Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ luật học với đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên" được hoàn thành vào tháng 02 năm 2023, thuộc chuyên ngành Luật Kinh tế (mã số: 938 01 07). Công trình tiếp cận dưới góc độ luật học kinh tế đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) của các tổ chức kinh tế trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam.

Tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vị trí của đất đai với tư cách là nguồn tài nguyên quốc gia đặc thù thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Trong cơ chế thị trường, bên cạnh thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất), tổ chức kinh tế tiếp cận đất đai chủ yếu thông qua thị trường thứ cấp bằng các giao dịch CNQSDĐ. Hoạt động này vừa vận hành theo các quy luật cung cầu, giá trị, vừa chịu sự điều chỉnh chặt chẽ bởi cơ chế quản lý hành chính nhà nước. Giai đoạn 2020 - 2022 chứng kiến những biến động của thị trường bất động sản và tài chính tại Việt Nam (sự suy thoái do đại dịch Covid-19, tiếp đó là hiện tượng tăng nóng cục bộ, các vụ việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh với mức trúng 24.500 tỷ đồng, tương đương 2,4 tỷ đồng/m2 đất vào tháng 12/2021, cùng sai phạm thao túng chứng khoán của lãnh đạo Tập đoàn FLC). Bối cảnh này đòi hỏi phải hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ nhằm thực hiện chủ trương tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 và Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và duy trì cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp.

Mục đích nghiên cứu của luận án là nghiên cứu lý luận và pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, từ đó đề xuất định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện lý luận, pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.

Nhiệm vụ nghiên cứu được xác định gồm 4 nội dung:

  1. Thứ nhất, tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế thông qua việc giải mã các khái niệm về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; mục đích, ý nghĩa của CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của việc ra đời quy định về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; các yếu tố tác động đến giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế.
  2. Thứ hai, nghiên cứu một số vấn đề lý luận pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế thông qua việc phân tích khái niệm và đặc điểm của pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế, nội dung và các yếu tố chi phối pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; khái quát quá trình hình thành và phát triển lĩnh vực pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
  3. Thứ ba, nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật hiện hành về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Thái Nguyên để chỉ ra kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân làm cơ sở đề xuất giải pháp khắc phục.
  4. Thứ tư, đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thực thi tại tỉnh Thái Nguyên.

Đối tượng nghiên cứu của luận án bao gồm: quan điểm, đường lối của Đảng về chính sách, pháp luật đất đai và CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến CNQSDĐ của tổ chức kinh tế; thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các luật liên quan tại tỉnh Thái Nguyên; quy định pháp lý của một số nước về CNQSDĐ.

Phạm vi nghiên cứu được giới hạn cụ thể:

  • Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật về CNQSDĐ dưới góc độ chuyên ngành Luật Kinh tế, tập trung vào các chế định điều chỉnh giao dịch CNQSDĐ gắn với dự án đầu tư (nguyên tắc, điều kiện chủ thể, đối tượng, quyền và nghĩa vụ, hình thức, hiệu lực, thủ tục, tài chính và xử lý vi phạm).
  • Về đối tượng chủ thể: Tập trung vào các loại hình doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh); không đi sâu nghiên cứu loại hình hợp tác xã do tính chất tương trợ nội bộ không thể hiện rõ mục đích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận; không nghiên cứu chế định giải quyết tranh chấp do giới hạn dung lượng và tính chất phức tạp thuộc cả luật nội dung lẫn luật tố tụng.
  • Về không gian: Địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
  • Về thời gian: Từ năm 2015 đến thời điểm nghiên cứu (năm 2023).

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tổng quan tình hình nghiên cứu được luận án phân chia thành hai nhóm công trình quốc tế và trong nước:

Các nghiên cứu nước ngoài tập trung vào hai hướng chính:

