phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Công tác Đăng ký đất đai – cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai thì công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN giữ vai trò rất quan trọng. Thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức các quyền và nghĩa vụ về đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, đồng thời Nhà nƣớc thiết lập hồ sơ địa chính ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ và quyền quản lý đất đối với một thửa đất. Đăng ký đất đai – cấp GCN vừa có tính kế thừa, vừa có quan hệ mật thiết với các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai còn lại. Các thông tin đăng ký phải thống nhất với các tài liệu có liên quan, từ đó có thể quản lí tốt về mặt sử dụng đất.
Thực hiện tốt nội dung đăng ký đất đai, cấp GCN không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tƣ liệu mang tính hiện trạng và pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết các vụ tranh chấp đất đai. Việc tổng hợp và phân tích đầy đủ các thông tin từ kết quả thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai nhằm đáp ứng hoạt động quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Từ công tác ĐKĐĐ, Nhà nƣớc nắm bắt đƣợc các thông tin về điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội và pháp lý của thửa đất thì mới có thể quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Từ đó, bảo vệ đƣợc lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích của cộng đồng cũng nhƣ lợi ích của ngƣời sử dụng.
Lợi ích đối với Nhà nƣớc và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhƣợng; cung cấp tƣ liệu phục vụ các chƣơng trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch. Lợi ích đối với công dân: tăng cƣờng sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tƣ cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp về đất đai. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Theo Luật Đất đai 2003, thuật ngữ “đăng ký quyền sử dụng đất” là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. [10] 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014) đã mở rộng khái niệm này, quy định lại với thuật ngữ “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất” là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.[11] ĐKĐĐ là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nƣớc thực hiện đối với các đối tƣợng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là ngƣời sử dụng đất); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất đó xác định vào HSĐC và cấp GCN cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
ĐKĐĐ nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, là cơ sở để nhà nƣớc nắm bắt và quản lý chặt chẽ quỹ đất của quốc gia, đồng thời là căn cứ để nhà nƣớc xác định quyền và nghĩa vụ đối với chủ sử dụng, bảo hộ quyền hợp pháp của NSDĐ theo quy định của pháp luật. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai – cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Công tác đăng ký và cấp GCN là nội dung rất đƣợc quan tâm ngay sau khi thống nhất đất nƣớc. Trƣớc khi có Luật đất đai 1987, Thủ tƣớng Chính phủ đã có Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 về việc “đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập đƣợc hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cƣ nông thôn.
Theo suốt chiều dài của những thay đổi trong chính sách quản lý Nhà nƣớc về đất đai thì công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận vẫn khẳng định là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2014, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN; các trƣờng hợp đƣợc cấp GCN, nghĩa vụ tài chính khi đăng ký cấp GCN, lập HSĐC; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động trên GCN. Cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 thì đã có nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ trung ƣơng đến địa phƣơng ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện đăng ký, cấp GCN. Sau đây là một số văn bản pháp luật hiện hành: 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ ban hành hiện nay có quy định về đăng ký, cấp GCN và các vấn đề liên quan gồm: - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ƣơng ban hành có quy định về đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm: - Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT quy định về Hồ sơ địa chính; - Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ TN&MT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; - Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/08/2014 của Bộ TN&MT về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nƣớc của Bộ TN&MT. Khái quát về đăng ký đất đai tại Việt Nam 1. Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai Kết quả thực hiện Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc “đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập đƣợc hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cƣ nông thôn. Các khu dân cƣ hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định đƣợc vị trí cụ thể trên bản đồ, việc xác định quyền hợp pháp của ngƣời kê khai đăng ký gần nhƣ không đƣợc thực hiện.
Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất, việc cấp GCNQSDĐ chƣa đƣợc thực hiện. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến trước khi có Luật Đất đai 1993 - Điều 18 Luật Đất đai 1987 quy định "Khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chƣa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nƣớc - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho ngƣời sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chƣa sử dụng vào sổ địa chính".[8] Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299/TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp GCNQSDĐ và Thông tƣ số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn thi hành Quyết định 201/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn đối với hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam. Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức và với phƣơng thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có Luật Đất đai 2003 - Trong 7 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai quy định tại điều 13 Luật Đất đai năm 1993 thì nội dung: "Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ" là nhiệm vụ quan trọng của cơ quan cấp Giấy chứng nhận. "Ngƣời đang sử dụng đất tại xã, phƣờng, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phƣờng, thị trấn đó - UBND xã, phƣờng, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chƣa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất".[9] - Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai đƣợc chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phƣơng đã nhận thức đƣợc vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.