xã Việt Hưng, Đại Yên theo Nghị định số 51/2001/NĐ-CP ngày 16/08/2001.
  • Địa hình: Chia thành 3 vùng rõ rệt: Vùng đồi núi phía Bắc Quốc lộ 18A chiếm 70% diện tích (độ cao 150–250m, đỉnh cao nhất 504m, độ dốc 15–20%); Vùng ven biển phía Nam Quốc lộ 18A (độ cao 0–2m); Vùng hải đảo thuộc vịnh Hạ Long với hàng trăm đảo đá và đảo Tuần Châu rộng trên 400 ha. Kết cấu địa chất chủ yếu là cuội sỏi, cát kết, sét chịu tải từ 2,5 kg/cm².
  • Khí hậu và thủy văn: Nhiệt độ trung bình năm 23,7°C (mùa hè cao nhất 38°C, mùa đông thấp nhất 5°C); lượng mưa trung bình 1.832 mm/năm (mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm 80–85%, cao nhất vào tháng 7 và 8 khoảng 350 mm/tháng; mùa khô tháng 12 và tháng 1 chỉ 4–40 mm); độ ẩm trung bình 84%. Chế độ nhật triều biên độ 3,5–4,0m. Hệ thống sông ngắn, dốc gồm sông Diễn Vọng, Vũ Oai, Mán, Trới đổ vào vịnh Cửa Lục, sông Míp đổ vào hồ Yên Lập.
  • Tài nguyên đất đai: Tổng diện tích 27.195,03 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 9.453,74 ha, đất phi nông nghiệp chiếm 16.557,65 ha, đất chưa sử dụng là 1.183,64 ha. Phân bố 8 nhóm đất chính theo Bảng 2.1 của tài liệu:

STT	Nhóm đất	Diện tích (ha)	Phân bố tại các phường
1	Đất cát ven biển (C)	70	Bãi Cháy, Tuần Châu, Hùng Thắng, Cao Thắng, Bạch Đằng, Hà Khẩu, Cao Xanh, Hồng Hải, Việt Hưng
2	Đất mặn (M)	5.225,03	Bãi Cháy, Hồng Hà, Hà Khánh, Hùng Thắng, Hà Khẩu, Tuần Châu, Cao Thắng, Cao Xanh, Giếng Đáy, Hồng Hải, Việt Hưng
3	Đất phù sa (P)	600	Cao Xanh, Hồng Hà, Hà Khánh, Hà Tu, Hà Phong, Hồng Hải, Cao Thắng, Giếng Đáy, Đại Yên
4	Đất mùn vàng đỏ trên núi (HV)	600	Núi cao thuộc phường Đại Yên
5	Đất vàng đỏ (FV)	5.200	Hà Lầm, Hà Trung, Hồng Gai, Yết Kiêu, Hồng Hải, Bãi Cháy, Giếng Đáy, Trần Hưng Đạo, Cao Xanh, Cao Thắng, Bạch Đằng, Hà Khẩu, Việt Hưng
6	Đất Gley (G)	1.200	Hà Khánh, Hà Tu, Hà Phong
7	Đất xám (X)	300	Đại Yên
8	Đất nhân tác (NT)	12.000	Hà Khánh, Hà Trung, Hà Tu, Hà Phong, Tuần Châu

