Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam, giao dịch dân sự đóng vai trò là phương tiện pháp lý nền tảng nhằm thiết lập sự dịch chuyển tài sản và cung ứng dịch vụ, đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh và đời sống của các chủ thể. Nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các quan hệ tài sản, Bộ luật Dân sự (BLDS) qua các thời kỳ đã thiết lập hệ thống quy định điều chỉnh điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, các quy định điều chỉnh chế định giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nói riêng vẫn bộc lộ những điểm vướng mắc, cứng nhắc và thiếu đồng bộ, dẫn đến cách hiểu chưa thống nhất trong quá trình áp dụng.

Trên thực tế, tính chất phức tạp của các quan hệ tài sản đã tạo ra nhiều khó khăn cho các cơ quan tiến hành tố tụng khi giải quyết tranh chấp. Xuất hiện không ít trường hợp các bên tham gia giao kết hợp đồng lợi dụng kẽ hở pháp lý để bội ước nhằm trốn tránh nghĩa vụ, hoặc thỏa thuận xác lập các giao dịch mang tính hình thức nhằm che giấu mục đích thực tế. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là dạng giao dịch vô hiệu do vi phạm ý chí tự nguyện của chủ thể, phát sinh nhiều tranh chấp phức tạp nhưng việc nhận diện và xử lý còn gặp nhiều bất cập.

Trước yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn xét xử và nhu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật, tác giả Vũ Đăng Hùng thực hiện khóa luận tốt nghiệp ngành Luật tại Trường Đại học Quản lý và Công nghệ Hải Phòng với đề tài: "Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo Bộ luật dân sự 2015", dưới sự hướng dẫn khoa học của ThS. Lê Thu Trang.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận là phân tích, làm rõ quy định của BLDS năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo trên cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng; từ đó chỉ ra những hạn chế, bất cập để đề xuất các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Khóa luận xác định 04 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể được đánh số theo văn bản:

  1. Đề cập một số nội dung lý luận về giao dịch dân sự vô hiệu, giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;
  2. Tập trung những vấn đề pháp lý có liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;
  3. Đề cập tới thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về giao dịch dân sự do giả tạo;
  4. Đánh giá chung về các vấn đề nêu trên, đồng thời đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về giao dịch dân sự do giả tạo.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các vấn đề lý luận, quy định pháp luật thực định và thực tiễn xét xử liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Phạm vi nghiên cứu về mặt nội dung tập trung chủ yếu vào các quy định của BLDS năm 2015, có đối chiếu, so sánh với BLDS năm 2005 và các đạo luật liên quan; phạm vi không gian nghiên cứu bao quát thực tiễn áp dụng pháp luật và các bản án giải quyết tranh chấp trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam.

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận xây dựng hệ thống luận cứ dựa trên cơ sở pháp lý trung tâm là Bộ luật Dân sự năm 2015, tập trung vào:

  • Điều 117 (điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự);
  • Điều 122 (giao dịch dân sự vô hiệu);
  • Điều 124 (giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo);
  • Điều 131 (hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu);
  • Điều 132 (thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu);
  • Khoản 2 Điều 398 và Điều 407 (nội dung hợp đồng và hợp đồng vô hiệu).

Đồng thời, tác giả thực hiện đối chiếu hồi cứu với Điều 129 BLDS năm 2005, tham chiếu Luật Đất đai năm 1987 (Điều 5) và Luật Đất đai năm 1993 để làm rõ sự biến chuyển của các điều kiện có hiệu lực trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về phương diện lý luận, đề tài kế thừa các học thuyết pháp lý về tự do ý chí và nguyên tắc độc tôn ý chí xuất phát từ khoa học pháp lý Pháp thế kỷ XVIII, kết hợp với các nguyên tắc cơ bản như nguyên tắc thiện chí, trung thực và bảo vệ người thứ ba ngay tình. Khóa luận tiếp thu có chọn lọc các kết quả nghiên cứu trong các giáo trình luật dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Trường Cao đẳng Kiểm sát, cùng các công trình nghiên cứu chuyên khảo của các học giả: TS. Bùi Đăng Hiếu (về phân loại giao dịch vô hiệu tuyệt đối và tương đối); ThS. Lê Thị Bích Thọ (về yếu tố lừa dối trong hợp đồng kinh tế); ThS. Nguyễn Thị Thanh (về xử lý hợp đồng vô hiệu theo pháp luật dân sự Việt Nam năm 2011); Luận án tiến sĩ của TS. Nguyễn Văn Cường (năm 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý); Luận văn thạc sĩ của Bùi Thị Thu Huyền (năm 2010 về hợp đồng vi phạm ý chí chủ thể); Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nhàn (năm 2008 về ý chí chủ thể trong giao dịch dân sự).

