CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA ƯU ĐÃI CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản * Theoluật kinh doanh bất động sản: + Hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. - Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinhdoanh bất động sản sẽ lựa chọn hoạt động kinh doanh của mình là kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đặc điểm luân chuyểnvốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Nhu cầu vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sảnchủ yếu là nhu cầu vốn dài hạn: do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên.
Do đó, gắn liền với tuổi thọ của công trình thì việc sử dụng vốn cũng yêu cầu thời gian sử dụng trong trung và dài hạn Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy nhu cầu vốn 6 cho doanh nghiệpbất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn, việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. - Các doanh nghiệp bất động sản thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàntrải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện.Tùy thuộc vào từng dự án mà thời gian để thực hiện các giai đoạn này có thể dài hay ngắn khác nhau. Có rất nhiều dự án mất khoảng thời gian rất lâu mới có thể giải phóng xong mặt bằng, thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất cũng như áp lực về trả nợ ngân hàng. Thông thường, các công ty bất động sản khi vay vốn ngân hàng sẽ ký hợp đồng hạn mức tín dụng và giải ngân theo từng tiến độ trong vòng hạn mức được ngân hàng cung cấp.
Đối với những doanh nghiệp có nhiều dự án bất động sản khác nhau và thực hiện thu tiền của người mua theo từng tiến độ của dự án, thì họ có thể sử dụng nguồn vốn này để quay vòng, giảm bớt số tiền phải vay vốn ngân hàng. Việc tính toán cân nhắc để sử dụng nguồn vốn sao cho có hiệu quả nhất là bài toàn cần được các công ty bất động sản tính toán kỹ lưỡng nhằm giảm chi phí sử dụng vốn, nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. - Luân chuyển vốn có tính thời vụ: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu .Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không xảy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về huy động vốn thậm chí có thể bị phá sản. 7 mấy khó khăn khi quyết định cho vay vốn, đặc biệt là với những nhà đầu tu hoặc đầu cơ bất động sản.
Lúc này, các doanh nghiệp bất động sản khá thoải mái trong việc sử dụng vốn. Tuy nhiên, khi thị truờng bất động sản bị đóng băng, doanh nghiệp BĐS sẽ phải chịu ảnh huởng kép khi mà ngân hàng thắt chặt tín dụng và đồng thời các nhà đầu tu cũng không bỏ tiền mua các dự án. Trong truờng hợp này, nếu doanh nghiệp không có nguồn huy động vốn nào khác sẽ dẫn đến tình trạng bị chậm tiến độ, hàng tồn kho nhiều, chi phí tăng hậu quả là rất nhiều doanh nghiệp đã phải tuyên bố giải thể hoặc phá sản. Các hình thức huy động vốn Cũng giống nhu các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn thông qua các hình thức cơ bản sau: - Vốn chủ sở hữu: là số vốn của các chủ sở hữu, các nhà đầu tugóp vốn và doanh nghiệp không phải cam kết thanh toán, do vậy vốn chủ sở hữu không phải là một khoản nợ.
- Các nguồn Vốn huy động khác của doanh nghiệp: Đối với một doanh nghiệp hoạt động trong nền kinh tế thị truờng, vốn chủ sở hữu có vai trò rất quan trọng nhung chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn. Để đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp phải tăng cuờng huy động các nguồn vốn khác duới hình thức vay nợ, liên doanh liên kết, phát hành trái phiếu và các hình thức khác. - Vốn vay: Doanh nghiệp có thể vay ngân hàng, các tổ chức tín dụng, các cá nhân, đơn vị kinh tế để tạo lập hoặc tăng thêm nguồn vốn. • Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng: Đây là nguồn vốn rất quan trọng đối với các doanh nghiệp.
Nguồn vốn này đáp ứng đúng thời điểm các khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tuỳ theo nhu cầu của doanh nghiệp trên cơ sở các hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp. • Vốn vay trên thị truờng chứng khoán. Tại những nền kinh tế có thị 8 chứng khoán phát triển, vay vốn trên thị trường chứng khoán là một hình thức huy động vốn cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu, đây là một công cụ tài chính quan trọng dễ sử dụng vào mục đích vay dài hạn đáp ứng nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh.
Việc phát hành trái phiếu cho phép doanh nghiệp có thể thu hút rộng rãi số tiền nhàn rỗi trong xã hội để mở rộng hoạt động kinh doanh của mình. - Vốn liên doanh liên kết. Doanh nghiệp có thể kinh doanh, liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp khác để huy động thực hiện mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây là một hình thức huy động vốn quan trọng vì hoạt động tham gia góp vốn liên doanh, liên kết gắn liền với việc chuyển giao công nghệ thiết bị giữa các bên tham gia nhằm đổi mới sản phẩm, khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.
Doanh nghiệp cũng có thể tiếp nhận máy móc, thiết bị nếu hợp đồng liên doanh quy định góp vốn bằng máy móc thiết bị. - Vốn tín dụng thương mại Tín dụng thương mại là các khoản mua chịu từ người cung cấp hoặc ứng trước của khách hàng mà doanh nghiệp tạm thời chiếm dụng. Tín dụng thương mại luôn gắn với một luồng hàng hoá dịch vụ cụ thể, gắn với một quan hệ thanh toán cụ thể nên nó chịu tác động của cơ chế thanh toán, của chính sách tín dụng khách hàng mà doanh nghiệp được hưởng. Đây là phương thức tài trợ tiện lợi, linh hoạt trong kinh doanh và nó còn tạo khả năng mở rộng các quan hệ hợp tác kinh doanh một cách lâu bền.
Tuy nhiên các khoản tín dụng thương mại thường có thời hạn ngắn nhưng nếu doanh nghiệp biết quản lý một cách khoa học nó có thể đáp ứng phần nào nhu cầu vốn lưu động cho doanh nghiệp. Bên cạnh các hình thức huy động vốn truyền thống nêu trên, các doanh nghiệp bất động sản còn có thêm các hình thức huy động vốn khác từ các dự án 9 đầu tư bất động sản. Theo quy định tại khoản 1, điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì có năm hình thức huy động vốn đầu tư BĐS: Một là, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở; Hai là, ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tưcấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II; Ba là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Hiện tại, do các hình thức vay vốn truyền thống khó khăn và thiếu linh hoạt nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang chuyển dần sang hình thức huy động vốn từ các chủ đầu tư cấp II hoặc từ chính những người mua nhà, tuy nhiên do các văn bản quy phạm pháp luật vẫn đang trong quá trình hoàn thiện nên đây cũng là những khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận các hình thức huy động vốn này.
HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU KÈM QUYỀN MUA ƯU ĐÃI CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm trái phiếu Theo điều 2, khoản 1 nghị định số 52/2006/NĐ-CP thì trái phiếu doanh nghiệp là những chứng khoán nợ do doanh nghiệp phát hành, xác nhận nghĩa vụ trả cả gốc và lãi của doanh nghiệp phát hành đối với nguời sở hữu trái phiếu.