• Điều kiện kinh tế - xã hội:
  • Kinh tế: Tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2012–2016 đạt 15,55%/năm; tổng sản phẩm năm 2016 ước đạt 11.968 tỷ đồng (gấp 2,06 lần năm 2015); GDP bình quân đầu người năm 2016 đạt 2.680 USD (gấp 1,61 lần năm 2012). Cơ cấu kinh tế năm 2016: Công nghiệp - Xây dựng chiếm 53,8%, Dịch vụ chiếm 45,2%, Nông - Lâm - Thủy sản chiếm 1,0%.
  • Dân số và lao động: Dân số thành phố năm 2014 là 236.972 người (nam 51,2%, nữ 48,8%), mật độ 871 người/km². Tỷ lệ lao động qua đào tạo toàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 đạt 55% (đào tạo nghề chiếm 43,9%).
• Đánh giá thuận lợi và khó khăn đối với công tác cấp GCN:
  • Thuận lợi: Vị trí kinh tế trọng điểm giúp thành phố có nguồn thu ngân sách dồi dào để đầu tư trang thiết bị, phương tiện kỹ thuật; nguồn nhân lực có trình độ; thu nhập của người dân cao đảm bảo khả năng chi trả các nghĩa vụ tài chính và lệ phí địa chính.
  • Khó khăn: Thiên tai mưa lũ gây sạt lở đồi núi, triều cường làm biến dạng ranh giới thửa đất; nguồn gốc đất đai qua nhiều thời kỳ lịch sử phức tạp (khai hoang tự do, san gạt lấn biển thiếu hồ sơ quản lý gốc).
• Thực trạng công tác quản lý và đo đạc lập bản đồ:
  • Giai đoạn 1997–2009, thành phố đã hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính tại 20 phường nhưng chủ yếu tập trung trong khu dân cư, chưa đo vẽ toàn diện đất canh tác nông nghiệp; công tác chỉnh lý biến động bản đồ chưa thường xuyên.
  • Thành phố và 20 phường đã hoàn thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2016 theo chỉ đạo của Bộ TNMT.
  • Công tác quản lý quy hoạch sau xét duyệt còn bất cập, chế tài xử lý vi phạm lấn chiếm và tự ý chuyển mục đích sử dụng đất chưa đủ mạnh, gây cản trở cho việc thẩm định cấp GCN.

---

CHƯƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

Dựa trên kết quả đánh giá thực trạng, chương này xây dựng định hướng và các nhóm giải pháp:

• Mục tiêu và nhiệm vụ: Hoàn thành cơ bản việc cấp GCN lần đầu đối với các diện tích đủ điều kiện; xử lý dứt điểm các hồ sơ tồn đọng; đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ xây dựng chính quyền điện tử và quản lý đô thị hiện đại.
• Nhóm giải pháp chung:
  • Tăng cường công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cho tổ chức và nhân dân nhằm nâng cao ý thức chấp hành kê khai đăng ký.
  • Kiện toàn bộ máy tổ chức, đào tạo bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã và chuyên viên Văn phòng đăng ký đất đai.
  • Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong lưu trữ hồ sơ, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và cung cấp dịch vụ công trực tuyến.
• Nhóm giải pháp cụ thể:
  • Thực hiện các phương án đo đạc bổ sung, đo vẽ hoàn chỉnh bản đồ địa chính đối với khu vực đất canh tác nông nghiệp và các khu vực có biến động do đô thị hóa, lấn biển.
  • Ban hành hướng dẫn nghiệp vụ cụ thể để tháo gỡ vướng mắc trong việc xác minh nguồn gốc đất, thời điểm hình thành công trình xây dựng đối với các thửa đất khai hoang, lấn chiếm cũ.
  • Tối ưu hóa quy trình liên thông giữa UBND phường, Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục Thuế nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho công dân.

