Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND TP. Buôn Ma Thuột

Luận văn phân tích thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại TAND TP. Buôn Ma Thuột, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Văn Thị Nguyễn Hiền
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Đình Huy
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Toàn cảnh tranh chấp thế chấp QSDĐ tại TAND Buôn Ma Thuột

Thực tiễn giải quyết các vụ án tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột cho thấy, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất. Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, và là đối tượng phổ biến trong các giao dịch bảo đảm, đặc biệt là hợp đồng tín dụng. Khi một bên vi phạm nghĩa vụ, các mâu thuẫn phát sinh từ hợp đồng này thường dẫn đến quá trình tranh tụng tại tòa. Luận văn của tác giả Văn Thị Nguyễn Hiền (2019) đã chỉ ra rằng, phần lớn các vụ án kinh doanh thương mại tại TAND Buôn Ma Thuột đều liên quan đến hợp đồng tín dụng, trong đó tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ chiếm tỷ lệ cao. Việc giải quyết các tranh chấp này không chỉ đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về Bộ luật Tố tụng Dân sự và Luật Đất đai, mà còn cần đánh giá đúng bản chất của các giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên. Một phán quyết chính xác của tòa án không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên mà còn góp phần ổn định các giao dịch dân sự, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Do đó, việc nghiên cứu và phân tích sâu về quy trình, thực trạng và giải pháp cho loại tranh chấp này là vô cùng cần thiết.

1.1. Bản chất của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản. Đặc điểm cốt lõi của loại hợp đồng này là đối tượng thế chấp là QSDĐ – một loại quyền tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân. Bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng này phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm chính là thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, một yếu tố quan trọng khi có tranh chấp về thứ tự ưu tiên thanh toán.

1.2. Phân loại các tranh chấp thế chấp QSDĐ phổ biến

Các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án có thể được phân loại thành các nhóm chính. Thứ nhất là tranh chấp về chủ thể hợp đồng, thường liên quan đến tư cách của hộ gia đình, khi không có đủ sự đồng ý của các thành viên. Thứ hai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ, phát sinh khi bên thế chấp không thực hiện đúng cam kết. Thứ ba là tranh chấp về đối tượng hợp đồng, ví dụ như tài sản trên đất có thuộc tài sản thế chấp hay không. Cuối cùng là tranh chấp về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất khi bên vay không trả được nợ. Mỗi loại tranh chấp đòi hỏi Tòa án phải áp dụng các quy định pháp luật và phương pháp chứng minh khác nhau để đưa ra phán quyết của tòa án công bằng.

II. Phân tích nguyên nhân phát sinh tranh chấp thế chấp QSDĐ

Nguyên nhân dẫn đến các vụ tranh chấp thế chấp QSDĐ tại TAND Buôn Ma Thuột rất đa dạng, bao gồm cả yếu tố khách quan và chủ quan. Việc xác định rõ các nguyên nhân này là cơ sở quan trọng để đề xuất những giải pháp phòng ngừa và nâng cao hiệu quả giải quyết. Thực tế cho thấy, các tranh chấp không chỉ xuất phát từ sự vi phạm nghĩa vụ của một bên mà còn bắt nguồn từ những lỗ hổng trong quy định pháp luật và sự thiếu chặt chẽ trong quá trình thẩm định của các tổ chức tín dụng. Khi ngân hàng khởi kiện đòi nợ, các vấn đề pháp lý phức tạp liên quan đến hợp đồng thế chấp mới được đưa ra ánh sáng. Tác giả Văn Thị Nguyễn Hiền nhấn mạnh, sự tác động của kinh tế thị trường làm cho giá trị QSDĐ biến động, khiến các bên càng có xu hướng tranh chấp quyết liệt để bảo vệ lợi ích của mình. Hơn nữa, sự hiểu biết pháp luật hạn chế của người dân cũng là một yếu tố làm gia tăng các vụ kiện. Việc phân tích kỹ lưỡng các nguyên nhân này giúp Tòa án có cái nhìn toàn diện hơn, từ đó đưa ra những phán quyết thấu tình đạt lý, đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật.

