CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ sở khoa học 1.
Quyền sở hữu đất đai Ở mọi quốc gia, đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng. Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp người đông thì đất đai càng là tài sản quý hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai quốc gia. Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản: - Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. - Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Coi quyền sử dụng đất là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, đây là quan niệm nhìn nhận về quyền sử dụng đất đơn giản dựa trên khái niệm “quyền sử dụng” được quy định trong Bộ luật Dân sự (Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015). Về cơ bản, quan niệm này là phiến diện, thiếu khoa học bởi khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể thì không chỉ trao mỗi quyền sử dụng được mà còn cả quyền chiếm hữu đối với đất, nếu không có sự chiếm hữu thì không thể thực hiện khai thác, sử dụng đất. Ngoài ra, các chủ thể còn được phép định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch (chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, tặng Luan van 5 cho quyền sử dụng đất) hoặc từ bỏ quyền sử dụng đất (trả lại đất cho Nhà nước).
Đồng thời, sẽ không đảm bảo được địa vị của các chủ thể trong mối quan hệ với Nhà nước vốn được luật định là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Các chủ thể luôn ở vào vị thế bất bình đẳng vì chỉ có một trong ba quyền năng của quyền sở hữu toàn dân về đất đai, khi đó Nhà nước dễ dàng can thiệp bằng các quyết định hành chính vào quyền sử dụng đất của các chủ thể. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất sử dụng. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Theo Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2017).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hòa bình, công bằng xã hội là vấn đề lớn, vấn đề khó đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của Việt Nam là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này, Nhà nước ta đã ban hành các văn bản pháp luật, pháp lý cụ thể như: Hiến pháp năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, 54), Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giưa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn.
Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất Luan van 6 cần thiết và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sư vận động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho phát triển nền kinh tế - xã hội đất nước. Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta bước đầu đã đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh.
Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi nhà nước phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là hướng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo quy định tại Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,. Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó.
Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa Luan van 7 là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở có đa dạng hoá các hình thái sở hữu.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: + Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước. Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật. Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động. Nhà ở được các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp. + Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu.
Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có Luan van 8 tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.