Để giải quyết các nhiệm vụ đề ra, khóa luận kết hợp các phương pháp nghiên cứu pháp lý chuyên ngành:

  • Phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu, sách: Khai thác giáo trình, bình luận khoa học và các bài viết chuyên khảo nhằm định hình hệ thống khái niệm, đặc điểm lý luận về ý chí và sự giả tạo trong giao dịch.
  • Phương pháp phân tích luật viết: Mổ xẻ câu chữ, cấu trúc quy phạm và mối liên hệ giữa các điều khoản trong BLDS năm 2015 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.
  • Phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp: Đối chiếu quy định của BLDS năm 2015 với BLDS năm 2005 nhằm tìm ra điểm kế thừa, điểm bổ sung; tổng hợp các quan điểm lý luận đối lập trong giới luật học.
  • Phương pháp sưu tầm số liệu thực tế: Thu thập các bản án, quyết định kháng nghị từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân các cấp qua Internet và cơ quan tiến hành tố tụng để phân tích tính điển hình của các vụ việc tranh chấp.

Nguồn dữ liệu của khóa luận gồm hai nhóm: nhóm văn bản quy phạm pháp luật (BLDS 2005, BLDS 2015, Luật Đất đai qua các thời kỳ) và nhóm dữ liệu thực tiễn (các quyết định kháng nghị của Chánh án TAND Cấp cao tại Hà Nội và 05 bản án dân sự phúc thẩm, sơ thẩm giai đoạn 2018-2021).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Khái quát chung về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Chương 1 hệ thống hóa cơ sở lý luận về giao dịch dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu và bản chất của yếu tố giả tạo trong hành vi pháp lý.

Khóa luận làm rõ giao dịch dân sự bao gồm hai hình thức: hợp đồng dân sự (sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên) và hành vi pháp lý đơn phương (sự biểu đạt ý chí của một bên làm phát sinh hậu quả pháp lý, ví dụ như hành vi lập di chúc). Giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ 05 điều kiện cơ bản:

  1. Thể hiện ý chí đích thực của các bên;
  2. Người tham gia có năng lực hành vi dân sự phù hợp;
  3. Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
  4. Chủ thể tham gia hoàn toàn tự nguyện;
  5. Hình thức phù hợp với quy định của luật (lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể).

Khi thiếu vắng một trong các điều kiện có hiệu lực do luật định, giao dịch dân sự bị coi là vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ theo mong muốn của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Về bản chất pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, tác giả phân tích thuật ngữ "giả tạo" dưới góc độ ngôn ngữ và khoa học pháp lý. Giả tạo là hành vi cố ý thể hiện ra bên ngoài sự việc không đúng với ý chí nội tâm hoặc thực tế khách quan. Dẫn chiếu Điều 124 BLDS năm 2015, tác giả chỉ ra giao dịch giả tạo là giao dịch mang tính hình thức, nội dung được thiết lập không dựa trên ý chí đích thực mà được các bên thông đồng tạo dựng nhằm che giấu một giao dịch đích thực khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba hay Nhà nước. Giao dịch này có đặc điểm mang tính nghịch lý: bề ngoài đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015, nhưng bị vô hiệu do khiếm khuyết về tính tự nguyện đích thực và mục đích hướng tới các lợi ích bất hợp pháp.

