CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Tổng quan về doanh nghiệp thẩm định giá Theo Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005: “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”. Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế”. Nhìn chung doanh nghiệp là một pháp nhân độc lập, đã đăng ký hành nghề, hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; có thể trực tiếp hoặc không trực tiếp sản xuất ra của cải - vật chất cho xã hội và hoạt động theo một hoặc nhiều mục đích nhất định của chủ sở hữu. Theo Luật giá số 11/2012/QH13 quy định “Doanh nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật”.
Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá: Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sau đây được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá: - Có đủ các điều kiện về thành lập các loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật tương ứng với loại hình doanh nghiệp. - Có từ 3 thẩm định viên về giá trở lên. Đối với công ty hợp danh thì tất cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá. Đối với các doanh nghiệp khác thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về 5 giá.
Đối với doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá. Đối với Công ty cổ phần thì người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty cổ phần phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp. - Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp thẩm định giá, có nhiệm vụ thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc thẩm định giá theo sự uỷ quyền bằng văn bản của doanh nghiệp thẩm định giá. Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và phải có ít nhất 02 thẩm định viên về giá, trong đó Giám đốc chi nhánh phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá đã thành lập chi nhánh đó.
Doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về hoạt động của chi nhánh thẩm định giá do doanh nghiệp thành lập Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá: - Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng thẩm định giá, cơ quan, tổ chức nắm giữ tài liệu có liên quan đền tài sản thẩm định giá cung cấp hồ sơ của tài sản cần thẩm định giá, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá (trừ tài liệu mật theo quy định của pháp luật). - Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý. - Thu tiền dịch vụ thẩm định giá theo quy định tại Điều 7 Nghị định này. - Tham gia các tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá: - Tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp Việt Nam chưa quy định tiêu chuẩn thẩm định giá có thể vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc khu vực nếu được Bộ Tài chính thừa nhận. - Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước khách hàng về kết quả thẩm định giá của mình.
Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. 6 - Phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp. Chi phí mua bảo hiểm hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của Bộ Tài chính. - Chịu trách nhiệm quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý của mình; đăng ký số lượng, tên các thẩm định viên về giá cho Bộ Tài chính, trong trường hợp có sự thay đổi về thẩm định viên phải báo cáo kịp thời về sự thay đổi đó.
Có trách nhiệm báo cáo kịp thời cho Bộ Tài chính những thẩm định viên về giá vi phạm quy định của pháp luật về thẩm định giá. - Cung cấp hồ sơ, tài liệu thẩm định giá theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. - Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá do doanh nghiệp thực hiện. - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.2 Thẩm định giá bất động sản trong các doanh nghiệp thẩm định giá 1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản “Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS.
Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.” “Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau: “9BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật quy định.2 Đặc điểm của bất động sản: Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng có. Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động thẩm định giá BĐS. Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch.
Mặt khác, đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS. Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.” Tính bền vững. Đặc điểm này là do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại.
Đồng thời, các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm. Điều này được xét trên cả góc độ kinh tế và kỹ thuật, từ đó đặt ra vấn đề:” “Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.” “Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.” “Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.” Tính khác biệt. 8 “Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, … Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư,… cũng thường quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng.
Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó:” “Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.” “Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.” Tính khan hiếm. “Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Điều này đặt ra vấn đề:” “Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư cách là người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.” Có giá trị lớn “Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
Do vậy: “Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.” “Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.” “Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.” “Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.” Tính ảnh hưởng lẫn nhau. 9 BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác.
