Hoàn thiện hoạt động marketing mix của dự án sunshine golden river tại công ty cổ phần phát triển sunshine homes

Hoạt động marketing mix là một phần quan trọng trong chiến lược kinh doanh của dự án Sunshine Golden River. 92 trang · Trường Đại học Thăng Long · 2023.

• Tác giả: Trần Thị Nữ
• Người hướng dẫn: Th.S Nguyễn Tường Minh
• Trường học: Trường Đại học Thăng Long
• Chuyên ngành: Quản trị Marketing
• Đề tài: Hoàn thiện hoạt động marketing mix cho dự án Sunshine Golden River
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MARKETING MIX TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về Marketing và Marketing mix
• 1.1.1. Khái niệm về Marketing
• 1.1.2. Vai trò của marketing trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
• 1.2. Khái niệm Marketing mix
• 1.3. Tổng quan về Marketing bất động sản
• 1.3.1. Khái niệm của bất động sản
• 1.3.2. Khái niệm của hoạt động kinh doanh bất động sản
• 1.3.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản
• 1.3.4. Khái niệm Marketing bất động sản
• 1.3.5. Đặc điểm của Marketing bất động sản
• 1.3.6. Các thành phần cơ bản của Marketing mix trong Marketing bất động sản
• 1.3.6.1. Chính sách sản phẩm (Product)
• 1.3.6.2. Chính sách giá (Price)
• 1.3.6.3. Chính sách phân phối (Place)
• 1.3.6.4. Chính sách xúc tiến hỗn hợp (Promotion)
• 1.3.7. Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động Marketing mix của doanh nghiệp
• 1.3.7.1. Các yếu tố vĩ mô
• 1.3.7.2. Các yếu tố vi mô
• 1.4. TIỂU KẾT CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CỦA DỰ ÁN “SUNSHINE GOLDEN RIVER” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN SUNSHINE HOMES
• 2.1. Khái quát về Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.1.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.1.3. Cơ cấu tổ chức của Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.1.4. Lĩnh vực hoạt động chính của Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.1.5. Kết quả kinh doanh của Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes năm 2020 - 2022
• 2.2. Thực trạng hoạt động Marketing mix của dự án “SUNSHINE GOLDEN RIVER” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.2.1. Giới thiệu về dự án “Sunshine Golden River” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.2.2. Thực trạng các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động Marketing mix của dự án “Sunshine Golden River” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.2.3. Đánh giá ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân hạn chế của dự án “SUNSHINE GOLDEN RIVER” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 2.2.3.1. Nguyên nhân hạn chế
• 2.3. TIỂU KẾT CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CỦA DỰ ÁN “SUNSHINE GOLDEN RIVER” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN SUNSHINE HOMES
• 3.1. Định hướng phát triển của dự án “Sunshine Golden River” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 3.1.1. Định hướng phát triển chung của công ty
• 3.1.2. Định hướng phát triển các hoạt động Marketing mix
• 3.2. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing mix của dự án “Sunshine Golden River” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes
• 3.2.1. Hoàn thiện chính sách sản phẩm
• 3.2.2. Hoàn thiện chính sách giá
• 3.2.3. Hoàn thiện chính sách phân phối
• 3.2.4. Hoàn thiện chính sách xúc tiến hỗn hợp
• 3.2.5. Các giải pháp khác
• 3.3. TIỂU KẾT CHƯƠNG 3
• LỜI KẾT
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về hoạt động marketing mix cho dự án Sunshine Golden River

Hoạt động marketing mix là một phần quan trọng trong chiến lược kinh doanh của dự án Sunshine Golden River. Dự án này không chỉ cần một chiến lược marketing hiệu quả mà còn phải phù hợp với nhu cầu và xu hướng của thị trường bất động sản hiện nay. Việc hoàn thiện hoạt động marketing mix sẽ giúp nâng cao giá trị thương hiệu và thu hút khách hàng tiềm năng.

1.1. Khái niệm marketing mix và vai trò của nó

Marketing mix là tập hợp các công cụ tiếp thị mà doanh nghiệp sử dụng để đạt được mục tiêu quảng bá sản phẩm. Trong bối cảnh dự án Sunshine Golden River, marketing mix bao gồm các yếu tố như sản phẩm, giá cả, phân phối và xúc tiến.

1.2. Tầm quan trọng của marketing mix trong bất động sản

Trong ngành bất động sản, marketing mix đóng vai trò quyết định trong việc tạo dựng hình ảnh thương hiệu và thu hút khách hàng. Các yếu tố trong marketing mix cần được điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với nhu cầu của thị trường.

II. Thách thức trong hoạt động marketing mix của Sunshine Golden River

Dự án Sunshine Golden River đang đối mặt với nhiều thách thức trong việc triển khai hoạt động marketing mix. Những thách thức này bao gồm sự cạnh tranh gay gắt từ các dự án khác, sự thay đổi nhanh chóng của nhu cầu thị trường và sự phát triển của công nghệ thông tin.

2.1. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản

Sự cạnh tranh giữa các dự án bất động sản ngày càng gia tăng, đòi hỏi Sunshine Golden River phải có những chiến lược marketing độc đáo và hiệu quả để nổi bật hơn so với đối thủ.

2.2. Thay đổi nhu cầu của khách hàng

Khách hàng ngày càng có yêu cầu cao hơn về chất lượng sản phẩm và dịch vụ. Sunshine Golden River cần nắm bắt và đáp ứng kịp thời những thay đổi này để giữ chân khách hàng.

III. Phương pháp hoàn thiện hoạt động marketing mix cho Sunshine Golden River

Để hoàn thiện hoạt động marketing mix, Sunshine Golden River cần áp dụng một số phương pháp cụ thể. Những phương pháp này sẽ giúp tối ưu hóa các yếu tố trong marketing mix và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

3.1. Cải thiện chính sách sản phẩm

Chính sách sản phẩm cần được điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu và mong muốn của khách hàng. Việc nâng cao chất lượng sản phẩm và đa dạng hóa các loại hình bất động sản sẽ thu hút nhiều khách hàng hơn.

3.2. Tối ưu hóa chính sách giá

Chính sách giá cần phải linh hoạt và cạnh tranh. Sunshine Golden River có thể áp dụng các chương trình khuyến mãi và chiết khấu để thu hút khách hàng.

IV. Ứng dụng thực tiễn của marketing mix tại Sunshine Golden River

Việc áp dụng marketing mix vào thực tiễn tại Sunshine Golden River đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các chiến lược marketing đã giúp tăng cường nhận diện thương hiệu và thu hút khách hàng.

4.1. Kết quả từ các chiến dịch quảng cáo

Các chiến dịch quảng cáo đã giúp nâng cao nhận thức về dự án Sunshine Golden River trong cộng đồng. Sự hiện diện trên các kênh truyền thông đã thu hút được sự quan tâm của nhiều khách hàng tiềm năng.

4.2. Phản hồi từ khách hàng

Phản hồi từ khách hàng cho thấy họ hài lòng với chất lượng sản phẩm và dịch vụ của Sunshine Golden River. Điều này chứng tỏ rằng các hoạt động marketing mix đã được triển khai hiệu quả.

V. Kết luận và hướng phát triển tương lai cho Sunshine Golden River

Hoạt động marketing mix của Sunshine Golden River cần tiếp tục được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Việc áp dụng các chiến lược mới và sáng tạo sẽ giúp dự án phát triển bền vững trong tương lai.

5.1. Định hướng phát triển lâu dài

Sunshine Golden River cần xác định rõ định hướng phát triển lâu dài, từ đó xây dựng các chiến lược marketing phù hợp để duy trì vị thế cạnh tranh.

5.2. Tăng cường nghiên cứu thị trường

Nghiên cứu thị trường thường xuyên sẽ giúp Sunshine Golden River nắm bắt kịp thời các xu hướng mới và điều chỉnh hoạt động marketing mix cho phù hợp.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vai trò then chốt trong nền kinh tế quốc dân, trong đó quyền sử dụng đất và các công trình gắn liền với đất là những tài sản có giá trị lớn. Sự gia tăng dân số, đô thị hóa và phát triển kinh tế - xã hội thúc đẩy quy mô thị trường địa ốc mở rộng nhanh chóng. Trong bối cảnh cạnh tranh giữa các chủ đầu tư ngày càng gay gắt, hoạt động marketing trở thành cầu nối thiết yếu giữa doanh nghiệp và thị trường, giúp biến nhu cầu tiềm ẩn thành sức mua thực tế, đồng thời bảo đảm hiệu quả kinh doanh và lợi nhuận cho chủ đầu tư.

Tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes (mã chứng khoán: SSH), đơn vị phát triển và phân phối các dòng bất động sản cao cấp, hoạt động marketing đã được ban lãnh đạo quan tâm đầu tư. Tuy nhiên, theo đánh giá của tác giả, hiệu quả thực tế của công tác này vẫn chưa tương xứng với tiềm lực của công ty cũng như quy mô của các dự án đang triển khai. Xuất phát từ thực tế đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài "Hoàn thiện hoạt động Marketing mix của dự án 'Sunshine Golden River' tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes" nhằm làm rõ bức tranh tiếp thị của một dự án căn hộ cao cấp cụ thể.

Mục đích nghiên cứu của khóa luận là đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing mix của doanh nghiệp. Để đạt được mục đích này, đề tài thực hiện ba nhiệm vụ nghiên cứu:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về các hoạt động marketing nói chung và marketing mix bất động sản nói riêng.
2. Phân tích thực trạng Marketing mix của dự án "Sunshine Golden River" tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes, đánh giá những thành quả đã đạt được, phân tích những mặt hạn chế mà công ty đang gặp và đưa ra nguyên nhân.
3. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing mix của dự án "Sunshine Golden River" tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu được xác định rõ ràng:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động Marketing mix của dự án "Sunshine Golden River" tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes.
• Phạm vi nghiên cứu về không gian: Nghiên cứu tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes và dự án Sunshine Golden River thuộc Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội.
• Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Số liệu và hoạt động marketing của công ty được thu thập, phân tích trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2022.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Về mặt lý luận, khóa luận tiếp cận khái niệm Marketing thông qua các công trình nghiên cứu và tài liệu chuyên ngành: quan điểm của Philip Kotler về tiến trình quản trị mang tính xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu thông qua tạo dựng và trao đổi giá trị; định nghĩa của Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ (AMA) và Viện Marketing Anh Quốc; cùng khái niệm của tác giả Vũ Thế Phú nhấn mạnh vào việc tìm kiếm sản phẩm phù hợp và phân phối đến địa điểm thuận lợi với giá cả thích hợp. Về Marketing mix, tác giả trình bày nguồn gốc thuật ngữ khởi xướng bởi Neil Borden (1960) và mô hình 4P (Product, Price, Place, Promotion) được hoàn thiện bởi Jerome McCarthy.

Khung pháp lý và khái niệm bất động sản được xây dựng dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam: Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 (định nghĩa bất động sản gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất) và Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (quy định các hoạt động đầu tư vốn nhằm xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản). Đối với lý thuyết Marketing bất động sản, khóa luận trích dẫn giáo trình của TS. Nguyễn Minh Ngọc và ThS. Phan Thị Bích Hằng, làm rõ 6 đặc trưng cơ bản của ngành: tính cạnh tranh cao, tính phân khúc hóa, tính tương tác và quan hệ, tính địa phương hóa, tính thay đổi theo chu kỳ kinh tế và yêu cầu về tính sáng tạo, trải nghiệm.

Khung lý thuyết Marketing mix trong bất động sản được cụ thể hóa theo 4 thành tố:

• Chính sách sản phẩm: Cấu trúc 3 cấp độ sản phẩm (cốt lõi, thực tế, mở rộng) và chiến lược danh mục (phát triển hướng lên trên, hướng xuống dưới, hoặc kết hợp cả hai hướng).
• Chính sách giá: Quy trình xác định giá bán qua 6 bước (chọn mục tiêu đặt giá, xác định nhu cầu, ước tính chi phí, phân tích đối thủ cạnh tranh, lựa chọn phương pháp định giá, và chọn giá bán sau cùng gồm giá hớt váng, giá xâm nhập, giá theo chủng loại sản phẩm); kèm theo các chính sách chiết khấu, điều chỉnh giá và phương thức thanh toán.
• Chính sách phân phối: Kênh phân phối trực tiếp (bán tại dự án, qua mạng, sự kiện) và kênh phân phối gián tiếp (hệ thống sàn môi giới, đại lý) với các tiêu chí quản lý chiều dài, chiều rộng và tiêu chuẩn kênh.
• Chính sách xúc tiến hỗn hợp: 5 công cụ giao tiếp thị trường gồm quảng cáo, quan hệ công chúng (PR), bán hàng cá nhân, xúc tiến bán hàng và marketing trực tiếp.

Khóa luận sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu sau:

• Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Kế thừa thông tin từ giáo trình, tài liệu thư viện trường Đại học Thăng Long để lập luận; thu thập số liệu tài chính, kế toán, nhân sự và báo cáo nội bộ từ các phòng ban chức năng của Sunshine Homes giai đoạn 2020 - 2022.
• Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thông tin thực tế từ các dự án của đối thủ cạnh tranh trong khu vực; ghi nhận phản hồi từ khách hàng thông qua đội ngũ nhân viên kinh doanh của doanh nghiệp.
• Phương pháp phân tích và tổng hợp dữ liệu: Tổng hợp, so sánh, đối chiếu số liệu doanh thu, chi phí, lợi nhuận và các chỉ tiêu xúc tiến để đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh và tiếp thị.
• Phương pháp phân tích hệ thống hóa: Phân loại, xâu chuỗi các dữ liệu và kết quả đánh giá để rút ra các ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân và xây dựng hệ thống giải pháp hoàn thiện.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về Marketing mix trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết nền tảng về marketing và marketing hỗn hợp. Tác giả đi sâu phân tích đặc thù của hoạt động kinh doanh bất động sản: tính cố định về vị trí địa lý, vốn đầu tư lớn, yêu cầu pháp lý minh bạch và tính thanh khoản. Chương này làm rõ cấu trúc 4P áp dụng trong ngành địa ốc, đặc biệt là quy trình định giá 6 bước và chiến lược định giá hớt váng – phương pháp thường áp dụng cho các dự án căn hộ cao cấp mới ra mắt nhằm thu hút nhóm khách hàng có thu nhập cao trước khi mở rộng thị phần.

Bên cạnh đó, chương 1 phân tích các nhóm nhân tố môi trường ảnh hưởng đến chiến lược tiếp thị. Môi trường vĩ mô gồm 6 yếu tố: nhân khẩu học (đô thị hóa, cơ cấu tuổi, mức thu nhập), kinh tế (tăng trưởng GRDP, lạm phát, lãi suất tín dụng), tự nhiên (vị trí địa lý, cảnh quan, khí hậu), công nghệ (mô hình thông tin công trình BIM, Internet vạn vật IoT, trí tuệ nhân tạo AI), chính trị - pháp luật và văn hóa - xã hội. Môi trường vi mô gồm nguồn lực nội bộ doanh nghiệp và đối thủ cạnh tranh trực tiếp trên địa bàn.

Chương 2: Thực trạng hoạt động Marketing mix của dự án “Sunshine Golden River” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes

Chương 2 trình bày tổng quan về Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes: tiền thân là Công ty Cổ phần Xây dựng Sunshine Việt Nam thành lập ngày 09/03/2015, ký hợp đồng hợp tác thương hiệu với Sunshine Group năm 2016, hợp tác với Samsung Vina về giải pháp nhà ở thông minh năm 2019, ra mắt nền tảng Sunshine App và Sunshine Fintech năm 2020, chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes vào ngày 17/06/2021. Tháng 8/2021, công ty niêm yết 250 triệu cổ phiếu mã SSH trên sàn chứng khoán, gia nhập nhóm doanh nghiệp có vốn hóa trên 1 tỷ USD (quy mô vốn hóa đạt trên 38 nghìn tỷ đồng). Bộ máy quản lý gồm Đại hội đồng Cổ đông, Hội đồng quản trị, Ban Giám đốc và 5 khối chức năng: Khối Quy hoạch & Phát triển dự án, Khối Xây dựng, Khối Hành chính & Nhân sự, Khối Tài chính - Kế toán, và Khối Kinh doanh (gồm Ban Kinh doanh, Ban Truyền thông - Marketing, Phòng Dịch vụ khách hàng).

Về hoạt động tiếp thị dự án Sunshine Golden River – dự án chung cư cao cấp thuộc dòng Sunshine Apartment tại Khu đô thị Nam Thăng Long (diện tích 394,135 ha), tác giả khảo sát thực trạng triển khai từng chính sách:

• Sản phẩm: Dự án định vị ở phân khúc hạng sang, thiết kế kính tràn đón ánh sáng tự nhiên, căn hộ có ban công sân vườn hướng ra sông Hồng và Hồ Tây. Công trình tích hợp hệ thống Smart Buildings (bãi đỗ xe thông minh, an ninh thông minh, smarthome, thang máy thông minh, internet tốc độ cao), ngân hàng công nghệ số Bank 4.0 và ứng dụng "Nhà mẫu ảo" qua công nghệ scan 3D phối hợp cùng ODE Group. Tiện ích nội khu gồm sân golf tầng thượng, dãy shophouse, nhà hàng ẩm thực phong cách Âu.
• Giá cả: Định vị theo chiến lược giá hớt váng tương xứng phân khúc cao cấp, triển khai các chính sách chiết khấu thương mại trên tổng giá trị căn hộ (GTCH) và liên kết ngân hàng hỗ trợ vốn vay.
• Phân phối: Kết hợp bán hàng trực tiếp (qua website công ty, sự kiện mở bán tại nhà mẫu) và phân phối gián tiếp thông qua hệ thống sàn, đại lý môi giới bên ngoài dựa trên chính sách phí tư vấn môi giới ban hành năm 2022.
• Xúc tiến hỗn hợp: Triển khai pano quảng cáo tấm lớn; đăng tải bài viết PR trên báo điện tử Dân trí; truyền thông đa phương tiện qua Youtube, truyền hình; quảng cáo số thông qua Google Ads, tối ưu hóa công cụ tìm kiếm (SEO); tương tác trên nhóm cộng đồng cư dân Ciputra Hà Nội; tổ chức sự kiện ra mắt không gian nhà mẫu thực tế; và tham gia gian hàng tại Triển lãm quốc tế Vietbuild Hà Nội.

Đánh giá thực trạng cho thấy công ty đã xây dựng được hình ảnh sản phẩm hiện đại, ứng dụng công nghệ số vào trải nghiệm khách hàng. Tuy nhiên, tác giả chỉ ra các hạn chế: hiệu quả xúc tiến chưa đồng đều, chi phí tiếp thị qua các trung gian môi giới còn cao, và hoạt động tiếp thị chịu sức ép lớn khi thị trường bất động sản cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023 bước vào giai đoạn trầm lắng do các rào cản về lãi suất tăng cao, kiểm soát tín dụng và áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing mix của dự án “Sunshine Golden River” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes

Chương 3 đề xuất định hướng và hệ thống giải pháp cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn, nâng cao hiệu quả thương mại cho dự án trong giai đoạn tiếp theo:

• Hoàn thiện chính sách sản phẩm: Tiếp tục nâng cao chất lượng thi công và tiến độ bàn giao; hoàn thiện hệ sinh thái công nghệ Smart Living; chú trọng dịch vụ hậu mãi, bảo trì hạ tầng kỹ thuật và quản lý vận hành tòa nhà chuẩn 5 sao để duy trì giá trị sản phẩm mở rộng.
• Hoàn thiện chính sách giá: Xây dựng biểu giá linh hoạt theo tiến độ thi công; áp dụng các gói chiết khấu thanh toán sớm hợp lý; chủ động liên kết với nhiều định chế tài chính để đưa ra các gói hỗ trợ lãi suất vay mua nhà cạnh tranh, giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng.
• Hoàn thiện chính sách phân phối: Rà soát và siết chặt tiêu chuẩn đối với các đại lý môi giới trung gian; ban hành quy chế thưởng phạt minh bạch theo doanh số; nâng cao năng lực tư vấn chuyên môn cho đội ngũ nhân viên kinh doanh nội bộ; đồng thời tối ưu hóa nền tảng phân phối trực tuyến Sunshine App.
• Hoàn thiện chính sách xúc tiến hỗn hợp: Cơ cấu lại ngân sách tiếp thị; tăng cường các chiến dịch tiếp thị số có mục tiêu rõ ràng (Google Ads, SEO, mạng xã hội); tổ chức các sự kiện trải nghiệm thực tế và hội thảo chuyên đề tại không gian nhà mẫu; duy trì hiện diện thương hiệu tại các triển lãm uy tín như Vietbuild; và tăng cường hoạt động chăm sóc khách hàng trực tiếp nhằm kích hoạt kênh tiếp thị truyền miệng.
• Các giải pháp bổ trợ: Đào tạo bồi dưỡng kỹ năng tiếp thị chuyên sâu cho đội ngũ nhân sự Khối Kinh doanh; đẩy mạnh nghiên cứu thị trường định kỳ để kịp thời nắm bắt động thái của đối thủ cạnh tranh tại khu vực Tây Hồ Tây (như Udic Westlake, Green Central Villas).

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phản ánh số liệu kết quả hoạt động kinh doanh thực tế của Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes trong giai đoạn nghiên cứu 2020 - 2022:

Chỉ tiêu tài chính	Năm 2020	Năm 2021	Năm 2022	Chênh lệch 2021/2020	Chênh lệch 2022/2021
Tổng doanh thu (tỷ đồng)	1.702,60	2.274,50	2.396,46	+571,90 (+33,59%)	+121,96 (+5,36%)
Tổng chi phí (tỷ đồng)	Chưa chi tiết	1.868,60	1.957,26	Chưa chi tiết	+88,66 (+4,74%)
Lợi nhuận thực tế (tỷ đồng)	289,70	405,90	439,20	+116,20 (+40,11%)	+33,30 (+8,20%)
Thuế TNDN (tỷ đồng)	62,50	83,20	109,90	+20,70 (+33,12%)	+26,70 (+32,09%)
Lợi nhuận sau thuế (tỷ đồng)	227,20	322,70	329,30	+95,50 (+42,03%)	+6,60 (+2,05%)

Nguồn số liệu: Trích xuất từ Báo cáo tài chính, Phòng Kế toán - Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes.

Khóa luận phân tích sự biến động của các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô trên địa bàn Hà Nội năm 2022: GRDP bình quân đầu người đạt 141,8 triệu đồng (tăng 10,6% so với năm 2021); thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI đạt 1,692 tỷ USD (tăng 10,3%); giá rao bán căn hộ tại Hà Nội tăng 3 - 17% và mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư cao cấp tăng 12%. Các dữ liệu này chứng minh tiềm năng hấp thụ sản phẩm căn hộ cao cấp của dự án Sunshine Golden River, đồng thời đặt ra yêu cầu phải điều chỉnh chiến lược tiếp thị trước tình trạng thắt chặt tín dụng và kiểm soát trái phiếu đầu năm 2023.

Đóng góp của đề tài thể hiện ở các khía cạnh:

• Về mặt lý luận: Hệ thống hóa mô hình 4P gắn liền với đặc thù kinh doanh bất động sản cao cấp, phân tích chi tiết quy trình định giá 6 bước và cấu trúc ba cấp độ sản phẩm địa ốc.
• Về mặt thực tiễn: Cung cấp bức tranh thực chứng về hoạt động marketing của một doanh nghiệp niêm yết (SSH) phát triển dự án nhà ở hạng sang tại KĐT Ciputra; phân tích mô hình tích hợp công nghệ Smart Buildings, scan 3D nhà mẫu ảo và nền tảng Bank 4.0 vào chính sách sản phẩm.
• Về mặt ứng dụng: Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ từ sản phẩm, giá, kênh phân phối đến các công cụ xúc tiến hỗn hợp, làm tài liệu tham khảo trực tiếp cho bộ phận quản trị marketing tại Sunshine Homes trong việc thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm dự án Sunshine Golden River.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận bộc lộ một số hạn chế gắn liền với phạm vi nghiên cứu:

• Đề tài tập trung phân tích trường hợp cụ thể tại một doanh nghiệp (Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes) và một dự án đơn lẻ ("Sunshine Golden River"), do đó khả năng suy rộng các kết luận sang các mô hình bất động sản thuộc phân khúc khác (như nhà ở giá rẻ, đất nền vùng ven) có sự giới hạn.
• Về dữ liệu sơ cấp, khóa luận chủ yếu dựa vào thông tin điều tra các dự án đối thủ cạnh tranh lân cận và phản hồi tổng hợp từ đội ngũ nhân viên kinh doanh nội bộ; chưa thực hiện khảo sát định lượng với cỡ mẫu khách hàng lớn bằng bảng hỏi chuẩn hóa để đo lường mức độ hài lòng hoặc điểm chạm thương hiệu.
• Giai đoạn nghiên cứu kết thúc ở mốc năm 2022 và các diễn biến chính sách đầu năm 2023 (thời điểm Tổ công tác Thủ tướng ban hành các Công điện số 1156/CĐ-TTg, 1163/CĐ-TTg, 1164/CĐ-TTg tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS), nên chưa phản ánh toàn diện tác động dài hạn của các chính sách tháo gỡ này đối với kết quả bán hàng của dự án trong các năm tiếp theo.

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát định lượng hành vi và quyết định mua nhà của khách hàng mục tiêu tại KĐT Ciputra; so sánh đối sánh hiệu quả marketing mix giữa Sunshine Golden River với các dự án lân cận như Udic Westlake hoặc Green Central Villas; hoặc nghiên cứu chuyên sâu về hiệu quả chuyển đổi thực tế của các kênh tiếp thị số (Sunshine App, Google Ads, SEO) trong ngành bất động sản cao cấp.

Giá trị tham khảo

Khóa luận tốt nghiệp này có giá trị tham khảo hữu ích đối với:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Quản trị Marketing, Kinh doanh Bất động sản, Quản trị Kinh doanh: Cung cấp cấu trúc báo cáo thực tập tốt nghiệp chuẩn mực, minh họa phương pháp vận dụng lý thuyết 4P vào một ngành hàng đặc thù có giá trị tài sản lớn.
• Người nghiên cứu đề tài marketing bất động sản: Tài liệu cung cấp góc nhìn thực tế về quy trình định giá 6 bước, các phương pháp định giá căn cứ vào chi phí, đối thủ cạnh tranh, và giá trị cảm nhận của khách hàng; đồng thời phân tích chi tiết cấu trúc kênh phân phối trực tiếp và gián tiếp trong giao dịch địa ốc.
• Cán bộ quản lý và nhân viên kinh doanh tại các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở: Tham khảo mô hình tích hợp công nghệ số (Smart Buildings, Smart Home, Bank 4.0, ứng dụng scan 3D nhà mẫu ảo của ODE Group) vào cấu trúc chính sách sản phẩm và các hình thức truyền thông đa kênh (từ pano ngoài trời, báo chí, truyền hình đến triển lãm Vietbuild và mạng xã hội cư dân).

Câu hỏi thường gặp

1. Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes có lịch sử hình thành và vị thế pháp lý như thế nào?
Công ty tiền thân là Công ty Cổ phần Xây dựng Sunshine Việt Nam, thành lập ngày 09/03/2015. Tháng 9/2016, công ty ký hợp đồng hợp tác thương hiệu với Sunshine Group. Ngày 17/06/2021, doanh nghiệp chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes. Tháng 8/2021, công ty đưa 250 triệu cổ phiếu mã SSH giao dịch trên sàn chứng khoán, đưa quy mô vốn hóa thị trường vượt ngưỡng 1 tỷ USD (đạt hơn 38 nghìn tỷ đồng).

2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Sunshine Homes trong giai đoạn 2020 - 2022 biến động ra sao?
Doanh thu của công ty tăng từ 1.702,6 tỷ đồng năm 2020 lên 2.274,5 tỷ đồng năm 2021 (tăng 571,9 tỷ đồng, tương đương xấp xỉ 34-43%) và đạt 2.396,46 tỷ đồng năm 2022 (tăng 121,96 tỷ đồng, khoảng 5%). Lợi nhuận sau thuế năm 2020 đạt 227,2 tỷ đồng, tăng lên 322,7 tỷ đồng năm 2021 (tăng 95,5 tỷ đồng, tương đương 42%) và đạt 329,3 tỷ đồng năm 2022 (tăng 6,6 tỷ đồng, khoảng 2%).

3. Dự án Sunshine Golden River tọa lạc tại đâu và có những đặc trưng sản phẩm nổi bật nào?
Dự án tọa lạc tại Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra), quận Tây Hồ, Hà Nội, cách trung tâm thành phố 7,4 km. Đặc trưng sản phẩm gồm căn hộ cao cấp với ban công sân vườn hướng sông Hồng và Hồ Tây, hệ thống kính tràn, tích hợp công nghệ Smart Buildings (smart parking, smart security, smarthome, smart management), tiện ích Bank 4.0, trải nghiệm "Nhà mẫu ảo" qua máy scan 3D hợp tác với ODE Group, sân golf tầng thượng và hệ thống shophouse, nhà hàng ẩm thực phong cách Âu.

4. Những công cụ xúc tiến hỗn hợp nào đã được triển khai cho dự án Sunshine Golden River?
Dự án áp dụng kết hợp: quảng cáo ngoài trời bằng pano tấm lớn; bài viết quảng bá trên báo điện tử Dân trí; video giới thiệu trên kênh Youtube; phóng sự quảng cáo trên sóng truyền hình; tiếp thị kỹ thuật số qua Google Ads và SEO; trang web dự án và website Sunshine Homes; gian hàng triển lãm tại Vietbuild Hà Nội; sự kiện ra mắt nhà mẫu thực tế; và kết nối thông tin trên hội nhóm cư dân Ciputra Hà Nội.

5. Khóa luận sử dụng các phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp và thứ cấp nào?
Dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ giáo trình marketing, tài liệu lưu trữ tại thư viện trường Đại học Thăng Long và các báo cáo tài chính, báo cáo nhân sự, hồ sơ kinh doanh nội bộ của Sunshine Homes giai đoạn 2020 - 2022. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa thông tin các dự án đối thủ cạnh tranh trong khu vực và tổng hợp phản hồi từ khách hàng qua đội ngũ nhân viên kinh doanh của công ty.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Trần Thị Nữ đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về marketing mix trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và phản ánh bức tranh thực tế về công tác tiếp thị tại dự án Sunshine Golden River thuộc Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes. Thông qua việc phân tích số liệu tài chính giai đoạn 2020 - 2022 cùng các yếu tố môi trường kinh doanh vĩ mô và vi mô, tác giả đã chỉ rõ những kết quả đạt được về xây dựng sản phẩm công nghệ cao cũng như các hạn chế trong quản lý chi phí và kênh phân phối trung gian. Hệ thống giải pháp hoàn thiện 4P được đề xuất có tính nhất quán với thực tiễn, đóng góp tài liệu tham khảo có giá trị chuyên môn cho công tác quản trị marketing tại doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về Marketing mix trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chương 2: Thực trạng hoạt động Marketing mix của dự án “Sunshine Golden River” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Marketing mix của dự án “Sunshine Golden River” tại Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MARKETING MIX TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.

Tổng quan về Marketing và Marketing mix 1. Khái niệm về Marketing Với sự phát triển mạnh mẽ bùng nổ của khoa học và công nghệ, marketing không phải là một khái niệm xa lạ. Cũng trong quá trình phát triển đó của xã hội, hàng loạt khái niệm về marketing được ra đời. Có người cho rằng Marketing là bán hàng, là quảng cáo, là làm thị trường, là làm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng… Vậy thì khái niệm chính xác nhất về marketing là gì? Khái niệm của Philip Kotler: “Marketing là tiến trình qua đó cá nhân và tổ chức có thể đạt được nhu cầu và ước muốn thông qua việc sáng tạo và trao đổi sản phẩm và giá trị giữa các bên”.

Marketing là quá trình quản lý mang tính xã hội, nhờ vào marketing mà cá nhân, nhóm người khác nhau nhận được những giá trị thiết thực mà họ đang cần, mong muốn thông qua việc tạo ra, cung cấp và trao đổi những sản phẩm có giá trị cho người khác. Theo AMA - Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ cho biết, Marketing là toàn bộ những quy trình, hoạt động được tiến hành để tạo ra hiệu ứng truyền tải, phân phối và trao đổi sản phẩm, dịch vụ có giá trị đến người dùng, đối tác và xã hội. Theo Viện Marketing Anh Quốc đề cập đến khái niệm một cách tương đối toàn diện. Họ cho rằng Marketing là cả quá trình quản lý, tổ chức toàn bộ các hoạt động sản xuất, kinh doanh từ việc nghiên cứu nhu cầu người dùng về mặt hàng cụ thể, đến việc sản xuất, đưa sản phẩm đến khách hàng và cuối cùng đảm bảo doanh thu một cách tốt nhất có thể.

Vũ Thế Phú, ông cho rằng: “Marketing là toàn bộ những hoạt động của doanh nghiệp nhằm xác định nhu cầu chưa được thỏa mãn của người tiêu dùng, để tìm kiếm các sản phẩm, dịch vụ mà doanh nghiệp có thể sản xuất được, tìm cách phân phối chúng đến những địa điểm thuận lợi với giá cả và thời điểm thích hợp nhất cho người tiêu thụ.” Khái niệm này có ưu điểm là rõ ràng, dễ tiếp cận, nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác nghiên cứu nhu cầu thị trường và chỉ rõ các hoạt động chính của Marketing. Từ những khái niệm trên, ta có thể hiểu một cách đơn giản như sau: Marketing là tiếp thị, quảng cáo nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng và tạo dựng giá trị cho cá nhân, doanh nghiệp. Đây được xem như một hình thức quản lý mang tính xã hội cực kỳ phổ biến nhằm kết nối, trao đổi giữa doanh nghiệp và khách hàng, tạo dựng giá trị và mối quan hệ vững chắc với khách hàng nhằm thu lại lợi nhuận cho doanh nghiệp. 1 Thư viện ĐH Thăng Long 1.

Vai trò của marketing trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Hầu như doanh nghiệp nào cũng vạch ra chiến lược Marketing cho chính đơn vị mình nhằm khẳng định vị thế so với đối thủ và phát triển vững mạnh trên thị trường. Nếu một doanh nghiệp không sử dụng Marketing thì đồng nghĩa việc thất bại hơn 50%. Marketing giống như một chiếc cầu nối giúp cho doanh nghiệp và khách hàng tới nhau gần hơn. Muốn hình ảnh thương hiệu đến gần hơn khách hàng và cải thiện lợi nhuận tốt hơn hiểu rõ vai trò của Marketing đối với doanh nghiệp như: Marketing giúp phát triển doanh nghiệp Hiện nay, thị trường hàng hóa, dịch vụ đang có sự cạnh tranh gay gắt, khốc liệt giữa các đối thủ cùng ngành, lôi kéo giành giật khách hàng về phía mình.

Trong những lúc như thế này, chúng ta mới càng nhận thấy được vai trò của Marketing trong doanh nghiệp quan trọng cỡ nào: Hoạch định, sử dụng linh hoạt chiến lược Marketing giúp khách hàng sử dụng hàng hóa, dịch vụ đơn vị mình. Cạnh tranh đối thủ, định được vị thế thương hiệu vững chắc tạo bước ngoặt chiếm lĩnh thị trường trong tương lai. Giúp tăng doanh thu Mọi điều kiện tiên quyết trong các hoạt động Marketing chính là tạo ra lợi nhuận giúp cho doanh nghiệp tồn tại và có chỗ đứng trên thị trường. Đồng thời, mang lại lợi nhuận cao và tạo điều kiện thuận lợi đưa sản phẩm mới ra thị trường tiếp cận khách hàng một cách nhanh chóng.

Xây dựng mối quan hệ khách hàng Marketing giống như một chất keo siêu kết dính giúp cho mối quan hệ giữa doanh nghiệp và khách hàng ngày càng thân thiết hơn. - Doanh nghiệp hiểu được nhu cầu, mong muốn khách hàng. Từ đó quan tâm và có những cách phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. - Nhờ chiến lược Marketing mà hình ảnh thương hiệu được khắc sâu trong tâm trí khách hàng, giúp hiểu chính xác và rõ nét về các thông tin về sản phẩm mà đơn vị cung cấp.

Tương tác nhanh và tìm kiếm khách hàng Marketing phát triển cùng sự phát triển không ngừng mạng xã hội, giúp kết nối, tương tác trực tiếp với khách hàng nhanh chóng và dễ dàng hơn. Chỉ cần có kết nối wifi và smartphone, ipad, laptop thì mọi hành động trao đổi thông tin đều diễn ra cực kỳ dễ dàng. Bên cạnh đó, nhờ có Marketing và mạng xã hội mở ra phạm vi tiếp cận khách hàng rộng hơn, thu hút được lượng lớn khách hàng tiềm năng mới cho doanh nghiệp. 2 Có thể nói, trong xã hội hiện đại vai trò của Marketing là không thể phủ nhận được.

Bởi những lợi ích và hiệu quả nó mang lại, cải thiện hoạt động kinh doanh và cuộc sống chúng ta tốt hơn. Khái niệm Marketing mix Marketing mix (Marketing hỗn hợp) là tập các công cụ tiếp thị sản phẩm, được doanh nghiệp sử dụng để đạt các mục tiêu quảng bá sản phẩm của mình trên thị trường. Thuật ngữ Marketing mix được khởi xướng bởi ông Neil Borden, một chuyên gia danh tiếng về lĩnh vực tiếp thị sản phẩm của Đại học Harvard. Vào năm 1960, chuyên đề nghiên cứu của ông với tiêu đề “The Concept of Marketing mix” (tạm dịch là “Khái niệm về Marketing mix”) đã được đăng trên báo.

Với sự phát triển của ngành marketing, khái niệm Marketing mix ngày càng xuất hiện phổ biến trong lĩnh vực tiếp thị, quảng bá sản phẩm. Có thể khẳng định rằng, Neil Borden vừa là cha đẻ, vừa là người đặt nền móng vững chắc cho chiến lược Marketing mix. Đây là phát kiến vô cùng quan trọng của nhân loại, giúp cho hoạt động tiếp thị sản phẩm ngày càng trở nên chuyên nghiệp và bài bản hơn. Jerome McCarthy, một giáo sư marketing tại Đại học Michigan State đã tinh chỉnh lại những khái niệm trong cuốn sách của giáo sư Borden và đặt tên cho chúng là “four Ps” (bốn chữ P) trong marketing: Product (Sản phẩm), Price (Giá), Place (Phân phối), Promotion (Quảng cáo).

Mỗi yếu tố có thể được triển khai độc lập, nhưng trong thực tế chúng thường phụ thuộc vào nhau. McCarthy là đồng tác giả của cuốn sách “Marketing cơ bản: Phương pháp tiếp cận quản lý” và đưa những ý tưởng này trở nên phổ biến hơn. 4P trong Marketing mix (Nguồn: https://www.com/) 3 Thư viện ĐH Thăng Long Tóm lại, Marketing mix là cách mà doanh nghiệp xác định các phương thức và định hướng phân bổ nguồn lực một cách hợp lý để sử dụng hiệu quả các công cụ marketing nhằm đạt được mục tiêu của doanh nghiệp. Tổng quan về Marketing bất động sản 1.

Khái niệm của bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo quy định tại Điều 174 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật qui định. Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được.

Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Khái niệm của hoạt đông kinh doanh bất động sản Tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau: Theo quy định tại điều luật trên thì hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động sau: - Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; - Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; - Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; - Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; - Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản Chú trọng tới yếu tố vị trí, giao thông, hạ tầng Vị trí trong kinh doanh bất động sản là yếu tố quan trọng hàng đầu, có tác động trực tiếp tới giá trị sản phẩm bất động sản. Một dự án, một sản phẩm bất động sản nằm ở địa điểm đắc địa, kết nối dễ dàng với hệ thống giao thông sẽ gia tăng khả năng thanh khoản và thu hút nhiều nhà đầu tư.

4 Ở đâu hạ tầng phát triển, ở đó bất động sản cất cánh. Những nhà kinh doanh địa ốc nên có tầm nhìn bao quát, định vị được giá trị dự án thông qua sự đầu tư về cơ sở hạ tầng và tiềm năng phát triển trong tương lai. Lựa chọn phù hợp theo điều kiện tài chính Không chỉ riêng bất động sản, trước khi kinh doanh bất kì một lĩnh vực nào, khả năng tài chính cũng là một yếu tố quan trọng, quyết định sản phẩm được lựa chọn.