Chương 2: Quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Chương 2 tập trung phân tích các trường hợp vô hiệu do giả tạo theo Điều 124 BLDS năm 2015, nêu bật điểm bổ sung cụm từ "hoặc luật khác có liên quan" so với Điều 129 BLDS năm 2005.

Tác giả chia các trường hợp giao dịch giả tạo thành 02 nhóm chính:

Thứ nhất, giao dịch xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác (Khoản 1 Điều 124): Tồn tại song song hai giao dịch: giao dịch giả tạo bên ngoài và giao dịch đích thực bên trong. Quy tắc pháp lý xác định giao dịch giả tạo bên ngoài luôn luôn vô hiệu; giao dịch bị che giấu bên trong vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của BLDS hoặc luật chuyên ngành.

Hiện tượng phổ biến nhất trong đời sống thực tế là việc sử dụng "hợp đồng giả cách" chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở với giá thấp để che giấu quan hệ vay tài sản có lãi suất cao. Khi bên vay không thể thanh toán đúng hạn, bên cho vay lợi dụng hợp đồng mua bán có công chứng để sang tên và khởi kiện đòi nhà đất.

Chương này dẫn chứng 03 vụ việc điển hình bị Chánh án Tòa án nhân dân Cấp cao tại Hà Nội kháng nghị giám đốc thẩm do Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm công nhận hợp đồng mua bán nhà đất mà không xem xét quan hệ vay nợ thực tế:

  • Vụ tranh chấp đòi nhà giữa ông C với ông S, bà T tại Hà Nội (hợp đồng công chứng ghi giá 300 triệu đồng trong khi bên bán nợ khoản vay thực tế);
  • Vụ đòi quyền sử dụng 391m2 đất tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên giữa chị H và anh Đ (khoản vay 600 triệu đồng lãi suất 3.500 đồng/triệu/ngày núp bóng hợp đồng chuyển nhượng);
  • Vụ đòi nhà số 03B phường 1, quận Gò Vấp, TP. Hà Nội giữa anh T với anh B và ông L (áp lực từ khoản vay tín dụng đen lãi suất lên đến 10.000 đồng/triệu/ngày buộc phải ký chuyển nhượng tài sản trị giá 10 tỷ đồng để cấn trừ khoản nợ 5,9 tỷ đồng).

Thứ hai, giao dịch xác lập nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba (Khoản 2 Điều 124): Trường hợp này chia thành trốn tránh nghĩa vụ với cá nhân, tổ chức khác (như tẩu tán nhà đất cho người thân để tránh bị kê biên trả nợ) và trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước (ký hợp đồng tặng cho thay vì mua bán, hoặc kê khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị thực tế nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ).

Về hậu quả pháp lý và thời hiệu: Giao dịch vô hiệu do giả tạo chịu sự điều chỉnh của Điều 131 BLDS năm 2015 (không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ; khôi phục tình trạng ban đầu; hoàn trả cho nhau những gì đã nhận bằng hiện vật hoặc bằng tiền; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường). Căn cứ theo Điều 132 BLDS năm 2015, yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo không bị hạn chế về thời hiệu.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

Chương 3 chỉ ra 04 nhóm bất cập lớn trong quy định pháp luật thực định:

  1. Thiếu vắng định nghĩa pháp lý cụ thể về thuật ngữ "giả tạo" trong Điều 124, chỉ liệt kê trường hợp mà không giải thích dấu hiệu hành vi, dẫn đến sự tùy nghi khi diễn giải;
  2. Bất cập trong xử lý hậu quả pháp lý tại Điều 131: quy định buộc hoàn trả hiện vật (quyền sử dụng đất, nhà ở) gây bất công cho bên nhận chuyển nhượng khi thị trường bất động sản biến động tăng giá mạnh; thiếu hướng dẫn về việc xử lý chi phí cải tạo làm tăng giá trị tài sản hoặc hành vi làm giảm giá trị tài sản; chưa xác định thời điểm định giá tài sản khi hoàn trả bằng tiền (thời điểm giao dịch, thời điểm tranh chấp hay thời điểm xét xử); chưa có cơ chế xác định thiệt hại do trượt giá tài sản;
  3. Chế tài áp dụng chưa đủ tính răn đe: pháp luật mới dừng lại ở việc xử lý hậu quả vô hiệu của Điều 131 mà chưa có chế tài xử phạt tương xứng đối với hành vi thỏa thuận kê khai giá thấp trốn thuế;
  4. Chưa thống nhất cách hiểu về điều kiện "trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba": xuất hiện tranh cãi giữa quan điểm cho rằng hành vi trốn tránh phải xảy ra trên thực tế với quan điểm chỉ cần ý định trốn tránh mang tính chủ quan.

