MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực. Song, đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng. Vì vậy, việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là hết sức cần thiết.
Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII (tháng 3/1992) đã khẳng định “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng đất" phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất. Tuy vậy, mãi đến ngày 15/4/1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho Hiến pháp 1980 thì cơ chế pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất mới được quy định. Đến khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với những quy định cụ thể, quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch mới thực sự trở thành hiện thực. Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993, “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” [17].
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. Quyền sử dụng đất đã giúp cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết được nhiều bức xúc, tạo sự công bằng trong xã hội.
Vũ Thư là huyện cửa ngõ phía Tây của tỉnh Thái Bình, là nơi có đường quốc lộ 10 chạy qua nối liền thành phố Nam Định, Thái Bình và Hải Phòng, đây là những thành phố đang trong quá trình phát triển cùng với sự phát triển của nên kinh tế Luan van 2 quốc gia. Bởi vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngàng càng tăng và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, làm cho công tác quản lý đất đai trở nên khó khăn hơn. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định; những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Với lý do trên, em tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình”. Mục tiêu nghiên cứu - Điều tra, đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học Góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về chính sách pháp luật đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình.
- Ý nghĩa thực tiễn + Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác này được chặt chẽ hơn. + Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Luan van 3 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẪN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.
Quyền sở hữu đất đai 1. Khái niệm đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá.
Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [7]. Quyền sở hữu đất đai Bộ Luật Dân sự, 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định: Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện Luan van 4 quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông quá hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Quyền khác đối với tài sản: 1.
Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt (Điều 159). Quyền sử dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 189). Quyền sử dụng của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (Điều190).
Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu: Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Điều191). Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền sử dụng đất Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất Luan van 5 đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam.
Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? [4].