Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 1. Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất * Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ là một dạng của thế chấp tài sản với đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được thể hiện dưới dạng quyền - QSDĐ mà không phải đất đai theo nghĩa nguyên thuỷ của nó.1 Như vậy, làm rõ nội hàm khái niệm thế chấp QSDĐ, nhất thiết cần làm sáng tỏ khái niệm thế chấp tài sản và khía cạnh quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam.
Về khái niệm thế chấp tài sản đã được đề cập ngay từ thời La Mã, ngày càng được lan rộng và trở thành biện pháp bảo đảm chiếm vị thế chủ đạo được quy định trong pháp luật của hầu hết các nước, cả các nước theo truyền thống Common Law và các nước theo truyền thống Civil Law. Ở Việt Nam, “thế chấp” tài sản là một từ có nguồn gốc Hán Việt “ thế chấp” có nguồn gốc xuất xứ là một từ Hán Việt“ Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “ Chấp là cầm giữ, bắt”.2 Sự ghép-nối, quy nạp và kết hợp của hai từ Hán – Việt này có thể hiểu “thế chấp” là “ thay thế”, giữ để bảo đảm thực 1 TS Nguyễn Thị Nga (2010), “Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại Ngân hàng trong quá trình đầu tư của người sử dụng đất, thực trạng pháp luật và một số kiến nghị”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường: Lí luận và thực tiễn về biện pháp thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tín dụng, Hà Nội, 2010, tr46 2 Đào Duy Anh ( 2000), Từ điển Hán –Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội, tr 154, 394 8 hiện một nghĩa vụ.3 Trong cuốn Từ điển Tiếng Việt, thế chấp được định nghĩa: “Thế chấp là [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”.4 Pháp luật hiện hành quy định khái niệm thế chấp tài sản tại Điều 342 BLDS 2005 với nội dung: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia ( sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. Nội dung qui định này cũng được ghi nhận lại tại Điều 317 BLDS 2015. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu5, xong Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một quyền phát sinh từ quyền sở hữu đất đai, tính phái sinh thể hiện ở chỗ quyền của người sử dụng đất chỉ có thể phát sinh trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay quyết định công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất. Và “trong chừng mực nào đó, có thể coi các giao dịch giao đất, cho thuê đất như là các hợp đồng hành chính chịu sự chi phối của Luật đất đai, Bộ luật dân sự hiện hành về phần mình, chỉ nhắc đến quyền sử dụng đất như các tài sản hiện hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc của nó”6. Cụ thể, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Như vậy, QSDĐ là một tài sản, tài sản này được trị giá bằng tiền trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ7.
QSDĐ có các đặc tính pháp lý như: 3 Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr31. 4 Trung tâm từ điển học(2008), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 5 Điều 43, 54 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật đất đai 2013 6 Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ thành phố Hồ Chí Minh, 1998, tr 132. 7 Điều 167 Luật đất đai 2013 9 Xét dưới góc độ vật lí, loại tài sản này có tính bất di bất dịch. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản gắn với bất động sản là đất đai nên được hưởng các quy chế pháp lý của một bất động sản.
Xét dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là đối tượng chịu sự quản lý của Nhà nước vì chúng gắn với đất đai – là tài sản thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nước. Đây là tài sản phải đăng kí quyền sử dụng theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013. Việc nắm bắt các biến động đối với đất đai như xác định được các giao dịch như chuyển quyền sở hữu, cho thuê dài hạn, dùng để thế chấp…là một trong những nội dung của công việc quản lí đối với đất đai. Quyền sở hữu quyền sử dụng đất mang đặc tính của một loại vật quyền8.
Theo đó, quyền năng trên đất của người sử dụng đất, trong đó có thể chấp quyền sử dụng đất là không phụ thuộc vào bất cứ hành vi hay ý chí của ai khác ngoài việc tuân thủ những quy định của pháp luật. Từ những phân tích nêu trên có thể rút ra khái niệm thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên nhận thế chấp thoả thuận với bên thế chấp về việc dùng quyền sử dụng đất của chính bên thế chấp (hoặc bên thứ ba) làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp. * Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng chính là sự thoả thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Một trong những vấn đề mà các bên quan tâm khi giao kết hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau và cơ chế đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp một bên hoặc cả hai bên vi phạm hợp đồng.
Có thể hiểu: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên sử dụng đất (sau 8 Vật quyền được hiểu là quyền của chủ thể tác động trực tiếp đến vật mà không phụ thuộc vào ý chí của bất cứ chủ thể nào. 10 đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Trong thời gian thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ đối với Bên nhận thế chấp thì Bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo sự thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo các quy định của pháp luật hiện hành 1.
Đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Về bản chất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng mang những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự ở Việt Nam. Đó là tính dự phòng và tính bảo đảm cho nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn mang những đặc điểm riêng như sau: Thứ nhất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất quy định chặt chẽ hơn so với các giao dịch bảo đảm khác từ quy trình thiết lập, thực hiện đến chấm dứt giao dịch. Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm được xác lập dựa trên cơ sở nghĩa vụ theo hợp đồng chính.
Bên nhận thế chấp có quyền chi phối tài sản là QSDĐ thế chấp trong thời gian thực hiện nghĩa vụ và có quyền xử lý tài sản đó để khấu trừ nghĩa vụ khi có hành vi vi phạm xảy ra. Bởi vậy, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác: Không giống như các giao dịch tài sản thông thường được pháp luật tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và định đoạt của các chủ thể, các giao dịch về QSDĐ nói chung, giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt từ quy trình thiết lập, thực hiện đến chấm dứt giao dịch. Điều đó thể hiện qua các quy định rằng buộc các chủ thể tham gia quan hệ. Chẳng hạn, khi thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, các bên bắt buộc phải xác lập dưới hình thức hợp đồng, có công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm thì giao dịch mới phát sinh hiệu lực.