Chương này phân tích chi tiết 05 bản án thực tế được tổng hợp trong bảng đối chiếu sau:

Số hiệu bản án Quan hệ pháp luật tranh chấp Bản chất hành vi giả tạo ghi nhận trong án Phán quyết của Tòa án
Bản án 69/2021/DS-PT
(08/03/2021, TAND TP.HCM)		 Hợp đồng chuyển nhượng QSH nhà, QSD đất và hợp đồng vay Ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng 1.254,9m2 đất tại huyện Bình Chánh nhằm bảo đảm khoản vay 100 triệu đồng lãi suất 3%/tháng. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo; buộc bên vay trả lại tiền gốc cho bên cho vay.
Bản án 214/2020/DS-PT
(23/06/2020, TAND TP. Hà Nội)		 Hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, hủy giấy chứng nhận Lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại số 873 Đê La Thành để che giấu quan hệ vay nợ 1 tỷ đồng trong 36 tháng. Hủy hợp đồng chuyển nhượng số 1130.2012/HĐ-CN do vô hiệu toàn bộ vì che giấu hợp đồng vay.
Bản án 140/2019/DS-PT
(28/02/2019, TAND TP.HCM)		 Tranh chấp hợp đồng mượn nhà, thuê nhà, hủy văn bản công chứng Ký "Hợp đồng mượn nhà" thời hạn 10 năm công chứng tại căn nhà 173B nhằm che giấu quan hệ thuê nhà thực tế giá 6 triệu đồng/tháng. Tuyên bố Hợp đồng mượn nhà số 022856 vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu giao dịch cho thuê nhà.
Bản án 70/2020/DS-ST
(27/10/2020, TAND huyện Gò Dầu)		 Hợp đồng vay tài sản, nợ hụi và yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu Chuyển nhượng 1.247m2 đất thỏa thuận 1 tỷ đồng nhưng ghi hợp đồng 200 triệu đồng; chuyển nhượng nhằm tẩu tán tài sản trốn trả nợ vay và nợ hụi. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chứng thực ngày 21/11/2019 vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ.
Bản án 90/2019/DS-PT
(02/04/2019, TAND tỉnh Tiền Giang)		 Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vay 2 tỷ đồng lãi suất 80 triệu đồng/tháng, buộc ký 04 hợp đồng giả cách chuyển nhượng 12 thửa đất tại huyện Tân Phước để làm tin. Ghi nhận sự thỏa thuận hủy 04 hợp đồng chuyển nhượng giả cách và hủy các xác nhận sang tên trên giấy chứng nhận.

Trên cơ sở phân tích lý luận và thực tiễn, tác giả đưa ra các nhóm giải pháp:

  • Về hoàn thiện pháp luật: Đề xuất cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy định rõ định nghĩa hành vi giả tạo; hướng dẫn tiêu chí xác định hành vi trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba; bổ sung cơ chế định giá tài sản hoàn trả tại thời điểm xét xử sơ thẩm kèm quy định bồi thường khoản giá trị tài sản gia tăng/trượt giá; bổ sung chế tài kinh tế nghiêm khắc đối với việc giao kết hợp đồng bất động sản hai giá.
  • Về thực tiễn áp dụng: Nâng cao kỹ năng thu thập, đánh giá chứng cứ toàn diện của Thẩm phán; chú trọng kiểm tra việc thực tế bàn giao tài sản, thanh toán tiền và sự chênh lệch giữa giá hợp đồng với giá thị trường; tăng cường cơ chế kiểm tra chéo giữa tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã làm sáng tỏ bản chất pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo theo BLDS năm 2015 là dạng hành vi vi phạm ý chí tự nguyện đích thực, trong đó sự biểu đạt ý chí bên ngoài bị cố tình tạo dựng sai lệch so với mong muốn nội tâm hoặc nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ. Nghiên cứu phân loại chi tiết hai nhóm hành vi giả tạo điển hình: giả tạo che giấu giao dịch khác và giả tạo trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba (bao gồm nghĩa vụ nợ dân sự và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước).

