Nghiên Cứu Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình Tại Thành Phố Vinh, Nghệ An

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất, đặc biệt là hộ gia đình và cá… 101 trang · Trường Đại Học Luật Hà Nội · 2023.

• Tác giả: Tạ Thị Thanh Tú
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Dung
• Trường học: Trường Đại Học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Đất Đai
• Đề tài: Pháp Luật Về Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Của Hộ Gia Đình, Cá Nhân Và Thực Tiễn Tại Thành Phố Vinh, Tỉnh Nghệ An
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thành Phố Vinh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
• 1.1. Lý luận về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.2.1. Khái niệm hộ gia đình
• 1.2.2. Khái niệm quyền sử dụng đất
• 1.2.3. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.3. Khái niệm, đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.4. Lý luận pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.4.1. Khái niệm và đặc điểm pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.4.2. Cơ cấu pháp luật chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.4.3. Sự cần thiết khách quan điều chỉnh pháp luật chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.4.4. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 1.5. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
• 2.1. Nội dung pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.3. Diễn biến chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.4. Hình thức và hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.5. Trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.6. Nghiệp vụ tài chính chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.7. Các quy định của pháp luật về tổng hình thức chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân cụ thể
• 2.7.1. Chẩn đãi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.7.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.7.3. Tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.7.4. Thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.7.5. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.7.6. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.7.7. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 2.8. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 2.8.1. Đặc thù Thành phố Vinh và sự phát triển kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên của Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 2.8.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 2.8.3. Kết quả đạt được trong thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 2.8.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Vinh giai đoạn 2020-2022
• 2.8.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Vinh giai đoạn 2020-2022
• 2.8.3.3. Đánh giá kết quả công tác cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Vinh giai đoạn 2020-2022
• 2.8.3.4. Đánh giá kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Vinh giai đoạn 2020-2022
• 2.8.3.5. Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Vinh giai đoạn 2020-2022
• 2.8.3.6. Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Vinh giai đoạn 2020-2022
• 2.8.3.7. Đánh giá kết quả công tác góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Vinh giai đoạn 2020-2022
• 2.8.4. Những điểm còn tồn tại, hạn chế trong thực hiện pháp luật về quyền chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 2.8.5. Nguyên nhân
• 2.9. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
• 3.4. Kết luận chương 3
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU

Tóm tắt

I. Lý luận pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất, đặc biệt là hộ gia đình và cá nhân. Quyền sử dụng đất được định nghĩa là quyền mà cá nhân hoặc hộ gia đình có thể sử dụng và khai thác tài nguyên đất theo quy định của pháp luật. Theo Điều 54 của Hiến pháp năm 2013, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, do nhà nước quản lý. Pháp luật Việt Nam quy định rõ ràng về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn và thừa kế quyền sử dụng đất. Việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm việc đăng ký quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.

1.4 Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam

Lịch sử phát triển của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn. Từ các quy định trong Luật Đất đai đầu tiên năm 1993 cho đến các sửa đổi, bổ sung trong các năm 2003, 2013, và gần đây nhất là các nghị định hướng dẫn thi hành. Những thay đổi này nhằm mục tiêu tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đảm bảo sự phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất đai.

II. Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân tại TP Vinh tỉnh Nghệ An

Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất tại TP Vinh cho thấy nhiều vấn đề cần được giải quyết. Đầu tiên, việc áp dụng các quy định pháp luật còn gặp nhiều khó khăn do sự thiếu đồng bộ trong các văn bản hướng dẫn thi hành. Nhiều hộ gia đình và cá nhân vẫn chưa nắm rõ các quy định liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quá trình chuyển nhượng. Thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TP Vinh thường gặp phải tình trạng tranh chấp, đặc biệt là trong các giao dịch không được lập thành văn bản hoặc không có sự chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền.

2.4 Nguyên nhân và giải pháp

Nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại TP Vinh chủ yếu xuất phát từ sự thiếu đồng bộ trong các quy định pháp luật và công tác quản lý nhà nước về đất đai. Để khắc phục tình trạng này, cần thiết phải có sự cải cách mạnh mẽ trong hệ thống pháp luật, đồng thời tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng cần được đẩy mạnh nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý.

III. Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân

Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, cần có những định hướng và giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành, đảm bảo tính đồng bộ và khả thi trong thực tiễn. Các văn bản pháp luật cần được rà soát, sửa đổi để phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Việc tổ chức các lớp tập huấn, hội thảo về pháp luật đất đai cũng là một giải pháp quan trọng nhằm nâng cao nhận thức cho người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.4 Kết luận

