CHƯƠNG 1 TONG QUAN VAN ĐÈ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1. Quyền sử dung đất trong chế độ sở hữu toàn dân về dat dai ở Việt Nam Dat đai là nguồn tai nguyên, tài sản vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Trên thế giới, quản lý đất đai ở các nước khác nhau do chế độ chính trị, xã hội khác nhau, nhưng đều bao gồm các thành phần chủ yếu là: chính sách, quản lý, hệ thống thông tin và bộ máy tô chức quản lý đất đai.
Ở đây, quản lý đất đai cũng có nhiều hình thức [2]: Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và có thé thuộc một số hình thức sở hữu khác như: Sở hữu của Nhà nước, sở hữu của tập thé, sở hữu của cộng đồng., vi có nhiều sự quản lý như vậy nên đất đai được mua bán như một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác. Tại các nền kinh tế này, thị trường đất đai hoạt động mạnh và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trường bất động sản. Tại Việt Nam, Điều 12 Hiến pháp năm 1946 quy định: “ Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”. Tài sản ở đây được quan niệm động sản và bất động sản.
Như vậy, đất đai có thé thuộc nhiều hình thức sở hữu; Hiến pháp năm 1959 quy định tại Điều 14: “ Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu ruộng dat và tư liệu sản xuất của nông dân”, Điều 11 Hiến pháp 1959 quy định: “ Ở nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức 14 của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”. Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của minh dé vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thé về ruộng đất dần dần phát triển. Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng quỹ ruộng dat của nông dân ở miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hop tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyên hóa thành hình thức sở hữu tập thê về ruộng đất của hợp tác xã.
Qua hai Hiến pháp 1946 va 1959 thừa nhận tồn tại nhiều sở hữu khác nhau về dat đai. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thé chế đối với dat đai. Ở nước ta lần đầu tiên, theo Hién pháp năm 1980 “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” [Điều 19]. Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trước kia về đất đai.
Hình thức sở hữu này tiếp tục được khăng định tại Điều 17 của Hiến pháp 1992 và tại Điều 53 của Hiến pháp 2013. Trước khi công cuộc đổi mới được tiến hành chính thức năm 1986, những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất. Những thí điểm đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phương, cơ chế khoán trong nông nghiệp được hình thành. Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981 theo Chi thi 100 cua Ban Bi thư đã tạo căn cứ chính tri quan trong cho việc thực hiện rộng trong toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng 6n định, lâu dai.
Sự việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ồn định, lâu dài đã trở thành một sự kiện lịch sử, được tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời kỳ đôi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đôi mới quản lý kinh tế nông nghiệp. Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ nông dân dần dần được hình thành. Luật đất đai năm 1993 ra doi và QSDD đã được ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng én định lâu dài (Điều 20). Như vậy, QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai.
Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức giao đất hoặc thuê dat. Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dung; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó. Điều này đã được vận dụng vào trường hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” của Việt Nam.
Theo Điều 49 Luật Dat dai năm 1987, người sử dung đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất được giao và hưởng thụ các lợi ích có được từ các hoạt động này như bán, chuyên nhượng những tài sản trên đất. Đối với người sử dụng đất ở thì ngoài quyền được xây dựng nhà dé ở trên đất được giao, còn có quyền bán, chuyên nhượng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất. Cũng theo Luật này, Nhà nước có quyền được giao đất, thu hồi đất đã giao và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi có ai xâm phạm vào. So với Luật Dat dai năm 1987 thì Luật Dat đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung, trong đó Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn được quyền cho thuê đất (khoản 4 Điều 13).
Với quyền này, diện người sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tô chức, cá nhân được giao đất mà cả những tô chức và cá nhân thuê đất. Điều quan trọng là nếu người sử dụng đất trong diện được giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Một điểm bổ sung quan trọng khác trong Luật Dat dai năm 1993 là người sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền được “chuyên QSDĐ theo quy định của pháp luật” (khoản 3 Điều 73). Luật Đất đai 2003 tiếp tục khăng định các quyền mà người sử dụng đất được công nhận tại Điều 105 và 106, trong đó hộ gia đình, cá nhân có 09 quyền: chuyền đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Luật Dat dai 2013 ban hành và khang định tại các Điều 166 và 167, người sử dụng đất cơ bản có các quyền sau: 1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liên với đât. Hưởng thành quả lao động, kết quả dau tư trên đất. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tao đất nông nghiệp.
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tao, bồi bổ đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyên, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi dat theo quy định của Luật này. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Và: Quyền chuyền đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167) Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, người sử dụng đất trong khi được hưởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình. Theo quy định của Luật Dat dai năm 2003 tại Điều 107 và Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của người dụng đất cơ bản bao gồm: - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật. - Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm day đủ thủ tục khi chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật. - Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. - Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tốn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. - Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thâm quyền gia hạn sử dụng.
11 Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi. Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng 6n định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể. Dựa trên những đổi mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyên dịch đất đai đã được hình thành, đó là “thị trường QSDĐ”. Đặc điểm và những yếu tổ cơ bản của thị trường quyền sử dụng dat 1.
Các quan niệm về thị trường quyên sử dụng đất ở nước ta: Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.