Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Tài chính của tác giả Diêm Thị Ngát (Học viện Ngân hàng, 2022) tiếp cận vấn đề quản trị tài chính doanh nghiệp thông qua nghiên cứu tình huống cụ thể tại Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương (mã chứng khoán: API).
Về tính cấp thiết, tác giả lập luận rằng lợi nhuận là chỉ tiêu tài chính cốt lõi phản ánh hiệu quả sử dụng vốn, quyết định năng lực cạnh tranh, khả năng bảo toàn vốn và mở rộng quy mô của doanh nghiệp, đồng thời là cơ sở thực hiện nghĩa vụ ngân sách đối với Nhà nước. Trong bối cảnh nền kinh tế đối mặt với nhiều biến động do đại dịch Covid-19 và áp lực cạnh tranh gay gắt của thị trường bất động sản, API là đơn vị tham gia thị trường sau nhưng đã ghi nhận bước phát triển nhanh chóng từ năm 2018 với việc đưa ra thị trường hơn 10.000 sản phẩm thuộc các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng (Condotel), khu đô thị, trung tâm thương mại và khu công nghiệp sinh thái (tiêu biểu như Apec Royal Park Huế, Aqua Park Bắc Giang, Apec Mandala Wyndham Phú Yên, KCN Điềm Thụy, KCN Đa Hội). Tuy nhiên, cơ cấu vận hành nội bộ của doanh nghiệp vẫn bộc lộ nhiều điểm hạn chế về quản trị chi phí, cơ cấu nguồn vốn và hiệu quả sinh lời. Việc phân tích thực trạng kinh doanh để xác lập các giải pháp gia tăng lợi nhuận mang tính cấp thiết cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn quản trị.
Mục tiêu nghiên cứu được xác định là làm rõ vị thế, tốc độ tăng trưởng và xu hướng biến động lợi nhuận của API trong giai đoạn 2019 – 2021, từ đó đề xuất các giải pháp khả thi nhằm cải thiện và nâng cao lợi nhuận cho công ty. Để hiện thực hóa mục tiêu này, khóa luận triển khai 3 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể được đánh số như sau:
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về lợi nhuận và vai trò của lợi nhuận trong doanh nghiệp, làm cơ sở khoa học cho việc phân tích thực nghiệm tại đơn vị.
- Nghiên cứu, đánh giá tình hình thực hiện lợi nhuận thông qua việc phân tích số liệu tài chính thu thập được để làm rõ thực trạng, xu hướng biến động của lợi nhuận, các chỉ tiêu tỷ suất sinh lời và các chính sách tài chính công ty đang áp dụng trong giai đoạn 2019 – 2021.
- Dựa trên kết quả phân tích thực trạng, chỉ ra những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân, từ đó đề xuất các phương pháp, định hướng và giải pháp cụ thể giúp nhà quản lý nâng cao lợi nhuận của doanh nghiệp trong các năm tiếp theo.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Vấn đề lý luận về phân tích tình hình lợi nhuận và các chỉ tiêu sinh lời trong doanh nghiệp.
- Thực trạng lợi nhuận và các nhân tố tài chính phản ánh qua hệ thống báo cáo tài chính cùng tài liệu quản trị nội bộ của Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương.
Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương.
- Về thời gian: Tập trung phân tích dữ liệu tài chính trong giai đoạn 3 năm, từ năm 2019 đến năm 2021.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Khóa luận xây dựng trên nền tảng lý luận tài chính doanh nghiệp theo giáo trình của TS. Lê Thị Xuân (2011). Trong đó, lợi nhuận doanh nghiệp được xác định theo mô hình:
$$\text{Lợi nhuận} = \text{Doanh thu} - \text{Chi phí}$$
Cấu trúc lợi nhuận được bóc tách thành ba bộ phận cấu thành độc lập:
- Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh = Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ - Giá thành toàn bộ của sản phẩm tiêu thụ (gồm Giá vốn hàng bán + Chi phí bán hàng + Chi phí quản lý doanh nghiệp) + Doanh thu hoạt động tài chính - Chi phí hoạt động tài chính.
