Tổng quan nghiên cứu

Khu công nghiệp Châu Đức, với tổng diện tích khoảng 1.556 ha, trong đó diện tích đất có thể cho thuê là 1.109 ha, đã trải qua hơn 12 năm phát triển nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt khoảng 34%, tương đương 381,25 ha được thuê. Tình hình này cho thấy khả năng thu hút khách hàng đầu tư vào khu công nghiệp còn nhiều hạn chế, mặc dù số lượng khách hàng đến tìm hiểu tăng qua các năm, từ 18 khách năm 2012 lên đến hơn 300 khách năm 2018 và 2019. Tuy nhiên, tỷ lệ khách hàng ký hợp đồng thuê đất lại giảm dần, chỉ còn khoảng 3% trong 9 tháng đầu năm 2019.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ các yếu tố nội tại của Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước tại khu công nghiệp này. Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy nhà máy lên khoảng 50% trong vòng 2 năm tới. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các khách hàng đã ký hợp đồng thuê đất từ năm 2008 đến tháng 9 năm 2019, với khảo sát thực hiện trên 72 khách hàng hiện hữu.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cái nhìn tổng quan về thực trạng thu hút đầu tư, xác định các yếu tố ảnh hưởng chính và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng các lý thuyết và mô hình nghiên cứu về hành vi đầu tư và thu hút đầu tư, bao gồm:

  • Mô hình hành vi đầu tư của Romer và Lucas: Nhấn mạnh các yếu tố như ý định đầu tư, sự ổn định môi trường đầu tư, phát triển hệ thống tài chính, chính sách đầu tư, chất lượng nguồn nhân lực, ngành công nghiệp phụ trợ, khả năng tiếp thu công nghệ và chính sách hỗ trợ đầu tư.

  • Mô hình của Nguyễn Viết Bằng và cộng sự: Xác định 8 yếu tố ảnh hưởng đến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó kết cấu hạ tầng và nguồn nhân lực là quan trọng nhất.

  • Mô hình của Nguyễn Đức Nhuận: Tập trung vào 8 yếu tố ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại vùng đồng bằng sông Hồng, trong đó chính sách đầu tư và nguồn nhân lực có tác động lớn.

  • Mô hình của Đinh Phi Hổ: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của doanh nghiệp tại các khu công nghiệp, bao gồm chi phí cạnh tranh, chính sách đầu tư, kết cấu hạ tầng, môi trường sống và lợi thế đầu tư.

Từ các mô hình trên, luận văn tập trung phân tích ba yếu tố nội tại chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư tại Khu công nghiệp Châu Đức: dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, chế độ chính sách thu hút đầu tư của công ty, và chi phí đầu vào, giá cho thuê cạnh tranh.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng:

  • Nguồn dữ liệu: Thu thập dữ liệu sơ cấp qua khảo sát 72 khách hàng hiện hữu đã ký hợp đồng thuê đất tại Khu công nghiệp Châu Đức từ năm 2008 đến tháng 9 năm 2019. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo của công ty, các tài liệu pháp luật và nghiên cứu trước đây.

  • Phương pháp phân tích: Sử dụng phần mềm SPSS để kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach's Alpha đều trên 0,87), phân tích thống kê mô tả, phân tích định tính qua phỏng vấn chuyên gia và khách hàng, đồng thời áp dụng mô hình hồi quy để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định đầu tư.

  • Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trong năm 2019 và đầu năm 2020, với khảo sát trực tiếp và xử lý dữ liệu trong vòng 6 tháng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Dịch vụ hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định đầu tư

    • 55/72 khách hàng đánh giá yếu tố này có ảnh hưởng nhiều nhất.
    • Trong đó, quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê đạt điểm trung bình 8,18/10, hệ thống camera quan sát và hệ thống chiếu sáng được trang bị đầy đủ cũng được đánh giá cao.
    • Hệ thống xử lý nước thải tập trung được 34/72 khách hàng coi là yếu tố quan trọng nhất trong hạ tầng kỹ thuật.

  2. Chi phí đầu vào và giá cho thuê cạnh tranh đứng thứ hai về mức độ ảnh hưởng

    • 42/72 khách hàng đánh giá yếu tố này quan trọng.
    • Giá thuê đất thấp và chi phí vận chuyển hàng hóa thấp được xếp hạng cao nhất trong nhóm này.
    • Chi phí quản lý và xử lý nước thải được đánh giá là ít ảnh hưởng nhất.

