Tổng quan nghiên cứu

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ chức kinh tế (TCKT) là một trong những hoạt động quan trọng trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam, đặc biệt tại các tỉnh phát triển như Quảng Ninh. Theo số liệu thống kê giai đoạn 2013-2018, tỉnh Quảng Ninh đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể trong các giao dịch chuyển nhượng quyền QSDĐ của các TCKT, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền QSDĐ vẫn còn nhiều bất cập, gây khó khăn cho các TCKT trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền QSDĐ của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn 2013-2018, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tăng cường hiệu quả thực thi. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn liên quan, không bao gồm các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước, các TCKT và các nhà hoạch định chính sách hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững tại Quảng Ninh và các địa phương tương tự.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình pháp luật về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:

  • Lý thuyết về quyền tài sản: Quyền sử dụng đất được xem là một loại quyền tài sản, có thể chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự.
  • Mô hình quản lý đất đai theo chế độ sở hữu toàn dân: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, trong đó Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, bao gồm TCKT.
  • Khái niệm tổ chức kinh tế (TCKT): TCKT là pháp nhân thương mại được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam, có quyền sử dụng đất và thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định.
  • Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng, nhằm mục đích sinh lợi và phát triển kinh tế.
  • Khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bao gồm các quy định của Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

  • Phương pháp tổng hợp và hệ thống hóa: Thu thập, phân tích và tổng hợp các quy định pháp luật, tài liệu nghiên cứu, số liệu thống kê liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TCKT.
  • Phương pháp so sánh luật học: So sánh các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các thời kỳ và với các quy định pháp luật liên quan để nhận diện tiến bộ và bất cập.
  • Phương pháp phân tích thực trạng: Phân tích số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các TCKT tại tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013-2018, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật.
  • Phương pháp thống kê: Sử dụng số liệu từ các báo cáo của ngành tài nguyên môi trường, thu ngân sách và các cơ quan quản lý đất đai để minh chứng cho các phát hiện.
  • Phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Áp dụng quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các TCKT hoạt động tại tỉnh Quảng Ninh có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2013-2018. Phương pháp chọn mẫu dựa trên dữ liệu thống kê chính thức và hồ sơ giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ninh. Thời gian nghiên cứu kéo dài từ năm 2018 đến 2019, đảm bảo cập nhật các quy định pháp luật mới nhất và thực tiễn thi hành.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TCKT được quy định rõ ràng nhưng còn bất cập trong thực tiễn
    Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, TCKT phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất mới được chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc xác định tranh chấp đất đai còn thiếu tiêu chí rõ ràng, dẫn đến tình trạng tranh chấp kéo dài, gây cản trở giao dịch. Số liệu tại Quảng Ninh cho thấy khoảng 15% hồ sơ chuyển nhượng bị trì hoãn do tranh chấp chưa được giải quyết.

  2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính linh hoạt nhưng quy định về công chứng, chứng thực còn gây khó khăn
    Luật Đất đai 2013 cho phép hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực, nhưng không bắt buộc trong mọi trường hợp. Thực tế tại Quảng Ninh, khoảng 30% hợp đồng chuyển nhượng gặp khó khăn do thủ tục công chứng chưa đồng bộ, gây chậm trễ trong giao dịch. Việc phân biệt tổ chức kinh doanh bất động sản và các TCKT khác trong quy định công chứng cũng tạo ra sự không đồng nhất.

  3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết nhưng chưa đồng bộ với thực tiễn
    Hồ sơ chuyển nhượng phải nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai, bao gồm hợp đồng, Giấy chứng nhận và các văn bản liên quan. Tuy nhiên, tại Quảng Ninh, có khoảng 20% hồ sơ bị trả lại do thiếu giấy tờ hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở còn thiếu quy định thủ tục cụ thể, gây khó khăn cho các TCKT trong việc thực hiện.

  4. Quyền và nghĩa vụ của TCKT nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định đầy đủ nhưng việc thực thi còn hạn chế
    TCKT nhận chuyển nhượng có quyền được cấp Giấy chứng nhận, hưởng lợi từ đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bảo vệ môi trường, tuân thủ quy hoạch. Tuy nhiên, theo báo cáo của ngành tài nguyên môi trường Quảng Ninh, chỉ khoảng 70% TCKT thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và các quy định về bảo vệ môi trường sau chuyển nhượng, còn lại có vi phạm hoặc chậm trễ.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các bất cập là do sự chưa đồng bộ giữa các quy định pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và các quy định về thủ tục hành chính. Việc thiếu tiêu chí rõ ràng trong xác định tranh chấp đất đai làm cho các giao dịch chuyển nhượng bị trì hoãn, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. So với các nghiên cứu trước đây, kết quả này phù hợp với nhận định về khó khăn trong thực thi pháp luật đất đai tại các địa phương phát triển kinh tế nhanh như Quảng Ninh.

