Tổng quan nghiên cứu

Trong lĩnh vực đầu tư xây dựng tại Việt Nam, theo các báo cáo tổng hợp ngành, hơn 70% các dự án quy mô vừa và lớn gặp tình trạng điều chỉnh tổng mức đầu tư hoặc vượt dự toán trong giai đoạn thi công. Vấn đề kiểm soát chi phí trong giai đoạn thực hiện dự án đóng vai trò sống còn đối với hiệu quả kinh tế và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp xây dựng. Tại Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng (INCOMEX) – một doanh nghiệp có bước phát triển vượt bậc với vốn điều lệ tăng từ 10 tỷ đồng lên 150 tỷ đồng và doanh thu năm 2014 đạt 143,021 tỷ đồng – công tác quản lý tài chính dự án vẫn đối mặt với nhiều thách thức từ phương thức điều hành truyền thống.

Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá toàn diện thực trạng công tác quản lý chi phí trong giai đoạn thực hiện đầu tư tại INCOMEX, nhận diện các nhân tố chủ quan lẫn khách quan gây phát sinh ngân sách, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm kiểm soát chặt chẽ dòng vốn. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án bất động sản, trung tâm thương mại và chung cư cao tầng nhóm B do công ty làm chủ đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2015, điển hình là dự án Chợ Hàng Da, cụm chung cư B4 và B14 Kim Liên. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn, hỗ trợ doanh nghiệp tối ưu hóa biên lợi nhuận sau thuế đạt trên 14,445 tỷ đồng, giảm thiểu tỷ lệ phát sinh chi phí ngoài dự toán xuống dưới 5% và ngăn ngừa nguy cơ thất thoát vốn đầu tư.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng khung kiến thức chuẩn quốc tế PMBOK của Viện Quản lý Dự án Hoa Kỳ (PMI) kết hợp với hệ thống văn bản quy phạm pháp luật xây dựng tại Việt Nam. Theo chuẩn PMBOK, quy trình quản lý chi phí dự án bao gồm 4 giai đoạn liên hoàn: lập kế hoạch quản lý chi phí, dự toán chi phí, xác lập ngân sách và kiểm soát chi phí. Bên cạnh đó, nghiên cứu vận dụng mô hình Quản lý giá trị thu được (Earned Value Management - EVM) nhằm tích hợp phạm vi công việc, tiến độ thời gian và chi phí thực tế, thông qua việc đo lường các chỉ số hiệu suất chi phí (CPI) và tiến độ (SPI) để cảnh báo sớm rủi ro vượt ngân sách.

Hệ thống khái niệm nền tảng được định hình theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Nghị định số 32/2015/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và Quyết định số 957/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng. Bốn khái niệm trọng tâm xuyên suốt bao gồm: Tổng mức đầu tư (xác lập trần chi phí tối đa ở giai đoạn chuẩn bị), Dự toán xây dựng công trình (xác định trên cơ sở khối lượng thiết kế kỹ thuật hoặc bản vẽ thi công kết hợp hệ thống định mức đơn giá), Dự toán gói thầu thi công (làm căn cứ lựa chọn nhà thầu) và Giá trị quyết toán vốn đầu tư (toàn bộ chi phí hợp pháp khi hoàn thành đưa vào khai thác). Chi phí xây dựng được cấu thành từ chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng và lán trại tạm thời.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp chọn mẫu điển hình có chủ đích (Purposive Sampling) với cỡ mẫu gồm 03 dự án trọng điểm đã hoàn thành quyết toán (Chợ Hàng Da, chung cư B14 Kim Liên, chung cư B4 Kim Liên) cùng dữ liệu tham chiếu từ 05 dự án đang triển khai chuẩn bị đầu tư (Khu B Kim Liên giai đoạn 2 với tổng mức đầu tư dự kiến 1.940 tỷ đồng, tổ hợp Vĩnh Tuy 900 tỷ đồng, Xuân La 380 tỷ đồng, 187 Giảng Võ và Khương Đình). Lý do lựa chọn tập hợp mẫu này là nhằm đảm bảo tính bao quát, phản ánh đầy đủ chu kỳ biến động chi phí của các công trình hỗn hợp thương mại và nhà ở cao tầng có quy mô tổng mức đầu tư từ 180 tỷ đồng đến gần 2.000 tỷ đồng.

Nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp được thu thập minh bạch từ các nghị quyết đại hội đồng cổ đông, quyết định phê duyệt dự án của Hội đồng quản trị INCOMEX, hồ sơ trúng thầu, biên bản nghiệm thu và hồ sơ thẩm tra quyết toán độc lập. Tác giả áp dụng kết hợp phương pháp phân tích số liệu tài chính - kế toán, phương pháp so sánh đối chiếu đa chiều giữa các mốc pháp lý phê duyệt, phương pháp khảo sát thực địa hiện trường và phương pháp chuyên gia. Cách tiếp cận này giúp bóc tách chính xác các sai lệch số học, lượng hóa tỷ lệ phần trăm trượt giá vật tư và chỉ rõ nguyên nhân cốt lõi gây biến động ngân sách qua từng giai đoạn thực hiện liên tục trong 8 năm (2007 - 2015).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích chuyên sâu hồ sơ dự án xây dựng mới Chợ Hàng Da đã chỉ ra bức tranh rõ nét về sự biến động chi phí trong suốt vòng đời dự án:

Thứ nhất, tổng mức đầu tư đã bị điều chỉnh tăng mạnh tới 108% theo Quyết định số 26/QĐ-HĐQT năm 2010 so với mức phê duyệt ban đầu tại Quyết định số 06/QĐ-HĐQT năm 2007, nâng tổng dự toán từ 101,000 tỷ đồng lên 211,114 tỷ đồng. Đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, giá trị quyết toán thực tế được xác nhận là 219,770 tỷ đồng, tiếp tục tăng thêm 8,655 tỷ đồng (tương đương 4,1% so với dự toán điều chỉnh 2010).

Thứ hai, chi phí xây dựng và thiết bị là hai khoản mục phát sinh lớn nhất. Chi phí xây dựng trong tổng mức đầu tư tăng 76% (từ 69,829 tỷ đồng lên 121,503 tỷ đồng) và giá trị quyết toán thực tế đạt 144,658 tỷ đồng (tăng 19,06% so với dự toán năm 2010). Chi phí thiết bị tăng vọt 198% từ 13,867 tỷ đồng lên 41,316 tỷ đồng do chủ đầu tư bổ sung số lượng thang máy từ 4 thang lên 6 thang, nâng số điểm dừng từ 6 lên 7 tầng và nâng công suất trạm biến áp từ 850 kVA lên 1500 kVA.

Thứ ba, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí tư vấn tăng đột biến. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng 107% từ 3,314 tỷ đồng lên 6,855 tỷ đồng để chi trả hỗ trợ di chuyển tiểu thương và dựng chợ tạm Phùng Hưng. Chi phí tư vấn tăng 349% trong dự toán điều chỉnh và giá trị quyết toán tăng 52,14% (đạt 13,334 tỷ đồng) do phải lập lại thiết kế kỹ thuật và thẩm tra 2 lần khi thay đổi quy mô kiến trúc.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân dẫn đến các phát sinh chi phí trên được chia thành hai nhóm tác nhân chính:

Về mặt khách quan, tiến độ bàn giao mặt bằng bị kéo dài gần 2 năm (từ 2007 đến 2009) do vướng mắc cơ chế đền bù với các tiểu thương, dẫn đến chi phí xây dựng chịu tác động tiêu cực từ đợt trượt giá vật liệu lớn (sắt, thép, xi măng chiếm 40% - 50% giá trị xây lắp). Đồng thời, thành phố Hà Nội ban hành tập đơn giá xây dựng mới theo Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND thay thế Quyết định số 192/2006/QĐ-UBND làm gia tăng định mức nhân công và máy thi công.

Về mặt chủ quan, chất lượng công tác khảo sát và lập dự toán ban đầu còn nhiều hạn chế. Việc thiếu sự phối hợp giữa bộ phận thiết kế và cán bộ dự toán đã dẫn đến tình trạng bỏ sót các hạng mục thiết yếu như trạm xử lý nước thải (phát sinh 1,970 tỷ đồng), sai lệch thống kê khối lượng cốt thép móng hầm (phải giảm trừ 1,695 tỷ đồng khi quyết toán) và thay đổi giải pháp từ cọc bê tông cốt thép sang cọc khoan nhồi tường barrette. Chủ đầu tư cũng chủ động thay đổi phương án kiến trúc thêm 1 tầng kỹ thuật và nâng cấp vật liệu hoàn thiện cao cấp để tăng hiệu quả thương mại.

Để trực quan hóa toàn bộ sự biến động này, các dữ liệu tài chính trong nghiên cứu được mô hình hóa qua biểu đồ cột so sánh tương quan 3 giai đoạn (Dự toán ban đầu 2007 - Dự toán điều chỉnh 2010 - Quyết toán 2015) và bảng cân đối cơ cấu 6 khoản mục chi phí. Cách trình bày dạng bảng và biểu đồ tiến trình giúp nhà quản lý nhận diện tức thì các điểm trũng thất thoát và bóc tách mạch lạc khoản tăng do nâng cấp quy mô so với khoản tăng do sai số kỹ thuật.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên thực trạng quản lý chi phí tại INCOMEX, nghiên cứu đưa ra 4 nhóm giải pháp chiến lược mang tính hành động cao:

Thứ nhất, số hóa toàn diện quy trình kiểm soát chi phí bằng việc ứng dụng phương pháp EVM và phần mềm quản trị trực tuyến IBOM. Ban Quản lý Dự án chủ trì triển khai hệ thống dữ liệu số nhằm tích hợp tiến độ thi công với kế hoạch giải ngân, theo dõi trực tiếp các chỉ số CPI và SPI, mục tiêu phát hiện và cảnh báo nguy cơ vượt dự toán trước tối thiểu 15 ngày làm việc, hoàn thành đưa vào vận hành trong 6 tháng đầu năm 2016.

Thứ hai, chuẩn hóa công tác khảo sát hiện trạng và tổ chức thi tuyển phương án thiết kế kiến trúc. Phòng Đầu tư và Phát triển Dự án phối hợp với Phòng Quản lý Dự án thiết lập quy trình thẩm định hồ sơ thiết kế qua 2 cấp độc lập trước khi phê duyệt dự toán, kiên quyết hạn chế việc điều chỉnh bản vẽ trong quá trình thi công, đặt mục tiêu giảm tỷ lệ phát sinh do sửa đổi thiết kế xuống dưới 3%, áp dụng xuyên suốt từ quý 3/2016.

Thứ ba, xây dựng tập định mức, đơn giá nội bộ chuyên biệt cho các công trình cao tầng và áp dụng triệt để cơ chế đấu thầu cạnh tranh. Phòng Tài chính Kế toán cùng các chuyên gia kinh tế xây dựng hoàn thiện bộ dữ liệu định mức riêng cho các kết cấu ngầm phức tạp, phấn đấu tiết kiệm từ 5% đến 8% giá gói thầu thi công xây lắp thông qua hồ sơ mời thầu minh bạch trong giai đoạn 2016 - 2017.

Thứ tư, hoàn thiện cơ chế giải phóng mặt bằng linh hoạt và thiết lập quỹ dự phòng biến động giá khoa học. Ban Giám đốc công ty chủ động xây dựng phương án đền bù thỏa thuận sát giá thị trường ngay từ giai đoạn chuẩn bị, trích lập quỹ dự phòng rủi ro từ 10% đến 15% tổng mức đầu tư, giúp rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng tối thiểu 30% so với quy trình cũ.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

Thứ nhất, các chủ đầu tư và Ban quản lý dự án bất động sản: Cung cấp bài học thực tiễn về kiểm soát chi phí tại các tổ hợp trung tâm thương mại và chung cư cao tầng có mức đầu tư từ 200 tỷ đồng đến 2.000 tỷ đồng, giúp ngăn chặn tình trạng đội vốn trong giai đoạn thi công.

Thứ hai, kỹ sư định giá và chuyên viên lập dự toán xây dựng: Nắm vững phương pháp bóc tách khối lượng kết cấu ngầm phức tạp (Top-down, cọc khoan nhồi, tường vây barrette) và hệ thống cơ điện M&E, nâng cao độ chính xác của dự toán lên trên 95%.

Thứ ba, cơ quan quản lý nhà nước và viện nghiên cứu chính sách: Cung cấp minh chứng thực tiễn về tác động của sự thay đổi cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng và tập đơn giá địa phương đối với dòng tiền của doanh nghiệp xây dựng.

