Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2018-2022, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn, trong đó Công ty TNHH đầu tư bất động sản DOJILAND nổi bật với các dự án như The Sapphire tại Quảng Ninh, DOJI Tower tại Hà Nội và Diamond Crown Hải Phòng. Tuy nhiên, công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại DOJILAND còn tồn tại nhiều hạn chế như chậm tiến độ, chi phí tăng cao và chất lượng thi công chưa đồng đều. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại DOJILAND, phân tích các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả quản lý dự án. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án của DOJILAND trong giai đoạn 2018-2022, với số liệu sơ cấp thu thập năm 2023 và đề xuất giải pháp đến năm 2030. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện ở việc góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý dự án đầu tư xây dựng trong doanh nghiệp, đồng thời cung cấp các giải pháp thiết thực giúp DOJILAND nâng cao năng lực quản lý, giảm thiểu rủi ro và tăng cường uy tín trên thị trường bất động sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý dự án đầu tư xây dựng, bao gồm:

  • Lý thuyết quản lý dự án (Project Management - PM): Quản lý dự án là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, điều phối và kiểm soát các nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu dự án đúng tiến độ, trong phạm vi ngân sách và đảm bảo chất lượng. Theo Viện Quản lý Dự án (PMI), quản lý dự án là ứng dụng kiến thức, kỹ năng, công cụ và kỹ thuật vào các hoạt động dự án để thỏa mãn các yêu cầu đề ra.

  • Mô hình chu trình dự án đầu tư xây dựng: Bao gồm ba giai đoạn chính là chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc dự án. Mỗi giai đoạn có các hoạt động quản lý cụ thể như quản lý phạm vi, tiến độ, chi phí, chất lượng, nhân lực, an toàn và môi trường.

  • Khái niệm dự án đầu tư xây dựng: Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất sử dụng vốn để xây dựng mới, sửa chữa hoặc cải tạo công trình nhằm phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình trong thời gian và chi phí xác định.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: quản lý dự án, dự án đầu tư xây dựng, quản lý phạm vi, quản lý tiến độ, quản lý chi phí, quản lý chất lượng, quản lý nhân lực, quản lý an toàn và môi trường xây dựng.

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu: Số liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo, tài liệu nội bộ của DOJILAND, các văn bản pháp luật liên quan và các tài liệu chuyên ngành. Số liệu sơ cấp được thu thập năm 2023 thông qua khảo sát 90 phiếu gồm cán bộ DOJILAND, đơn vị thi công, tư vấn giám sát và người dân thụ hưởng dự án The Sapphire.

  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả để lượng hóa mức độ đánh giá các yếu tố quản lý dự án, phương pháp so sánh để phân tích sự khác biệt giữa các nhóm đối tượng khảo sát. Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 20.

  • Timeline nghiên cứu: Thu thập số liệu thứ cấp giai đoạn 2018-2022, khảo sát sơ cấp năm 2023, phân tích và đề xuất giải pháp đến năm 2030.

  • Cỡ mẫu và chọn mẫu: 90 phiếu khảo sát được chọn theo phương pháp phi xác suất, tập trung vào các đối tượng liên quan trực tiếp đến dự án nhằm đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy của dữ liệu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Thực trạng quản lý dự án tại DOJILAND còn nhiều tồn tại: Khoảng 30% dự án bị kéo dài tiến độ so với kế hoạch, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Việc chuẩn bị hồ sơ dự án còn thiếu sót, chưa cập nhật kịp thời các quy định pháp luật mới, đặc biệt trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

  2. Nguồn lực và nhân sự ổn định nhưng chưa tối ưu: Tổng số cán bộ nhân viên năm 2022 là 130 người, trong đó 16,9% là cấp quản lý, 63,84% có trình độ đại học và cao đẳng. Tuy nhiên, năng lực quản lý dự án chưa đồng đều, ảnh hưởng đến hiệu quả điều phối và kiểm soát dự án.

  3. Chất lượng công trình được đảm bảo nhưng công tác bảo trì còn hạn chế: Các dự án đều đáp ứng yêu cầu kỹ thuật và chất lượng theo thiết kế, tuy nhiên một số công trình đã có dấu hiệu xuống cấp do thiếu chú trọng bảo trì định kỳ.

  4. Ảnh hưởng của các yếu tố khách quan và chủ quan: Yếu tố chính sách pháp luật, thị trường và điều kiện tự nhiên ảnh hưởng lớn đến tiến độ và chi phí dự án. Nhận thức của người dân và năng lực cán bộ quản lý cũng là những yếu tố quan trọng tác động đến hiệu quả quản lý.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại là do quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng phức tạp, chịu sự điều chỉnh bởi nhiều hệ thống pháp luật khác nhau, chưa có sự kết nối liên thông giữa các bước thủ tục. Việc phối hợp giữa các cơ quan nhà nước còn chưa chặt chẽ, gây khó khăn trong giải quyết thủ tục hành chính. So với kinh nghiệm quản lý dự án tại các doanh nghiệp lớn như Unicons, DOJILAND cần nâng cao tính chuyên nghiệp, áp dụng các mô hình quản lý tiên tiến và công nghệ để tối ưu hóa chi phí và tiến độ. Việc xây dựng bộ máy quản lý dự án hiệu quả, tăng cường đào tạo nhân sự và cải thiện quy trình thẩm định, phê duyệt dự án là cần thiết để nâng cao chất lượng và hiệu quả đầu tư. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tiến độ dự án, bảng phân tích năng lực nhân sự và biểu đồ đánh giá mức độ ảnh hưởng các yếu tố khách quan, chủ quan.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý dự án: Tổ chức lại Ban quản lý dự án theo hướng tinh gọn, chuyên nghiệp, tăng cường đào tạo nâng cao năng lực quản lý dự án cho cán bộ, đặc biệt là Giám đốc dự án. Mục tiêu đạt 90% cán bộ quản lý dự án có chứng chỉ chuyên môn trong vòng 2 năm.

  2. Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án: Cập nhật kịp thời các quy định pháp luật, hoàn thiện hồ sơ dự án đầy đủ, chính xác, phân bổ thời gian hợp lý cho từng giai đoạn. Áp dụng phần mềm quản lý dự án để theo dõi tiến độ và chi phí. Thực hiện trong vòng 1 năm và duy trì liên tục.

  3. Tăng cường quản lý lựa chọn nhà thầu và giám sát thi công: Xây dựng quy trình lựa chọn nhà thầu minh bạch, đánh giá năng lực nhà thầu nghiêm ngặt. Tăng cường giám sát thi công để đảm bảo chất lượng và tiến độ, giảm thiểu rủi ro phát sinh. Thực hiện ngay trong các dự án đang triển khai.

  4. Cải thiện công tác bảo trì và vận hành công trình: Thiết lập kế hoạch bảo trì định kỳ, giám sát chất lượng công trình sau khi đưa vào sử dụng nhằm kéo dài tuổi thọ và đảm bảo an toàn. Triển khai trong vòng 2 năm tới.

  5. Tăng cường phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước: Đẩy mạnh cơ chế một cửa liên thông, nâng cao trách nhiệm công chức trong giải quyết thủ tục hành chính, giảm thiểu thời gian và chi phí cho dự án. Mục tiêu đạt tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công 95% hàng năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Ban lãnh đạo và quản lý dự án tại các công ty bất động sản: Giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng.

  2. Cán bộ quản lý nhà nước về đầu tư và xây dựng: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để hoàn thiện chính sách, quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng.

  3. Nhà thầu thi công và tư vấn giám sát: Nắm bắt các yêu cầu quản lý dự án, nâng cao chất lượng thi công và phối hợp hiệu quả với chủ đầu tư.

  4. Sinh viên và nghiên cứu sinh ngành quản lý kinh tế, xây dựng: Là tài liệu tham khảo bổ ích về quản lý dự án đầu tư xây dựng trong doanh nghiệp tư nhân.

Câu hỏi thường gặp

  1. Quản lý dự án đầu tư xây dựng là gì?
    Quản lý dự án đầu tư xây dựng là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, điều phối và kiểm soát các hoạt động xây dựng nhằm đảm bảo dự án hoàn thành đúng tiến độ, trong phạm vi ngân sách và đạt chất lượng yêu cầu. Ví dụ, DOJILAND áp dụng quy trình quản lý dự án theo Luật Xây dựng và các nghị định liên quan.

  2. Những yếu tố nào ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án?
    Bao gồm yếu tố khách quan như chính sách pháp luật, thị trường, điều kiện tự nhiên và yếu tố chủ quan như năng lực cán bộ quản lý, nhận thức của người dân. Các yếu tố này tác động đến tiến độ, chi phí và chất lượng dự án.

  3. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng trong luận văn?
    Luận văn sử dụng phương pháp thu thập số liệu thứ cấp từ báo cáo, tài liệu công ty và số liệu sơ cấp qua khảo sát 90 phiếu với cán bộ, nhà thầu và người dân. Phân tích dữ liệu bằng thống kê mô tả và so sánh với phần mềm SPSS.

  4. Các giải pháp chính để hoàn thiện công tác quản lý dự án là gì?
    Bao gồm hoàn thiện bộ máy quản lý, nâng cao chất lượng lập và thẩm định dự án, tăng cường quản lý nhà thầu và giám sát thi công, cải thiện công tác bảo trì công trình và phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước.

  5. Ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu đối với DOJILAND?
    Nghiên cứu giúp DOJILAND nhận diện các tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả quản lý dự án, giảm thiểu rủi ro, tăng cường uy tín và lợi thế cạnh tranh trên thị trường bất động sản.

Kết luận

  • Đề án đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý dự án đầu tư xây dựng trong doanh nghiệp, tập trung vào trường hợp DOJILAND.
  • Phân tích thực trạng cho thấy tồn tại về tiến độ, chi phí, chất lượng và công tác bảo trì tại DOJILAND trong giai đoạn 2018-2022.
  • Các yếu tố khách quan và chủ quan đều ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả quản lý dự án.
  • Đề xuất các giải pháp hoàn thiện bộ máy quản lý, quy trình lập dự án, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công và bảo trì công trình.
  • Khuyến nghị DOJILAND triển khai các giải pháp trong giai đoạn 2024-2030 để nâng cao hiệu quả đầu tư và phát triển bền vững.

Để tiếp tục phát triển, DOJILAND cần áp dụng các giải pháp đề xuất, đồng thời tăng cường đào tạo nhân sự và ứng dụng công nghệ quản lý hiện đại. Mời quý độc giả và các nhà quản lý dự án quan tâm nghiên cứu và áp dụng các kết quả này nhằm nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư xây dựng trong doanh nghiệp.