2.1. Nguyên nhân khách quan từ hệ thống pháp luật và kinh tế

Một trong những nguyên nhân khách quan chính là sự thiếu đồng bộ và một số quy định còn bất cập của pháp luật. Ví dụ, quy định về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình trong Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự đôi khi chưa rõ ràng, gây khó khăn trong việc xác định tất cả các thành viên có quyền liên quan. Bên cạnh đó, sự biến động của thị trường bất động sản cũng tác động mạnh mẽ. Khi giá đất tăng cao, người thế chấp có xu hướng tìm mọi cách để giữ lại tài sản, kể cả việc không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Ngược lại, khi thị trường đi xuống, giá trị tài sản bảo đảm có thể không đủ để thanh toán khoản vay, gây rủi ro cho bên nhận thế chấp.

2.2. Nguyên nhân chủ quan từ các bên tham gia giao dịch

Nguyên nhân chủ quan chủ yếu đến từ ý thức tuân thủ pháp luật của các bên. Nhiều trường hợp bên thế chấp cố tình che giấu tình trạng pháp lý của đất đai, như đất đang có tranh chấp hoặc đã hứa bán cho người khác. Về phía các tổ chức tín dụng, quy trình thẩm định hồ sơ vay và tài sản thế chấp đôi khi còn thiếu chặt chẽ, dẫn đến việc chấp nhận những tài sản bảo đảm không hợp lệ. Ngoài ra, sự bội tín của bên thế chấp khi không còn khả năng trả nợ cũng là nguyên nhân phổ biến. Thay vì hợp tác để xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, họ lại tìm cách trì hoãn, gây khó khăn cho quá trình thu hồi nợ, buộc ngân hàng phải tiến hành thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai.

III. Hướng dẫn thủ tục khởi kiện tranh chấp thế chấp QSDĐ

Khi các nỗ lực hòa giải tranh chấp đất đai bất thành, việc khởi kiện ra Tòa án là phương thức pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án được tiến hành theo một trình tự nghiêm ngặt, quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự. Các bên cần nắm vững quy trình này để đảm bảo yêu cầu của mình được xem xét một cách đầy đủ và đúng pháp luật. Từ việc chuẩn bị đơn khởi kiện tranh chấp thế chấp tài sản cho đến việc nộp án phí tranh chấp quyền sử dụng đất, mỗi bước đều có ý nghĩa quan trọng. Việc hiểu rõ thẩm quyền của Tòa án nhân dân Buôn Ma Thuột trong việc thụ lý và giải quyết các vụ án kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai sẽ giúp các bên tiết kiệm thời gian và chi phí. Bên cạnh đó, việc thu thập và cung cấp đầy đủ chứng cứ là nghĩa vụ và cũng là yếu tố quyết định đến kết quả vụ án. Một bộ hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thế chấp đầy đủ và chặt chẽ sẽ tạo lợi thế lớn trong quá trình tranh tụng tại tòa.

3.1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thế chấp

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thế chấp cần được chuẩn bị cẩn thận, bao gồm các tài liệu chính: Đơn khởi kiện tranh chấp thế chấp tài sản; bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp đã công chứng; Giấy chứng nhận QSDĐ (bản sao); các tài liệu chứng minh việc vi phạm nghĩa vụ của bên vay (thông báo đòi nợ, sao kê tài khoản); và các giấy tờ pháp lý của các bên. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ không chỉ giúp Tòa án thụ lý nhanh chóng mà còn là cơ sở để chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.

3.2. Thẩm quyền và các nguyên tắc xét xử của TAND Buôn Ma Thuột

Thẩm quyền của Tòa án nhân dân Buôn Ma Thuột được xác định theo quy định của pháp luật tố tụng. Đối với tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ, nếu bất động sản nằm trên địa bàn thành phố, TAND Buôn Ma Thuột sẽ có thẩm quyền giải quyết. Quá trình xét xử tuân thủ các nguyên tắc cơ bản như: quyền tự định đoạt của đương sự, nguyên tắc bình đẳng, và nguyên tắc hòa giải. Tòa án luôn tạo điều kiện để các bên thỏa thuận, nhưng khi không thể hòa giải, một phán quyết của tòa án sẽ được ban hành dựa trên kết quả tranh tụng công khai tại phiên tòa.

IV. Phân tích thực tiễn giải quyết tranh chấp QSDĐ tại TAND BMT

Thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp thế chấp QSDĐ tại TAND Buôn Ma Thuột cho thấy nhiều kết quả tích cực nhưng cũng bộc lộ không ít vướng mắc. Theo số liệu thống kê trong luận văn của Văn Thị Nguyễn Hiền, số vụ án liên quan đến hợp đồng tín dụng và thế chấp QSDĐ có xu hướng tăng đều qua các năm từ 2013 đến 2017. Qua phân tích các bản án cụ thể, có thể thấy một số sai sót phổ biến mà Tòa án cấp sơ thẩm mắc phải, dẫn đến việc bản án bị hủy hoặc sửa bởi Tòa án cấp trên. Các sai sót này thường liên quan đến việc xác định không đầy đủ tư cách tham gia tố tụng của các thành viên trong hộ gia đình có QSDĐ chung, đánh giá chứng cứ chưa toàn diện, hoặc áp dụng sai quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Việc thi hành án dân sự Buôn Ma Thuột sau đó cũng gặp nhiều khó khăn. Những ví dụ thực tiễn này là bài học kinh nghiệm quý báu, giúp các Thẩm phán, luật sư và người dân rút ra những lưu ý quan trọng khi tham gia vào các giao dịch hoặc giải quyết tranh chấp tương tự.

4.1. Sai sót phổ biến trong việc xác định chủ thể hợp đồng

Một trong những sai sót nghiêm trọng và phổ biến nhất là xác định thiếu chủ thể trong hợp đồng thế chấp QSDĐ cấp cho hộ gia đình. Tòa án đôi khi chỉ đưa vợ và chồng đứng tên trên giấy chứng nhận vào tham gia tố tụng mà bỏ qua các thành viên khác từ đủ 15 tuổi trở lên có quyền sử dụng đất chung. Điển hình như vụ án được nêu trong Quyết định Giám đốc thẩm số 28/2017/GĐT-KDTM, TAND cấp cao đã hủy quyết định của TAND Buôn Ma Thuột vì không đưa con trai của chủ hộ vào tố tụng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người này. Sai sót này khiến hợp đồng thế chấp có nguy cơ bị vô hiệu.

4.2. Vướng mắc khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thường gặp nhiều trở ngại. Có trường hợp hợp đồng chỉ thế chấp QSDĐ nhưng trên đất có tài sản giá trị lớn thuộc sở hữu của bên thế chấp. Theo quy định tại Điều 318 BLDS 2015, tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, việc xác định và định giá các tài sản này trong quá trình thi hành án rất phức tạp. Ngoài ra, các tranh chấp phát sinh từ việc bên thế chấp đã chuyển nhượng ngầm một phần tài sản cho bên thứ ba trước khi bị xử lý cũng là một thách thức lớn, đòi hỏi Tòa án phải xem xét, đánh giá chứng cứ một cách toàn diện để đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên liên quan.

