Chương 1. Tổng quan về tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của Luận án. Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và về pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Chương 3. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Thái nguyên.
Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên. TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh, dịch vụ, nếu không có đất đai thì tổ chức kinh tế không thể tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ. Trong điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam, dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, việc tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế được thực hiện thông qua hai kênh chủ yếu: Một là, được Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ (tiếp cận đất đai thông qua thị trường QSDĐ sơ cấp); Hai là, chuyển nhượng và nhận CNQSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (tiếp cận đất đai thông qua thị trường QSDĐ thứ cấp).
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn song nhu cầu SDĐ của con người nói chung và của tổ chức kinh tế nói riêng ngày càng tăng. Để đảm bảo việc tiếp cận đất đai thuận tiện, SDĐ tiết kiệm, đúng mục đích và ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm v.v, các quy định về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ra đời. Kể từ khi ra đời, chế định pháp luật này nhận được sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học; bởi lẽ, việc thực thi có hiệu quả pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh. Để nhận diện được “bức tranh” tổng quát về tình hình nghiên cứu, Chương này đi sâu tìm hiểu về các nội dung cụ thể sau: 1.
Tình hình nghiên cứu ở nước ngoài 1. Các công trình nghiên cứu về quyền SDĐ (i) Ko Saihong, Land and Land Use Rights Ownership in China (tạm dịch Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất ở Trung Quốc), 6 Asia Pac. 103 (1998) Trong tác phẩm với tiêu đề tạm dịch là đất đai, các quyền sở hữu và SDĐ đai ở Trung Quốc; tác giả Ko Saihong nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật đất đai Trung Quốc về quyền sở hữu và QSDĐ. Theo đó, đất đai ở Trung Quốc chia thành hai loại: Một là, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể nông thôn; Hai là, đất đô thị thuộc sở hữu Nhà nước.
Từ năm 1988, pháp luật Trung Quốc cho phép CNQSDĐ, thừa nhận tổ chức kinh tế được quyền sử dụng, kinh doanh phát triển đất đai với thời hạn 40 năm. QSDĐ là tài sản quan trọng nhất ở Trung Quốc. Tuy nhiên, các vấn đề như quyền của chủ sở hữu QSDĐ trong đất tập thể và bản chất pháp lý của QSDĐ đã được phân bổ trong khu vực thành phố vẫn chưa được quy định rõ ràng. Theo tác giả, những hạn chế này cần phải được giải quyết để QSDĐ phát triển hơn nữa ở Trung Quốc.
Thông qua việc tiếp cận tác phẩm này, NCS tham khảo được kết quả nghiên cứu về cơ sở lý luận của việc ra đời QSDĐ và kinh doanh QSDĐ của tổ chức kinh tế ở Trung Quốc; những khó khăn, vướng mắc khi thực thi các quy định về kinh doanh QSDĐ của tổ chức kinh tế ở Trung Quốc… trong quá trình nghiên cứu Chương 2 và Chương 3 Luận án về cơ sở lý luận pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và đánh giá thực trạng thi hành tại Việt Nam. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa; bao gồm, người SDĐ được CNQSDĐ trong thời hạn được cấp giới hạn; Nhà nước có quyền hủy bỏ tối đa, không giới hạn về thời gian v. Kết quả nghiên cứu của Bài viết này được NCS tham khảo khi so sánh, đánh giá với các quy định về quyền CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ở Việt Nam tại Chương 3 Luận án. Thực trạng pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.
(iii) Ronit Levine-Schnur; Avigail Ferdman, On the Just Distribution of Land Use Rights (tạm dịch “Về việc phân phối hợp lý quyền sử dụng đất”), 28 The Canadian Journal of Law & Jurisprudence July, 317 (2015) Bài viết nghiên cứu về cách phân bổ đúng QSDĐ trên cơ sở đấu thầu. Các tác giả cho rằng pháp luật hiện hành về Luật SDĐ của Canada không minh bạch và tạo điều kiện cho thiên vị và tham nhũng cá nhân, làm tăng khả năng bất bình đẳng; đặc biệt là do sự miễn cưỡng cho phép tư pháp can thiệp vào quá trình xem xét ra quyết định. Giải pháp là cơ chế đấu giá để khắc phục những vấn đề này; theo đó, chính quyền địa phương sẽ quyết định trao QSDĐ cho nhà thầu cao nhất mà các đề xuất sẽ được kiểm tra minh bạch dưới sự đóng góp của nhà thầu tốt nhất vào lợi ích cho xã hội. Cơ chế đó đảm bảo tính minh bạch, công bằng và chống lại chủ nghĩa cá nhân hoặc sự tùy tiện.
Từ kết quả nghiên cứu của Bài viết này, NCS nhận thấy, ở Canada, việc phân bổ QSDĐ đai công khai, bình đẳng phải được thực hiện thông qua cơ chế đấu giá công khai, minh bạch. Kết quả này được NCS tiếp thu và vận dụng trong Chương 4 của Luận án khi đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên. Stein, The Chinese Land Use Right Is It Property (tạm dịch “Quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có phải là một loại bất động sản”), 21 Prob. 22 (2007) Đây là nghiên cứu cung cấp tổng quan về thị trường BĐS Trung Quốc - tiếp cận từ việc mua lại QSDĐ trên thực tế, từ góc độ pháp lý và kinh doanh.