Việc quy định công chứng, chứng thực hợp đồng chưa thống nhất với Luật Công chứng 2014 dẫn đến sự chồng chéo trong thẩm quyền, gây khó khăn cho các TCKT khi thực hiện giao dịch. Thực trạng này cũng được ghi nhận trong các báo cáo của ngành công chứng và quản lý đất đai.

Ngoài ra, việc thiếu quy định cụ thể về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở làm giảm tính minh bạch và hiệu quả của thị trường bất động sản. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động vốn và phát triển dự án của các TCKT.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ hồ sơ chuyển nhượng bị trả lại do thiếu giấy tờ, biểu đồ so sánh số lượng hợp đồng công chứng và chứng thực, cũng như bảng thống kê nghĩa vụ tài chính của TCKT sau chuyển nhượng tại Quảng Ninh.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
    Cần bổ sung tiêu chí cụ thể để xác định tranh chấp đất đai nhằm giảm thiểu tình trạng tranh chấp kéo dài, tạo điều kiện thuận lợi cho các TCKT thực hiện giao dịch. Thời gian thực hiện: đến năm 2023. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tư pháp.

  2. Đồng bộ hóa quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
    Cần thống nhất thẩm quyền công chứng theo Luật Công chứng 2014, hạn chế việc chứng thực tại UBND cấp xã để nâng cao chất lượng và tính pháp lý của hợp đồng. Thời gian thực hiện: trong vòng 1 năm. Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp các tỉnh.

  3. Xây dựng quy trình thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
    Ban hành hướng dẫn chi tiết về thủ tục, hồ sơ, điều kiện chuyển nhượng trong các dự án nhằm tạo thuận lợi cho các TCKT và nhà đầu tư. Thời gian thực hiện: 2 năm. Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

  4. Tăng cường công tác quản lý, giám sát và hỗ trợ các TCKT thực hiện nghĩa vụ tài chính và bảo vệ môi trường sau chuyển nhượng
    Thiết lập hệ thống giám sát, kiểm tra định kỳ và hỗ trợ pháp lý cho các TCKT nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật. Thời gian thực hiện: liên tục. Chủ thể thực hiện: UBND tỉnh Quảng Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản
    Giúp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý, giám sát các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TCKT.

  2. Các tổ chức kinh tế hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư xây dựng
    Hỗ trợ hiểu rõ quyền và nghĩa vụ pháp lý, từ đó thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

  3. Các nhà nghiên cứu, giảng viên và sinh viên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai
    Cung cấp tài liệu tham khảo chuyên sâu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của TCKT, phục vụ nghiên cứu và giảng dạy.

  4. Các tổ chức hành nghề công chứng, tư vấn pháp lý và môi giới bất động sản
    Nâng cao kiến thức pháp luật, cải thiện chất lượng dịch vụ tư vấn, hỗ trợ khách hàng thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tổ chức kinh tế có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng không?
    Có. Theo Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người chuyển nhượng.

  2. Việc công chứng hay chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc không?
    Không phải trong mọi trường hợp. Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng có thể được công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên trong thực tế, để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp, việc công chứng được khuyến khích áp dụng rộng rãi.

  3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có gì khác biệt?
    Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và đáp ứng các điều kiện pháp luật mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền hoặc chuyển nhượng dự án.

  4. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ gì?
    TCKT được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hưởng lợi từ đất, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bảo vệ môi trường, tuân thủ quy hoạch và các quy định pháp luật liên quan.

  5. Những khó khăn phổ biến khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh là gì?
    Bao gồm tranh chấp đất đai chưa được giải quyết, thủ tục hành chính phức tạp, quy định pháp luật chưa đồng bộ, và việc thực thi nghĩa vụ tài chính, bảo vệ môi trường chưa đầy đủ.

Kết luận

  • Luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm và vai trò của tổ chức kinh tế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời phân tích chi tiết pháp luật hiện hành và thực tiễn thi hành tại Quảng Ninh.
  • Phân tích thực trạng cho thấy các quy định pháp luật về điều kiện, hợp đồng, thủ tục và quyền nghĩa vụ của TCKT còn tồn tại nhiều bất cập, ảnh hưởng đến hiệu quả giao dịch chuyển nhượng.
  • Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tăng cường thực thi nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững.
  • Khuyến nghị các cơ quan quản lý, TCKT và các bên liên quan phối hợp thực hiện các giải pháp trong giai đoạn đến năm 2023 để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai.
  • Luận văn là tài liệu tham khảo quan trọng cho các nhà hoạch định chính sách, cơ quan quản lý, tổ chức kinh tế và các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực pháp luật đất đai và kinh tế.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan chức năng và TCKT tại Quảng Ninh nên áp dụng các kiến nghị trong luận văn để cải thiện môi trường pháp lý và thực thi, đồng thời tiếp tục nghiên cứu, cập nhật các quy định mới nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.