V. Top giải pháp hoàn thiện giải quyết tranh chấp thế chấp QSDĐ

Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp thế chấp QSDĐ tại TAND Buôn Ma Thuột và hạn chế các tranh chấp phát sinh, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp. Các giải pháp này không chỉ tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật mà còn hướng đến việc nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ tư pháp và ý thức pháp luật của người dân. Trong bối cảnh các giao dịch đất đai ngày càng sôi động tại Đắk Lắk, việc có một cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả, minh bạch là yêu cầu cấp thiết. Một văn phòng luật sư tại Đắk Lắk có uy tín hoặc một luật sư tư vấn đất đai tại Buôn Ma Thuột giàu kinh nghiệm có thể đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn, hỗ trợ các bên ngay từ khi giao kết hợp đồng, giúp phòng ngừa rủi ro pháp lý. Đồng thời, Tòa án cần tăng cường tổng kết thực tiễn xét xử, áp dụng án lệ để đảm bảo áp dụng pháp luật một cách thống nhất, góp phần tạo dựng niềm tin của người dân vào công lý.

5.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp

Cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung để tránh bỏ sót chủ thể khi ký kết hợp đồng. Pháp luật cần quy định rõ ràng hơn về việc xử lý tài sản gắn liền với đất khi chỉ thế chấp QSDĐ và ngược lại. Ngoài ra, việc quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ là thời điểm công chứng, chứng thực thay vì thời điểm đăng ký sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các bên trong giao dịch. Đồng thời, cần đẩy mạnh việc xây dựng và áp dụng án lệ liên quan đến loại tranh chấp này để tạo ra một đường lối xét xử thống nhất.

5.2. Nâng cao chất lượng xét xử và vai trò của luật sư

Việc nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn cho đội ngũ Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân là yếu tố then chốt. Cần tổ chức các lớp tập huấn chuyên sâu về pháp luật đất đai và kỹ năng xét xử các vụ án phức tạp. Bên cạnh đó, cần phát huy vai trò của luật sư tư vấn đất đai tại Buôn Ma Thuột. Luật sư không chỉ tham gia bảo vệ quyền lợi cho đương sự trong quá trình tranh tụng tại tòa mà còn có thể tham gia vào quá trình hòa giải tranh chấp đất đai, giúp các bên tìm được tiếng nói chung, giảm tải cho Tòa án và rút ngắn thời gian giải quyết vụ việc. Một hệ thống tư pháp vững mạnh kết hợp với dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp sẽ là nền tảng cho một môi trường giao dịch an toàn, minh bạch.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ 1. Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ Việt Nam đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nền kinh tế thị trường, tiến tới hội nhập với nền kinh tế thế giới trong đó, hoạt động ngân hàng giữ vai trò đặc biệt quan trọng. Bởi lẽ, nó được coi là mạch máu của nền kinh tế bất cứ mỗi quốc gia nào và tài chính - ngân hàng có lành mạnh thì nền kinh tế mới có cơ hội cạnh tranh và phát triển. Tuy nhiên, đây cũng là l nh vực xảy ra nhiều tranh chấp nhất trong các loại tranh chấp kinh doanh thương mại.

Bởi bản chất của hoạt động tín dụng là sự tín nhiệm lẫn nhau giữa một bên là ngân hàng và bên còn lại là khách hàng vay tiền. Đối tượng trong quan hệ này cũng khá đặc biệt, đó là một khoản tiền cụ thể để sử dụng vào mục đ ch xác định trong một khoản thời gian nhất định, sau khoản thời gian đó, người vay có ngh a vụ thanh toán cho ngân hàng cả gốc và lãi. Khi thực hiện vay tiền tại các ngân hàng bắt buộc phải có tài sản thế chấp, thì cá nhân, tổ chức vay có thể thế chấp bằng nhiều loại tài sản khác nhau như: Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, hệ thống máy móc, các loại xe có động cơ,. Tùy mỗi loại tài sản mà cách thức thế chấp khác nhau, nhưng điểm chung cơ bản là bên vay và ngân hàng ký HĐTD để được cấp tín dụng và ký hợp đồng thế chấp để thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay được các bên thỏa thuận trong HĐTD.

Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ Đất đai là tư liệu sản xuất không có gì thay thế được, đóng vai trò quan trọng trong đời sống sản xuất, phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng. Kể từ sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng Cộng sản Việt Nam (12/1986), kinh tế nước ta đã chuyển từ kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ ngh a. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do vậy Nhà nước giữ quyền cao nhất đối với đất đai và Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất 10 và công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ổn định.

Đồng thời Nhà nước quy định quyền và ngh a vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ. Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ và ghi nhận trong BLDS, LĐĐ mà theo đó người có tài sản là QSDĐ dùng tài sản để bảo đảm thực hiện ngh a vụ và không giao tài sản cho bên kia. Trước đây, háp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991 không có quy định về việc thế chấp QSDĐ nhưng đến BLDS năm 1995, việc thế chấp QSDĐ đã được quy định tại một chương riêng như là một trong những biện pháp để đảm bảo thực hiện ngh a vụ dân sự. Kế thừa các quy định của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 đã có quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ, về phạm vi thế chấp QSDĐ, quyền và ngh a vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp QSDĐ và quy định về xử lý tài sản đã thế chấp.

Đến BLDS 2015 ra đời đã có nhiều sửa đổi, bổ sung theo hướng đề cao nguyên tắc tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm thực hiện các cam kết, thỏa thuận dân sự. Nhưng quy định về thế chấp tài sản trong BLDS 2015 giảm 04 điều luật so với BLDS 2005, tuy nhiên các quy định về thế chấp đã đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hiện giao dịch bảo đảm nhằm tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch thực hiện ngh a vụ. Thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến trong hoạt động tín dụng. Theo đó ngân hàng thỏa thuận với người đi vay về việc d ng QSDĐ làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay.

Trong trường hợp người đi vay không trả được khoản vay và nếu không có thỏa thuận khác giữa hai bên thì QSDĐ được xử lý để thu hồi nợ. Như vậy, thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được pháp luật quy định, theo đó bên sử dụng đất d ng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện ngh a vụ dân sự. Việc thỏa thuận được thể hiện dưới dạng hợp đồng. Về bản chất, hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp đồng.

Những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở thống nhất ý chí, phù hợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng. Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên. Chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Mục đ ch của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và ngh a vụ.

11 Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, ngh a vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đ ch và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Như vậy, Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ Thế chấp QSDĐ được áp dụng rộng rãi trong các trường hợp cho vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các Ngân hàng. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh là điều kiện hết sức cần thiết. Việc quy định thế chấp QSDĐ tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất, kinh doanh là vấn đề thiết thực và quan trọng. Nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng; đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhàn rỗi cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay phải bảo đảm thực hiện việc thanh toán khoản vay và tiền lãi thông qua việc thế chấp QSDĐ.

Về bản chất hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng mang đầy đủ những đặc tính chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện ngh a vụ dân sự, đó là t nh dự phòng và tính bảo đảm. Tuy nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ còn có những đặc trưng khác biệt như sau: - Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng thế chấp là “QSDĐ”. QSDĐ được hiểu là 12 quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước bảo đảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. QSDĐ chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi QSDĐ đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp.

Người thế chấp QSDĐ có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ; Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.3 QSDĐ là một loại quyền tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên có những quy định riêng biệt và người sử dụng đất khi thế chấp QSDĐ phải tuân thủ những quy định, điều kiện do pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định. - Thứ hai, chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ. Bên thế chấp là người sử dụng đất được nhà nước, thông qua các quyết định của pháp luật, cho phép thực hiện quyền thế chấp QSDĐ. Bên nhận thế chấp bằng QSDĐ có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Thứ ba, về hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định là phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Việc pháp luật quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấp tài sản và cũng như việc chuyển QSDĐ nói chung mà đối tượng của hợp đồng là QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các quy định riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản để hợp đồng có giá trị. - Thứ tư, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ: Theo quy định, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ có ý ngh a quan trọng, liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ.

Người nhận thế chấp nào tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ và phải khởi kiện tại Toà án.