Theo đó, đất đai thuộc sở hữu của Chính phủ hoặc chính quyền địa phương, Chính phủ có quyền bán QSDĐ có thời hạn thông qua đấu thầu. Tuy nhiên, theo tác giả, lĩnh vực này cũng có nhiều “khe hở” pháp lý tạo cơ hội cho tham nhũng và chưa thực sự công bằng, minh bạch trong đấu thầu. Người mua QSDĐ phải trả toàn bộ chi phí cho Chính phủ; đồng thời, phải SDĐ đúng mục đích và phải hoàn thành ít nhất 25% công trình được đề xuất mới có thể bán 19 cho bên thứ ba. Ở Trung Quốc, chủ sở hữu QSDĐ được sở hữu tòa nhà xây dựng trên khu đất đó.
Tác giả Bài viết đánh giá Trung Quốc đã có những thành công trong việc thu được những lợi ích kinh tế từ đất đai, thông qua việc kiểm soát và bán QSDĐ. Dẫu vậy, cải cách pháp luật ở Trung Quốc chưa thực sự hoàn thành, thị trường BĐS Trung Quốc chưa thực sự phát triển và hoàn thiện, biện pháp thế chấp vẫn còn trong giai đoạn “trứng nước”, có nhiều tranh chấp về xây dựng từ các dự án phát triển BĐS, Chính phủ thao túng lãi suất và thuế suất chuyển nhượng… Những tồn tại này cho thấy thị trường BĐS Trung Quốc không được tự do và cởi mở; trong khi lãnh đạo Trung Quốc muốn nhận được sự tin tưởng của các nhà ĐTNN. Những thành công và tồn tại về đấu giá QSDĐ trong thị trường BĐS của Trung Quốc là gợi mở bổ ích cho tác giả trong quá trình đánh giá việc thực thi pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế ở Việt Nam tại Chương 3 Luận án.1 (2015) Các tác giả nghiên cứu so sánh về QSDĐ dưới khía cạnh phương pháp luận và tiêu chuẩn hóa trên cơ sở nghiên cứu về pháp luật một số quốc gia Châu Âu. Mặc dù, công trình này không liên quan trực tiếp đến đề tài Luận án song kết quả nghiên cứu được NCS tham khảo trên hai phương diện: Một là, nghiên cứu của các tác giả cung cấp thông tin, cơ sở pháp luật về QSDĐ của một số quốc gia Châu Âu.
Điều này giúp NCS có “cái nhìn” toàn diện, đa chiều và sâu sắc hơn về QSDĐ dưới góc độ luật pháp; Hai là, NCS tiếp cận được phương pháp nghiên cứu hiện đại trong nghiên cứu luật học của các học giả ở các nước Châu Âu - những nước có nền pháp luật phát triển hơn Việt Nam - trên cơ sở đó, suy nghĩ, vận dụng sáng tạo, phù hợp trong quá trình nghiên cứu Luận án của mình. Các công trình nghiên cứu về giao dịch, chuyển nhượng quyền SDĐ (i) Gregory M. Stein, Acquiring Land Use Rights in Today's China: A Snapshot from on the Ground (tạm dịch “Mua lại quyền sử dụng đất tại Trung Quốc hiện nay: Hình ảnh từ thực địa”), 24 UCLA Pac. 1 (2006) Đây là nghiên cứu cung cấp tổng quan về thị trường BĐS Trung Quốc - tiếp cận từ việc mua lại QSDĐ trên thực tế, từ góc độ pháp lý và kinh doanh.
Theo đó, đất đai thuộc sở hữu của Chính phủ hoặc chính quyền địa phương, Chính phủ có quyền bán QSDĐ có thời hạn thông qua đấu thầu. Tuy nhiên, theo tác giả, lĩnh vực này cũng có nhiều “khe hở” pháp lý tạo cơ hội cho tham nhũng và chưa thực sự công bằng, minh bạch trong đấu thầu. Người mua QSDĐ phải trả toàn bộ chi phí cho Chính phủ; đồng thời, phải SDĐ đúng mục đích và phải hoàn thành ít nhất 25% công trình được đề xuất mới có thể bán cho bên thứ ba. Ở Trung Quốc, chủ sở hữu QSDĐ được sở hữu tòa nhà xây dựng trên khu đất đó.
Tác giả Bài viết đánh giá Trung Quốc đã có những thành công trong việc thu được 20 những lợi ích kinh tế từ đất đai, thông qua việc kiểm soát và bán QSDĐ. Dẫu vậy, cải cách pháp luật ở Trung Quốc chưa thực sự hoàn thành, thị trường BĐS Trung Quốc chưa thực sự trưởng thành, biện pháp thế chấp vẫn còn trong giai đoạn “trứng nước”, có nhiều tranh chấp về xây dựng từ các dự án phát triển BĐS, Chính phủ thao túng lãi suất và thuế suất chuyển nhượng… Những tồn tại này cho thấy thị trường BĐS Trung Quốc không được tự do và cởi mở; trong khi lãnh đạo Trung Quốc muốn nhận được sự tin tưởng của các nhà ĐTNN.