Chương I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Theo Bộ luật Dân sự được Quốc hội ban hành ngày 14/06/2005, tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản 1.1 Các thuộc tính - Tính bất động: Bất động sản (mà tiêu biểu là đất đai) là tài sản không thể di chuyển được dù có thể được chuyển nhượng, mua bán. Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội.
Điều đó có tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất. Đó chính là nguyên nhân vì sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. - Tính không đồng nhất: Việc tìm được hai bất động sản giống nhau hoàn toàn là rất khó, mà chỉ có thể tìm thấy những điểm tương đồng về đặc điểm. Vì vậy, giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có giới hạn (và có thể bị thu hẹp khi có hiện tượng xâm thực của biển) trong khi dân số thì ngày càng tăng. - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, có thể sử dụng vào nhiều mục đích nhưng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu trong thời gian vô hạn. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Đặc trưng cơ bản - Khả năng co giãn của cung bất động sản là kém: Tổng cung (tổng quỹ đất) là cố định và cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn do quy hoạch sử dụng đất đai thường theo từng thời kỳ nhất định, không thể tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất. - Thời gian mua bán, giao dịch dài, chi phí mua bán cao: Bất động sản là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán phải thận trọng.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt: Trong trường hợp khẩn cấp thì việc mua bán hay cắt nhỏ bất động sản để bán là điều khó khăn. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: Bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đối với nền kinh tế - xã hội - chính trị của một quốc gia nên luôn chịu sự điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản từ phía nhà nước.3 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), v. Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất là nhóm bất động sản cơ bản, rất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như trên thế giới. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.) - Bất động sản đặc biệt: như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.
có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.4 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”,. từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư vào nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện.), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. hay có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân,.
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung. Cụ thể là: 1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: 1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên: - Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Ưu thế về vị trí được xem xét qua vị trí bất động sản ở gần hay xa trung tâm, có nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng không, … - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất. - Địa hình, địa chất và tình trạng môi trường xung quanh vị trí bất động sản.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.2 Nhóm các yếu tố kinh tế: - Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. - Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: - Tính hữu dụng của bất động sản; - Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản: - Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v. - Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu.3 Các yếu tố chung bên ngoài: 1.1 Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản. Cụ thể là: - Các chính sách có tác động gián tiếp, như: sự khuyến khích đầu tư có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm tăng giá bất động sản. - Các chính sách tác động trực tiếp, như: cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính đối với những người được giao đất, cho thuê đất…; chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào bất động sản hay chính sách thuế đối với bất động sản.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung - cầu, đặc điểm của những người tham gia thị trường hay các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực; - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác; khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 - Số lượng các lô, thửa đất trống; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng… 1.3 Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản như tốc độ tăng dân số cơ học hay chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ… 1.2 Định giá bất động sản Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường.
Hiện nay, có nhiều định nghĩa về định giá nhưng chung nhất đều coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời điểm nhất định. Theo từ điển Oxfort thì “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”. Tại Việt Nam, định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thế kỷ trước và được gọi là “thẩm định giá”. Dù vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “định giá” hay “thẩm định giá” trong hoạt động ước tính giá cả của hàng hóa, tài sản.
Thời gian qua, hai từ trên được sử dụng trong các văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế.