Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 1. Cơ sở hình thành quy định cho thuê đất Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân.
Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân. Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa…. mà pháp luật quy định của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sỡ hữu và thống nhất quản lý.
Theo Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã quy định rõ: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài”[16]. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất được xác định cụ thể, phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức cho thuê đất. Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai.
Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai khác lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạch để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất, đi vào nề nếp. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian…cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nước đảm bảo cho các mục tiêu kinh tế - xã hội được xây dựng trên cơ sở khoa học 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com và việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và phù hợp từng ngành sản xuất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1987 đã quy định Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao.
Song đến Luật Đất đai năm 1993 đã có bổ sung thêm Nhà nước có quyền cho thuê đất. Do vậy việc cho thuê đất đã được Luật quy định cụ thể và bắt đầu từ năm 1993. Do đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê đất sẽ càng trở nên phổ biến hơn. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai.
Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá hơn, bao gồm không chỉ những tổ chức cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức, cá nhân được thuê đất. Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức và đặc biệt là việc sử dụng đất ở các đô thị của các cá nhân, tổ chức. Luật Đất đai 2003 quy định cho thuê đất theo các hình thức: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối tượng thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 về hình thức cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ( Theo Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013). Trước đây, Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này đã gây khó khăn cho một số doanh nghiệp trong nước có năng lực tài chính tốt.
Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí, không 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định về cho thuê đất đã ra đời và từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước được tập trung, thống nhất. Ý nghĩa của việc cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức kinh tế cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng.
Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tăng lên là điều không thể tránh khỏi. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất. Hơn nữa, quỹ đất ngày càng một hạn hẹp hơn, đất giao nhiều sẽ hết khi đó thì để có thể đáp ứng được quỹ đất cho các hoạt động cũng như các đối tượng sử dụng đất khác thì hình thức cho thuê đất là tất yếu và ngày càng tăng cao. Do đó, quản lý và sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
Công tác cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Việc cho thuê đất không chỉ phát huy được nguồn lực của đất đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả mà còn thể hiện sự công bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời chính sách cho thuê đất đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hút đầu tư trong và ngoài nước, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển. Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn.
Khi Nhà nước có quyết định cho thuê đất, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đây được coi là chứng thư pháp lý cao nhất và Nhà nước sẽ căn cứ vào loại giấy tờ này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. Bên cạnh đó người sử dụng đất cũng phải đồng thời thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Bản chất của việc Nhà nước cho các tổ chức thuê đất nhằm đáp ứng nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Việc đưa đất vào sử dụng hiệu quả, thu tiền thuê đất tăng thu Ngân sách, tránh để hoang hóa, lãng phí đất, chống lấn chiếm đất đai là nhiệm vụ của việc cho thuê đất.
Nhà nước cho thuê đất có vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư đối với những người có nhu cầu sử dụng đất đặc biệt đối với đối tượng sử dụng đất là các tổ chức kinh tế. Khi Nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, họ sẽ quan tâm đến việc Nhà nước cho thuê đất với trình tự thủ tục ra sao, thời hạn cho thuê, điều kiện được thuê đất, quyền lợi và nghĩa vụ kèm theo của người sử dụng đất.