Dựa trên dữ liệu xét xử thực tế, khóa luận đã khái quát được phương thức vi phạm phổ biến nhất hiện nay: sử dụng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản công chứng để che giấu giao dịch vay nợ dân sự hoặc tín dụng đen. Đề tài chỉ rõ thực trạng nhiều bản án sơ thẩm và phúc thẩm từng mắc sai lầm nghiêm trọng khi chỉ căn cứ vào hình thức văn bản công chứng mà không đánh giá bản chất quan hệ vay mượn bên trong, dẫn đến việc bị Tòa án cấp cao kháng nghị hủy án.

Về mặt đóng góp giải pháp, tác giả đề xuất hệ thống kiến nghị cụ thể:

  • Bổ sung quy định giải thích khái niệm "giả tạo" và hướng dẫn cụ thể về yếu tố "trốn tránh nghĩa vụ" trong văn bản quy phạm pháp luật;
  • Thiết lập nguyên tắc xác định thời điểm tính giá tài sản hoàn trả (ưu tiên thời điểm xét xử sơ thẩm) và ghi nhận thiệt hại do trượt giá bất động sản;
  • Đề xuất tăng cường chế tài xử phạt hành chính đối với hành vi cố tình kê khai giá thấp trong giao dịch chuyển nhượng tài sản;
  • Đưa ra giải pháp nghiệp vụ cho Thẩm phán về các dấu hiệu nhận diện giao dịch giả cách: không bàn giao tài sản, lãi suất thực tế, không có dòng tiền mua bán thật, giá hợp đồng thấp bất thường so với thị trường.

Khóa luận đóng góp nguồn tư liệu có tính hệ thống từ lý luận đến thực tiễn xét xử giai đoạn thi hành BLDS năm 2015, khắc phục tính khái quát của các nghiên cứu trước đây vốn chỉ xem giao dịch giả tạo là một tiểu mục nhỏ trong chế định giao dịch vô hiệu nói chung.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận bộc lộ một số hạn chế nhất định xuất phát từ phạm vi nghiên cứu của một đề tài cử nhân luật học:

  • Nguồn dữ liệu thực tiễn chủ yếu giới hạn ở 05 bản án dân sự và một số quyết định kháng nghị được công bố công khai, chưa có điều kiện khảo sát số liệu thống kê tổng thể tại Tòa án nhân dân các cấp trên cả nước;
  • Nghiên cứu tập trung chủ yếu vào pháp luật thực định Việt Nam (BLDS năm 2015), chưa đi sâu phân tích so sánh đối chiếu với kinh nghiệm lập pháp của các hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới (như Common Law hay các nước thuộc hệ thống Civil Law khác);
  • Đề tài tập trung vào góc độ luật dân sự, chưa nghiên cứu liên ngành về trách nhiệm hành chính và hình sự đối với hành vi trốn thuế thông qua việc xác lập hợp đồng bất động sản giả cách.

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát thực tiễn áp dụng án lệ liên quan đến giao dịch giả cách; nghiên cứu cơ chế hoàn thiện pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm nhằm đáp ứng nhu cầu thế chấp tài sản vay vốn hợp pháp của người dân, hạn chế triệt để việc xác lập hợp đồng mua bán để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho sinh viên, học viên chuyên ngành Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự khi nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, khiếm khuyết ý chí và hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.

Nội dung phân tích thực tiễn tại Chương 2 và Chương 3 có giá trị thực tiễn đối với Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Kiểm sát viên, Luật sư và Công chứng viên trong việc nhận diện dấu hiệu giả tạo, đánh giá chứng cứ đối với các hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mượn nhà hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dấu hiệu che giấu quan hệ vay nợ hoặc trốn thuế.

Câu hỏi thường gặp

1. Bộ luật Dân sự năm 2015 có điểm sửa đổi, bổ sung nào đáng chú ý so với Bộ luật Dân sự năm 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo?

Điều 124 BLDS năm 2015 kế thừa nội dung của Điều 129 BLDS năm 2005 nhưng bổ sung cụm từ "hoặc luật khác có liên quan" vào khoản 1: "còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan". Điểm bổ sung này tạo cơ sở pháp lý để cơ quan xét xử đối chiếu điều kiện có hiệu lực của giao dịch bị che giấu với các đạo luật chuyên ngành (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản).

2. Khi một giao dịch giả tạo bị tuyên bố vô hiệu thì hiệu lực của giao dịch bị che giấu được xác định như thế nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 124 BLDS năm 2015, giao dịch giả tạo nhằm che giấu luôn luôn vô hiệu. Riêng giao dịch bị che giấu bên trong vẫn có hiệu lực pháp luật và ràng buộc quyền, nghĩa vụ giữa các bên, với điều kiện giao dịch bị che giấu đó phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của BLDS năm 2015 và pháp luật chuyên ngành liên quan.

3. Phương thức xác lập giao dịch giả tạo nào diễn ra phổ biến nhất trong các vụ án tranh chấp được tác giả phân tích?

Phương thức phổ biến nhất là việc các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở (thường có công chứng và ghi giá thấp hơn giá trị thực tế) để che giấu một hợp đồng vay tài sản. Bên cho vay sử dụng hợp đồng chuyển nhượng này làm biện pháp bảo đảm cho khoản nợ gốc và lãi suất cao, sau đó lợi dụng giấy tờ để hoàn tất thủ tục đăng bộ sang tên và khởi kiện đòi nhà đất khi bên vay mất khả năng chi trả.

4. Khóa luận chỉ ra bất cập lớn nhất khi áp dụng quy định hoàn trả tài sản tại Điều 131 BLDS năm 2015 đối với bất động sản là gì?

Bất cập lớn nhất là quy định buộc các bên "khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận" đối với nhà đất gây tổn thất nặng nề cho bên nhận chuyển nhượng trong bối cảnh giá đất tăng mạnh qua thời gian. Đồng thời, luật hiện hành chưa có hướng dẫn rõ ràng về thời điểm định giá tài sản để hoàn trả bằng tiền khi có biến động giá, chưa xử lý thỏa đáng phần giá trị do bên nhận cải tạo làm tăng lên, và chưa có cơ chế minh định việc trượt giá có được tính là thiệt hại thực tế để bồi thường hay không.

5. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được pháp luật quy định ra sao?

Theo phân tích tại khóa luận căn cứ trên Điều 132 BLDS năm 2015, khác với các trường hợp giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa hay người chưa thành niên xác lập (có thời hiệu yêu cầu là 02 năm), yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 124) và vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123) không bị hạn chế về thời hiệu.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Vũ Đăng Hùng đã phân tích toàn diện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 điều chỉnh chế định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, làm rõ mối quan hệ giữa ý chí nội tâm và tuyên bố ý chí ra bên ngoài của chủ thể. Thông qua việc phân tích sâu các bản án thực tiễn và quyết định kháng nghị giám đốc thẩm, công trình đã nhận diện rõ nét phương thức xác lập hợp đồng giả cách chuyển nhượng bất động sản để che giấu quan hệ vay nợ, chỉ ra các khoảng trống pháp lý về định giá tài sản và xác định thiệt hại khi giải quyết hậu quả vô hiệu. Các đề xuất hoàn thiện quy phạm pháp luật và giải pháp nâng cao kỹ năng đánh giá chứng cứ xét xử được nêu trong đề tài mang tính xác thực, đóng góp tích cực cho công tác nghiên cứu học thuật và thực tiễn áp dụng pháp luật dân sự tại Việt Nam.