- Lợi nhuận khác = Thu nhập khác - Chi phí khác (phát sinh từ thanh lý tài sản cố định, tiền phạt vi phạm hợp đồng, thu hồi nợ khó đòi đã xóa sổ).
- Lợi nhuận kế toán trước thuế và Lợi nhuận sau thuế (sau khi khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành).
Hệ thống chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận được tác giả sử dụng làm công cụ lượng hóa bao gồm:
- Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên doanh thu (ROS): Phản ánh 1 đồng doanh thu thuần tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế.
- Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản bình quân (ROA): Đo lường hiệu quả quản lý và sử dụng tài sản đầu tư.
- Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân (ROE): Thể hiện mức sinh lời trên vốn góp của cổ đông.
Khóa luận áp dụng mô hình phân tích Dupont để lượng hóa các nhân tố chi phối ROE:
$$\text{ROE} = \text{ROS} \times \text{Vòng quay tổng tài sản} \times \text{Hệ số nhân vốn chủ sở hữu} = \text{ROA} \times \frac{1}{1 - \text{Hệ số nợ}}$$
Khung lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng phân loại thành:
- Nhóm nhân tố chủ quan: Khối lượng và chất lượng sản phẩm tiêu thụ; kết cấu mặt hàng; trình độ tổ chức và sử dụng lao động; trình độ quản lý sản xuất và tài chính; tổ chức tiêu thụ sản phẩm (quảng cáo, hình thức bán hàng, phương thức thanh toán).
- Nhóm nhân tố khách quan: Môi trường thị trường và cạnh tranh; môi trường chính trị - pháp luật; chính sách kinh tế của Nhà nước (chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, thuế); mức độ phát triển của thị trường tài chính và các định chế trung gian.
Về phương pháp nghiên cứu, đề tài sử dụng hoàn toàn dữ liệu thứ cấp được công bố chính thức và thu thập nội bộ:
- Nguồn dữ liệu nội bộ: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, Báo cáo lưu chuyển tiền tệ, Báo cáo quản trị giai đoạn 2019 – 2021 được thu thập từ Phòng Kế toán, Phòng Kinh doanh, Phòng Đầu tư và Phòng Kế hoạch của API.
- Nguồn dữ liệu bên ngoài: Thông tin từ cổng thông tin tài chính cafef.vn; hệ thống báo cáo tài chính của 5 doanh nghiệp đối sánh cùng ngành bất động sản gồm: Công ty CP Tập đoàn FLC (FLC), Công ty CP Tập đoàn CEO (CEO), Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL), Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) và Công ty CP Vinhomes (VHM).
- Các phương pháp phân tích cụ thể: Phương pháp thu thập số liệu; phương pháp tổng hợp; phương pháp thống kê mô tả (dùng số tuyệt đối, số tương đối, số bình quân); phương pháp so sánh ngang, so sánh dọc và phân tích chỉ số tài chính kết hợp phân tích Dupont.
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương này tập trung hệ thống hóa cơ sở lý luận về lợi nhuận và tổng hợp các công trình nghiên cứu đi trước. Tác giả làm rõ bản chất kinh tế của lợi nhuận dưới góc độ doanh nghiệp, khẳng định đây vừa là chỉ tiêu chất lượng tổng hợp đánh giá hiệu quả sản xuất kinh doanh, vừa là nguồn tích lũy nội bộ để tái sản xuất mở rộng và đóng góp cho ngân sách quốc gia. Nội dung chương trình bày chi tiết công thức xác định các bộ phận cấu thành doanh thu, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, doanh thu và chi phí hoạt động tài chính, thu nhập và chi phí khác. Hệ thống chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sinh lời gồm ROS, ROA, ROE và kỹ thuật phân tích Dupont được phân tích làm công cụ đo lường trọng tâm.
Chương 1 cũng khảo cứu 4 công trình nghiên cứu tiêu biểu liên quan:
- Lê Thị Xuân (2011) trong Giáo trình Tài chính doanh nghiệp về lý luận phân tích lợi nhuận và phương hướng gia tăng tỷ suất sinh lời.
