Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát chung về hợp đồng đặt cọc 1. Khái niệm hợp đồng đặt cọc - Khái niệm “hợp đồng”: Hợp đồng là một trong những chế định pháp lý lâu đời và quan trọng nhất, xuất hiện từ rất sớm trong lịch sử. Thuật ngữ “hợp đồng” được cho là bắt nguồn từ tiếng La-tinh “contractus”, có nghĩa là “ràng buộc”, và xuất hiện lần đầu tiên ở La Mã vào khoảng thế kỷ V - IV trước công nguyên [16, tr.
Cuốn “Deluxe Black's Law Dictionary” (Từ điển pháp luật nổi tiếng của Hoa Kỳ) đưa ra hai định nghĩa về hợp đồng: Định nghĩa 1: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên, tạo lập nghĩa vụ thực hiện hoặc không thực hiện một việc cụ thể” và định nghĩa 2: “Hợp đồng là lời hứa hoặc tập hợp lời hứa, trong đó pháp luật áp dụng chế tài nếu vi phạm, hoặc công nhận trách nhiệm nếu thực hiện” [5, tr. Cả hai định nghĩa đều nhấn mạnh hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, tạo ra nghĩa vụ thực hiện hoặc không thực hiện một việc cụ thể. Còn BLDS Québec (Canada) 1994 định nghĩa: “Hợp đồng là một sự thỏa thuận của các ý chí mà bởi nó một hoặc một số người tự ràng buộc mình với một hoặc một số người khác để thực hiện một cam kết” (Điều 1378) [5, tr. Theo BLDS Pháp sửa đổi năm 2016: “Hợp đồng là sự thỏa thuận về ý chí giữa hai hoặc nhiều người nhằm tạo ra, sửa đổi, chuyển giao hoặc chấm dứt nghĩa vụ” [50].
Còn BLDS Trung Quốc năm 2020 tại điều 464 về định nghĩa hợp đồng và áp dụng pháp luật đối với hợp đồng về quan hệ nhân thân đưa ra định nghĩa như sau: “Hợp đồng là hiệp nghị giữa các chủ thể dân sự về thiết lập, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự” [18]. Điểm chung của các định nghĩa nêu trên đó là nhấn mạnh hai nội dung 8 cơ bản của khái niệm hợp đồng đó là sự thỏa thuận, thống nhất ý chí và tạo ra một hậu quả pháp lý. Theo Từ điển Tiếng Việt thì “Hợp đồng là sự thỏa thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên quy định các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, thường được viết thành văn bản” [48, tr. Tại Việt Nam, các thuật ngữ chỉ về hợp đồng như “tờ giao ước”, “giao kèo”, “cam kết”, “mua”, “bán”, “cho thuê”.
đã được sử dụng từ lâu đời. Tuy nhiên, trong cổ luật, các quy định về hợp đồng còn hạn chế, chủ yếu tập trung vào mua bán, cho vay và chưa có luật riêng về hợp đồng. Ngày nay, hợp đồng đóng vai trò thiết yếu trong đời sống xã hội, được sử dụng phổ biến để điều chỉnh các quan hệ giao dịch và bảo vệ lợi ích của các bên tham gia.TS Ngô Huy Cương “Hợp đồng là một vấn đề căn bản của xã hội. Nó vừa phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng của mỗi con người, đồng thời làm cơ sở cho việc tổ chức đời sống xã hội, phát triển kinh tế…” [5, tr.
Trong khoa học pháp lý, hợp đồng được đánh giá là chế định trung tâm, có dung lượng lớn nhất và đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì trật tự thị trường. Nguyễn Ngọc Điện thì “Hợp đồng trước hết là sự bày tỏ ý chí của chủ thể; nhưng khác với hành vi pháp lý đơn phương, hợp đồng còn đòi hỏi sự gặp gỡ về ý chí của ít nhất hai chủ thể nhằm tạo ra ý chí chung” [12, tr. Còn theo tác giả Nguyễn Tấn Hoàng Hải thì “Hợp đồng được hiểu là một chế định pháp lý quan trọng của pháp luật dân sự, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực trao đổi, dịch chuyển các lợi ích vật chất dựa trên sự cam kết, thỏa thuận tự do và tự nguyện giữa các chủ thể có địa vị pháp lý bình đẳng với nhau” [14]. Giáo trình “Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng” của trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh thì: hợp đồng theo nghĩa chủ quan là một loại GDDS làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các 9 bên tham gia [45, tr.
Theo nghĩa này, Điều 385 BLDS năm 2015 thì “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [33]. Định nghĩa trong BLDS 2015 ngắn gọn nhưng đầy đủ, phản ánh các dấu hiệu pháp lý cơ bản và bản chất của hợp đồng. Mặc dù định nghĩa về “hợp đồng” đã thể hiện các dấu hiệu cơ bản, chẳng hạn như sự thỏa thuận để tạo lập hiệu lực pháp luật giữa các bên, nhưng nó chưa đầy đủ để làm rõ những yêu cầu pháp lý về nội dung và mục đích của hợp đồng. Từ những phân tích nêu trên có thể đưa ra một khái niệm về hợp đồng như sau: Hợp đồng là sự thỏa thuận của hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản và các lợi ích khác, làm một việc hay không được làm một việc để thỏa mãn lợi ích nhất định của các bên hoặc của người thứ ba được chỉ định trong hợp đồng.
- Khái niệm “đặt cọc”: Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng thì “đặt cọc” được định nghĩa là “việc đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua một vật gì” [49]. Ở góc độ nghiên cứu xã hội học thì “đặt cọc” xuất hiện trong một ngữ cảnh và thời đại cụ thể. Thuật ngữ “đặt cọc” có nguồn gốc lâu dài, xuất phát từ việc sử dụng tiền trong giao lưu dân sự. Ngày xưa, các tiểu thương thường xếp những đồng tiền lại với nhau thành từng cọc để thuận tiện trong quá trình giao dịch.
Để tạo sự tin tưởng, các bên thường thực hiện việc đặt trước một hoặc nhiều cọc, tùy thuộc vào giá trị của giao dịch mà họ thực hiện. Điều này không chỉ giới hạn ở việc đặt tiền mà còn có thể bao gồm đặt cọc các loại tài sản khác. Hành động đặt cọc không chỉ làm tăng sự tin tưởng mà còn thể hiện sự thiện chí của các bên và đảm bảo cho việc thực hiện các giao dịch một cách đáng tin cậy [44, tr. 10 Ở thời kỳ La Mã, đặt cọc được hiểu là “việc một bên (bên mua) trao cho bên kia (bên bán) một số tiền hoặc hiện vật, sau này sẽ được trừ vào số tiền mua tài sản mà bên mua sẽ trả cho bên bán” [43, tr.
Ngay từ khi mới được nghĩ ra, người La Mã đã coi đặt cọc như một giao dịch được tạo ra để phục vụ cho hợp đồng mua bán, với tác dụng “thiết lập bằng chứng về việc giao kết hợp đồng mua bán” [43, tr. Trong cổ luật Việt Nam, bao gồm cả Quốc triều Hình Luật và Hoàng Việt luật lệ, hầu như chưa có nội dung nào quy định về đặt cọc. Khái niệm về đặt cọc được định nghĩa trong pháp luật lần đầu tiên tại Pháp lệnh của Hội đồng Nhà nước số 52-LCT/HĐNN8 ngày 07/5/1991. BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 đã cũng có những quy định liên quan đến việc đặt cọc.
Tuy nhiên, so với Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991, các văn bản luật sau này đã mở rộng phạm vi của tài sản đặt cọc, không chỉ giới hạn ở việc sử dụng số tiền như trước đây. Theo Điều 328 của BLDS năm 2015 thì: “Đặt cọc là hành vi của bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (được gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” [33]. Vì vậy, theo nghĩa rộng đặt cọc được hiểu là một khoản tiền hay một vật mà một bên (Bên đặt cọc) giao cho bên kia (Bên nhận đặt cọc); còn theo nghĩa hẹp đặt cọc có nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hoặc giao kết và thực hiện hợp đồng. Về ý nghĩa, đặt cọc “có thể có nghĩa là một phần của nghĩa vụ trả tiền, là việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hay chỉ trước quyền rút lui khỏi hợp đồng” [24, tr.
11 “Hợp đồng đặt cọc”: Trước khi tiến hành giao kết hợp đồng, việc thỏa thuận và đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng là quan trọng để chuẩn bị cho quá trình này. Tuy nhiên, do nhiều lý do, có thể là do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan, một bên không thể hoặc không muốn giao kết hợp đồng. Để đảm bảo cho quá trình giao kết hợp đồng, các bên thường thỏa thuận về việc xác lập đặt cọc. Ngoài ra, trong các mối quan hệ hợp đồng, đặc biệt là trong trường hợp của các hợp đồng song vụ, các bên đều mang theo quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ của mình, điều này có thể gây ra thiệt hại cho bên kia. Vì vậy, để đảm bảo việc thực hiện đúng nghĩa vụ trong quá trình hợp tác, các bên có thể thỏa thuận và sử dụng biện pháp đặt cọc. Theo quy định tại Điều 385 của BLDS năm 2015 thì “hợp đồng là một sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [33]. Như vậy theo luật, hợp đồng ở đây không phải là một loại giấy tờ chứng minh sự giao ước mà là ý định được chủ thể thể hiện thông qua sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ sẽ được xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt mà không phân biệt về mục đích hợp đồng là kinh doanh thương mại hay tiêu dùng.
Hợp đồng theo định nghĩa tại Điều 385 được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo đó muốn được công nhận là hợp đồng thì thỏa thuận phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản như: i) có ít nhất hai bên chủ thể; ii) phải có sự thống nhất ý chí giữa các bên; iii) sự thỏa thuận phải có hậu quả pháp lý nhằm làm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Đối với HĐĐC, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện việc đặt cọc có thể thông qua một văn bản được gọi là HĐĐC hoặc thỏa thuận miệng.