  3. Chế độ chính sách thu hút đầu tư của công ty có ảnh hưởng đáng kể nhưng thấp hơn hai yếu tố trên

    • Các chính sách linh hoạt về phương thức và tiến độ thanh toán được đánh giá là quan trọng nhất.
    • Hỗ trợ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và giảm giá thuê đất cho diện tích lớn cũng được khách hàng quan tâm.

  4. Tỷ lệ khách hàng ký hợp đồng thuê đất so với số lượng khách đến tìm hiểu giảm dần qua các năm

    • Tỷ lệ này giảm từ 21% năm 2017 xuống còn khoảng 3% trong 9 tháng đầu năm 2019, cho thấy sự cần thiết phải cải thiện các yếu tố thu hút đầu tư.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy hạ tầng kỹ thuật và chi phí đầu vào là hai yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định đầu tư tại Khu công nghiệp Châu Đức. Điều này phù hợp với các nghiên cứu trước đây về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài và trong nước tại các khu công nghiệp khác. Việc quỹ đất sạch và hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại được đánh giá cao cho thấy công ty cần tiếp tục duy trì và nâng cao chất lượng dịch vụ này để tăng sức hấp dẫn.

Chính sách linh hoạt về thanh toán và hỗ trợ thủ tục cũng góp phần tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, tuy nhiên mức độ ảnh hưởng thấp hơn cho thấy cần có sự cải tiến và đa dạng hóa các chính sách ưu đãi để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng.

Số liệu về tỷ lệ ký hợp đồng giảm dần dù số lượng khách đến tìm hiểu tăng cho thấy có thể tồn tại các rào cản về chi phí, thủ tục hoặc các yếu tố cạnh tranh từ các khu công nghiệp khác trong tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc trình bày dữ liệu này qua biểu đồ cột thể hiện số lượng khách hàng đến tìm hiểu và tỷ lệ ký hợp đồng qua các năm sẽ giúp minh họa rõ nét xu hướng này.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng dịch vụ hạ tầng kỹ thuật

    • Đầu tư bổ sung hệ thống chiếu sáng, camera giám sát và mở rộng quỹ đất sạch cho thuê.
    • Mục tiêu: Tăng điểm hài lòng về hạ tầng lên trên 8,5/10 trong vòng 12 tháng.
    • Chủ thể thực hiện: Ban Quản lý Khu công nghiệp phối hợp với các nhà thầu hạ tầng.

  2. Cải tiến chính sách thu hút đầu tư linh hoạt và đa dạng hơn

    • Áp dụng chính sách giảm giá thuê đất cho khách hàng thuê diện tích lớn và thanh toán nhanh.
    • Hỗ trợ tối đa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp giấy phép đầu tư.
    • Mục tiêu: Tăng tỷ lệ ký hợp đồng thuê đất lên 40% trong 18 tháng.
    • Chủ thể thực hiện: Phòng Kinh doanh và Phòng Pháp chế Công ty.

  3. Giảm chi phí đầu vào cho nhà đầu tư

    • Đàm phán với các nhà cung cấp điện, nước để có giá ưu đãi hơn.
    • Tối ưu hóa chi phí vận chuyển và quản lý khu công nghiệp.
    • Mục tiêu: Giảm chi phí đầu vào trung bình 5-10% trong 2 năm tới.
    • Chủ thể thực hiện: Ban Tài chính và Ban Quản lý Khu công nghiệp.

  4. Tăng cường hoạt động xúc tiến đầu tư và quảng bá thương hiệu

    • Tổ chức các hội thảo, sự kiện kết nối nhà đầu tư trong và ngoài nước.
    • Phát triển kênh truyền thông đa dạng, cập nhật thông tin minh bạch, chuyên nghiệp.
    • Mục tiêu: Tăng số lượng khách hàng tiềm năng đến tìm hiểu thêm 20% mỗi năm.
    • Chủ thể thực hiện: Phòng Marketing và Ban Quản lý Khu công nghiệp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Ban lãnh đạo và quản lý các khu công nghiệp

    • Lợi ích: Hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, từ đó xây dựng chiến lược phát triển phù hợp.
    • Use case: Áp dụng mô hình phân tích và giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả quản lý và thu hút đầu tư.