- Khóa luận của Tống Thị Thủy (2020) tại Công ty CP Đầu tư AFC về quan hệ tương hỗ giữa doanh thu và chi phí.
- Khóa luận của Nguyễn Thị Quỳnh Thư (2021) tại Công ty CP Cảng Dịch vụ Dầu khí Đình Vũ, phân tích ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính và chi phí bán hàng.
- Khóa luận của Lê Xuân Hương (2021) tại Công ty CP Chế biến gỗ Hoàn Thành về các biện pháp quản trị chi phí để cải thiện lợi nhuận.
Từ kết quả tổng quan, tác giả xác định chưa có công trình nào nghiên cứu toàn diện về thực trạng và giải pháp nâng cao lợi nhuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương trong giai đoạn 2019 – 2021, từ đó khẳng định tính độc lập của đề tài.
Chương 2: Thực trạng lợi nhuận tại Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương giai đoạn 2019 - 2021
Chương 2 là phần trọng tâm thực nghiệm của khóa luận, gồm 2 nội dung lớn: khái quát doanh nghiệp và phân tích chi tiết thực trạng tài chính.
Về doanh nghiệp nghiên cứu: API được thành lập ngày 31/07/2006 với vốn điều lệ ban đầu 22 tỷ đồng. Doanh nghiệp tăng vốn lên 220 tỷ đồng (2007), 264 tỷ đồng (2009), niêm yết trên HNX vào ngày 13/09/2010 và đạt quy mô vốn điều lệ 382,2 tỷ đồng vào năm 2021. Trụ sở đặt tại Tòa nhà Grand Plaza, 117 Trần Duy Hưng, Hà Nội. Bộ máy quản trị gồm Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị (Chủ tịch HĐQT: Bà Nguyễn Thị Thanh), Ban Kiểm soát, Ban Điều hành (Tổng Giám đốc: Ông Phạm Văn Dũng) cùng các phòng ban chuyên môn: Khối Đầu tư, Khối Dự án, Phòng Hành chính nhân sự, Phòng Tổ chức lao động, Phòng Tài chính kế toán, Phòng PR - Marketing và Bộ phận Bán hàng.
Về quy mô và cơ cấu tài sản - nguồn vốn giai đoạn 2019 – 2021:
| Chỉ tiêu tài chính |
Năm 2019 (Tr.đ) |
Năm 2020 (Tr.đ) |
Năm 2021 (Tr.đ) |
Chênh lệch 2020/2019 (%) |
Chênh lệch 2021/2020 (%) |
| Tài sản ngắn hạn |
2.157.374 |
2.668.586 |
2.235.155 |
+23,24% |
-16,24% |
| Tài sản dài hạn |
295.398 |
270.104 |
614.964 |
-8,68% |
+127,68% |
| Tổng tài sản |
2.452.772 |
2.938.690 |
2.850.120 |
+19,81% |
-3,01% |
| Nợ phải trả |
1.959.862 |
2.401.623 |
2.005.045 |
+22,54% |
-16,51% |
| - Nợ ngắn hạn |
1.744.054 |
2.217.201 |
1.938.895 |
+27,13% |
-12,55% |
| - Nợ dài hạn |
215.808 |
184.422 |
66.150 |
-14,54% |
-64,13% |
| Vốn chủ sở hữu |
492.910 |
537.067 |
845.075 |
+8,96% |
+57,35% |
| Tổng nguồn vốn |
2.452.772 |
2.938.690 |
2.850.120 |
+19,81% |
-3,01% |
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Bảng cân đối kế toán API (2019 - 2021)
Cơ cấu tài sản cho thấy tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng chủ đạo (87,96% năm 2019; 90,81% năm 2020; 78,42% năm 2021). Năm 2020, hàng tồn kho tăng 51,91% do tập trung chi phí xây dựng dở dang tại các dự án bất động sản. Sang năm 2021, tài sản dài hạn tăng đột biến lên 614.964 triệu đồng do khoản phải thu dài hạn khách hàng mua bất động sản trả chậm (>12 tháng) tăng thêm 297.536 triệu đồng. Nguồn vốn phụ thuộc lớn vào nợ phải trả (chiếm 79,3% năm 2019 và 81,7% năm 2020), chủ yếu từ khoản khách hàng trả tiền trước theo hợp đồng mua bán bất động sản. Vốn chủ sở hữu năm 2021 tăng 57,35% nhờ tích lũy thặng dư vốn cổ phần và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối.
Về kết quả kinh doanh và cấu trúc lợi nhuận giai đoạn 2019 – 2021:
| Chỉ tiêu kết quả kinh doanh |
Năm 2019 (Tr.đ) |
Năm 2020 (Tr.đ) |
Năm 2021 (Tr.đ) |
So sánh 2020/2019 (%) |
So sánh 2021/2020 (%) |
| Doanh thu thuần BH & CCDV |
451.600 |
490.036 |
1.168.012 |
+8,51% |
+138,35% |
| Giá vốn hàng bán |
341.331 |
333.139 |
758.816 |
-2,40% |
+127,78% |
| Lợi nhuận gộp |
110.269 |
156.896 |
409.196 |
+42,28% |
+160,81% |
| Doanh thu hoạt động tài chính |
21.753 |
28.026 |
22.385 |
+28,84% |
-20,13% |
| Chi phí tài chính |
11.431 |
19.822 |
32.380 |
+73,41% |
+63,35% |
| Lãi/lỗ công ty liên kết, liên doanh |
1.656 |
1.035 |
441 |
-37,50% |
-57,39% |
| Chi phí quản lý doanh nghiệp |
59.699 |
70.935 |
67.013 |
+18,82% |
-5,53% |
| Lợi nhuận thuần từ HĐKD |
40.506 |
65.295 |
265.861 |
+61,20% |
+307,17% |
| Lợi nhuận khác |
73 |
14.715 |
5.143 |
+20.057,05% |
-65,05% |
| Tổng lợi nhuận trước thuế |
40.579 |
80.010 |
271.004 |
+97,17% |
+238,71% |
| Lợi nhuận sau thuế |
24.182 |
51.420 |
201.528 |
+112,64% |
+291,93% |
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Báo cáo tài chính API (2019 - 2021)
Nguồn hình thành doanh thu thuần năm 2021 đạt 1.168.012 triệu đồng, trong đó kinh doanh bất động sản giữ vai trò quyết định, chiếm 98,5% doanh thu thuần; cho thuê lại đất đạt 16.317 triệu đồng (1,4%); dịch vụ khách sạn đạt 37.594 triệu đồng (3,22%); dịch vụ vận hành tòa nhà, văn phòng và hàng hóa nội thất đạt gần 1.200 triệu đồng (0,1%). Động lực tăng trưởng năm 2021 xuất phát từ việc bàn giao các dự án lớn:
- Dự án Apec Royal Park Huế (quy mô 34,7 ha, tổng vốn 10.000 tỷ đồng): Bàn giao 107 căn hộ thấp tầng, ghi nhận doanh thu 614.600 triệu đồng (đạt 130% kế hoạch mảng thấp tầng).
- Dự án Apec Aqua Park Bắc Giang (tổng vốn đầu tư 1.600 tỷ đồng): Đã bàn giao giai đoạn 1, ghi nhận doanh thu 418 tỷ đồng trong năm 2021.
- Dự án Tổ hợp Apec Mandala Wyndham Phú Yên (quy mô hơn 1.100 phòng, chuẩn bị vận hành tháng 3/2022): Ghi nhận 148 tỷ đồng doanh thu năm 2021.
- Khách sạn Apec Mandala Bắc Ninh: Đạt tỷ lệ lấp đầy phòng trung bình 43% nhờ phục vụ khách cách ly quốc tế tại các KCN, doanh thu đạt 27 tỷ đồng.
