Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thái Nguyên giai đoạn 2017-2020

Bài viết đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thái Nguyên giai đoạn 2017-2020, phân tích xu hướng và tác động kinh tế - xã hội.

• Tác giả: Nguyễn Quốc Huy
• Người hướng dẫn: PGS.TS Phan Đình Binh
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Thái Nguyên (2017-2020)
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Phạm vi thời gian
• 2.3. Phạm vi không gian
• 2.4. Nội dung nghiên cứu
• 2.5. Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
• 2.6. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.7. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Thái Nguyên
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của Thành phố Thái Nguyên. Tình hình quản lý đất đai của Thành phố Thái Nguyên
• 3.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2020
• 3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.2.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
• 3.2.3. Tổng hợp kết quả thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2020
• 3.2.4. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên
• 3.2.4.1. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng
• 3.2.4.2. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho
• 3.2.5. Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho thông qua ý kiến của cán bộ và người dân
• 3.2.6. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên
• 3.2.7. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN

Tóm tắt

I. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thái Nguyên 2017 2020

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai, đặc biệt tại Thái Nguyên giai đoạn 2017-2020. Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các phường trung tâm thành phố Thái Nguyên. Kết quả cho thấy, hoạt động chuyển nhượng diễn ra sôi động, phản ánh sự phát triển của thị trường đất đai Thái Nguyên. Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều bất cập trong việc thực hiện các quy định pháp lý, dẫn đến tranh chấp và khó khăn trong quản lý.

1.1. Thực trạng chuyển nhượng đất

Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thái Nguyên giai đoạn 2017-2020 cho thấy sự gia tăng đáng kể về số lượng giao dịch. Các phường trung tâm như Đồng Quang, Trưng Vương, và Tân Lập là những khu vực có mật độ chuyển nhượng cao nhất. Nguyên nhân chính là do sự phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định chuyển nhượng đất chưa đồng bộ, dẫn đến nhiều vấn đề pháp lý và tranh chấp.

1.2. Pháp lý chuyển nhượng đất

Các quy định pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, việc thực thi tại Thái Nguyên vẫn còn nhiều hạn chế. Các thủ tục chuyển nhượng đất thường phức tạp, gây khó khăn cho người dân. Bên cạnh đó, việc quản lý giá đất Thái Nguyên chưa chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thổi giá và đầu cơ đất đai.

II. Quản lý đất đai và thị trường bất động sản Thái Nguyên

Quản lý đất đai tại Thái Nguyên giai đoạn 2017-2020 đã có nhiều cải thiện, nhưng vẫn còn nhiều thách thức. Thị trường bất động sản Thái Nguyên phát triển mạnh, thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, sự thiếu đồng bộ trong quản lý và thực thi pháp luật đã gây ra nhiều vấn đề như tranh chấp đất đai và đầu cơ. Nghiên cứu này cũng chỉ ra sự cần thiết của việc cải thiện hệ thống quản lý đất đai để đảm bảo sự phát triển bền vững.

2.1. Chính sách đất đai Thái Nguyên

Chính sách đất đai tại Thái Nguyên giai đoạn 2017-2020 đã có nhiều thay đổi nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, việc thực thi các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế. Các quy định về quyền sử dụng đất Thái Nguyên chưa được áp dụng đồng bộ, dẫn đến tình trạng lạm dụng và vi phạm pháp luật. Nghiên cứu đề xuất cần có sự điều chỉnh và cải thiện hệ thống quản lý để đảm bảo hiệu quả.

2.2. Đầu tư đất đai Thái Nguyên

Đầu tư vào đất đai tại Thái Nguyên giai đoạn 2017-2020 đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, sự thiếu minh bạch trong quản lý và thực thi pháp luật đã gây ra nhiều rủi ro. Các dự án đầu tư thường gặp phải vấn đề về giá đất Thái Nguyên và thủ tục pháp lý. Nghiên cứu này nhấn mạnh sự cần thiết của việc cải thiện hệ thống quản lý để thu hút đầu tư bền vững.

III. Giải pháp và đề xuất

Nghiên cứu đưa ra một số giải pháp nhằm cải thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thái Nguyên. Các giải pháp bao gồm hoàn thiện hệ thống pháp lý, cải thiện thủ tục hành chính, và tăng cường quản lý giá đất. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao nhận thức của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.1. Hoàn thiện pháp lý

Để cải thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan. Các quy định về pháp lý chuyển nhượng đất cần được cập nhật và áp dụng đồng bộ. Ngoài ra, cần tăng cường giám sát và xử lý vi phạm để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch đất đai.

3.2. Cải thiện thủ tục hành chính

Các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được đơn giản hóa và minh bạch hóa. Việc cải thiện thủ tục chuyển nhượng đất sẽ giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý của các cơ quan chức năng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ và sự phát triển của cơ chế kinh tế thị trường, thị trường đất đai tại Việt Nam ngày càng trở nên sôi động và có vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Tại thành phố Thái Nguyên, một đô thị loại I với vị trí chiến lược trong vùng trung du miền núi phía Bắc, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng cao. Giai đoạn 2017-2020 chứng kiến nhiều dự án đầu tư, nâng cấp hạ tầng và phát triển các khu dân cư mới, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, công tác chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và hiệu quả quản lý nhà nước.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2017-2020, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào 5 phường trung tâm gồm Phan Đình Phùng, Hoàng Văn Thụ, Trưng Vương, Đồng Quang và Quang Trung. Nghiên cứu có ý nghĩa khoa học trong việc bổ sung kiến thức thực tiễn về quản lý đất đai, đồng thời góp phần cải thiện công tác quản lý nhà nước và phát triển thị trường bất động sản tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, trong đó trọng tâm là:

• Quyền sử dụng đất: Khái niệm pháp lý đặc thù của Việt Nam, theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý, còn người sử dụng đất có quyền sử dụng và chuyển nhượng trong phạm vi pháp luật cho phép.
• Luật Đất đai 2013: Là cơ sở pháp lý quan trọng, quy định chi tiết về quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê và các điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất.
• Mô hình quản lý nhà nước về đất đai: Bao gồm các nguyên tắc quản lý, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai và giám sát thực hiện quyền sử dụng đất.
• Khái niệm chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất: Là các hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, có vai trò quan trọng trong phát triển thị trường bất động sản và tái cơ cấu kinh tế.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp giữa thu thập số liệu thứ cấp và sơ cấp:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Tổng hợp số liệu từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Thái Nguyên, các báo cáo thống kê về dân số, kinh tế xã hội, quy hoạch và quản lý đất đai giai đoạn 2017-2020.
• Thu thập số liệu sơ cấp: Thực hiện điều tra khảo sát trực tiếp với 170 phiếu điều tra, gồm 20 phiếu dành cho cán bộ quản lý và 150 phiếu cho người dân tại 5 phường trung tâm. Phương pháp phỏng vấn và phát phiếu trực tiếp được áp dụng để thu thập thông tin về thực trạng chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
• Phân tích số liệu: Sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu, xây dựng bảng biểu và biểu đồ minh họa các kết quả nghiên cứu.
• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2017-2020, phù hợp với các chính sách và quy định pháp luật hiện hành về đất đai.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong giai đoạn 2017-2020, tại 5 phường trung tâm thành phố Thái Nguyên, số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng đều qua các năm. Ví dụ, phường Phan Đình Phùng có hơn 1.600 hồ sơ chuyển nhượng với diện tích đất tương ứng, cho thấy nhu cầu giao dịch đất đai rất cao. Tỷ lệ hồ sơ hoàn thành thủ tục đạt khoảng 85%, phản ánh sự cải thiện trong quy trình hành chính.

2. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất: Hoạt động tặng cho QSDĐ cũng diễn ra phổ biến, đặc biệt trong các gia đình có nhu cầu chuyển giao đất cho con cái hoặc người thân. Tỷ lệ hồ sơ tặng cho được hoàn thành thủ tục đạt khoảng 75%, thấp hơn so với chuyển nhượng do thủ tục phức tạp và nhận thức của người dân còn hạn chế.

3. Hiểu biết và thái độ của cán bộ, người dân: Khoảng 90% cán bộ quản lý có hiểu biết đầy đủ về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. Tuy nhiên, chỉ khoảng 65% người dân nắm rõ các thủ tục và nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các quyền này. Ý kiến khảo sát cho thấy người dân đánh giá thủ tục hành chính còn phức tạp và thời gian xử lý kéo dài.

4. Thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho: Thuận lợi gồm có sự hỗ trợ của chính quyền địa phương, hệ thống văn bản pháp luật ngày càng hoàn thiện và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai. Khó khăn chủ yếu là thủ tục hành chính còn rườm rà, giá đất biến động phức tạp, và một số trường hợp tranh chấp đất đai chưa được giải quyết kịp thời.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành phố Thái Nguyên đã có nhiều tiến bộ, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Tuy nhiên, sự chênh lệch về tỷ lệ hoàn thành thủ tục giữa chuyển nhượng và tặng cho phản ánh những hạn chế trong nhận thức và quy trình pháp lý. So sánh với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, việc nâng cao nhận thức pháp luật và cải cách thủ tục hành chính là yếu tố then chốt để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng và tặng cho theo từng năm sẽ minh họa rõ xu hướng tăng trưởng và các điểm nghẽn trong quá trình thực hiện. Bảng tổng hợp ý kiến khảo sát cán bộ và người dân cũng giúp làm rõ các thuận lợi, khó khăn và nhu cầu cải tiến.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ bằng cách áp dụng công nghệ số và quy trình một cửa liên thông. Mục tiêu giảm thời gian xử lý xuống dưới 15 ngày, thực hiện trong vòng 1 năm, do Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với UBND các phường thực hiện.

2. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Tổ chức các chương trình đào tạo, hội thảo và phát tài liệu hướng dẫn cho người dân và cán bộ về quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. Mục tiêu nâng tỷ lệ người dân hiểu biết pháp luật lên trên 85% trong 2 năm tới, do UBND thành phố và các tổ chức xã hội chủ trì.

3. Nâng cao năng lực cán bộ quản lý đất đai: Đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ, kỹ năng ứng dụng công nghệ thông tin và xử lý tranh chấp đất đai cho cán bộ cấp phường và thành phố. Mục tiêu 100% cán bộ được đào tạo bài bản trong vòng 18 tháng, do Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các trường đại học thực hiện.

4. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đồng bộ, hiện đại: Hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính, bản đồ số và hệ thống quản lý hồ sơ điện tử để nâng cao hiệu quả quản lý và minh bạch thông tin. Mục tiêu hoàn thành trong 3 năm, do UBND tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiểu biết về thực trạng và giải pháp quản lý chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, từ đó cải thiện hiệu quả công tác quản lý tại địa phương.

2. Người sử dụng đất và nhà đầu tư bất động sản: Cung cấp thông tin pháp lý và thực tiễn về quyền và nghĩa vụ khi thực hiện các giao dịch đất đai, giúp tránh rủi ro và tranh chấp.

3. Các nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản lý đất đai, luật đất đai: Là tài liệu tham khảo bổ ích để hiểu sâu về chính sách, pháp luật và thực tiễn quản lý đất đai tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh.

4. Các tổ chức xã hội và cơ quan truyền thông: Hỗ trợ trong việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật và nâng cao nhận thức cộng đồng về quyền sử dụng đất và các thủ tục liên quan.

Câu hỏi thường gặp

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
   Chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác thông qua hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, với điều kiện đất không có tranh chấp và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện để thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất?
   Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

3. Thủ tục đăng ký chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất gồm những bước nào?
   Bao gồm lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho có công chứng, nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí), và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

4. Người dân gặp khó khăn gì khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ?
   Khó khăn phổ biến là thủ tục hành chính phức tạp, thời gian xử lý kéo dài, chi phí liên quan cao và thiếu thông tin pháp luật đầy đủ, dẫn đến rủi ro tranh chấp.

5. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ?
   Cần đơn giản hóa thủ tục, tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao năng lực cán bộ quản lý, và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai để minh bạch và thuận tiện hơn cho người dân.

Kết luận

• Công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017-2020 đã có nhiều tiến bộ, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và thị trường bất động sản.
• Tỷ lệ hoàn thành thủ tục chuyển nhượng đạt khoảng 85%, trong khi tặng cho đạt khoảng 75%, phản ánh sự khác biệt về nhận thức và quy trình pháp lý.
• Các khó khăn chính gồm thủ tục hành chính phức tạp, nhận thức pháp luật của người dân còn hạn chế và một số tranh chấp đất đai chưa được giải quyết kịp thời.
• Đề xuất các giải pháp trọng tâm gồm đơn giản hóa thủ tục, tăng cường tuyên truyền, nâng cao năng lực cán bộ và xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại.
• Tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và đối tượng nghiên cứu, đồng thời theo dõi hiệu quả các giải pháp đề xuất trong giai đoạn tiếp theo để hoàn thiện công tác quản lý đất đai tại địa phương.

Các cơ quan quản lý địa phương cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tổ chức các chương trình đào tạo và tuyên truyền để nâng cao nhận thức cộng đồng về quyền sử dụng đất. Người dân và nhà đầu tư cũng nên chủ động tìm hiểu pháp luật và thực hiện các giao dịch đất đai theo đúng quy định để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở khoa học Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định đoạt đất đai. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Nguyễn Minh Hoàn)(Nguyễn Trọng Tuấn Thegioiluat. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.

Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước (Nguyễn Đình Bồng, 2006). Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện.

Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và 5 coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 1993). Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá.

Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, 2003 đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ , Quốc hội khoá XIII thông qua Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2013 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993,2003 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2003)(Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam 2013)(Bộ Tài nguyên & Môi trường 2014). “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử 6 dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Khắc Thái Sơn 2007).

*Tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,. Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Nhà nước có thể quy định điều kiện nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều kiện sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

Cơ sở lý luận - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép. Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền 7 sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp luật. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Công tác chuyển nhượng, tặng cho có ý nghĩa rất lớn đến nền kinh tế xã hội 1. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.

- Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 luật đất đai năm 2013 - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.

- Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích: - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng 9 đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 luật đất đai năm 2013, cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.