---

Kết quả và đóng góp

• Hệ thống hóa số liệu hiện trạng và cơ cấu đất đai: Khóa luận tổng hợp chi tiết hiện trạng diện tích tự nhiên 27.195,03 ha của thành phố Hạ Long với 8 nhóm đất cụ thể, đồng thời cung cấp các chỉ số kinh tế - xã hội quan trọng như tốc độ tăng trưởng GDP 15,55%/năm (2012–2016), quy mô GDP 11.968 tỷ đồng (2016) và mật độ dân số 871 người/km² (2014).
• Hệ thống hóa cơ sở pháp lý địa phương: Tổng hợp và phân tích 14 quyết định trọng tâm của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành từ năm 2013 đến năm 2017 quy định về giá đất, hạn mức giao đất, lệ phí địa chính, phí đo đạc và quy trình thủ tục hành chính về cấp GCN.
• Đóng góp thực tiễn: Khóa luận làm rõ bức tranh thực hiện cấp GCN tại cấp cơ sở, chỉ ra mối liên hệ trực tiếp giữa các yếu tố tự nhiên (địa hình dốc 70%, triều cường, sạt lở) và lịch sử quản lý (lấn biển, đo đạc thiếu đất canh tác) đối với tiến độ cấp GCN, từ đó cung cấp luận cứ thực tiễn cho công tác quản lý đất đai tại địa phương.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Chuỗi số liệu phân tích thực trạng công tác cấp GCN tại văn bản khóa luận tập trung chủ yếu trong mốc thời gian từ năm 1993 đến ngày 30/06/2016; các số liệu thống kê địa chính chưa cập nhật được các thay đổi lớn về địa giới hành chính và quy hoạch đô thị của tỉnh Quảng Ninh ở giai đoạn sau năm 2020.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá hiệu quả vận hành của hệ thống thông tin đất đai (VBDLIS/LIS) sau khi số hóa toàn diện; phân tích việc giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh từ các dự án phát triển đô thị mới tại thành phố Hạ Long.

---

Giá trị tham khảo

Tài liệu là nguồn tham khảo hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên: Chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế tài nguyên, Bất động sản và Luật kinh tế khi thực hiện khóa luận, chuyên đề tốt nghiệp hoặc nghiên cứu về quy trình đăng ký cấp GCN theo Luật Đất đai 2013.
• Cán bộ quản lý địa phương: Chuyên viên các Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường, công chức địa chính - xây dựng tại các đô thị ven biển có đặc thù lịch sử đất đai phức tạp, đất lấn biển và địa hình đồi núi dốc.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ cơ cấu kinh tế của thành phố Hạ Long năm 2016 được ghi nhận như thế nào trong khóa luận?
Năm 2016, cơ cấu kinh tế thành phố Hạ Long chuyển dịch theo hướng: ngành Công nghiệp và Xây dựng chiếm 53,8%, ngành Dịch vụ chiếm 45,2%, ngành Nông - Lâm - Thủy sản chiếm 1,0%.

2. Tổng diện tích tự nhiên và cơ cấu 3 nhóm đất lớn của thành phố Hạ Long là bao nhiêu?
Tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 27.195,03 ha (theo Niên giám thống kê 2014); trong đó đất nông nghiệp là 9.453,74 ha, đất phi nông nghiệp là 16.557,65 ha và đất chưa sử dụng là 1.183,64 ha.

3. Nhóm đất nào chiếm diện tích lớn nhất trong phân bố thổ nhưỡng của thành phố Hạ Long?
Nhóm đất nhân tác (NT) chiếm diện tích lớn nhất với 12.000 ha, phân bố chủ yếu tại các phường Hà Khánh, Hà Trung, Hà Tu, Hà Phong và Tuần Châu. Đứng thứ hai là nhóm đất mặn (M) với 5.225,03 ha và nhóm đất vàng đỏ (FV) với 5.200 ha.

4. Bất cập chính trong công tác đo đạc bản đồ địa chính giai đoạn 1997–2009 tại thành phố Hạ Long là gì?
Dù đã đo đạc tại 20 phường nhưng tài liệu bản đồ địa chính chưa được chỉnh lý biến động thường xuyên, phạm vi đo vẽ mới chỉ thực hiện tập trung trong khu dân cư mà chưa đo vẽ đồng bộ diện tích đất canh tác nông nghiệp.