Về cơ cấu chi phí, giá vốn hàng bán chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng chi phí (>82% năm 2021), tuy nhiên tỷ trọng giá vốn trên doanh thu thuần đã giảm từ 75,58% (2019) xuống còn 64,97% (2021). Chi phí bán hàng năm 2021 tăng 2,4 lần so với năm 2020, chiếm 7,3% tổng chi phí, trong đó chi phí môi giới bất động sản chiếm tới 99% tổng chi phí bán hàng. Chi phí quản lý doanh nghiệp giảm từ 70.935 triệu đồng (2020) xuống 67.013 triệu đồng (2021). Chi phí tài chính tăng nhanh (đạt 32.380 triệu đồng năm 2021) do áp lực lãi vay ngân hàng và chi phí phát hành trái phiếu.
Tác giả thực hiện phân tích Dupont và so sánh chỉ tiêu sinh lời (ROS, ROA, ROE) cùng tỷ lệ nợ của API với trung bình ngành và 5 doanh nghiệp đối sánh (FLC, CEO, NVL, AGG, VHM). Kết quả cho thấy tỷ suất sinh lời của API có sự bứt phá mạnh trong năm 2021 nhờ mở rộng doanh thu và cải thiện biên lợi nhuận gộp, song hệ số nợ vay và tỷ trọng chi phí môi giới bán hàng vẫn ở mức cao so với mặt bằng chung.
Chương 3: Giải pháp nâng cao lợi nhuận tại Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương
Chương 3 trình bày định hướng phát triển của API trong bối cảnh phục hồi kinh tế hậu Covid-19, bám sát chiến lược khai thác các dự án khu đô thị du lịch, condotel và bất động sản khu công nghiệp sinh thái. Tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp cụ thể:
- Cải thiện biên lợi nhuận: Tối ưu hóa chính sách giá bán bất động sản theo từng giai đoạn; đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý và xây dựng để sớm đủ điều kiện bàn giao ghi nhận doanh thu; đa dạng hóa rổ sản phẩm thương mại.
- Giảm giá vốn hàng bán: Tăng cường kiểm soát chi phí thi công xây lắp tại các dự án dở dang; tổ chức đấu thầu công khai để lựa chọn nhà thầu có chi phí hợp lý; áp dụng chính sách mua tập trung nguyên vật liệu xây dựng để hưởng chiết khấu thương mại khối lượng lớn.
- Quản trị chi phí bán hàng: Tái cấu trúc cơ chế chi trả phí hoa hồng môi giới (hiện chiếm 99% chi phí bán hàng); kết hợp sử dụng sàn liên kết ngoài với phát triển lực lượng bán hàng nội bộ (in-house); đẩy mạnh ứng dụng marketing số và kênh bán hàng trực tuyến nhằm giảm chi phí trung gian.
- Giảm chi phí quản lý doanh nghiệp: Rà soát, tinh gọn định biên nhân sự; chuẩn hóa quy trình làm việc giữa Khối Dự án, Khối Đầu tư và các phòng ban; tăng cường số hóa hệ thống kế toán và báo cáo quản trị để tiết giảm chi phí hành chính văn phòng.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính: Cơ cấu lại các khoản nợ vay và trái phiếu dài hạn nhằm giảm chi phí lãi; siết chặt chính sách bán hàng trả chậm để giảm các khoản phải thu dài hạn phát sinh (tránh bị khách hàng chiếm dụng vốn); nâng cao hiệu quả sinh lời của các danh mục đầu tư tài chính ngắn hạn.
Cuối chương, tác giả nêu các kiến nghị đối với Nhà nước về hoàn thiện khung pháp lý đất đai, thủ tục phê duyệt quy hoạch và các cơ chế tín dụng đối với doanh nghiệp bất động sản.
Kết quả và đóng góp
Về kết quả định lượng, khóa luận phản ánh đầy đủ diễn biến tài chính của API qua hệ thống số liệu cụ thể:
- Doanh thu thuần tăng trưởng từ 451.600 triệu đồng (2019) lên 490.036 triệu đồng (2020) và tăng vọt lên 1.168.012 triệu đồng (2021), đạt mức tăng 138,35% so với năm 2020.