  2. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến đầu tư tại Việt Nam

    • Lợi ích: Nắm bắt được các yếu tố quyết định khi lựa chọn khu công nghiệp, đánh giá tiềm năng và rủi ro.
    • Use case: Đánh giá khu công nghiệp Châu Đức như một điểm đến đầu tư tiềm năng.

  3. Các nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành Quản trị Kinh doanh, Kinh tế

    • Lợi ích: Tham khảo phương pháp nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng trong lĩnh vực thu hút đầu tư.
    • Use case: Làm tài liệu tham khảo cho các đề tài nghiên cứu liên quan đến phát triển khu công nghiệp và thu hút đầu tư.

  4. Cơ quan quản lý nhà nước về phát triển công nghiệp và đầu tư

    • Lợi ích: Hiểu rõ thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại địa phương, từ đó xây dựng chính sách hỗ trợ hiệu quả.
    • Use case: Sử dụng kết quả nghiên cứu để điều chỉnh chính sách thu hút đầu tư phù hợp với thực tế.

Câu hỏi thường gặp

  1. Tại sao tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp Châu Đức lại thấp dù số lượng khách hàng đến tìm hiểu tăng?

    • Nguyên nhân chính là do chi phí đầu vào cao, thủ tục hành chính phức tạp và một số hạn chế về hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của nhà đầu tư. Ví dụ, giá thuê đất và chi phí vận chuyển được đánh giá là chưa cạnh tranh so với các khu công nghiệp khác trong tỉnh.

  2. Yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến quyết định đầu tư của khách hàng?

    • Dịch vụ hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được đánh giá là yếu tố quan trọng nhất, đặc biệt là quỹ đất sạch sẵn sàng cho thuê và hệ thống xử lý nước thải tập trung. Điều này phản ánh nhu cầu của nhà đầu tư về môi trường sản xuất ổn định và tiện nghi.

  3. Chính sách thu hút đầu tư của công ty có điểm mạnh gì?

    • Công ty có chính sách linh hoạt về phương thức và tiến độ thanh toán, hỗ trợ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, giúp giảm bớt gánh nặng thủ tục hành chính cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, chính sách giảm giá thuê đất còn hạn chế và cần được cải thiện.

  4. Làm thế nào để giảm chi phí đầu vào cho nhà đầu tư tại khu công nghiệp?

    • Công ty có thể đàm phán với các nhà cung cấp dịch vụ như điện, nước để có giá ưu đãi hơn, đồng thời tối ưu hóa chi phí vận chuyển và quản lý khu công nghiệp. Ví dụ, giảm chi phí vận chuyển hàng hóa sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm đáng kể trong hoạt động sản xuất.

  5. Giải pháp nào được đề xuất để tăng tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trong 2 năm tới?

    • Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, cải tiến chính sách thu hút đầu tư, giảm chi phí đầu vào và tăng cường xúc tiến đầu tư là các giải pháp trọng tâm. Mục tiêu cụ thể là tăng tỷ lệ lấp đầy lên khoảng 50% trong vòng 2 năm.

Kết luận

  • Khu công nghiệp Châu Đức có quỹ đất lớn và hạ tầng kỹ thuật cơ bản đáp ứng nhu cầu, nhưng tỷ lệ lấp đầy còn thấp, chỉ khoảng 34% sau hơn 12 năm phát triển.
  • Ba yếu tố nội tại chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư gồm dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, chi phí đầu vào và chính sách thu hút đầu tư của công ty.
  • Dịch vụ hạ tầng kỹ thuật được khách hàng đánh giá cao nhất, đặc biệt là quỹ đất sạch và hệ thống xử lý nước thải.
  • Chính sách thu hút đầu tư cần được cải tiến linh hoạt hơn, đặc biệt về giảm giá thuê đất và hỗ trợ thủ tục hành chính.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy lên 50% trong vòng 2 năm, góp phần nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội tại địa phương.

Next steps: Triển khai các giải pháp cải thiện hạ tầng và chính sách, đồng thời tăng cường hoạt động xúc tiến đầu tư. Mời các nhà quản lý và nhà đầu tư cùng tham gia đóng góp ý kiến để hoàn thiện chiến lược phát triển khu công nghiệp.

Call to action: Ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức và các bên liên quan cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp đề xuất, nhằm nâng cao sức hấp dẫn và hiệu quả thu hút đầu tư tại Khu công nghiệp Châu Đức.