CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẢM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CÔNG TY THẢM ĐỊNH GIÁ 1. TỔNG QUAN VỀ CÁC TỔ CHỨC THẢM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1. Khái niệm về tổ chức thẩm định giá tài sản về phương diện sản xuất, tổ chức thẩm định giá tài sản (TCTĐGTS) làmột tập thể người với người, trong đó có người lãnh đạo và người bị lãnh đạo, nhưng cùng chung mục đích là làm dịch vụ TĐGTS và được hưởng phí dịchvụ cho công việc đó. Về phương diện kinh tế vĩ mô, TCTĐGTS là một tế bào kinh tế của mộtquốc gia.
Do vậy sự lành mạnh tế bào này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự lành mạnh của nền kinh tế quốc gia. Tóm lại, TCTĐGTS được hiểu theo cách chung nhất là: Tổ chức tư vấntài chính được thành lập hợp pháp và được cơ quan quản lí Nhà Nước cấpgiấy phép thực hiện chức năng TĐG. Đặc điểm hoạt động của các tổ chức thẩm định giá tài sản Những đặc điểm của TCTĐGTS đã tác động không nhỏ tới hoạt động TĐGTS, chủ yếu thể hiện ở những đặc điểm sau: 1. Đặc điểm về tổ chức bộ máy: Hình thức pháp lý của TCTĐGTS có thể là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân.
Mỗi loại hìnhnày đều có lợi thế và bất lợi riêng, song đa số các nước quy định loại hình TCTĐGTS là công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn, vì thực tếhai loại hình tổ chức này có những lợi thế về quyền sở hữu, quản trị điềuhành, huy động vốn. 5 Hiện nay, mô hình phổ biến cho TCTĐGTS như sau: Cụ thể, đối với Công ty TNHH Thẩm định giá Vinacontrol (Vinacontrol PV) thì mô hình tổ chức được thể hiện như sau: Sơ đồ 1.2: Sơ đồ tổ chức Vinacontrol PV 6 1. Đặc điểm về sản phẩm - Sản phẩm của TCTĐGTS là sản phẩm vô hình. Đây là đặc điểm chínhphân biệt sản phẩm định giá với sản phẩm của các ngành sản xuất vật chấtkhác trong nền kinh tế quốc dân.
Chất lượng sản phẩm chỉ được đánh giátrong và sau khi sử dụng, thậm chí việc đánh giá chất lượng sản phẩm khókhăn ngay khi khách hàng đang sử dụng chúng. Do đặc tính vô hình của sản phẩm nên trong hoạt động TĐGTS phải dựa trên lòng tin. Các nhà cung cấpdịch vụ thường chú ý tới việc củng cố niềm tin đối với khách hàng bằng cách nâng cao chất lượng dịch vụ, nâng cao hình ảnh, uy tín, tạo điều kiện kháchhàng tham gia vào hoạt động tuyên truyền cho TCTĐGTS. Theo quy định hiện hành cũng như chuẩn mực và thông lệ quốc tế, sản phẩm định giá nói chung bao gồm: + Báo cáo TĐGTS: là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của thẩm định viên về quá trình thực hiện TĐGTS, mức giá trị của doanh nghiệp mà khách hàng yêu cầu định giá.
+ Hồ sơ TĐGTS: là các tài liệu có liên quan đến công việc TĐG dothẩm định viên thu thập, lập ra, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trìnhthực hiện định giá. Tài liệu trong hồ sơ TĐGTS phải được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành. + Chứng thư TĐGTS: là văn bản do TCTĐGTS lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quảTĐGTS. Đối với sản phẩm định giá, giá trị không nằm ở số lượng trang giấy đượcin mà phụ thuộc vào hàm lượng chất xám để làm hài lòng khách hàng màthẩm định viên đã thể hiện ở trong đó.
Bởi vậy, các TCTĐGTS có quyền 7 đòi hỏi mức chi phí đủ để bù đắp hao phí lao động của thẩm định viên bỏ ra để có sản phẩm trên. - Sản phẩm định giá tài sản có tính chất đơn chiếc, riêng lẻ. Điều này làdo không có doanh nghiệp nào hoàn toàn giống nhau. Chính đặc điểm này đã tác động đến TCTĐGTS trong việc xác định mục tiêu, phương pháp, quytrình và tổ chức thực hiện xác định giá trị cho phù hợp với loại hình doanh nghiệp, ngành và lĩnh vực hoạt động chính của doanh nghiệp.
- Thời gian sử dụng hữu ích của sản phẩm định giá thường ngắn. Giá trịtài sản được xác định dựa trên cơ sở các thông tin thu thập được tính đến thời điểm TĐG. Giá trị tài sản được TĐG luôn phụ thuộc vào nhiều yếu tố bênngoài và những yếu tố đó luôn biến động không ngừng. Ví dụ như máy mócthiết bị phụ thuộc vào độ hao mòn của tài sản, chất lượng còn lại, giá cả thị trường, .Đối với bất động sản thì phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng,mức tiêu dùng, mức ổn định của nền kinh tế quốc dân, chỉ số CPI,.
Bởi vậy, nếu thời gian sử dụng hữu ích của sản phẩm định giá càng dài thì các thôngtin mới đối với tài sản đó càng nhiều, và đến một lúc nào đó giá trị tài sản đã được công bố sẽ không còn phù hợp trong điều kiện mới nữa. - Giá cả của sản phẩm định giá luôn được xác định trước khi tiến hànhthực hiện vụ việc TĐG - còn gọi là phí dịch vụ TĐG, thông thường đượckhách hàng ứng trước số lượng tiền nhất định. Do vậy đòi hỏi các TCTĐGTS phải rất cẩn thận, tỉ mỉ để tính toán mức phí hợp lý mà khác hàng có thể chấp nhận được và đồng thời có được lợi nhuận sau khi trừ các chi phí một cáchthỏa đáng tùy vào mức độ phức tạp của hợp đồng định giá với khách hàng. - Đặc thù sản phẩm định giá sau khi chuyển giao cho khách hàng khôngthể sửa chữa hoặc bảo hành.
Nếu sản phẩm có vấn đề thường các TCTĐGTS phải tiến hành làm lại hoặc bồi thường cho khách hàng. Do đó, 8 cần phải cómột lượng phí dự phòng rủi ro nhất định để hình thành quỹ dự phòng rủi ronghề nghiệp trong hoạt động TĐGTS. Đặc điểm hoạt động kinh doanh - Do hệ thống khách hàng của các TCTĐGTS riêng lẻ, dàn trải ở nhiềuđịa điểm khác nhau nên nhân lực của TCTĐGTS và công cụ lao động phải di chuyển từ nơi này đến nơi khác. Đồng thời các TCTĐGTS thường thực hiện TĐGTS cho nhiều khách hàng trong cùng một thời điểm; Do đó việc quản lý, hạch toán chi tiết chi phí trực tiếp và gián tiếp liên quan đến từng hợp đồng TĐG phải được thống nhất để đảm bảo tính trung thực và hợp lý của chi phíthực hiện hợp đồng.
Ngoài ra, do tính chất đồng thời thực hiện nhiều hợp đồng ở các địa điểm khác, các TCTĐGTS phải đảm bảo tránh gây lãng phí cả về thời gian và nhân lực. Như vậy, hiệu quả kinh tế cũng như chất lượng dịch vụ phụ thuộc rất lớn vào việc quy trình thực hiện của các TCTĐGTS như thế nào. - Quá trình TĐGTS của TCTĐGTS đòi hỏi tỉ mỉ, chính xác với sự cẩn trọng nhất và đặc biệt không được phạm một sai lầm nào có ảnh hưởng quan trọng tới kết quả TĐG. Các TCTĐGTS không nên có dấu hiệu vô tâm, hoặccẩu thả, chỉ cần một loạt những sai sót nhỏ, xét riêng lẻ, có thể không làmthay đổi nhiều đến kết quả TĐG, nhưng tập hợp lại sẽ có thể khiến đối tượngsử dụng kết quả bị lầm lẫn.
- Chu kỳ sản xuất (thời gian thực hiện hợp đồng TĐG) thường ngắn,tính theo tuần hoặc tháng tùy quy mô và mức độ phức tạp của tài sản, khoảng thời gian này luôn được xác định chính xác với khách hàng ngay khi ký kếthợp đồng. Mà trong điều kiện về nhân lực định giá luôn hạn chế về số lượng,đòi hỏi các TCTĐGTS cần thực hiện công việc định giá khoa học có tổ chứcthì mới đảm bảo được yêu cầu về chất lượng công việc cũng như hạn chếnhững rủi ro trong quá trình TĐGTS. 9 - Quá trình cung cấp dịch vụ TĐGTS luôn đồng thời có sự tham gia của khách hàng và không có sản phẩm dở dang, dự trữ lưu kho như đối với hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Sản phẩm được cung ứng trực tiếp cho ngườisử dụng khi và chỉ khi khác hàng có nhu cầu.
Đặc điểm về nhân sự và đội ngũ lãnh đạo Đây là lĩnh vực có nghiệp vụ phức tạp, có độ rủi ro cao, mức độ ảnhhưởng tới đời sống kinh tế xã hội lớn nên đòi hỏi nhân viên và lãnh đạo TCTĐGTS phải là người có trình độ nhất định, có tư cách đạo đức nghềnghiệp và có chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp. Bên cạnhđó, hoạt động TĐGTS liên quan đến từng mặt hàng, đặc điểm riêng biệt của từng loại tài sản, cho nên đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia am hiểu, tư vấn, công tác viên trong nhiều lĩnh vực đặc thù để đảm bảo chất lượng công việc. Đặc điểm về cơ sở vật chất kỹ thuật Để thực hiện hoạt động TĐGTS, các TCTĐGTS không phải đầu tư nhiều cho nhu cầu về trang thiết bị, cơ sở vật chất quá lớn như các lĩnh vựcsản xuất kinh doanh. Nhưng đòi hỏi phải đầu tư lớn vào hệ thống thông tin,xây dựng phần mềm lưu trữ cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động TĐG đối với bấtkì tài sản lớn hay nhỏ, có mức độ phức tạp cao.
Những tài sản vô hình đó nếu được TCTĐGTS thường xuyên đầu tư, nâng cấp thì sẽ giúp cho hoạt động TĐGTS rất thuận lợi và đồng thời giá trị của tài sản đó mang lại sẽ lớn hơn rất nhiều lần so với chi phí đầu tư. Nguyên tắc hoạt động của các tổ chức thẩm định giá tài sản Nguyên tắc được hiểu một cách chung nhất là những điều cơ bản đượcđịnh ra bắt buộc tổ chức và cá nhân nhất thiết phải tuân theo. Nguyên 10 tắcđược hình thành dựa trên những cơ sở khách quan, tuân theo có ảnh hưởng tới quyền lợi, lợi ích của đối tượng sử dụng kết quả TĐG. Nguyên tắc về năng lực chuyên môn Năng lực chuyên môn phản ánh khả năng hoàn thành công việc TĐGvới độ tin cậy cao nhất.
Các nước đều ban hành quy định trách nhiệm về mặt chuyên môn trong khi thực hiện TĐGTS với những nội dung sau: - TCTĐGTS có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyênmôn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý vàứng dụng các tiến độ kỹ thuật để đáp ứng yêu cầu việc TĐGTS phải thực hiện định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn nhất định. - Có quy trình nghiệp vụ về TĐGTS phải phù hợp với các quy địnhcủa pháp luật. - Đáp ứng các tiêu chí về số lượng, chất lượng của đội ngũ nhân viênlàm việc trong lĩnh vực, ngành nghề mà tổ chức đang hoạt động.