Chương 1: Khái quát cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản - Chương 2: Thực trang công tác thẩm định giá bất động san tại Công ty TNHH Thâm định giá VNG Việt Nam - Chương 3: Giải pháp và kiến nghị hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thâm định giá VNG Việt Nam CHUONG 1: KHÁI QUÁT CƠ SỞ LÝ LUẬN VE THÂM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN 1. Tổng quan về bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bắt động sản là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được băng tiền và các quyền tài sản.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Bất động sản thực tế được sử dụng dé dé cập đến những thứ không thé di chuyên được như đất đai và những tài sản găn liền vĩnh viễn với đất, và các quyền sở hữu đi cùng với bất động sản. Trên thực tế, việc phân định một tài sản đơn thuần là động sản hay là một bộ phận cau thành của bat động sản là một điều hết sức khó khăn và thường không có phân định rõ ràng. Một cây xanh có thé dé dàng di đời từ nơi này đi nơi khác dé trồng, điều đó có thé coi như một động sản.
Tuy nhiên, cũng cây đó nhưng nếu đã gắn liền với không gian cảnh quan và tạo thành một bộ phận không thé thiếu của ngôi biệt thự lai trở thành bất động sản. Một cách khái quát nhất, bất động sản phải thỏa mãn đồng thời các tiêu chí nhận diện cơ bản sau đây: Thứ nhất, bat động sản phải là một yêu tố vật chất có ích cho con người. Yếu tố vật chất có nghĩa là hữu hình, là nhìn thấy được, là có thê chạm vào được. Thứ hai, tài sản này phải thuộc chủ quyền của một chủ thể.
Những yếu tố có tính chất giống như là bất động sản nhưng chưa được xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thì không được tính là bất động sản. Chính vì vậy, đất đai được coi là bất động sản nhưng không phải là tất cả đất đai đều là bất động sản. Đất dai là tài nguyên có trước sự xuất hiện loài người nhưng bat động sản chỉ xuất hiện khi các hoạt động kinh tế xã hội của loài người phát triển đến một trình độ nhất định. Điều đó cũng nói lên rằng quyền năng của cộng đồng xã hội mà nhà nước là đại diện luôn hiện diện các quyền năng bao trùm của nhà nước đối với bất động sản, kể cả các quốc gia công nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân.
Thứ ba, bat động sản phải là tài sản có thé đo lường giá trị nhất định. Nghề định giá bat động sản là nghé gan liền với sự ra đời của bat động sản bởi lẽ bat động sản là một tài sản luôn có giá trị, có tiêu chí đo lường nhưng không phải dễ dàng lượng hóa. Tất cả những giao dịch phải dựa trên cơ sở tính toán các tiêu chí gắn liền với bat động sản dé lượng hóa ra giá trị thì đó mới được coi là giao dich bat động sản và đối tượng giao dịch là bất động sản. Thứ tự, tài sản đó không thể di dời được.
Một vật được coi là có thể di dời nếu như tính chất, công năng, đặc tinh của nó không thay đổi khi ta thay đôi vị tri không gian và các yếu tô gắn liền với nó. Đặc tinh này thường khó nhận biết chính vì vậy trong thực tế thường hay lấy các yếu tố động sản dé gan vào làm tăng thêm giá trị cho bất động sản. Cuối cùng, bất động sản phải tồn tại lâu dài. Điều này mang ý nghĩa là bất động sản có tuổi thọ lâu dài.
Bất động sản thường phải có thời gian tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm năm. Những tài sản có thời gian tồn tại ngắn không được coi là bất động sản, mặc dù nó mang gần như đầy đủ các hình thái, công năng, tính chất của một bất động sản chăng hạn như là nhà tạm, lan trại cho công nhân. Tuổi thọ của bất động sản phải được đánh giá kết hợp trên cả hai phương diện: tuổi thọ vật lý và tuôi thọ kinh tế. Tuổi thọ vật lý là yếu tố mọi người dễ dàng nhìn nhận và đánh giá dựa vào các tính chat co, lý, hóa.
và thậm chí có thé đo lường bằng máy móc và các phương tiện kỹ thuật. Tuy nhiên, tuổi thọ kinh tế lại là vấn đề trừu tượng không nhìn thấy bằng mắt, sờ bằng tay mà thông qua các phân tích, đánh giá, nhận định của các chuyên gia. Đặc điểm về bat động sản - Tính đa dạng về kết cấu Kiến trúc và kết cấu của bất động sản là đa dạng, phức tạp và không có quy chuẩn có định. Bất động sản có thé là các công trình nhà ở đơn giản với kiến trúc chồng tầng nhưng cũng có thé kết cau phức tap với kết cấu xây dựng mang những hình dang và cau trúc không khuôn mẫu, khác biệt theo trí tưởng tượng của các nhà thiết kế.
