Tổng quan nghiên cứu

Dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà (tên thương mại là Cát Bà Amatina) tại thị trấn Cát Bà và xã Trân Châu, huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng được quy hoạch với tổng quy mô diện tích lên tới 172,274 ha. Cơ cấu sử dụng đất bao gồm 36,57 ha đất ở, 54,25 ha đất công trình công cộng và dịch vụ thương mại, 37,55 ha đất giao thông cùng đầu mối hạ tầng kỹ thuật, 3,63 ha đất công viên cây xanh thể dục thể thao và 40,27 ha diện tích đồi núi, mặt nước tự nhiên. Hướng tới mục tiêu xây dựng quần thể đô thị du lịch sinh thái đẳng cấp 5 sao quốc tế, dự án giữ vai trò hạt nhân trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng theo định hướng đến năm 2030.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế giai đoạn 2008-2015, công tác quản lý dự án đã bộc lộ nhiều hạn chế nghiêm trọng. Tiến độ tổng thể bị kéo dài khiến khối lượng hoàn thành thực tế chưa đạt 50% kế hoạch đề ra. Công tác giải phóng mặt bằng mới thực hiện được 6.424 m2, tồn đọng 4.944 m2 đất chưa thể thu hồi, làm đình trệ 4 gói thầu hạ tầng kỹ thuật trọng điểm. Bên cạnh đó, có 4 gói thầu xây lắp bị vượt tổng mức đầu tư do quản lý chi phí chưa chặt chẽ và ảnh hưởng của trượt giá vật tư.

Nghiên cứu này tập trung phân tích thực trạng quản lý dự án trong giai đoạn thực hiện, từ đó xác lập hệ thống giải pháp đồng bộ về tiến độ, chi phí, chất lượng công trình và tổ chức bộ máy. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài được thể hiện qua mục tiêu rút ngắn thời gian thi công từ 3 đến 5 tháng, cắt giảm từ 15% đến 20% chi phí xây dựng hạ tầng xử lý nước thải và tối ưu hóa hiệu quả khai thác toàn bộ 172,274 ha quỹ đất dự án.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết quản lý dự án hiện đại kết hợp mô hình vòng đời dự án xây dựng và tam giác quản lý mục tiêu gồm 3 yếu tố: Chi phí, Tiến độ và Chất lượng. Trong điều kiện thi công đặc thù tại hải đảo, luận văn tích hợp lý thuyết quản lý mềm dẻo (Flexible Management) và phương pháp chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo nhằm tối ưu hóa quá trình ra quyết định đa mục tiêu trong xét thầu.

Hệ thống lý thuyết làm rõ 5 khái niệm cốt lõi: Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, Cơ cấu phân chia công việc (WBS), Quản lý chi phí xây dựng và Đánh giá kỹ thuật nhà thầu. Khung nghiên cứu gắn liền với hệ thống pháp luật Việt Nam, bao gồm Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 với 13 chương và 96 điều, Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng và Nghị định số 32/2015/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp nghiên cứu lý luận pháp lý với khảo sát thực chứng định lượng. Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ 100% hồ sơ thiết kế kỹ thuật, dự toán, biên bản nghiệm thu và báo cáo tài chính qua 4 giai đoạn 1A, 1B, 2A và 2B từ năm 2008 đến năm 2015. Dữ liệu sơ cấp được tổng hợp qua khảo sát thực địa trên toàn bộ 172,274 ha và tham vấn chuyên môn từ đội ngũ kỹ sư điều hành.

Về phương pháp chọn mẫu, đề tài áp dụng kỹ thuật chọn mẫu có chủ đích toàn bộ đối với 8 gói thầu xây lắp trọng điểm (giao thông, cầu C3, C4, C5, kè sông, trạm xử lý nước thải) và 100% hồ sơ bồi thường của 11.368 m2 đất giải phóng mặt bằng. Cỡ mẫu đánh giá cơ cấu tổ chức bao gồm toàn bộ 19 cán bộ thuộc 4 phòng chức năng của Ban Quản lý dự án Cát Bà Amatina.

Phương pháp phân tích số liệu sử dụng thống kê mô tả, phân tích so sánh phương sai chi phí và ứng dụng thuật toán chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo để chuẩn hóa thang điểm kỹ thuật. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm lượng hóa các tiêu chí kỹ thuật phức tạp, loại trừ yếu tố chủ quan trong đánh giá hồ sơ thầu và phản ánh chính xác các biến động chi phí xây dựng tại hải đảo cách đất liền 10 km.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chậm tiến độ nghiêm trọng và tạo nút thắt lớn cho dự án. Trong tổng số 11.368 m2 đất cần thu hồi, Ban Quản lý mới đền bù được 6.424 m2 (đạt 56,5%), còn 4.944 m2 đất ở và đất nông nghiệp ven đường xuyên đảo chưa thể giải tỏa (chiếm 43,5%). Tình trạng này khiến 4 gói thầu hạ tầng giai đoạn 1A bị chậm tiến độ triển khai từ 8 đến 12 tháng so với kế hoạch.

Thứ hai, hiện tượng vượt tổng mức đầu tư xuất hiện tại nhiều hạng mục chính. Có 4 trên tổng số 8 gói thầu trọng điểm vượt dự toán ban đầu, bao gồm cầu C5, kè sông giai đoạn 1B, kè khu vực khách sạn Tùng Thu và hệ thống cấp thoát nước. Tổng giá trị thực hiện tăng mạnh qua từng phân kỳ: giai đoạn 1A đạt 10,790 tỷ đồng, giai đoạn 1B tăng lên 370 tỷ đồng và giai đoạn 2A ghi nhận 527,173 tỷ đồng.

Thứ ba, công tác đấu thầu và lựa chọn nhà thầu bộc lộ bất cập lớn. Có 3 gói thầu xây lắp quy mô lớn buộc phải thay thế nhà thầu giữa chừng do đơn vị trúng thầu mất khả năng tài chính và thiếu máy móc thi công. Hiện tượng nhà thầu giảm giá sâu khi dự thầu nhưng không đảm bảo tiến độ đã gây tổn thất chi phí và thời gian.

Thứ tư, cơ cấu nhân sự Ban Quản lý dự án mất cân đối cục bộ. Tổng biên chế Ban Quản lý gồm 19 người, trong đó phòng Quản lý Kỹ thuật và Chất lượng có 7 người (chiếm 36,8%), phòng Kinh tế - Kế hoạch có 6 người (chiếm 31,6%), nhưng phòng Giải phóng mặt bằng và Tái định cư chỉ có 1 nhân sự duy nhất (chiếm 5,2%) phụ trách khối lượng công việc thu hồi đất vô cùng phức tạp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của các tồn tại trên bắt nguồn từ việc bố trí vốn chưa chủ động, phụ thuộc vào vốn vay thương mại trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng giai đoạn 2008-2013. Ngoài ra, điều kiện thi công tại hải đảo cách đất liền 10 km, giao thông phụ thuộc đường thủy làm tăng chi phí vận chuyển vật liệu và thiết bị từ 25% đến 30% so với đất liền.

Các dữ liệu thực chứng được minh họa rõ nét thông qua biểu đồ cơ cấu phân bổ quỹ đất (36,57 ha đất ở chiếm 21,2%, 54,25 ha đất dịch vụ chiếm 31,5%), biểu đồ thanh phản ánh độ trễ tiến độ từ 8 đến 12 tháng tại các gói thầu hạ tầng, và bảng so sánh ma trận chi phí kỹ thuật trước - sau khi đổi mới giải pháp công nghệ. Kết quả thảo luận khẳng định sự cần thiết phải chuyển dịch từ phương thức quản lý truyền thống sang mô hình quản trị mềm dẻo nhằm kiểm soát rủi ro chi phí và bảo vệ khu dự trữ sinh quyển Cát Bà.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, kiện toàn cơ cấu tổ chức và nhân sự Ban Quản lý dự án Cát Bà Amatina. Bổ sung từ 2 đến 3 cán bộ chuyên môn về luật và địa chính cho phòng Giải phóng mặt bằng, nâng quy mô phòng lên 3 đến 4 nhân sự trong quý 1 năm 2016. Tổ chức đào tạo và yêu cầu 100% cán bộ kỹ thuật hoàn thành chứng chỉ hành nghề quản lý dự án theo Luật Xây dựng 2014 trong vòng 6 tháng.

Thứ hai, chuẩn hóa quy trình đấu thầu bằng việc áp dụng phương pháp chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo để chấm điểm hồ sơ đề xuất kỹ thuật. Thành lập Tổ chuyên gia xét thầu độc lập gồm các kỹ sư chuyên ngành hạ tầng, kiểm soát chặt chẽ các đơn giá giảm thầu bất thường, hướng tới mục tiêu loại bỏ 100% rủi ro phải thay thế nhà thầu trong giai đoạn 2016-2018.

Thứ ba, áp dụng giải pháp quản lý mềm dẻo thông qua công nghệ xử lý nước thải Johkasou phân tán của Nhật Bản. Thay vì xây dựng trạm xử lý tập trung quy mô lớn, dự án lắp đặt các mô-đun Johkasou cục bộ tại các cụm biệt thự B2, B3, B5, C1 và C2. Giải pháp này giúp tiết kiệm từ 15% đến 20% chi phí đầu tư hạ tầng thoát nước và rút ngắn tiến độ thi công từ 3 đến 5 tháng.

Thứ tư, hoàn thiện cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng theo sát giá thị trường đối với 4.944 m2 diện tích còn lại. Phối hợp với Ủy ban nhân dân huyện Cát Hải xây dựng phương án đào tạo nghề, cam kết tiếp nhận và bố trí việc làm cho 100% lao động bị thu hồi đất, bảo đảm bàn giao toàn bộ mặt bằng sạch trong vòng 12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, các Chủ đầu tư và Ban Quản lý dự án khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng ven biển, hải đảo. Luận văn cung cấp tài liệu thực tiễn về quản trị tiến độ, kiểm soát chi phí vận tải biển và kinh nghiệm ứng dụng công nghệ hạ tầng mềm dẻo.

Thứ hai, cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng, đô thị và tài nguyên môi trường tại thành phố Hải Phòng và các địa phương ven biển. Đề tài hỗ trợ công tác thẩm định dự án, kiểm tra chất lượng theo Nghị định số 15/2013/NĐ-CP và hoàn thiện chính sách đền bù theo Luật Đất đai 2013.

Thứ ba, kỹ sư kinh tế xây dựng, chuyên gia tư vấn đấu thầu và quản lý chi phí. Nhóm đối tượng này có thể tham khảo thuật toán chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo để thiết lập tiêu chí chấm thầu minh bạch và ngăn chặn tình trạng nhà thầu phá giá.

Thứ tư, giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh ngành Quản lý đô thị và công trình, Kinh tế xây dựng. Luận văn là tài liệu tham khảo giá trị về phương pháp luận giải quyết bài toán quản trị dự án quy mô lớn trên 170 ha.

Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Nguyên nhân chính khiến công tác giải phóng mặt bằng tại dự án Cái Giá - Cát Bà bị chậm tiến độ là gì? Trả lời: Nguyên nhân cốt lõi là do đơn giá bồi thường theo quy định Nhà nước chưa bắt kịp giá thị trường đối với 4.944 m2 đất ở ven đường xuyên đảo. Thêm vào đó, phòng Giải phóng mặt bằng chỉ có 1 cán bộ phụ trách nên công tác vận động, đền bù và tái định cư bị quá tải, khiến 4 gói thầu bị chậm từ 8 đến 12 tháng.

Câu hỏi 2: Phương pháp chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo mang lại lợi ích gì trong xét thầu xây lắp? Trả lời: Phương pháp này giúp quy đổi toàn bộ các tiêu chí kỹ thuật có đơn vị đo khác nhau hoặc mang tính định tính về thang điểm chuẩn không thứ nguyên từ 0 đến 1. Nhờ đó, Ban Quản lý đánh giá chính xác năng lực thực tế của nhà thầu, loại bỏ tính cảm tính và triệt tiêu nguy cơ nhà thầu giảm giá ảo gây đình trệ thi công.

Câu hỏi 3: Vì sao công nghệ Johkasou phân tán là lựa chọn tối ưu cho dự án đô thị du lịch Cát Bà? Trả lời: Công nghệ Johkasou cho phép xử lý nước thải cục bộ tại từng cụm biệt thự B2, B3, B5, C1, C2, không cần xây dựng hệ thống đường ống thu gom phức tạp qua địa hình đồi núi. Phương án này tiết kiệm từ 15% đến 20% chi phí xây dựng, rút ngắn tiến độ từ 3 đến 5 tháng và bảo vệ tối đa khu dự trữ sinh quyển.

Câu hỏi 4: Bất cập nổi bật nhất trong cơ cấu tổ chức Ban Quản lý dự án Cát Bà Amatina là gì? Trả lời: Bất cập lớn nhất là sự mất cân đối nhân sự khi 13 cán bộ tập trung tại phòng Kỹ thuật và Kế hoạch, trong khi mảng bồi thường giải phóng mặt bằng với 11.368 m2 đất chỉ có 1 nhân sự phụ trách. Sự thiếu hụt này tạo nên điểm nghẽn nghiêm trọng, làm ngưng trệ toàn bộ tiến độ xây dựng của dự án.

Câu hỏi 5: Luận văn đã căn cứ vào những văn bản pháp luật trọng yếu nào để đưa ra giải pháp quản lý dự án? Trả lời: Nghiên cứu dựa trên hệ thống pháp lý vững chắc gồm Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13, Luật Đất đai số 45/2013/QH13, cùng các nghị định hướng dẫn chuyên sâu như Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng và Nghị định số 32/2015/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Kết luận

  • Hệ thống hóa khung lý luận quản lý dự án hiện đại gắn kết chặt chẽ với Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13.
  • Phân tích toàn diện thực trạng dự án 172,274 ha, làm rõ nguyên nhân của 4.944 m2 đất chậm giải phóng mặt bằng và 4 gói thầu xây lắp vượt tổng mức đầu tư.
  • Đề xuất mô hình toán học chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo trong xét thầu kỹ thuật nhằm minh bạch hóa công tác chọn thầu và triệt tiêu hiện tượng thay thế nhà thầu.
  • Đưa ra giải pháp kỹ thuật đột phá với hệ thống Johkasou phân tán cho các cụm biệt thự, giúp giảm từ 15% đến 20% chi phí và rút ngắn từ 3 đến 5 tháng thi công.
  • Hoàn thiện mô hình tổ chức Ban Quản lý, bổ sung nhân sự giải phóng mặt bằng và cam kết giải quyết việc làm cho 100% lao động bị thu hồi đất.

Lộ trình triển khai các giải pháp được khuyến nghị thực hiện đồng bộ trong thời gian 6 đến 12 tháng của năm 2016 nhằm tháo gỡ dứt điểm khó khăn cho dự án Cát Bà Amatina.

Để tiếp cận đầy đủ hệ thống dữ liệu thực chứng, bảng tính toán chi tiết và các mô hình quản lý chuyên sâu, quý độc giả hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ này.