Thứ tư, học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý xây dựng: Kế thừa khung lý thuyết PMBOK kết hợp tình huống nghiên cứu điển hình tại doanh nghiệp xây dựng Việt Nam để phát triển các mô hình tối ưu hóa tài chính dự án.

Câu hỏi thường gặp

Nguyên nhân chính khiến chi phí xây dựng dự án Chợ Hàng Da tăng 76% trong giai đoạn thực hiện là gì? Nguyên nhân cốt lõi là do công tác giải phóng mặt bằng kéo dài gần 2 năm khiến dự án chịu đợt trượt giá vật tư lớn (thép, xi măng chiếm 40% - 50% chi phí), đồng thời chủ đầu tư bổ sung thêm 1 tầng kỹ thuật và nâng cấp hoàn thiện kiến trúc từ 4 tầng lên 5 tầng sàn thương mại.

Phương pháp quản lý giá trị thu được (EVM) hỗ trợ kiểm soát chi phí dự án như thế nào? Phương pháp EVM giúp nhà quản lý tích hợp phạm vi, tiến độ và chi phí qua các chỉ số CPI và SPI. Bằng cách so sánh giá trị thu được với chi phí thực tế, phần mềm sẽ cảnh báo sớm sai lệch dòng tiền, giúp giảm nguy cơ vượt ngân sách từ 15% đến 20%.

Việc thay đổi chính sách đơn giá tiền lương địa phương ảnh hưởng ra sao đến dự toán công trình? Khi Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội thay thế Quyết định số 192/2006/QĐ-UBND bằng Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND, định mức nhân công và máy thi công được điều chỉnh tăng, làm tổng dự toán các gói thầu thi công xây lắp đang thực hiện phải điều chỉnh tăng tương ứng từ 10% đến 15%.

Làm thế nào để hạn chế tình trạng bỏ sót đầu mục công việc hoặc tính sai khối lượng cốt thép trong dự toán? Chủ đầu tư cần áp dụng quy trình kiểm tra dự toán 2 cấp độ độc lập, đối chiếu chi tiết bảng thống kê thép với bản vẽ thiết kế thi công. Giải pháp này giúp loại bỏ hơn 90% lỗi sai số học và đã giúp tiết kiệm 1,740 tỷ đồng khi quyết toán móng hầm Chợ Hàng Da.

Luận văn đã sử dụng cỡ mẫu và nguồn dữ liệu nào để chứng minh thực trạng quản lý chi phí? Nghiên cứu khảo sát chuyên sâu 03 dự án trọng điểm hoàn thành quyết toán (Chợ Hàng Da, B4 Kim Liên, B14 Kim Liên) cùng 05 dự án chuẩn bị đầu tư với chuỗi dữ liệu tài chính chính xác được theo dõi liên tục trong 8 năm (2007 - 2015).

Kết luận

  • Hệ thống hóa hoàn chỉnh khung lý thuyết quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng theo chuẩn quốc tế PMBOK và văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam (Luật Xây dựng 2014, Nghị định 32/2015/NĐ-CP).
  • Phân tích chi tiết số liệu thực chứng từ 3 dự án trọng điểm có tổng mức đầu tư hàng trăm tỷ đồng của Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng (INCOMEX).
  • Nhận diện chính xác 2 nhóm nguyên nhân chủ quan và khách quan dẫn đến hiện tượng điều chỉnh tăng 108% tổng mức đầu tư tại dự án Chợ Hàng Da (từ 101,000 tỷ đồng lên 219,770 tỷ đồng quyết toán).
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá gắn liền với số hóa qua phần mềm IBOM, ứng dụng phương pháp EVM và hoàn thiện bộ định mức nội bộ doanh nghiệp.
  • Cung cấp mô hình tham chiếu thực tiễn giúp các doanh nghiệp xây dựng cắt giảm từ 5% đến 8% chi phí phát sinh trong giai đoạn thi công xây lắp.

Lộ trình tiếp theo bao gồm việc triển khai thí điểm phần mềm IBOM và phương pháp EVM tại các dự án mới của INCOMEX từ quý 1/2016 đến hết năm 2017. Các chủ đầu tư và nhà quản lý dự án xây dựng cần nhanh chóng áp dụng các chuẩn mực quản trị chi phí hiện đại để bảo toàn nguồn vốn và tối ưu hóa hiệu quả đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh khốc liệt.