  • Hướng nghiên cứu về quyền sử dụng đất và phân bổ quyền sử dụng đất: Ko Saihong (1998) trong Land and Land Use Rights Ownership in China nghiên cứu sự phát triển của pháp luật đất đai Trung Quốc từ năm 1988 khi cho phép CNQSDĐ với thời hạn 40 năm, phân tích bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất đô thị và đất tập thể nông thôn; Ronit Levine-Schnur và Avigail Ferdman (2015) trong On the Just Distribution of Land Use Rights phân tích cơ chế đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất tại Canada nhằm bảo đảm tính minh bạch, hạn chế thiên vị và tham nhũng; Gregory M. Stein (2007) trong The Chinese Land Use Right Is It Property phân tích tính chất tài sản của quyền sử dụng đất tại Trung Quốc, việc thu lợi ích kinh tế qua đấu thầu quyền sử dụng đất có thời hạn gắn với điều kiện hoàn thành tối thiểu 25% công trình xây dựng.
  • Hướng nghiên cứu về giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Gregory M. Stein (2006) trong Acquiring Land Use Rights in Today's China: A Snapshot from on the Ground khảo sát thực địa việc mua bán quyền sử dụng đất và rào cản thế chấp tại Trung Quốc; Patrick A. Randolph (2007) trong The New Chinese Property Law - A Real Estate Practitioner's Perspective phân tích quy định Luật Bất động sản Trung Quốc về thời hạn sử dụng đất (40 - 50 năm cho thương mại, công nghiệp; tối đa 70 năm cho dân dụng), điều kiện cấm chuyển nhượng khi chưa hoàn thành xây dựng và chế tài thu hồi khi sử dụng sai mục đích; K.K. Klein cùng cộng sự (2013) trong Transfer of Land Use Rights in China: Results from a Survey of Rural Households in 8 Counties of Hebei Province sử dụng phương pháp khảo sát định lượng hộ gia đình nông thôn tại 8 huyện thuộc tỉnh Hà Bắc để chỉ ra các yếu tố chủ quan và khách quan tác động đến thị trường chuyển nhượng đất đai.

Các nghiên cứu trong nước được phân tích theo các cụm vấn đề:

  • Chế độ sở hữu đất đai: Các công trình của Trần Quốc Toản (chủ biên, 2013), Đinh Xuân Thảo (chủ biên, 2011), Nguyễn Quang Tuyến (2014), Nguyen Van Khanh (2013) khẳng định tính tất yếu khách quan của việc duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, đồng thời đề xuất phân tách quyền sử dụng đất thành tài sản độc lập của người sử dụng; Phạm Duy Nghĩa (2004) trong Chuyên khảo Luật Kinh tế nghiên cứu mô hình "sở hữu kép" về đất đai của Trung Quốc và việc công nhận quyền sở hữu tài sản để rút ra bài học cho Việt Nam; Kỷ yếu Hội thảo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội - Viện Nghiên cứu Lập pháp và Viện Rosa Luxemburg (2011), Vũ Văn Phúc (chủ biên, 2013), Nguyễn Quang Tuyến (2014) phân tích điểm mới của Hiến pháp năm 2013 về đất đai và tài nguyên môi trường; Phạm Văn Võ (2010, 2012) làm rõ chế độ pháp lý sở hữu toàn dân và quyền tài sản đối với đất đai.
  • Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và giao dịch đất đai: Nguyễn Ngọc Minh (2016) nghiên cứu quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013; Nguyễn Thị Kim Phương (2022) phản ánh vướng mắc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền và hợp đồng đặt cọc.

Khoảng trống nghiên cứu mà luận án xác định và giải quyết: Các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận quyền sử dụng đất dưới góc độ Luật Đất đai thuần túy, hoặc nghiên cứu quyền của tổ chức kinh tế một cách tổng quát, hoặc chỉ giới hạn ở việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. Chưa có công trình nào ở cấp độ luận án tiến sĩ nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về chế định CNQSDĐ của tổ chức kinh tế trong mối quan hệ tương tác, liên thông giữa Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Chứng khoán năm 2019 và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; đồng thời gắn việc đánh giá thực trạng quy định với thực tiễn thi hành trên địa bàn một tỉnh cụ thể là Thái Nguyên.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Luận án xây dựng khung phân tích dựa trên sự kết hợp của các lý thuyết khoa học:

  • Lý thuyết về vật quyền (quyền sở hữu): Luận giải địa vị pháp lý của quyền sử dụng đất với tư cách là một loại tài sản độc lập, quyền tài sản trị giá được bằng tiền trong quan hệ thương mại.
  • Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh: Phân tích quyền tự chủ của tổ chức kinh tế trong việc định đoạt, chuyển dịch tài sản quyền sử dụng đất phục vụ mục tiêu kinh doanh.
  • Lý thuyết về kinh tế thị trường và địa tô chênh lệch: Giải thích cơ chế vận hành giá trị đất đai, quan hệ cung cầu trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, sự hình thành địa tô trong hoạt động đầu tư dự án.
  • Lý thuyết về quản trị tốt (good governance) và lý thuyết hài hòa hóa lợi ích: Xem xét vai trò can thiệp của Nhà nước trong việc thiết lập trật tự thị trường, bảo đảm công khai, minh bạch, phòng chống tham nhũng, đồng thời cân bằng lợi ích giữa ba chủ thể: Nhà nước (đại diện chủ sở hữu), doanh nghiệp (nhà đầu tư) và cộng đồng xã hội.

Phương pháp luận của luận án là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê-nin, dùng để xem xét quá trình phát triển của các quan hệ đất đai và tính tất yếu khách quan của chế định CNQSDĐ của tổ chức kinh tế trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Hệ thống phương pháp nghiên cứu cụ thể được phân bổ theo các chương:

  • Chương 1: Sử dụng phương pháp diễn giải, phân tích, so sánh, bình luận và tổng hợp tài liệu để đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu và xây dựng khung lý thuyết.
  • Chương 2: Sử dụng phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích và tổng hợp để làm rõ các khái niệm, bản chất, đặc điểm của tổ chức kinh tế sử dụng đất và pháp luật CNQSDĐ.
  • Chương 3: Sử dụng phương pháp phân tích luật học, so sánh luật học, tổng hợp, quy nạp và khảo sát thực tế nhằm đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên.
  • Chương 4: Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, quy nạp và dự báo để xây dựng định hướng, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.

Nguồn tư liệu, dữ liệu của luận án bao gồm: văn kiện và nghị quyết của Đảng (Nghị quyết 19-NQ/TW, Nghị quyết 18-NQ/TW); hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam (Hiến pháp 2013, Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đầu tư 2020, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Kinh doanh BĐS 2014...); Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); các báo cáo tổng kết, văn bản quản lý nhà nước và dữ liệu thực tế về các giao dịch, dự án đầu tư sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2023.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của Luận án

Chương này tập trung hệ thống hóa các tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến quyền sử dụng đất, chế độ sở hữu đất đai và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Luận án phân tích các mô hình lập pháp đất đai tại Trung Quốc, Canada và các nước Châu Âu nhằm rút ra bài học kinh nghiệm về vận hành quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường và cơ chế đấu giá công khai.

Tác giả chỉ rõ các khoảng trống nghiên cứu tại Việt Nam, đặc biệt là sự thiếu vắng các công trình phân tích toàn diện tính liên thông giữa Luật Đất đai với hệ thống pháp luật kinh tế chuyên ngành. Từ đó, chương 1 xác lập khung lý thuyết nghiên cứu gồm 5 hệ thống lý thuyết nền tảng (vật quyền, tự do kinh doanh, kinh tế thị trường, địa tô chênh lệch, quản trị tốt và hài hòa lợi ích), đồng thời xây dựng hệ thống câu hỏi nghiên cứu và các giả thuyết khoa học định hướng cho toàn bộ luận án.

Chương 2: Một số vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Chương 2 đi sâu giải mã các khái niệm và xây dựng hệ thống lý luận nền tảng:

  • Khái niệm tổ chức kinh tế: Phân tích sự thiếu thống nhất trong định nghĩa tổ chức kinh tế giữa Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 74, 75), Luật Đất đai năm 2013 (Khoản 27 Điều 3), Luật Đầu tư năm 2020 (Khoản 21 Điều 3) và Dự thảo Luật Đất đai năm 2022. Tác giả khẳng định tổ chức kinh tế không nhất thiết phải là pháp nhân (vì doanh nghiệp tư nhân vẫn là doanh nghiệp nhưng không có tư cách pháp nhân), và đưa ra định nghĩa: "Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập hợp pháp thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định pháp luật và vì mục tiêu lợi nhuận, được tổ chức dưới loại hình doanh nghiệp, hợp tác xã và các tổ chức khác".
  • Khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất: Là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai để đầu tư, sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhằm mục tiêu lợi nhuận.
  • Sáu đặc điểm riêng biệt của tổ chức kinh tế sử dụng đất:
    1. Đất đai là tài sản, được hạch toán vào chi phí sản xuất, kinh doanh và được coi là sản nghiệp của doanh nghiệp (được tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa; được phép kinh doanh chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn nếu đáp ứng hình thức nộp tiền sử dụng đất).
    2. Sử dụng đất chủ yếu nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận.
    3. Nhu cầu sử dụng đất đa dạng, có thể có thời hạn (thương mại, dịch vụ, dự án) hoặc ổn định lâu dài (công trình công cộng không kinh doanh).
    4. Chịu sự điều tiết bởi chính sách khuyến khích hoặc hạn chế đầu tư của Nhà nước tùy theo ngành nghề và địa bàn (như cơ chế ưu đãi thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế).
    5. Việc thực hiện quyền chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các điều kiện đặc biệt gắn liền với dự án đầu tư cụ thể, tiến độ thực hiện dự án (hoàn thành giải phóng mặt bằng đối với dự án bất động sản không phải nhà ở; hoàn thành phần móng đối với bán nhà ở hình thành trong tương lai gắn với đất) và năng lực tài chính của chủ thể nhận chuyển nhượng.
    6. Quy mô diện tích sử dụng đất thường rất lớn, tác động sâu rộng đến kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư.
Tiêu chí phân loại Nhóm chủ thể tổ chức kinh tế sử dụng đất Căn cứ pháp lý
Căn cứ cấu trúc vốn Doanh nghiệp Nhà nước (Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết) Khoản 11 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020
Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác (CTCP, CTTNHH, công ty hợp danh, DNTN) Luật Doanh nghiệp 2020
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DN 100% vốn ĐTNN, DN liên doanh, DN có nhà ĐTNN góp vốn/mua cổ phần) Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013

Chương này cũng phân tích yêu cầu điều chỉnh, cấu trúc pháp luật về CNQSDĐ của tổ chức kinh tế và các điều kiện kinh tế, thể chế, bộ máy bảo đảm thực thi pháp luật.

Chương 3: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Nội dung chương 3 phân tích thực trạng các quy định pháp luật hiện hành và đánh giá thực tiễn thi hành:

  • Thực trạng quy định pháp luật: Phân tích nguyên tắc chuyển nhượng, chủ thể chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; điều kiện chung (có GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng đất) và điều kiện riêng đối với từng loại dự án; thời điểm được chuyển nhượng; quyền và nghĩa vụ của các bên; hình thức pháp lý và hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ; trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai; cơ chế tài chính, định giá đất và chế tài xử lý vi phạm pháp luật.
  • Bất cập, hạn chế của khung pháp luật: Chỉ ra sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Đất đai 2013 với Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật Dân sự 2015; sự bất bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp có vốn ĐTNN không được nhận CNQSDĐ trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân); hiện tượng các bên "lách luật" chuyển nhượng đất đai dự án chưa đủ điều kiện thông qua hình thức mua bán cổ phần, phần vốn góp doanh nghiệp hoặc hợp đồng ủy quyền, thỏa thuận nguyên tắc để trốn thuế.
  • Thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên:
    • Tỉnh Thái Nguyên có vị trí trung tâm vùng Việt Bắc, có tốc độ tăng trưởng kinh tế đứng thứ 6 cả nước vào năm 2021, thu hút nhiều tập đoàn kinh tế lớn (Samsung Hàn Quốc, Masan, Vingroup, TNG...). Quá trình chuyển đổi số và phát triển công nghiệp làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và giao dịch CNQSDĐ của các tổ chức kinh tế.
    • Phân tích các kết quả đạt được từ giao dịch CNQSDĐ của doanh nghiệp trong việc thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư, hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp tập trung.
    • Chỉ ra những vướng mắc thực tế tại địa phương: quy trình thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài; sự lúng túng trong xác định giá đất thị trường để tính nghĩa vụ tài chính; tình trạng tranh chấp liên quan đến đặt cọc, ủy quyền chuyển nhượng và các dự án chậm tiến độ, vi phạm pháp luật đất đai chưa được xử lý triệt để.

Chương 4: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Chương 4 đề xuất hai nhóm nội dung trọng tâm:

  • Định hướng hoàn thiện pháp luật: Phù hợp với quan điểm chỉ đạo tại Nghị quyết số 18-NQ/TW; bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật đất đai với pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản, dân sự và thuế; hoàn thiện cơ chế thị trường quyền sử dụng đất minh bạch, bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.
  • Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:
    1. Thống nhất khái niệm tổ chức kinh tế và mở rộng quyền tiếp cận đất đai, nhận CNQSDĐ cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo lộ trình cam kết quốc tế.
    2. Hoàn thiện quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư (dự án phân lô bán nền, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án).
    3. Hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, xây dựng phương pháp định giá đất sát với giá thị trường và cải cách chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản nhằm ngăn chặn hành vi trốn thuế thông qua chuyển nhượng vốn.
    4. Minh bạch hóa cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.
  • Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên:
    1. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, số hóa hệ thống thông tin, dữ liệu địa chính và ứng dụng công nghệ trong đăng ký biến động đất đai.
    2. Nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức công vụ của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai tại các cơ quan tài nguyên môi trường và chính quyền các cấp.
    3. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án kinh doanh bất động sản, khu công nghiệp.
    4. Rà soát, xử lý dứt điểm các tồn đọng, sai phạm lịch sử trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định trên địa bàn tỉnh.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự xác định 7 điểm đóng góp mới về mặt khoa học lý luận và thực tiễn:

  1. Về phương pháp tiếp cận: Luận án nghiên cứu quan hệ CNQSDĐ của tổ chức kinh tế từ việc vận dụng các trường phái lý thuyết kinh tế học kết hợp với khoa học pháp lý; chú trọng các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường gắn liền với tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam, từ đó giải mã bản chất kinh tế - pháp lý của quan hệ này.
  2. Về vai trò điều tiết thị trường: Tiếp cận pháp luật CNQSDĐ của tổ chức kinh tế với trọng tâm nhận diện chức năng điều hòa cung - cầu đất đai; đề xuất mở rộng quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm của doanh nghiệp và cắt giảm các thủ tục hành chính đang tạo ra điểm nghẽn cho hoạt động đầu tư.
  3. Về tính đặc thù của chủ thể và đối tượng: Phân tích sự khác biệt về quyền năng giữa tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; làm rõ đặc thù của quyền CNQSDĐ của tổ chức kinh tế là luôn gắn liền với dự án đầu tư cụ thể (chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân lô bán nền, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao).
  4. Về nghiên cứu địa bàn thực tiễn: Khảo sát hoạt động CNQSDĐ của tổ chức kinh tế gắn với các điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội và phương thức lãnh đạo, quản lý đặc thù của tỉnh Thái Nguyên; chỉ ra những mặt tích cực cần phát huy và các hạn chế, sai phạm lịch sử cần khắc phục tại địa phương.
  5. Về tính thích ứng trong bối cảnh mới: Đánh giá tác động của môi trường kinh tế biến động sau đại dịch Covid-19 và các thay đổi chính sách pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản; xác lập yêu cầu khách quan phải hoàn thiện khung pháp lý đồng bộ, khả thi và kiên quyết xử lý các giao dịch chuyển nhượng trái pháp luật kéo dài.
  6. Về hoàn thiện hệ thống lý luận: Xây dựng khung lý thuyết nghiên cứu toàn diện dựa trên 5 lý thuyết (vật quyền, quyền tự do kinh doanh, kinh tế thị trường, quản trị tốt, hài hòa hóa lợi ích), đặt chế định CNQSDĐ trong mối liên thông đa ngành giữa Luật Đất đai với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp.
  7. Về giá trị ứng dụng thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các cơ quan lập pháp trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật liên quan; đồng thời đề xuất cho chính quyền địa phương tỉnh Thái Nguyên các giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với giao dịch đất đai của doanh nghiệp.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án được tác giả xác định dựa trên giới hạn phạm vi nghiên cứu:

  • Về phạm vi chủ thể: Luận án chỉ tập trung vào các loại hình doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp (doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh), chưa đi sâu phân tích toàn diện loại hình hợp tác xã do mục đích tìm kiếm lợi nhuận trong sử dụng đất của hợp tác xã không điển hình.
  • Về phạm vi nội dung: Luận án không đi sâu nghiên cứu chế định giải quyết tranh chấp phát sinh từ giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế. Tác giả chỉ rõ đây là mảng vấn đề có nội hàm rất rộng, đan xen giữa pháp luật nội dung và pháp luật tố tụng, đòi hỏi dung lượng nghiên cứu chuyên biệt.
  • Về phạm vi không gian và thời gian: Dữ liệu thực tiễn giới hạn trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên trong khung thời gian từ năm 2015 đến năm 2023.

Hướng nghiên cứu tiếp theo: Tác giả xác định tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu về cơ chế giải quyết tranh chấp đối với các giao dịch CNQSDĐ của tổ chức kinh tế trong các công trình khoa học tiếp theo.

Giá trị tham khảo

Luận án mang lại giá trị tham khảo cho các nhóm đối tượng và mục đích cụ thể:

  • Cơ quan lập pháp và cơ quan soạn thảo chính sách: Là tài liệu tham khảo trong việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và rà soát sự đồng bộ với Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp; đặc biệt là các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản và quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
  • Chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Thái Nguyên: Cung cấp cơ sở thực tiễn để Ủy ban nhân dân tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên hoàn thiện quy trình hành chính, nâng cao hiệu quả thanh tra, kiểm tra và xử lý các dự án đầu tư có sử dụng đất chậm tiến độ hoặc chuyển nhượng trái phép.
  • Cơ sở đào tạo và nghiên cứu khoa học: Làm tài liệu tham khảo cho giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai tại các cơ sở đào tạo luật trong cả nước khi nghiên cứu về quyền tài sản, thị trường bất động sản và pháp luật kinh doanh đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất được luận án xác định như thế nào?
Luận án xác định: Tổ chức kinh tế sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai để đầu tư, sản xuất - kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhằm mục tiêu lợi nhuận.

2. Tổ chức kinh tế sử dụng đất có những đặc điểm riêng biệt nào so với các chủ thể sử dụng đất khác?
Luận án chỉ ra 6 đặc điểm riêng biệt: (1) Đất đai là tài sản được hạch toán vào sản nghiệp kinh doanh của doanh nghiệp; (2) Sử dụng đất chủ yếu vì mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận; (3) Nhu cầu sử dụng đất đa dạng, có thời hạn hoặc ổn định lâu dài; (4) Chịu sự điều tiết bởi chính sách khuyến khích hoặc hạn chế đầu tư tùy ngành nghề, địa bàn; (5) Việc chuyển nhượng gắn liền với các điều kiện đặc thù của dự án đầu tư và năng lực chủ thể; (6) Quy mô diện tích đất sử dụng thường lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến cộng đồng và xã hội.

3. Luận án chỉ ra điểm bất cập nào trong quy định về quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài?
Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế trong nước được nhận CNQSDĐ từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; trong khi đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lại không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ các chủ thể này và không được kinh doanh quyền sử dụng đất đối với đất thuê, đất giao có thu tiền, gây bất bình đẳng và ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư.

4. Vì sao luận án không đi sâu nghiên cứu loại hình hợp tác xã và nội dung giải quyết tranh chấp đất đai?
Luận án không nghiên cứu sâu hợp tác xã vì loại hình này hoạt động chủ yếu nhằm mục đích tương trợ giữa các xã viên theo Luật Hợp tác xã, tính chất kinh doanh kiếm lợi nhuận không thực sự điển hình. Chế định giải quyết tranh chấp không được nghiên cứu do dung lượng luận án có hạn và nội dung này mang tính liên ngành rộng lớn giữa luật nội dung và luật tố tụng.

5. Bối cảnh kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên có điểm gì nổi bật tác động đến phạm vi nghiên cứu thực tiễn của đề tài?
Thái Nguyên là trung tâm vùng Việt Bắc, có tốc độ tăng trưởng kinh tế đứng thứ 6 cả nước năm 2021, thu hút nhiều tập đoàn kinh tế lớn như Samsung (Hàn Quốc), Masan, Vingroup, TNG và đang đẩy mạnh chuyển đổi số. Sự gia tăng các dự án đầu tư tại đây làm phát sinh nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp, làm bộc lộ rõ các bất cập trong thủ tục hành chính và xung đột pháp luật.

Kết luận

Luận án tiến sĩ "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên" là công trình nghiên cứu chuyên sâu thuộc chuyên ngành Luật Kinh tế, giải quyết đồng thời các vấn đề lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp. Tác giả đã làm rõ bản chất kinh tế - pháp lý của quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư, chỉ ra những bất cập, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 với các đạo luật chuyên ngành kinh tế, đồng thời phân tích thực tế thi hành tại tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2023. Các định hướng và giải pháp do luận án đề xuất cung cấp cơ sở khoa học cho công tác lập pháp hoàn thiện Luật Đất đai và nâng cao hiệu quả quản trị đất đai tại địa phương.