- Lợi nhuận sau thuế chuyển biến vượt bậc: từ 24.182 triệu đồng (2019) lên 51.420 triệu đồng (2020) và đạt 201.528 triệu đồng (2021), tăng gấp 3,92 lần so với năm 2020.
- Tỷ trọng giá vốn hàng bán trên doanh thu thuần được tối ưu hóa từ 75,58% (năm 2019) xuống 67,98% (năm 2020) và còn 64,97% (năm 2021).
- Vốn chủ sở hữu tăng từ 492.910 triệu đồng (2019) lên 845.075 triệu đồng (2021), tăng 57,35% trong năm 2021.
Về mặt đóng góp, đề tài mang lại những giá trị sau:
- Về lý luận: Khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận về lợi nhuận, chi phí và các nhân tố ảnh hưởng, vận dụng thành công mô hình Dupont và hệ thống chỉ số tài chính vào phân tích một doanh nghiệp bất động sản tầm trung.
- Về thực tiễn: Khóa luận cung cấp bức tranh tài chính toàn diện về API giai đoạn 2019 – 2021, chỉ rõ sự phụ thuộc lớn của doanh thu vào tiến độ bàn giao dự án BĐS (Huế, Bắc Giang, Phú Yên) và nhận diện các điểm nghẽn tài chính gồm: nợ phải trả chiếm tỷ trọng cao, chi phí môi giới chiếm tới 99% chi phí bán hàng, chi phí tài chính tăng do đòn bẩy nợ và sự gia tăng của các khoản phải thu dài hạn do chính sách bán hàng trả chậm.
- Về tính mới: Khóa luận là công trình đầu tiên đi sâu khảo sát, phân tích số liệu tài chính thực tế và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao lợi nhuận chuyên biệt cho Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương, bổ sung sự so sánh đối chuẩn với 5 doanh nghiệp cùng ngành (FLC, CEO, NVL, AGG, VHM).
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận còn tồn tại một số giới hạn dựa trên phạm vi nghiên cứu được công bố trong văn bản:
- Dữ liệu nghiên cứu giới hạn trong giai đoạn 2019 – 2021, chưa phản ánh được biến động tài chính của API trong các chu kỳ tín dụng và chính sách pháp lý bất động sản giai đoạn sau năm 2021.
- Nguồn số liệu chủ yếu là dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính tổng hợp và báo cáo thường niên, chưa bóc tách được chi tiết chi phí định mức nội bộ của từng hạng mục công trình xây dựng.
- Hướng mở rộng tiếp theo: Nghiên cứu tác động của biến động lãi suất, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và các chính sách quản lý tín dụng bất động sản giai đoạn hậu 2022 đến dòng tiền và cấu trúc lợi nhuận của API.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là tài liệu tham khảo phù hợp cho:
- Sinh viên và học viên chuyên ngành Tài chính doanh nghiệp, Kế toán, Kiểm toán và Quản trị kinh doanh khi thực hiện đồ án, khóa luận về phân tích báo cáo tài chính, quản trị chi phí và đánh giá hiệu quả kinh doanh.
- Các nhà nghiên cứu và phân tích tài chính quan tâm đến phương pháp ứng dụng mô hình Dupont trong ngành bất động sản, đặc biệt là cách thức xử lý dữ liệu hàng tồn kho dự án dở dang, doanh thu trả trước của người mua và biến động các khoản phải thu dài hạn.
- Đội ngũ quản lý tài chính tại các doanh nghiệp bất động sản có quy mô vốn vừa và nhỏ trong việc tham khảo các giải pháp tái cơ cấu chi phí môi giới bán hàng và quản trị nguồn vốn.
Câu hỏi thường gặp
1. Nguồn doanh thu chính của API trong năm 2021 đến từ những hoạt động và dự án nào?
Năm 2021, doanh thu bán hàng hóa bất động sản chiếm 98,5% doanh thu thuần của API. Động lực chính đến từ doanh thu bán sản phẩm dự án Apec Mandala Wyndham Phú Yên (148 tỷ đồng), bàn giao ghi nhận doanh thu từ dự án Apec Aqua Park Bắc Giang (418 tỷ đồng) và dự án Apec Royal Park Huế (107 căn hộ thấp tầng với giá trị 614.600 triệu đồng). Ngoài ra, công ty ghi nhận 16.317 triệu đồng từ cho thuê lại đất và 37.594 triệu đồng từ kinh doanh khách sạn (Apec Mandala Bắc Ninh).
2. Cơ cấu giá vốn hàng bán của API giai đoạn 2019 – 2021 có sự chuyển dịch như thế nào?
Giá vốn hàng bán của API chủ yếu là giá vốn bất động sản đã bán (năm 2019 đạt 289.408 triệu đồng, chiếm 84,96% tổng giá vốn) và giá vốn dịch vụ khách sạn (năm 2019 là 48.110 triệu đồng, chiếm 14,34%). Tỷ trọng giá vốn hàng bán trên doanh thu thuần có xu hướng giảm dần qua các năm: từ 75,58% (2019) xuống 67,98% (2020) và 64,97% (2021), cho thấy hiệu quả kiểm soát giá vốn so với doanh thu có sự cải thiện.
3. Đặc điểm nổi bật nhất trong chi phí bán hàng của API là gì?
Chi phí bán hàng của API tăng mạnh từ 18.731 triệu đồng (2019) lên 27.836 triệu đồng (2020) và tiếp tục tăng 2,4 lần trong năm 2021, chiếm 7,3% tổng chi phí. Trong cơ cấu chi phí bán hàng, chi phí môi giới bất động sản chiếm tới 99%, phản ánh sự phụ thuộc lớn của doanh nghiệp vào các đơn vị trung gian và sàn phân phối liên kết.
4. Vì sao khoản mục tài sản dài hạn của API tăng vọt trong năm 2021?
Tài sản dài hạn của API tăng từ 270.104 triệu đồng (năm 2020) lên 614.964 triệu đồng (năm 2021), tương ứng mức tăng 127,68%. Nguyên nhân chủ yếu là do khoản phải thu dài hạn tăng mạnh thêm 297.536 triệu đồng, xuất phát từ các khoản phải thu khách hàng mua bất động sản theo chính sách bán hàng trả chậm có thời hạn thanh toán trên 12 tháng kể từ ngày kết thúc niên độ kế toán.
5. Tác giả đã so sánh các chỉ tiêu tài chính của API với những doanh nghiệp nào trong cùng ngành?
Tác giả đã thu thập báo cáo tài chính và thực hiện so sánh các chỉ tiêu tỷ suất sinh lời (ROS, ROA, ROE), biên lợi nhuận và tỷ lệ nợ của API với 5 doanh nghiệp bất động sản niêm yết: Công ty CP Tập đoàn FLC (FLC), Công ty CP Tập đoàn CEO (CEO), Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL), Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) và Công ty CP Vinhomes (VHM).
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Diêm Thị Ngát đã hệ thống hóa toàn diện khung lý thuyết về lợi nhuận và hoàn thành việc đánh giá thực trạng tài chính của Công ty Cổ phần Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương trong giai đoạn 2019 – 2021. Bằng các phương pháp thống kê mô tả, phân tích chỉ số tài chính và mô hình Dupont, công trình đã làm rõ động lực bứt phá lợi nhuận năm 2021 gắn liền với việc bàn giao các dự án trọng điểm, đồng thời chỉ ra các điểm nghẽn về tỷ lệ nợ, chi phí tài chính và chi phí môi giới bán hàng. Hệ thống 5 nhóm giải pháp được đề xuất mang tính đồng bộ, gắn liền với điều kiện thực tế của doanh nghiệp và cung cấp nguồn tư liệu học thuật có giá trị cho nghiên cứu quản trị tài chính trong lĩnh vực bất động sản.
