Chương 1: Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dung đất và cung cấp dịch vụ đâu giá quyền sử dụng đất Chương 2 : Thực trạng công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại công ty hợp danh DVL: Nghiên cứu tình huống thực tế tại thành phố Lào Cai Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả tô chức đấu giá quyền sử dụng đất tại công ty định danh DVL trên địa bàn thành phố Lào Cai Kết luận và kiến nghị 12 CHUONG1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT VA CUNG CAP DỊCH VỤ ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT 1. Các khái niệm chung 1. Đất đai và quyền sử dụng đất ° Dat đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là dia bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.
Dat đai là một trong những nhân tố cơ bản mà vô cùng quan trọng của sự ton tại Quốc gia. Nó là một vật thể tự nhiên, không do con người tạo ra nhưng có thể thay đổi nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu,xây dựng công trình,cải tạo.) và chính vì vậy mà đất trở lên có giá trị. Theo quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT- BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, khái niệm về đất dai được hiểu như sau: Đất dai là vùng đất có ranh giới, vi trí, diện tích cụ thé và có các thuộc tính tương đối ôn định hoặc thay đôi nhưng có tính chu kỳ, có thé du đoán được, có anh hưởng đến việc sử dụng đất trong hiện tại hoặc tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế — xã hội như: thé nhưỡng, khí hậu, địa hình, đại mạo, dia chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuât của con người. ° Quyên sử dung dat Ở Việt Nam, chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc.
Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chỉ có khái niệm về “quyền sở hữu”. Điều 14 Hiến pháp năm 1959 quy định: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng dat.” và Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “. Những người có quyền sở hữu ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất”. Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 được thông qua, một chế độ sở hữu duy nhât đôi với đât đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chê độ sở hữu toàn dân.
Trên 13 cơ sở đó, Luật đất đai năm 1987 được ban hành và quyền sử dụng đất là thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1987. Sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ôn định, lâu dai của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyền quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu dat đai chuyên giao cho người sử dụng đất. Thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” tiếp tục được sử dụng trong Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013.
Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tai sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quan lý”. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất dai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dung đất. Người sử dụng đất được chuyên quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Điều 1 Luật đất đai năm 2003 quy định : “nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Điều 4 luật đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu dat đai: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất. Điều 189 Bộ luật dan sự năm 2015 định nghĩa : Quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, được hưởng hoa lợi,lợi tức từ tài sản”. Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dung đất là quyền của các chủ thé được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chủ thé khac nhau thong qua viéc chuyén nhuong, cho thué, cho thué lai, thiết kế, thừa kế, tặng cho. Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế — xã hội của đất nước.
Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các 14 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mat đi quyên sử dụng đất của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện quy bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thé Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dung đất buộc các tổ chức, hộ gia đình cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực đồng thời, người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng dat, thuế chuyên quyền sử dụng dat v.
Tìm hiểu về bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thé được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyên đôi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất. Thứ nhất, Quyên sử dụng dat là quyên của chủ sở hữu đất dai. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai.
Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyên chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Thứ hai, Quyên sử dụng đất là quyên của người sử dụng đất dai. Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thé, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì người sử dụng đất có các quyền như sau: + Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Dat đai 2013:“Giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyên sở hữu tài sản khác găn liên với đât.“Như vậy, giây chứng nhận quyên sử 15 dụng đất do người sử dụng đất đứng tên thì về mặt pháp lí đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đôi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. theo quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyền đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, người có quyền sử dụng dat nên ngoài các quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất còn có các quyền chuyền đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chap, góp vốn quyền sử dụng dat.
Bên cạnh những quyền lợi nêu trên, người sử dụng đất còn được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi đưỡng đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
Khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Thứ ba, Quyền sử dụng đất là quyên tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.