Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰNG TÒA ÁN 8 1. Khái quát chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án 1. Tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất đai Tranh chấp theo Từ điển Tiếng Việt là sự tranh đấu, giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên [52, tr.
Ngay từ văn bản luật đầu tiên về đất đai là Luật Đất đai 1987 đã đề cập đến tranh chấp đất đai nhưng chỉ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành mới có định nghĩa cụ thể về tranh chấp đất đai. Nội dung này được Luật Đất đai hiện hành kế thừa, cụ thể khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. TCĐĐ, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp, TCĐĐ là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Trong thực tế, TCĐĐ được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo vệ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Để hiểu rõ hơn khái niệm TCĐĐ chúng ta cần phân biệt khái niệm tranh chấp đất đai với khái niệm tranh chấp về đất đai. Tranh chấp về đất đai là tất cả những tranh chấp gì có liên quan đến đất đai, tức bao gồm cả TCĐĐ, hay nói cách khác TCĐĐ là một bộ phận của tranh chấp về đất đai, những bộ phận khác còn lại gồm tranh chấp các hợp đồng giao dịch liên quan đến đất đai, thừa kế di sản là quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất… Việc phân biệt như trên là để tránh nhầm lẫn khi xác định bản chất của các loại tranh chấp, từ đó xác định loại tranh chấp này có bắt buộc phải hòa giải ở cơ sở trước khi Tòa án thụ lý giải quyết hay không.
Đặc điểm của tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai diễn ra trên thực tế hết sức đa dạng về cả chủ thể cũng như nội dung tranh chấp.45] Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện 9 hành và thực tiễn giải quyết các TCĐĐ trong thời gian qua, có thể nêu ra một số đặc điểm của TCĐĐ như sau: Thứ nhất, chủ thể của TCĐĐ chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời, Nhà nước đã thiết lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Kể từ đó người dân chỉ được QSDĐ, không có quyền sở hữu đất. Vì vậy, nội dung TCĐĐ là tranh chấp về QSDĐ.
QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của TCĐĐ là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất. Thứ hai, hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời (thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất).
Tất nhiên, khi nội dung quản lý, sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn. Thứ ba, TCĐĐ phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội. Thứ tư, đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý, sử dụng đất và những lợi ích phát sinh trong quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của một chủ thể khác đó là toàn dân mà Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Đây cũng chính là những nét đặc thù để lý giải vì sao việc giải quyết các TCĐĐ phải quán triệt những nguyên tắc đặc thù.
Phân loại tranh chấp đất đai 10 Dựa trên những tiêu chí khác nhau, TCĐĐ sẽ được nhận dạng và phân loại thành các dạng khác nhau. Do đó, trong phạm vi luận văn TCĐĐ được phân loại theo các tiêu chí cơ bản là căn cứ vào chủ thể, vào đối tượng tranh chấp và thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Căn cứ vào chủ thể: Có thể khái quát TCĐĐ thành các dạng chủ yếu như: Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân; TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức và TCĐĐ giữa tổ chức với tổ chức. Trong đó, mỗi dạng có các tranh chấp chủ yếu là: Thứ nhất, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân: - Tranh chấp về đòi lại đất của ông cha đã được Nhà nước chia cấp cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ.
- TCĐĐ giữa đồng bào dân tộc thiểu số với đồng bào ở các địa phương khác đến khai hoang, xây dựng kinh tế mới. - TCĐĐ giữa cá nhân với cá nhân về chia tài sản chung là nhà, đất khi ly hôn; về thừa kế nhà, đất do cha mẹ để lại, tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất, tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tranh chấp về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất,. Thứ hai, tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức: - TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với cơ quan, tổ chức của Nhà nước, các nông, lâm trường; đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị, xã hội - nghề nghiệp, tổ chức nước ngoài,. trong quá trình sử dụng đất.
- TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất khi các tổ chức này giải thể. - TCĐĐ giữa các tổ chức, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức kinh tế với nhau hoặc giữa các tổ chức này với các tổ chức khác như tổ chức tôn giáo, tổ chức quần chúng nhân dân ở địa phương,. - TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã. Căn cứ vào đối tượng tranh chấp có thể phân loại thành những dạng TCĐĐ chủ yếu như sau: Thứ nhất, tranh chấp về chuyển QSDĐ [25, tr.45] bao gồm: tranh chấp về chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo 11 lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tranh chấp về chuyển QSDĐ là dạng tranh chấp phổ biến, có số lượng nhiều nhất và mức độ phức tạp nhất trong thực tiễn giải quyết TCĐĐ hiện nay. Đây là những tranh chấp phát sinh trong việc các bên thực hiện các giao dịch về đất đai. Theo đó, những dạng tranh chấp phát sinh do các bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép; thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng, trong thoả thuận tặng cho; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch. Thứ hai, tranh chấp về đòi lại đất, bao gồm: - Tranh chấp về đòi lại đất bị tịch thu, trưng thu, trưng dụng, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc; chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam; - Tranh chấp về đòi lại đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và các tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân; - Tranh chấp về đòi lại đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao; - Tranh chấp về đòi lại đất thổ cư mà Nhà nước giao cho người khác để làm đất ở và đất vườn; đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất; - Tranh chấp về đòi lại đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người khác không có ruộng đất và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng.
Thứ ba, tranh chấp về đất cho người khác mượn để sử dụng, bao gồm: - Tranh chấp về đòi đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân; - Tranh chấp về đất mà hộ gia đình, cá nhân cho nhau mượn; - Tranh chấp về đất mà tổ chức cho nhau mượn. Thứ tư, tranh chấp liên quan đến quyền quản lý và sử dụng đất, bao gồm: - Tranh chấp về QSDĐ đối với đất khai hoang sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp; - Tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa hai mảnh đất liền kề; 12 - Tranh chấp liên quan đến quyền địa dịch như tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề, tranh chấp về lắp đặt đường ống, về đường dẫn nước qua bất động sản liền kề,.