Tóm lại, việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất là một nhiệm vụ cấp bách, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và đảm bảo sự phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất đai. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và người dân trong việc thực hiện các quy định pháp luật về đất đai.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư và phát triển kinh tế - xã hội. Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 khẳng định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật". Trong tiến trình đổi mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật, việc mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất, đặc biệt là quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình, cá nhân (HGĐ, CN), đã tạo động lực cho các chủ thể gắn bó với đất đai, thúc đẩy lưu thông các quan hệ dân sự, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển QSDĐ của HGĐ, CN trên cả nước nói chung và tại địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An nói riêng vẫn bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Những vướng mắc điển hình phát sinh gồm: diện tích đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) của bên nhận chuyển nhượng cao hơn diện tích ghi trong hợp đồng chuyển nhượng; tình trạng sửa chữa hợp đồng, GCNQSDĐ không in mã vạch; phiếu chuyển thông tin ghi sai số hiệu thửa đất không có thông tin trong hồ sơ địa chính; tình trạng sửa chữa giá trị hợp đồng chuyển nhượng và tờ khai thuế (khai hai giá) nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ tài chính hoặc phát sinh sai lệch trong quá trình đấu tranh chống thất thu thuế; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính không đúng giá trị thực tế chuyển nhượng. Bên cạnh đó, các quy định pháp luật điều chỉnh trực tiếp còn thiếu đồng bộ, công tác thanh tra, giám sát và xử lý vi phạm tại cơ sở chưa thực sự hiệu quả, công tác tuyên truyền pháp luật đất đai chưa được tiến hành thường xuyên và sâu rộng.

Xuất phát từ những đòi hỏi cấp thiết của lý luận và thực tiễn, đề tài khóa luận "Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" được thực hiện nhằm giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ cụ thể:

• Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ các vấn đề lý luận cơ bản về chuyển QSDĐ của HGĐ, CN; phân tích thực trạng các quy định pháp luật và đánh giá thực tiễn thi hành các quy định này tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; từ đó chỉ ra những thành tựu, hạn chế, nguyên nhân tồn tại và đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn.
• Nhiệm vụ nghiên cứu (gồm 3 nhiệm vụ chính):
  1. Thứ nhất: Làm rõ các khái niệm lý luận về HGĐ, CN, quyền sử dụng đất, pháp luật về chuyển QSDĐ của HGĐ, CN; phân tích đặc điểm, cơ cấu và các hình thức chuyển QSDĐ trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
  2. Thứ hai: Phân tích thực trạng quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành các hình thức chuyển QSDĐ của HGĐ, CN tại địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2020–2022; đánh giá kết quả đạt được, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của các vướng mắc phát sinh.
  3. Thứ ba: Xây dựng các định hướng và đề xuất giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai và nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành pháp luật về quyền chuyển QSDĐ của HGĐ, CN.
• Đối tượng nghiên cứu: Hệ thống các quy định pháp luật về chuyển QSDĐ của HGĐ, CN trong Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành; các số liệu, báo cáo thực tiễn áp dụng pháp luật tại thành phố Vinh.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Phạm vi nội dung: Nguyên tắc, điều kiện, hình thức hợp đồng, trình tự, thủ tục hành chính, nghĩa vụ tài chính của các hình thức chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn); công tác thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến HGĐ, CN.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
  • Phạm vi thời gian: Khảo sát các quy định từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến tháng 12 năm 2023; dữ liệu thực tiễn tập trung trong giai đoạn 2020–2022.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận pháp lý chuyên ngành và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thực định của Việt Nam:

• Khung pháp lý và cơ sở lý thuyết:
  • Văn bản quy phạm pháp luật: Hiến pháp năm 2013 (Điều 54); Luật Đất đai năm 2013 (các điều 3, 5, 98, 100, 129, 130, 167, 168, 170, 188, 190, 191, 192...); Bộ luật Dân sự năm 2015 (các quy định về giao dịch dân sự, hợp đồng chuyển QSDĐ tại Điều 502, thừa kế tại Điều 644, 651); Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 106); Luật Công chứng năm 2014; Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014; Luật Thuế thu nhập cá nhân; các Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 79 hướng dẫn trình tự thủ tục đăng ký biến động), Nghị định số 140/2016/NĐ-CP, Nghị định số 19/2020/NĐ-CP, Nghị định số 10/2022/NĐ-CP (về lệ phí trước bạ); Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Quyết định số 1085/QĐ-BTNMT năm 2023.
  • Lý thuyết học thuật và luật học so sánh: Quan điểm của Chủ nghĩa Mác - Lênin về quốc hữu hóa đất đai; học thuyết về vốn hóa quyền tài sản đất đai của Hernando De Soto (Bí ẩn của Tư bản); lý thuyết kinh tế học của William Petty; các quan điểm phân định quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của Lynton Keith Caldwell, John Ikerd; nghiên cứu đối sánh chế định quyền tài sản đất đai trong Bộ luật Dân sự các nước Pháp, Hà Lan, Nhật Bản, Quebec (Canada), Hàn Quốc.
• Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu:
  • Phương pháp luận: Dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, quan điểm của Đảng và Nhà nước về quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, Lý luận chung về Nhà nước và pháp luật.
  • Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích và tổng hợp pháp lý được sử dụng xuyên suốt để giải mã cấu trúc quy phạm và đánh giá nội dung điều luật; phương pháp so sánh luật học dùng để đối chiếu quy định qua các thời kỳ lịch sử và pháp luật quốc tế; phương pháp quy nạp và logic "tổng - phân - hợp" dùng để xây dựng hệ thống luận điểm; phương pháp thống kê, xử lý số liệu thực tiễn; phương pháp điều tra xã hội học định hướng khảo sát nhận thức của người sử dụng đất; phương pháp dự báo khoa học phục vụ đề xuất giải pháp.
• Nguồn dữ liệu:
  • Dữ liệu lập pháp: Hệ thống văn bản luật và dưới luật về đất đai từ sắc lệnh thời kỳ kháng chiến, Điều lệ 599-TTg năm 1955, Luật Đất đai các năm 1987, 1993, 2003, 2013.
  • Dữ liệu thực tế: Báo cáo kết quả đăng ký biến động hồ sơ nhập kho lưu trữ và cung cấp thông tin đất đai các năm 2020, 2021, 2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; số liệu từ Tổng cục Quản lý Đất đai và các tài liệu công chứng, hành chính tư pháp tại địa phương.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lý luận pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chương 1 tập trung xây dựng cơ sở khoa học về chủ thể, quyền tài sản và cơ chế chuyển quyền sử dụng đất:

• Khái niệm chủ thể và quyền sử dụng đất: Phân tích khái niệm HGĐ từ các góc độ xã hội học, từ điển học, định nghĩa của OECD và lịch sử lập pháp dân sự Việt Nam. Tác giả chỉ ra rằng Điều 106 BLDS 2005 từng giới hạn tư cách HGĐ trong quan hệ kinh tế, trong khi BLDS 2015 đã chuyển giao toàn bộ thẩm quyền xác định tư cách pháp lý của HGĐ trong quan hệ đất đai cho Luật Đất đai. Khái niệm cá nhân được làm rõ trên hai phương diện sinh học và xã hội, gắn liền với năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
• Bản chất của quyền sử dụng đất tại Việt Nam: Khẳng định QSDĐ là quyền năng phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. QSDĐ được tiếp cận theo hai phương diện: chủ quan (quyền năng của chủ thể được khai thác các thuộc tính có ích của đất) và khách quan (chế định pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm điều chỉnh quan hệ đất đai). Bản chất QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc thù, có giá trị kinh tế, không bị hao mòn theo thời gian và có xu hướng gia tăng giá trị.
• Đặc thù pháp lý của quyền sử dụng đất thuộc HGĐ, cá nhân:
  • QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng: Quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 yêu cầu GCNQSDĐ phải ghi cả họ tên vợ và chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận đứng tên một người.
  • QSDĐ của HGĐ: Là tài sản chung hợp nhất của các thành viên cùng sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền.
  • Mối quan hệ giữa QSDĐ và tài sản gắn liền với đất: Tình trạng không bắt buộc đăng ký tài sản trên đất (nhà ở, công trình) dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp khi định đoạt QSDĐ.
• Phân loại chuyển QSDĐ: Phân định rõ hai nhóm giao dịch:
  1. Chuyển quyền đầy đủ (làm chấm dứt quyền của bên chuyển giao và xác lập quyền mới cho bên nhận chuyển giao): Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ.
  2. Chuyển quyền không đầy đủ (không làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển giao): Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng QSDĐ.
• Lược sử pháp luật Việt Nam về chuyển QSDĐ: Khái quát qua 4 giai đoạn: Giai đoạn trước năm 1945 (thời kỳ phong kiến cấm bán đất công, thừa nhận khế ước mua bán tư nhân); Giai đoạn 1945–1980 (chính sách "người cày có ruộng", xuất hiện khái niệm QSDĐ trong Điều lệ 599-TTg ngày 09/10/1955); Giai đoạn 1980 đến trước 15/10/1993 (Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Luật Đất đai 1987 nghiêm cấm mua bán đất, Hiến pháp 1992 mở đường công nhận quyền chuyển QSDĐ); Giai đoạn từ 15/10/1993 đến nay (Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 hoàn thiện khung pháp lý về chuyển QSDĐ như một loại hàng hóa đặc biệt).

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn tại TP Vinh, tỉnh Nghệ An

Chương 2 phân tích chuyên sâu các quy định thực định và đối chiếu với thực tế áp dụng tại thành phố Vinh:

• Các quy định chung về điều kiện, hình thức và trình tự thủ tục:
  • Điều kiện thực hiện quyền (Điều 188 Luật Đất đai 2013): Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng; đáp ứng năng lực hành vi dân sự.
  • Hình thức và hiệu lực của hợp đồng: Điều 502 BLDS 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn phải công chứng hoặc chứng thực; có hiệu lực đối kháng và hoàn tất việc chuyển quyền kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
  • Trình tự 4 bước đăng ký biến động (Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP): Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại VPĐKĐĐ; Bước 2: VPĐKĐĐ kiểm tra, thẩm định hồ sơ, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế; Bước 3: Cơ quan thuế ra thông báo và người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Bước 4: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trao GCNQSDĐ.
  • Nghĩa vụ tài chính: Thuế thu nhập cá nhân (thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng), lệ phí trước bạ (Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Nghị định 10/2022/NĐ-CP), phí thẩm định cấp GCN và phí đăng ký biến động.
• Quy định cụ thể theo từng hình thức chuyển quyền:
  • Chuyển đổi QSDĐ (Điều 190 Luật Đất đai 2013): Chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp giữa HGĐ, CN trong cùng một xã, phường, thị trấn; diện tích nhận chuyển đổi không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Điều 130).
  • Chuyển nhượng QSDĐ: Ràng buộc chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; hợp đồng bắt buộc công chứng.
  • Tặng cho QSDĐ: Yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên đồng sở hữu trong HGĐ; áp dụng chính sách miễn thuế, lệ phí đối với các đối tượng có quan hệ thân tộc trực hệ (Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
  • Thừa kế QSDĐ: Điều chỉnh theo di chúc hoặc theo 3 hàng thừa kế của pháp luật dân sự (Điều 651 BLDS 2015); quy định bảo vệ quyền lợi của người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc (Điều 644 BLDS 2015).
  • Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Không bắt buộc công chứng hợp đồng trừ khi các bên có yêu cầu (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013); chủ sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính còn nợ trước khi cho thuê (khoản 1 Điều 168).
  • Thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ: Xác lập biện pháp bảo đảm nghĩa vụ và phương thức đầu tư kinh doanh.
• Thực tiễn thi hành tại thành phố Vinh giai đoạn 2020–2022:
  • Phân tích tình hình tiếp nhận và xử lý hồ sơ đăng ký biến động tại Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Vinh đối với từng hình thức giao dịch (chuyển nhượng chiếm tỷ trọng lớn nhất, tiếp đến là thế chấp, tặng cho và thừa kế).
  • Những điểm còn tồn tại, hạn chế:
    1. Tình trạng sai lệch số liệu diện tích giữa GCNQSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng thực tế.
    2. Hiện tượng kê khai hai giá (giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế) nhằm trốn thuế, gây khó khăn cho công tác quản lý thu ngân sách.
    3. Hồ sơ địa chính lưu trữ còn thiếu thông tin, một số GCNQSDĐ cấp thời kỳ trước không in mã vạch gây khó khăn khi tra cứu, đối soát.
    4. Tranh chấp phát sinh do chưa xác định rõ thành viên hộ gia đình tại thời điểm giao đất hoặc tranh chấp tài sản gắn liền với đất khi vợ chồng ly hôn.
  • Nguyên nhân: Do hệ thống văn bản pháp luật còn điểm chưa thống nhất giữa Luật Đất đai và pháp luật dân sự, công chứng; sự phối hợp liên ngành giữa cơ quan Đăng ký đất đai, cơ quan Thuế và tổ chức hành nghề công chứng chưa thực sự đồng bộ; công tác thanh tra, kiểm tra chưa thường xuyên; ý thức chấp hành pháp luật của một bộ phận người dân chưa cao.

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Chương 3 đề xuất hệ thống giải pháp toàn diện trên cả hai bình diện lập pháp và tổ chức thực thi:

• Định hướng hoàn thiện: Thể chế hóa chủ trương của Đảng về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN; bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đất đai với Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; nâng cao tính minh bạch của thị trường quyền sử dụng đất.
• Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:
  • Quy định rõ ràng, cụ thể tiêu chí xác định thành viên HGĐ có chung quyền sử dụng đất nhằm chấm dứt các tranh chấp khi thực hiện quyền định đoạt.
  • Sửa đổi Điều 190 Luật Đất đai 2013 theo hướng nới lỏng phạm vi địa giới hành chính đối với giao dịch chuyển đổi đất nông nghiệp (cho phép chuyển đổi ngoài phạm vi cùng xã/phường) để khuyến khích tích tụ ruộng đất, phát triển kinh tế trang trại quy mô lớn.
  • Hoàn thiện quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền và thời điểm đăng ký biến động nhằm phân định rõ hiệu lực giao kết giữa các bên với hiệu lực đối kháng người thứ ba.
  • Xây dựng cơ chế bảng giá đất sát với giá thị trường và quy định phương thức thanh toán qua ngân hàng trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản để xóa bỏ tình trạng "hai giá", chống thất thu thuế.
• Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Vinh:
  • Đẩy mạnh số hóa cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng hệ thống thông tin địa chính điện tử liên thông giữa Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Vinh, Chi cục Thuế thành phố Vinh và các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn.
  • Tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi gian lận hồ sơ, sửa chữa hợp đồng và khai man giá chuyển nhượng.
  • Bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác địa chính và đăng ký đất đai.
  • Đổi mới nội dung và đa dạng hóa hình thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai cho người dân tại các xã, phường thuộc thành phố Vinh.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và hệ thống hóa các đặc trưng pháp lý cơ bản của các hình thức chuyển QSDĐ của HGĐ, CN:

Hình thức chuyển quyền	Bản chất chuyển dịch quyền năng	Điều kiện & Phạm vi giới hạn chủ yếu	Hình thức hợp đồng & Công chứng	Nghĩa vụ tài chính cơ bản
Chuyển đổi	Chuyển quyền đầy đủ (chấm dứt quyền của bên chuyển, xác lập quyền cho bên nhận)	Chỉ áp dụng với đất nông nghiệp; cùng địa bàn xã/phường/thị trấn; trong hạn mức 10 lần giao đất	Lập thành văn bản; công chứng/chứng thực theo yêu cầu	Miễn hoặc nộp chênh lệch giá trị
Chuyển nhượng	Chuyển quyền đầy đủ	Đất có GCN, không tranh chấp, còn thời hạn; kiểm soát đất lúa, đất rừng	Bắt buộc lập hợp đồng bằng văn bản và công chứng/chứng thực	Thuế TNCN (2%), Lệ phí trước bạ (0.5%), phí thẩm định
Tặng cho	Chuyển quyền đầy đủ (không đền bù)	Phải có sự đồng thuận của tất cả thành viên đồng sở hữu; đúng đối tượng nhận đất nông nghiệp	Bắt buộc lập hợp đồng bằng văn bản và công chứng/chứng thực	Miễn thuế/phí với người thân trực hệ; chịu thuế TNCN nếu ngoài diện
Thừa kế	Chuyển quyền đầy đủ (theo di chúc hoặc pháp luật)	Người để lại di sản chết; bảo đảm quyền thừa kế không phụ thuộc di chúc (2/3 suất)	Di chúc hợp pháp hoặc văn bản phân chia di sản thừa kế công chứng	Miễn lệ phí trước bạ với thân nhân trực hệ theo NĐ 10/2022/NĐ-CP
Cho thuê, Cho thuê lại	Chuyển quyền không đầy đủ (không làm mất quyền của chủ sử dụng đất)	Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính còn nợ với Nhà nước; trong thời hạn sử dụng	Lập hợp đồng bằng văn bản; không bắt buộc công chứng	Thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản
Thế chấp	Chuyển quyền không đầy đủ (biện pháp bảo đảm)	Thực hiện tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam	Hợp đồng thế chấp bắt buộc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm	Phí đăng ký giao dịch bảo đảm

• Đóng góp của đề tài:
  • Về mặt lý luận: Khóa luận hệ thống hóa một cách toàn diện các luận điểm khoa học về quyền sử dụng đất của HGĐ, CN dưới góc độ là một loại quyền tài sản đặc thù trong nền kinh tế thị trường; phân tích sâu sắc các hạn chế của quy định về tư cách chủ thể HGĐ trong Luật Đất đai 2013 và BLDS 2015.
  • Về mặt thực tiễn: Đề tài phản ánh trung thực thực trạng thi hành các hình thức chuyển QSDĐ tại thành phố Vinh giai đoạn 2020–2022 thông qua các số liệu báo cáo của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố; nhận diện chính xác các hành vi vi phạm và vướng mắc kỹ thuật địa chính (sai lệch diện tích, hợp đồng hai giá, thiếu mã vạch, hồ sơ địa chính chưa đồng bộ).
  • Về mặt đề xuất: Đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật cụ thể, bám sát yêu cầu thực tiễn địa phương và định hướng sửa đổi Luật Đất đai.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của khóa luận:
  • Phạm vi khảo sát thực tiễn mới chỉ tập trung trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An (đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh), chưa mở rộng khảo sát so sánh với các địa bàn vùng sâu, vùng xa, khu vực nông thôn thuần túy của tỉnh Nghệ An.
  • Dữ liệu thực tiễn và các phân tích pháp lý chủ yếu dựa trên khung khổ Luật Đất đai năm 2013 và các số liệu báo cáo kết thúc năm 2022, chưa đánh giá được toàn diện những biến động mới nhất của thị trường bất động sản trong năm 2023.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Nghiên cứu đối chiếu thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển QSDĐ giữa các vùng kinh tế - sinh thái khác nhau trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
  • Nghiên cứu đánh giá tác động của Luật Đất đai năm 2024 khi đi vào thực tiễn đối với việc thực hiện các quyền năng của hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là các quy định mới về bỏ khung giá đất, phân cấp thẩm quyền và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Giá trị tham khảo

• Đối tượng tham khảo:
  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Luật học: Tài liệu hữu ích cho việc học tập, nghiên cứu các học phần Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình, và Nghĩa vụ tài chính về đất đai.
  • Cán bộ, công chức địa chính, đăng ký đất đai, tư pháp - công chứng: Cung cấp tài liệu tham khảo thực tế về quy trình xử lý hồ sơ biến động, thẩm định điều kiện chuyển quyền và giải quyết các vướng mắc hồ sơ địa chính tại cấp huyện, xã.
  • Người sử dụng đất (HGĐ, cá nhân): Cung cấp chỉ dẫn rõ ràng về điều kiện pháp lý, thành phần hồ sơ, nghĩa vụ tài chính và các rủi ro cần tránh khi tham gia giao dịch bất động sản.
• Nội dung đáng tham khảo nhất:
  • Phần phân tích quy định và trình tự 4 bước đăng ký biến động đất đai tại Mục 2.1.4 (Chương 2).
  • Hệ thống quy định điều kiện, hạn mức và phạm vi của từng hình thức chuyển quyền cụ thể tại Mục 2.2 (Chương 2).
  • Các giải pháp về liên thông dữ liệu và chống thất thu thuế hai giá tại Mục 3.2 và 3.3 (Chương 3).

Câu hỏi thường gặp

1. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực pháp lý và có giá trị đối kháng với người thứ ba vào thời điểm nào? Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và các phân tích tại Mục 2.1.3 của khóa luận, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Thời điểm công chứng chỉ làm phát sinh hiệu lực ràng buộc giữa các bên giao kết hợp đồng, chưa hoàn tất việc chuyển giao quyền sử dụng đất trước Nhà nước và bên thứ ba.

2. Điều kiện hạn chế đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân là gì? Căn cứ Điều 190 và Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 (trình bày tại Mục 2.2.1), hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; diện tích nhận chuyển đổi không được vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất.

3. Trình tự giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký Đất đai gồm những bước nào? Theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được phân tích tại Mục 2.1.4, quy trình gồm 4 bước: (1) Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động kèm bản gốc GCNQSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng công chứng; (2) VPĐKĐĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao địa chính, gửi thông tin sang cơ quan thuế; (3) Cơ quan thuế phát hành thông báo và người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế TNCN, lệ phí trước bạ); (4) VPĐKĐĐ xác nhận nội dung biến động vào GCNQSDĐ, cập nhật hồ sơ địa chính và trả kết quả cho người dân.

4. Khóa luận ghi nhận những vướng mắc thực tiễn điển hình nào tại thành phố Vinh giai đoạn 2020–2022? Thực tiễn tại thành phố Vinh ghi nhận các bất cập chủ yếu gồm: sai lệch diện tích giữa GCNQSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng; kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn thực tế trên hợp đồng để giảm tiền thuế phải nộp; một số GCNQSDĐ cũ không in mã vạch gây khó khăn đối chiếu; phiếu chuyển thông tin ghi sai số hiệu thửa đất không trùng khớp với hồ sơ địa chính; và tranh chấp quyền định đoạt đất của hộ gia đình do không xác định rõ thành viên tại thời điểm cấp giấy.

5. Trong thừa kế quyền sử dụng đất, pháp luật quy định như thế nào về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc? Theo Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 được trích dẫn tại Mục 2.2.4, những người gồm: con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng; con thành niên mà không có khả năng lao động vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Tạ Thị Thanh Tú đã giải quyết một cách toàn diện các vấn đề lý luận và thực tiễn về quyền chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Dựa trên việc phân tích hệ thống quy phạm pháp luật thực định và đánh giá chi tiết dữ liệu thực tế tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2020–2022, công trình đã chỉ rõ những kết quả đạt được, nhận diện sâu sắc các hạn chế, vướng mắc trong quản lý địa chính và nghĩa vụ tài chính. Các định hướng và giải pháp được đề xuất trong khóa luận có giá trị khoa học và tính ứng dụng cao, góp phần hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1, CHVONG 2: TRỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ CHUYEN QSDĐ CỦA HỘ GIÁ ĐÌNH CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN TẠI TP VINH, TĨNH NGHỆ AN. Nội dung pháp luật về chuyển quyén sử dụng đất của hộ gia Ảnh, cánhân. Ngyêntắc chhyễn quyển sit chang đắt cia hộ gin nh, cá nhân 2 21.2, Điẫn hiện chuyễn quyẫn sử chong đắt cũa hỗ gia (ảnh cá nhân 3 21.3, Hình thức và iệu lục chuyễn quyên sử ng đắt ca hỗ gia định cảnhân 28 314 Trinh ne thù ne chuyễn quyển sứchong đất cũa HGĐ, CN 30 21. Ngiữa vụ tài chính chhyẫn quyền sử cng đất của hồ gia dinh cảnhân.

Các quy dink của pháp luật vi tông hình thúc chuyển quyển sử dung dit cin hồ tổn inh cá nhân cụ thể 32 321. Chẩn đãi quyén sit ding đất của hệ gia Ảnh cảnhôn 3 323. Chyn nhượng quyển sử đụng đắt cũa hộ ga nh cảnhân 34 2.25, Tăng cho quyển sir ding đất cia hệ gia dinh cánhôn 36 224 Thừa lễ quyển sử chong đắt ca hộ gia inh cá nhân +? 225. Cho thud, cho thuế lại quyền sir chong đất cũa hồ gia dinh cá nhân.

Gép vẫn bằng quyẫn sử hong đắt cia hộ gia Ảnh cá nhân “4 227. Th chip bằng quyển sic ong đắt cia hổ gia dink cảnhân 4 3. Thực tấn thi hành pháp luật về chuyển quyên sử đụng đất của hồ gia Ảnh, cá nhân tri Thành phố Vinh tinh Nghệ An 30 23:1, Đặc thù Thành phố Vinh và sự phát tiển nh t, xã hộ, đều kiên tự nhiên của Thành phố Vinh tinh Nghệ An, 30 23. Thực trạng thục hiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của hd gia Ảnh, cá nhân tại Thành phổ Vinh, tịnh Nghệ An si 233.

Kết qua dat được trong thực tin thục hiện pháp luật về chuyễn quyền sử dang đất của hộ gia din, cá nhân tử TP Vinh, inh Nghệ An 3 23.1, Đánh gid kết quả chuyẫn đổi quyẫn sửdụng et cia hỗ gia nh cá nhân trên âu bản Thành phổ Tĩnh giai đoạn 2020-2022 3 23.2, Đánh gid kết quả chmyẫn nhương quyên st ng đắt cia hộ gia din cá nhân trên địt bản Thành phổ Tình giai đoạn 2020.3, Đánh giả kết quả công tie cho thuê và cho tế lại quyén sir dng đất cia ồ gia Ảnh; cảnhân trên địa bàn Thành phd Tĩnh giai đoạm 2020 6/2022.4 Đánh giả kết quả công tie ting cho quyễn sit rng đắt cũa hỗ gia đnh cá niên trên địt bản Thành phổ Tinh giai đoạn 2020-2022 35 23. Đánh giả kết quả công te thừa lễ quyển sit chong đắt cũa hổ gia din cá hn trên địt bản Thành phố Tĩnh giai đoạn 2020-2022 35 23.6 Đánh giả kết quả công tio thé chp bằng gid mi quyén sie chong đắt của hỗ ca inh, cd nbn trên địa bản Thành phd Tinh gia doam 2020 36 2837 Đánh giá kết nud cổng tác góp vẫn bằng gid mi quyễn cử ng đắt ca hỗ ca inh cd nha trên địa bàn TP Tình giai đoạn 2020 6/2022 33 23.58, Đánh giả kết quá chuyẫn quyễn cứ cng đắt cũa hộ gia đình cá nhân tiên ia bàn Thành phổ Tình theo đơn vị hành chính 39 3 3.4 Những điểm còn tổn tú, hạn ché trong thục nthe hiện pháp luật về quyên chuyển quyển sử dụng đất của hồ gia din, cá nhân tại Thành phổ Vinh, tinh Nghệ An «0 235. Nguyên nhân 6 KET LUẬN CHƯƠNG 2. 'CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHAP HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VA NANG CAO HIỆU QUA THỊ HANH PHAP LUAT VỀ QUYỀN CHUYEN spb CUA HO GIA BINH, CAN HAN 63 3.

Dink hoởng hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển quyén sr đụng dit cũa hô ge nh cá nhân, 63 3. Giấi pháp hoàn thiện pháp luật về quyén chuyển quyền sở dụng đất ie hộ ga inh, cá nhân 64 3. Gidi pháp ning cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển quyền si dụng dit của hộ gia Ảnh, cá nhân 66 KET LUẬN CHƯƠNG 3. 68 KETLUAN „68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO.70 PHY LUC DANH MỤC BANG BIEU 81 - MỠĐÀU 1.

Lý de lựa chon đề tài Dit dx là tả nguyên Quốc gia vô cùng quý giá la tử liệu sân xuất đặc iệt, thánh phần quan trong hàng đầu của môi trường sống dia bản xây dụng và phát triển din sink kánh tổ xã hố, quốc phông và an ninh Tại Điều 54 Hiển phip nước Công hoà xã hội chỗ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “Dat di là tài nguyên đặc tiệt cia Quốc ga nguẫn tue quan trọng phát triển dit nước, được quản ý theo hấp luật" Đúng nhờ Wiliam Petty đá nồi "leo động là che cia ie cdi vit chất còn, đất dei là me". 6 moi quốc gia, đất đủ luôn được coi là nguồn tà nguyên cũa cải dic bit quan trong Đối với Việt, mốt quốc gja dit hẹp người động hi đất di, xuông dit cảng là tải sin quí hiểm, cổ giá tri đặc bit thiết yêu trong quá tỉnh xây” dung và phát triển dit nước Trong tién tình xây dụng và hoàn thiện pháp luật đất dat qua từng thời kỹ, các quyển năng cho người sử dụng dit nói chung và hộ gia dink cá nhân GD, CN) sử đăng đất nói riêng ngày cảng được quan tâm. Chính việc mỡ réng các quyển của người sử dụng đất trong đó có quyền được chuyển quyền sử dung dit đã lâm, cho HGD, CN ngày cảng gắn bó hơn với đất dai mà ho được giao, hạn chế những. mất không tích cục, lâm cho các quan hệ dân sự về dit đai được lưu thông, phủ hợp Với cơ chế thi trường bảo dim được quyén lợi ích hợp pháp của HGD, CN Mặc di vậy, hiện nay vẫn tổn ti nhiễu bạn chế cần hãi đổi mất rong việc th hành chuyển quyên sử dụng dit của HGD, CN.

Các nguyên nhân cơ bản din din tinh trang này gém có: DiÊn ích đất rong giấy chứng nhận quyén sở dang dit của hộ nhận chuyễn nhượng cao hơn điện ich trong hợp đồng chuyển nhường: sửa chốn hop đẳng gly chứng nhận không in mã vạch; phiếu chuyển thông tin gh s số hiệu thữa đắt không có thông tn thie dit rong hỗ sơ dia chính, sin chữa giá bị hợp đổng chuyễn nhượng và tờ kh thuổ (giá t su sit chữn cao hơn giá tỉ rên hop đẳng và tờ lhe thuê do đều tranh chống thất thụ qua gi); thực hiện ng]ấa vụ tải chính với các HGD, CN trong chuyển quyển sử dụng đất thụ không đúng giá tỉ gh trong hợp đẳng, Tuy nhiên, không thé kễ din nguyên nhân quan trong là pháp luật vé chuyển quyển rỡ dụng dit của HGĐ, CN còn bộc lồ những bất cập, hạn chế nhất định quy cánh hiện hành iên quan trục tiệp dn chuyển quyền sử dụng dit còn it Bân canh đó, việc thục thi pháp luật về chuyển quyên sử dụng đất côn HGĐ, CN còn kém hiệu cq, công tác thanh tra giám sắt xửý vi phạm pháp luật chuyển quyén sỡ dụng đất của HGĐ, CN vẫn hạn chế và bị coi nhe, việc tuyên truyền và phổ biển pháp luật trong lĩnh vực này chưa thường xuyên và chưa si rồng Điều này đời hỏi mốt số quy Ảnh pháp luật dit đu cần được sin đỗ, bỗ mang nhằm điều chinh và phù hop Với nh trang chuyễn quyén sử đụng dit ngày mốt ga ting và dfn biễn phúc tạp Xuất phát từ nhồng lý do trên, sinh viên xin chon để ti, “Pháp lật tuyến “quên sử đụng đắt của HGĐ, CN và thực tễu thỉ hành tại Thành phố Vinh, tĩnh “Nghệ An” làm đồ tà khoá luậntốtnghiệp côn mình: 2. Tổng quan tỉnh hình nghiên cứu đề tài 2. Tinh hình nghiền cứu trong nước “Sách, hận án, hận văn: - Bình luận khoa học Bộ luật Din sự Việt Nam. / Tập 3,Thùa kế, Chuyển quyển sử dạng dit, Sẽ hike tử tuệ và chuyển giao công nghệ, Quan hệ dân sự có yéut6 nước ngoài : Từ Điều 634 đến Điều 838 Bộ luật Dân ar (Chi biên Hoàng Th Liên, Nguyễn Đúc Giao.

Tác gi tập trung phân tích về chuyển quyền sử ding dit quy ảnh theo BLDS - Luận văn Thạc đ Luật học "Thục hiện pháp luật vi quyền sở dang đất tei thành, phd Quảng Ngũ, tỉnh Quảng Ngũ”, Nguyễn Thi Dung C017), Học viện Hanh chính Quốc gia, Thi Thiên Hud; tác gã tp trùng phần tích về quyền sở dụng dit thông qua các quy định vỀ tổ chúc thục hién quyền sử dụng đất và thục tn thục iện ti thành phô Quảng Ngã, tinh Quảng Ng, - Luận văn Tiền đ Luật học Quyên và nghĩa vụ ofa hộ gia dink cá nhân sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay’, Nguyễn Phúc Thiên 2021), Học viên Khoa học xã hội tác giã nghiên cứu vi hộ ga định, cá nhân sở dụng đất, trong do tác giã nhắn mạnh quyển và nghĩa vụ của hd ga đính, cá nhân trong gai dom hiện nay theo pháp uật hiện hành, - Ngoài ra a các luận én, luận văn nghiên cửu vé từng hành thúc chuyển quyển sử dang dit như Luận vin thạc đ Luật học, Nguyễn Thị Mỹ Hằng (20202), "Pháp luật Việt Nam về cho thuê, cho thuê si quyền sở dung đất trong thị trườngbit đồng sin va thục tiến thí hành" /, TS. Pham Thi Thủy Nga hướng ds a, Luận vin Thạc sĩ Luật học, Dương Thai Thịnh (2022), "Pháp luật về thé chip quyén sử dụng đất và thuc ‘iin thực hiên tủ thành phô Buôn Ma Thuột tinh Dic Lae, , Trường Dai học Luật Hà Nội, Hà Nội, Luân vin thạc đ luật học V8 Thi Lom (014) "Pháp luật vé góp vốn bing quyên sử dung đất /, TS. Trên Quang Huy hoớng dẫn, Luận vin Thạc Z Luật học, Lê Théo Phương (2018), “Pháp luật vé thuyỄn nhượng quyền sử dụng dit giữn Hộ ga ảnh và cá nhân từ thục tin huyện Mé Linh, thành pho Hà Nội, Học xiên Khoa học Xã hội, Hà Nội, Luân vin thạc d Luật học Nguyễn Thi My 2019), hp luật v ting cho quyền sở dụng đất và thục tn th hành": TS. Trên Quang Huy hướng dẫn.

Tap chí: ~ TS.