Đặt vấn đề Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế. Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường “ngầm”. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu.
Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Thị xã Nghĩa Lộ có diện tích tự nhiên là 29,96 km2 nằm ở phía Tây tỉnh Yên Bái, cách trung tâm tỉnh lỵ 84km theo quốc lộ 32. Phía Bắc, phía Đông, phía Nam giáp huyện Văn Chấn, phía tây giáp huyện Trạm Tấu của tỉnh.
Tuy nằm sâu trong nội địa nhưng thị xã Nghĩa Lộ có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với thành phố Yên Bái và các huyện lân cận. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thị xã Nghĩa Lộ phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác 2 quản lý và sử dụng đất của thị xã còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục.
Chính vì vậy việc thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn năm 2017 - 2019" là thật sự cần thiết. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại thị xã Nghĩa Lộ. - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2017 – 2019 - Đánh giá một số nhân tố ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2017 - 2019 - Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần quản lý và thực hiện tốt công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở địa phương. Luan van 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận Hiện nay đang thực hiện Luật Đất đai 2013 thì theo điều 167 Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [1].
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép. Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Công tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 2. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được Luan van 4 xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai [4]. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó [11]. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho Luan van 5 người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo Quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc. theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển.
Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.