Vì vậy, kết cau kiến trúc tạo nên bất động sản luôn phát triển đa dạng và không có giới hạn. Với những tiến bộ về khoa học kỹ thuật trong xây dựng ngày nay, có những kiểu thiết kế bat động sản trước kia tưởng như không thé thì ngày nay đã hình thành và phát triển mang lai các giá trị vượt trội không so sánh cho các công trình bất động sản mang tính khác biệt. Đặc điểm này cho thấy, bất động sản là một loại hàng hóa chuyên biệt, không mang các đặc tính phô biến mà phần lớn người sử dụng hoàn toàn không có đủ thông tin hiểu biết mà các thông tin chỉ tiết từ kiến trúc, kết cấu, vật liệu và quy chuẩn của qua trình sản xuất. đều dựa duy nhất vào thông tin của nhà sản xuất cung cấp.
- Mỗi bat động sản gắn liền với vị trí nhất định Vị trí địa lý của bất động sản luôn tồn tại trên một mảnh đất không thê di dời. Đất với tư cách là sản phẩm tách rời như nguyên vật liệu đất san lấp, cat, SỎI, khoáng sản có thé được di chuyên bằng các tác động tự nhiên (như xói mòn) hoặc do tác động của con người (như đào, khai thác) nhưng đất đai với tính chất là bất động sản thì vẫn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái Đất. Bởi đất đai không thể di đời, nên khi đất đai được bán, người bán không thể chuyển một cách cơ học mảnh đất của họ tới người mua như các hàng hóa thông thường. Thay vào đó, người mua sẽ nhận được một chứng thư xác nhận quyền của người mua được quyền chuyển tới mảnh đất chiếm hữu va sử dụng nó cũng như các quyền năng khác theo quy định của pháp luật.
Gắn liền với mỗi vị trí khác nhau luôn có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường và các điều kiện phát triển khác nhau từ đó quyết định mức độ hấp dẫn và khả năng khai thác của bất động sản. Tóm lại, mỗi bất động sản đều gắn liền với một vị trí nhất định mà ở đó có các yêu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội gắn liền. Chính những yếu tố này tạo nên các giá trị cho một bất động sản tọa lạc ở đó. Do vậy, vi trí là yếu tố tạo giá trị và quyết định giá tri gia tăng của bất động sản.
Một bắt động sản được coi là có vi trí tốt nếu nó gắn liền với các yếu tố phát triển của môi trường xung quanh. Do vậy, vị trí địa lý của bất động sản thì có định nhưng yếu tổ vị trí tương đối là môi trường xung quanh tạo nên vị trí của hàng hóa bất động sản lại luôn thay đổi. Điều đó nói lên rằng, việc tạo lập vị trí cho bất động sản là giải pháp căn bản gia tăng giá trị bất động sản. - Tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thé bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở đất.
Mặt khác, do đặc điểm của các vật liệu xây dựng được sử dụng, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể lên đến hàng trăm năm. Tính lâu bền của bất động sản thể hiện qua hai góc độ vật lý và kinh tế của bất động sản. Tuổi thọ vật lý của bất động sản được hiểu là giai đoạn thời gian từ khi công trình bất động sản ra đời đến khi nó không thể tồn tại được nữa do tác động của thời tiết khí hậu, sự hư hỏng của vật liệu theo thời gian. Tuổi thọ vật ly của bat động san tùy thuộc chủ yếu vào những yếu tố nội tại bên trong bất động sản như vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công, trình độ sử dụng, điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa, cải tạo hoặc khôi phục bat động sản.
Tuổi thọ kinh tế của bat động sản là thời gian bất động san phát huy công dụng mang lại các nguồn lợi kinh tế, thường được tính từ khi công trình đóng góp vào giá trị chung của bat động sản. - Tính dị biệt Tính dị biệt của bất động sản cho thấy rằng không thé có hai bat động san hoàn toàn như nhau, ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu, đã tạo nên tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cau, kiến trúc riêng không giống như bat kỳ với một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng: khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.Vì vậy, hàng hóa bat động sản trên thị trường được coi là sản phẩm đơn chiếc, không có khả năng so sánh vì không có bất động sản thứ hai hoàn toàn giống như thế.
- Tính ảnh hưởng Các hàng hóa thông thường ít chịu ảnh hưởng của các hàng hóa liền kề bên cạnh nó. Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản lại chịu sự tác động và ảnh hưởng khá mạnh mẽ bởi các bất động sản liền kề.