5. Cơ quan nào chịu trách nhiệm thẩm tra và niêm yết công khai ban đầu khi hộ gia đình nộp hồ sơ cấp GCN?
UBND cấp xã/phường nơi có đất chịu trách nhiệm kiểm tra hiện trạng, xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch và thực hiện niêm yết công khai kết quả tại trụ sở UBND và khu dân cư trong thời hạn 15 ngày.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Đào đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận, pháp lý và thực tiễn về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013. Bằng việc phân tích chi tiết điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và số liệu quản lý đất đai giai đoạn 1993–2016, công trình đã làm rõ những thuận lợi, khó khăn đặc thù của thành phố Hạ Long trong việc cấp GCN. Hệ thống giải pháp được đề xuất có tính thực tiễn cao, tập trung vào đo vẽ bổ sung bản đồ, tháo gỡ hồ sơ tồn đọng và cải cách quy trình thủ tục hành chính tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1h ĐỀ XUẤT MỘT SỐ. GIẢI PHÁP BẢY NHANH CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CAP GIÁY CHUNG NHẬN TREN ĐỊA BAN THÀNH PHO HẠ —| Formatted: Justifie d +; Kết THẬN aascasseeee SSS nn nS 70< Formatted: Justified «| Formatted: Justified DANH MỤC HÌNH Hình 1. Hình anh trang 1 và trang 4 của GCN. _| Formatted: Font: Not Bold | " | Formatted: Font: Not Bold ) _ | Formatted: Font: Not Bold ) | Formatted: Font: Not Bold ) \: Font: Not Bold | `Í Formatted: Font: Not Bold ) | Formatted: Font: Not Bold ) N `Í Formatted: Font: Not Bold ) DANH MUC BANG «| Formatted: TOC 5 | Bang 2.1: Nhóm đất chính và sự phân bố các nhóm đất chính 2015.

31 — Formatted: Indent: Left: 0", Space After: 0 pt, Line | : l : spacing: 1.2: Dân sô phân bô tại các phường của thành phô Hạ Long năm 2014. 34-— | Formatted: Justified, Indent: Left: 0", Space After: 0 pt, | „ „ Line spacing: 1.3: Diện tích, co câu sử dung dat nông nghiệp năm 2015.4: Diện tích, cơ cầu sử dung dat phi nông nghiệp năm 2015.5: Bảng tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận nhóm đất nông nghiệp tính đến ngày 30/6/2016.6: Bang tong hợp kết quả cấp giấy chứng nhận nhóm đất nông nghiệp tính đến H9 06))/0/20(9000080nnn n6 nan.7: Bảng tổng hop số giấy chứng nhận đang tồn dong tính đến ngày 30/6/2016 DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đú QSD Quyền sử dụng UBND Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SDD Su dung dat GCN Giấy chứng nhận TNMT Tài nguyên môi trường VPĐK Van phòng đăng ky DT Diện tích DK Diéu kién Chuyên dé thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Nguyễn Hữu Dũng + | Formatted: Left Chuyên dé thực tập tốt nghiệp GVHD: TS.Nguyén Hữu Diing LOI MO ĐẦU { Formatted 1. Tính cấp thiết của đề tài Dat dai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho loài người, đã gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tổn từ ngàn xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Nó không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt của ngành nông nghiệp, lâm nghiệp mà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng để xây dựng khu dân cư, phân bổ các công trình công cộng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của con người.

Cùng với thời gian, giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi theo chiều hướng tốt hoặc xấu phụ thuộc nhiều vào việc khai thác sử dụng của con người. Trong những năm gan đây, nền kinh tế nước ta có sự phát triển mạnh mẽ, theo xu hướng hội nhập, đồng thời đi đôi với sự phát triển của nên kinh tế là nhu cầu về sử dụng đất của các ngành tăng lên và tình hình sử dụng đất của các ngành, các địa phương cũng có nhiều biến động, phụ thuộc vào điều kiện về đất đai và sự phát triển của mỗi ngành, mỗi địa phương. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ngày càng trở nên phức tạp. Việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra và càng trở nên khó giải quyết do thiếu các giấy tờ hợp lý.

Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bat động sản ma nguồn cung chính của thị trường là đất đai. Để đảm bảo việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trên thị trường được thực hiện một cách công khai, minh bạch đòi hỏi phải tiến hành công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận.