Cam Đoan và Pháp Luật về Quan Hệ Thuê Đất

Việc xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất và mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng là rất quan trọng. Điều này giúp đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong việc quản lý và sử dụng đất đai, tránh các tranh chấp phát sinh. Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Xuân Trọng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.

TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng chế độ công hữu đất đai không còn phù hợp với thời kỳ quá độ. Ông nhấn mạnh việc công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế theo quy định của pháp luật là việc cần làm ngay. Đồng thời, cần căn cứ vào quyết định cho thuê đất của UBND để cơ quan tài nguyên môi trường ký hợp đồng thuê đất với người thuê. Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là vô cùng quan trọng.

Hình thức điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thuê đất ở Việt Nam được quy định trong nhiều văn bản Luật và văn bản dưới Luật. Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 là đạo luật gốc. Các văn bản pháp luật đất đai (văn bản dưới luật) với vai trò là pháp luật chuyên ngành điều chỉnh chủ yếu trong lĩnh vực quản lý nhà nước đối với quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, lần lượt các văn bản cụ thể hóa quan hệ pháp luật này được ban hành như Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 85/CP ngày 17/2/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam…

Cụ thể, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong Điều 27 của Nghị định 69/2009/NĐ-CP đối với từng trường hợp cụ thể như sau: Đối với tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.

Từ kinh nghiệm rút ra qua quá trình triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong đó đổi mới về phương pháp lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định rõ trách nhiệm của các Bộ, ngành, địa phương trong việc lập quy hoạch sử dụng đất; xác định cụ thể chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất của từng cấp nhằm tạo ra sự linh hoạt, chủ động cho địa phương trong việc xây dựng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 1/1/1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết;…

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tại Điều 37, thẩm quyền cho thuê đất dựa vào các chủ thể cho thuê đất như sau: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài;…

Hiện nay, trên cơ sở luật định về cho thuê đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đang áp dụng và thực hiện trình tự, thủ tục theo các bước như sau: * Đối với trường hợp thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án sẽ thực hiện theo 8 bước là: Bước 1 : Thẩm định nhu cầu sử dụng đất (đối với các trường hợp dự án đầu tư không phải trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư).

Nhà nước ta đã ban hành một loạt các văn bản quy phạm pháp luật để tạo cơ sở pháp lý đối với giá đất như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về 51 phương pháp xác 52 định giá đất và khung giá các loại đất;…

Về đơn giá thuê đất, Điều 12 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP xác định rõ: Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định; Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì UBND cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định.

Tranh chấp trong quan hệ thuê đất có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, như bất đồng về giá thuê, mục đích sử dụng, thời hạn thuê, hoặc vi phạm các điều khoản trong hợp đồng.

Việc giải quyết tranh chấp cần được thực hiện thông qua các phương thức hòa giải, trọng tài, hoặc tòa án theo quy định của pháp luật. Cần có cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh chóng, hiệu quả để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, và duy trì sự ổn định trong quan hệ thuê đất.