Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Hoàn thiện hoạt động marketing tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long" được thực hiện bởi sinh viên Vũ Đức Hải (Mã sinh viên: 1254010020, Lớp: DMAR 1301, Khóa 2019 - 2023), dưới sự hướng dẫn của TS. Lê Thị Mỹ Ngọc tại Trường Đại học Đại Nam.

Bối cảnh thực tiễn và lý do chọn đề tài

Nghiên cứu được triển khai trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu dẫn đến tình trạng chững lại, nguồn cung dư thừa, nhiều dự án đình trệ do thiếu hụt dòng vốn, giá bất động sản suy giảm và tính thanh khoản thấp. Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long (thành lập tháng 01/2019) hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ và phân phối bất động sản cũng đối mặt với nhiều áp lực cạnh tranh. Trong cơ cấu tổ chức, doanh nghiệp chưa thành lập phòng Marketing chuyên biệt mà giao phó chức năng tiếp thị cho phòng Kinh doanh kết hợp cùng phòng Dự án quản lý kinh tế. Thực tiễn này đòi hỏi doanh nghiệp phải đánh giá toàn diện và hoàn thiện các chính sách marketing nhằm tăng khả năng tiêu thụ sản phẩm và duy trì hoạt động kinh doanh bền vững.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

Văn bản xác định rõ các nhiệm vụ nghiên cứu trọng tâm sau:

  1. Hệ thống hóa các cơ sở lý luận cơ bản về marketing, marketing dịch vụ và phối thức marketing-mix trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản.
  2. Phân tích thực trạng hoạt động marketing tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long từ khi thành lập đến giai đoạn 2019 - 2023, chỉ ra những kết quả đạt được, hạn chế tồn tại và nguyên nhân.
  3. Đề xuất hệ thống giải pháp mang tính khả thi nhằm hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản tại công ty trong thời gian tới.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động marketing và các chính sách marketing hỗn hợp (sản phẩm, giá, phân phối, xúc tiến thương mại, nghiên cứu thị trường) đối với sản phẩm dịch vụ bất động sản.
  • Khách thể nghiên cứu: Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long (Mã số thuế: 0108638542; Trụ sở tại 71 Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Thượng, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội).
  • Phạm vi không gian: Tập trung chủ yếu tại thị trường bất động sản Hà Nội, đồng thời mở rộng khảo sát định hướng phát triển tại khu vực miền Trung (Vinh - Nghệ An, Đà Nẵng, Huế).
  • Phạm vi thời gian: Dữ liệu hoạt động kinh doanh và thực trạng marketing được tổng hợp từ năm 2019 đến năm 2023; các định hướng và giải pháp đề xuất phục vụ cho giai đoạn tiếp theo.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và mô hình sử dụng

Tác giả tổng hợp và vận dụng các lý thuyết quản trị marketing tiêu chuẩn, bao gồm:

  • Khái niệm marketing và marketing dịch vụ: Trích dẫn định nghĩa từ Hiệp hội Marketing Mỹ (AMA), Philip Kotler, J. Jlambin, Jonh H. Grighton và Krippendoki. Hệ thống hóa 7 khái niệm cốt lõi: Nhu cầu cơ bản (Needs), Mong muốn (Wants), Nhu cầu có khả năng thanh toán (Demands), Sản phẩm (Product), Lợi ích (Benefit), Chi phí (Cost) và Sự thỏa mãn của khách hàng (Customers' satisfaction).
  • Mô hình phối thức tiếp thị dịch vụ 7P: Trình bày chi tiết 7 yếu tố cấu thành gồm Sản phẩm (Product), Giá (Price), Kênh phân phối (Place), Xúc tiến (Promotion), Con người (People), Quy trình (Process) và Điều kiện vật chất/môi trường dịch vụ (Physical evidence).
  • Chiến lược STP: Phân khúc thị trường (Segmentation theo địa lý, nhân khẩu học, hành vi, tâm lý), Lựa chọn thị trường mục tiêu (Targeting) và Định vị thương hiệu (Positioning theo biểu tượng, chức năng, trải nghiệm).
  • Khung phân tích môi trường marketing: Phân tích môi trường vĩ mô (Chính trị - Pháp luật, Kinh tế, Văn hóa - Xã hội, Tự nhiên, Công nghệ); phân tích môi trường vi mô theo Mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter (Đối thủ tiềm năng, Đối thủ cạnh tranh hiện tại, Khách hàng, Nhà cung ứng, Sản phẩm thay thế); phân tích môi trường nội bộ doanh nghiệp (Nguồn nhân lực, Cơ sở vật chất kỹ thuật, Khả năng tài chính, Trình độ quản lý kinh doanh).
  • Ma trận BCG (Growth-Share Matrix): Mô hình đánh giá danh mục sản phẩm dựa trên tốc độ tăng trưởng thị trường và thị phần tương đối để định hướng chiến lược cạnh tranh.

Phương pháp nghiên cứu và nguồn dữ liệu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp các phương pháp định tính và thu thập dữ liệu thực tế tại doanh nghiệp:

  • Phương pháp phân tích - tổng hợp tài liệu: Thu thập thông tin thứ cấp từ báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lãi lỗ của phòng Tài chính kế toán, báo cáo dự án từ phòng Quản lý dự án kinh tế, tài liệu nghiên cứu trước đây và các bài viết trên tạp chí, diễn đàn bất động sản.
  • Phương pháp điều tra, phỏng vấn và quan sát hiện trường: Thu thập thông tin sơ cấp thông qua bảng hỏi, phỏng vấn trực tiếp khách hàng, điều tra phỏng vấn qua điện thoại tại khu vực Hà Nội và ghi nhận phản hồi từ lực lượng chào hàng, nhân viên kinh doanh.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về marketing và marketing dịch vụ

Chương này tập trung trình bày các khái niệm nền tảng về marketing nói chung và marketing trong lĩnh vực dịch vụ nói riêng. Tác giả phân tích các vai trò cốt lõi của marketing đối với doanh nghiệp: giúp thấu hiểu khách hàng, xây dựng bộ nhận diện thương hiệu, truyền tải thông điệp truyền thông qua các kênh trực tuyến (Google Ads, Facebook Ads, SEO, Social Media) và trực tiếp, thúc đẩy doanh số bán hàng, duy trì mối quan hệ khách hàng và tạo điều kiện tương tác thông qua các nền tảng mạng xã hội (Fanpage, Zalo, Email, Website chat).

Bên cạnh đó, chương 1 đi sâu vào các bước triển khai chiến lược STP (phân đoạn - chọn mục tiêu - định vị) và cấu trúc của mô hình marketing dịch vụ 7P. Khung lý thuyết phân tích môi trường kinh doanh được thiết lập chi tiết từ các nhân tố vĩ mô (chính sách tiền tệ, tỷ giá, lãi suất, lạm phát, thuế, biến động dân số), vi mô (áp lực ép giá của người mua, chi phí chuyển đổi của nhà cung cấp, rào cản rút lui khỏi ngành) đến các nguồn lực bên trong (năng lực tài chính, trình độ tay nghề, công nghệ quản lý).

Chương 2: Thực trạng hoạt động marketing bất động sản tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long

Chương 2 mô tả hồ sơ doanh nghiệp và thực trạng triển khai các chính sách marketing của đơn vị:

  • Thông tin doanh nghiệp: Thành lập tháng 01/2019, Chủ tịch HĐQT là ông Nguyễn Bá Duy. Doanh nghiệp vận hành với sứ mệnh đơn giản hóa giao dịch bất động sản, xây dựng văn hóa làm việc lấy chuyên viên đầu khách làm trọng tâm ("Lãnh đạo phục vụ"), duy trì các hoạt động truyền thông nội bộ và phong trào thể thao bóng đá định kỳ với khẩu hiệu "Đá bóng để chốt nhà".
  • Cơ cấu tổ chức bộ máy: Doanh nghiệp có 5 phòng ban chính gồm: Phòng Thương mại, Phòng Kinh doanh, Phòng Tài chính kế toán, Phòng Nhân sự, Phòng Dự án quản lý kinh tế. Công ty chưa có phòng Marketing độc lập; công tác tiếp thị do phòng Kinh doanh phối hợp với phòng Dự án thực hiện.
  • Hoạt động nghiên cứu thị trường: Thực hiện theo quy trình 5 bước: (1) Phát hiện vấn đề và hình thành mục tiêu nghiên cứu; (2) Xây dựng kế hoạch nghiên cứu; (3) Thu thập thông tin; (4) Phân tích thông tin; (5) Báo cáo kết quả. Công ty định hướng nghiên cứu mở rộng thị trường ra khu vực miền Trung (Vinh, Đà Nẵng, Huế). Dữ liệu thu thập gồm thông tin thứ cấp nội bộ và thông tin sơ cấp từ phỏng vấn, khảo sát.
  • Thực trạng phối thức Marketing:
    • Sản phẩm (Product): Cung cấp các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp như chung cư cao cấp, bất động sản văn phòng, nhà liền kề. Chú trọng xây dựng căn hộ/nhà mẫu đúng quy cách để hỗ trợ khách hàng trải nghiệm không gian thực tế.
    • Giá cả (Price): Áp dụng phương pháp định giá dựa trên chi phí đơn vị, tổng mức vốn đầu tư và mức giá cạnh tranh của đối thủ. Sử dụng chiến lược giá thâm nhập đối với các dự án chung cư tại Hà Nội và định giá theo chủng loại (phân tầng mức giá căn hộ và mặt bằng trung tâm thương mại). Hạn chế là chưa xây dựng được mức giá cụ thể cho từng dự án do thiếu bộ phận chuyên trách.
    • Kênh phân phối (Place): Lựa chọn kênh phân phối trực tiếp qua sàn giao dịch và đội ngũ nhân viên kinh doanh, tuy nhiên hiệu quả hoạt động phân phối chưa cao do hạn chế về nguồn vốn lưu chuyển và kinh nghiệm.
    • Xúc tiến thương mại (Promotion): Đẩy mạnh quảng cáo qua website công ty (batdongsanphudong.vn), diễn đàn bất động sản, bài báo điện tử, poster tại văn phòng. Thực hiện xúc tiến bán cho khách hàng bằng các chính sách chiết khấu (giảm giá cho khách mua đầu tiên, dịp lễ tết, thời điểm mở bán, tặng quà kèm theo, bốc thăm trúng thưởng "mua nhà tặng xe"). Thực hiện xúc tiến bán đối với đội ngũ bán hàng và tham gia quảng bá tại hội trợ, triển lãm, hội nghị khách hàng.
  • Hiệu quả tiếp cận truyền thông: Theo thống kê của công ty, 70% khách hàng biết đến doanh nghiệp thông qua các kênh quảng cáo Internet, tạp chí và poster; 60% khách hàng tiếp cận từ nguồn truyền miệng thông qua đối tác và mạng lưới bán hàng.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long

Chương 3 xây dựng định hướng phát triển và đề xuất các nhóm giải pháp cụ thể:

  • Định hướng phát triển: Đặt trọng tâm vào các dịch vụ chủ lực như môi giới, định giá và tư vấn bất động sản; mở rộng chi nhánh sàn giao dịch tại các thành phố lớn và trên địa bàn Hà Nội; chuyển dịch tư duy tiếp thị theo quan điểm marketing hiện đại (lấy việc thỏa mãn nhu cầu khách hàng làm trung tâm).
  • Hệ thống giải pháp cụ thể:
    1. Nâng cao trình độ marketing cho nhân viên: Chuẩn hóa quy trình tuyển dụng nhân sự tiếp thị; định kỳ mở các khóa đào tạo kỹ năng marketing; cử cán bộ trẻ có năng lực tham gia các khóa đào tạo chuyên sâu; tổ chức các cuộc thi tay nghề, nghiệp vụ chuyên môn và ứng xử.
    2. Hoàn thiện công tác nghiên cứu thị trường: Đầu tư nguồn lực cho phương pháp nghiên cứu hiện trường (tổ chức hội nghị khách hàng định kỳ để nắm bắt phản hồi trong giai đoạn thị trường trầm lắng; điều tra phỏng vấn qua điện thoại đối với khách hàng tại Hà Nội); kết hợp nghiên cứu qua tài liệu internet, báo chí chuyên ngành; chuẩn hóa quy trình phân tích dữ liệu nghiên cứu thị trường thực nghiệm.
    3. Giải pháp về sản phẩm và dịch vụ sau bán: Xây dựng chiến lược khác biệt hóa sản phẩm trước khi đưa ra thị trường; xác định rõ kiểu dáng, đặc tính kỹ thuật; nâng cao chất lượng dịch vụ hậu mãi bằng cách gia tăng thời gian bảo hành công trình nhà ở; ứng dụng ma trận BCG để định vị danh mục sản phẩm theo mức tăng trưởng thị trường và thị phần tương đối.
    4. Giải pháp về giá và xúc tiến: Tiếp tục hoàn thiện cách tính giá chi tiết cho từng dự án đầu tư và triển khai các chương trình xúc tiến bán hàng đồng bộ.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

Khóa luận đã tổng hợp toàn diện các số liệu và đặc điểm hoạt động marketing thực tế của Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long, được khái quát qua bảng tổng hợp sau:

Hạng mục marketing Thực trạng ghi nhận tại doanh nghiệp (2019 - 2023)
Cơ cấu tổ chức 5 phòng ban (Thương mại, Kinh doanh, Tài chính kế toán, Nhân sự, Dự án); chưa lập phòng Marketing riêng biệt.
Quy trình nghiên cứu thị trường Thực hiện theo 5 bước (Xác định mục tiêu $\rightarrow$ Lập kế hoạch $\rightarrow$ Thu thập $\rightarrow$ Phân tích $\rightarrow$ Báo cáo); mở rộng nghiên cứu sang Nghệ An, Đà Nẵng, Huế.
Chiến lược sản phẩm Phân phối chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, nhà liền kề; ứng dụng mô hình nhà mẫu đúng quy chuẩn kỹ thuật.
Chiến lược giá Định giá theo chi phí đơn vị, tổng mức đầu tư và đối thủ; áp dụng giá thâm nhập cho chung cư tại Hà Nội; định giá theo chủng loại.
Hiệu quả kênh xúc tiến 70% khách hàng tiếp cận qua quảng cáo Internet, tạp chí, poster;
60% khách hàng tiếp cận qua hình thức truyền miệng từ bạn hàng, đối tác.
Hình thức khuyến mãi Chiết khấu đợt mở bán, quà tặng kèm, giảm giá ngày lễ/tết, bốc thăm trúng thưởng ("mua nhà tặng xe").

Đóng góp thực tiễn của đề tài

  • Đánh giá khách quan mô hình tổ chức tiếp thị kiêm nhiệm: Khóa luận chỉ ra rõ điểm bất cập khi bố trí công tác marketing thuộc quyền quản lý chung của phòng Kinh doanh và phòng Quản lý dự án, từ đó làm cơ sở để doanh nghiệp tái cấu trúc nhân sự chuyên trách.
  • Xây dựng quy trình nghiên cứu thị trường có tính ứng dụng: Đề xuất mô hình điều tra kết hợp giữa phỏng vấn hiện trường, hội nghị khách hàng và phỏng vấn qua điện thoại phù hợp với điều kiện đặc thù của thị trường bất động sản Hà Nội.
  • Hệ thống hóa giải pháp quản trị danh mục sản phẩm: Đưa công cụ ma trận BCG và chính sách dịch vụ bảo hành/hậu mãi vào quản trị sản phẩm bất động sản nhằm tăng khả năng giữ chân khách hàng.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài

  • Mức độ chuyên sâu của dữ liệu định giá: Do công ty chưa có phòng Marketing chuyên trách và nhiều dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, văn bản chưa cung cấp được bảng tính toán chi tiết về công thức định giá bằng số liệu cụ thể cho từng dự án riêng biệt.
  • Nguồn dữ liệu thứ cấp: Hoạt động nghiên cứu thị trường của tác giả và doanh nghiệp dựa phần lớn vào tài liệu báo chí, internet và báo cáo nội bộ, mức độ kiểm chứng thực nghiệm trên quy mô mẫu khảo sát lớn còn hạn chế.
  • Tính phân tán của hoạt động xúc tiến: Các đánh giá về chi phí dành cho xúc tiến hỗn hợp chưa được lượng hóa thành ngân sách marketing chi tiết qua các năm tài chính.

Hướng nghiên cứu tiếp

  • Mở rộng khảo sát định lượng với quy mô mẫu lớn đối với hành vi và tâm lý của người mua bất động sản tại các thị trường tiềm năng ngoài Hà Nội (đặc biệt là khu vực miền Trung: Vinh, Đà Nẵng, Huế).
  • Xây dựng mô hình định giá tối ưu kết hợp giữa phân tích điểm hòa vốn, chi phí vốn đầu tư và mức độ sẵn sàng chi trả của khách hàng cho từng dòng sản phẩm bất động sản cụ thể.
  • Nghiên cứu thiết lập cơ cấu tổ chức và quy chế phối hợp riêng cho một phòng Marketing độc lập trong các doanh nghiệp phân phối bất động sản quy mô vừa và nhỏ.

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho các đối tượng sau:

  • Sinh viên chuyên ngành Marketing, Quản trị kinh doanh, Quản trị Bất động sản: Nắm bắt được phương pháp tiếp cận và cấu trúc trình bày một khóa luận tốt nghiệp về đề tài hoàn thiện hoạt động marketing tại một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cụ thể.
  • Nhà quản trị và chuyên viên tiếp thị tại các sàn giao dịch bất động sản: Tham khảo quy trình nghiên cứu thị trường bất động sản thực tế, các phương thức xúc tiến bán hàng (tổ chức sự kiện mở bán, bốc thăm trúng thưởng, thiết kế nhà mẫu) và cách thức thu thập phản hồi khách hàng qua hội nghị, điện thoại.
  • Nội dung đáng tham khảo nhất: Phần phân tích thực trạng phối thức 4P/7P gắn với đặc thù sản phẩm bất động sản tại Chương 2 và hệ thống giải pháp tổ chức nghiên cứu thị trường, ứng dụng ma trận BCG tại Chương 3.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu tổ chức thực hiện hoạt động marketing tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long được bố trí như thế nào?

Công ty chưa thành lập phòng Marketing chuyên biệt. Toàn bộ hoạt động nghiên cứu thị trường, xây dựng ý tưởng mặt hàng và triển khai tiếp thị do nhân sự của phòng Kinh doanh phối hợp cùng phòng Dự án quản lý kinh tế đảm nhiệm (trong tổng số 5 phòng ban của công ty gồm: Thương mại, Kinh doanh, Tài chính kế toán, Nhân sự, Dự án).

2. Số liệu nào phản ánh kết quả tiếp cận khách hàng qua các kênh xúc tiến của công ty?

Theo số liệu tổng kết trong văn bản, có 70% khách hàng biết đến công ty thông qua các kênh quảng cáo trên mạng Internet, tạp chí và hệ thống poster tại trụ sở; 60% khách hàng biết đến thông qua hình thức truyền miệng từ đối tác, bạn hàng và lực lượng bán hàng.

3. Công ty Phù Đổng Thăng Long áp dụng chiến lược giá nào cho các dự án căn hộ tại Hà Nội?

Công ty áp dụng chiến lược giá thâm nhập đối với các dự án chung cư tại Hà Nội do mức độ cạnh tranh trên thị trường này rất cao và sản phẩm của công ty chưa có nhiều điểm khác biệt vượt trội so với đối thủ. Đồng thời, công ty kết hợp phương pháp định giá theo chi phí đơn vị và định giá theo chủng loại sản phẩm.

4. Quy trình nghiên cứu thị trường và hình thành ý tưởng mặt hàng của công ty gồm những bước nào?

Quá trình này gồm 5 bước tuần tự: (1) Phát hiện vấn đề và hình thành mục tiêu nghiên cứu; (2) Xây dựng kế hoạch nghiên cứu; (3) Thu thập thông tin (sơ cấp và thứ cấp); (4) Xử lý và phân tích thông tin; (5) Báo cáo kết quả nghiên cứu trình Ban Giám đốc phê duyệt.

5. Tác giả đề xuất những giải pháp trọng tâm nào trong Chương 3 để nâng cao năng lực marketing của doanh nghiệp?

Tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp chính: (1) Nâng cao trình độ chuyên môn marketing cho nhân viên qua tuyển dụng, đào tạo định kỳ và tổ chức thi nghiệp vụ; (2) Hoàn thiện công tác nghiên cứu thị trường bằng phương pháp điều tra hiện trường, hội nghị khách hàng và phỏng vấn qua điện thoại; (3) Hoàn thiện chính sách sản phẩm, tăng thời gian bảo hành nhà ở và ứng dụng ma trận BCG; (4) Tối ưu hóa chiến lược giá và xúc tiến thương mại.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Vũ Đức Hải đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý luận về marketing dịch vụ và phân tích chi tiết thực trạng triển khai hoạt động tiếp thị tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Phù Đổng Thăng Long trong giai đoạn 2019 - 2023. Đề tài làm rõ các ưu điểm về mức độ nhận diện thương hiệu cũng như chỉ ra những bất cập xuất phát từ việc thiếu phòng ban Marketing chuyên biệt và hạn chế trong công tác định giá dự án. Các giải pháp được đề xuất tại Chương 3 bám sát định hướng phát triển của doanh nghiệp, mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho công tác hoàn thiện chiến lược marketing bất động sản trong điều kiện thị trường nhiều biến động.