CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. KHÁI NIỆM VÀ MỤC ĐÍCH CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. Khái niệm Theo khái niệm thông dụng, thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan, có khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản liên quan đến dự án đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả của một dự án, từ đó ra quyết định đầu tư, cấp phép đầu tư, tài trợ vốn cho dự án. Đây là một quá trình kiểm tra, đánh giá các nội dung của dự án một cách độc lập, tách biệt với quá trình soạn thảo dự án.
Thẩm định dự án tạo ra cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư dự án có hiệu quả. Đối với các ngân hàng thương mại, thẩm định dự án đầu tư là quá trình kiểm tra, đánh giá toàn diện các mặt kinh tế, kĩ thuật, pháp lý, tài chính của dự án để đảm bảo tính khả thi, hiệu quả về mặt tài chính của dự án nhằm tạo cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư, tài trợ dự án. Mục đích thẩm định dự án của Ngân hàng thương mại Đầu tư là một lĩnh vực quan trọng quyết định sự tăng trưởng và phát triển của các thành phần kinh tế cũng như nền kinh tế quốc dân. Nhưng hoạt động đầu tư sẽ không thể hoàn thành được khi không có vốn hoặc không đủ vốn.
Ngoài nguồn vốn tự có của mình, các nhà đầu tư thường kêu gọi sự tài trợ từ nguồn vốn bên ngoài mà đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay chủ yếu là nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ chỉ đồng ý tài trợ khi đảm bảo được rằng vốn cấp tín dụng được sử dụng an toàn và hiệu quả. Do đó, không chỉ riêng các nhà đầu tư mà các ngân hàng cũng phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư, bởi một trong những đặc trưng của hoạt động đầu tư là diễn ra trong một thời gian dài nên có thể gặp nhiều rủi ro, muốn tài trợ một cách an toàn, đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lãi đầu tư thì quyết định cấp tín dụng của ngân hàng cần dựa trên cơ sở thẩm định 6 dự án đầu tư. Như vậy, đối với ngân hàng thương mại công tác thẩm định dự án đầu tư rất quan trọng, nó giúp cho ngân hàng ra quyết định có bỏ vốn đầu tư hay không? Neu đầu tư thì đầu tư như thế nào? Mức độ bỏ vốn là bao nhiêu? Điều này sẽ giúp ngân hàng đạt được những chỉ tiêu về an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ quá hạn và nợ khó đòi, hạn chế những rủi ro có thể xảy đến với ngân hàng.
Thẩm định dự án đầu tư có nhiều mục đích khác nhau đối với từng chủ thể, tuy nhiên đối với các ngân hàng thương mại, thẩm định dự án có những mục đích chính như sau: Thứ nhất, thẩm định dự án giúp ngân hàng đưa ra quyết định tài trợ dự án chính xác, đảm bảo an toàn, hiệu quả vốn đầu tư. Thẩm định dự án là cơ sở để ngân hàng thương mại xác định tính khả thi, khả năng hoàn vốn của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Trên cơ sở đó, ngân hàng đưa ra quyết định tài trợ cho dự án với các yếu tố khác nhau đối với từng dự án: số tiền cấp tín dụng, thời gian cấp tín dụng, thời hạn giải ngân, thời gian ân hạn, lãi suất, phương thức giải ngân, tần suất trả nợ, lịch trả nợ, tài sản bảo đảm, các bộ điều kiện trong trước và trong quá trình cấp tín dụng nhằm quản lý rủi ro. Thứ hai, thẩm định dự án giúp ngân hàng nhận diện, xác định và đo lường các rủi ro có thể xảy ra ảnh hưởng đến quá trình triển khai, thực hiện dự án như các yếu tố về sự biến động của thị trường nguyên vật liệu đầu vào, biến động của giá bán sản phẩm đầu ra, sự thay đổi về công nghệ sản xuất, doanh số bán hàng, chi phí quản lý, chi phí bán hàng, lợi nhuận dự kiến, các yếu tố về môi trường, chính sách quản lý, tác động của nhân tố xã hội.
Từ đó, ngân hàng phải xem xét các yếu tố có thể ảnh hưởng đến tính khả thi và hiệu quả dự án để; (i) tư vấn các giải pháp đối với chủ đầu tư, (ii) triển khai các biện pháp phòng ngừa rủi ro cho chính ngân hàng. Thứ ba, thẩm định dự án là căn cứ để ngân hàng có biện pháp kiểm tra việc sử dụng vốn vay đúng mục đích, đúng đối tượng thụ hưởng hay không, góp phần để dự án đầu tư mang lại hiệu quả, lợi nhuận cho chủ đầu tư và đảm bảo nguồn trả nợ cho ngân hàng. 7 Kết quả của thẩm định dự án sẽ mang tính quyết định đối với một khoản cho vay, đó là khâu đầu tiên trong quy trình quản lý rủi ro mà ngân hàng cần phải quan tâm hàng đầu để đảm bảo tránh được tối đa các rủi ro của một khoản cấp tín dụng, tạo sự an toàn và lành mạnh, góp phần nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng. ĐẶC ĐIỂM CỦA CÁC Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Thứ nhất, quy mô đầu tư và nhu cầu vốn của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn.
Quy mô của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường có tổng giá trị đầu tư từ vài trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng. Các doanh nghiệp thường không có đủ nguồn vốn tự có để thực hiện toàn bộ dự án mà phải chia ra các giai đoạn để thực hiện. Do vậy, để có đủ nguồn vốn thực hiện dự án, ngoài việc dùng vốn tự có của mình, các doanh nghiệp hầu hết đều sử dụng thêm kênh huy động vốn khác như: tìm các đối tác để hợp tác kinh doanh góp vốn cùng đầu tư; phát hành trái phiếu, huy động vốn từ người mua ngay từ giai đoạn dự án chuẩn bị đầu tư; vay vốn ngân hang. Đối với việc vay vốn ngân hàng, quy mô dự án ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn cho vay của Ngân hàng so với vốn tự có của Chủ đầu tư, do đó, để đạt được số tiền vay như mong muốn, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi quy mô dự án dẫn tới việc thẩm định tính chính xác về quy mô của dự án không dễ dàng đối với cán bộ thẩm định thiếu kinh nghiệm thực tế.
Vì vậy, trong quá trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cán bộ thẩm định cần tìm hiểu, thu thập nhiều nguồn thông tin để thẩm định tính chính xác về quy mô của dự án. Đồng thời, thẩm định các nguồn vốn đầu tư, các cam kết tài trợ vốn, tiến độ bỏ vốn trên cơ sở thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư, thẩm định phương thức bán hàng của dự án, tiến độ thu tiền bán hàng từ người mua để xác định khả năng huy động vốn này có khả thi hay không. Thứ hai, thời gian đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài, từ khi dự án được lập đến khi kết thúc dự án thường mất khoảng từ 5 đến 10 năm. Trong giai đoạn đầu tiên là giai đoạn chuẩn bị đầu tư: do dự án đầu tư kinh 8 doanh bất động sản chịu sự quản lý, điều chỉnh của nhiều chính sách và pháp luật như luật đầu tư, luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng.
và rất nhiều các văn bản, thông tư, nghị định liên quan. Số lượng hồ sơ, giấy phép cần có cho một dự án bất động sản là rất nhiều nên từ khi Chủ đầu tư có chủ trương đầu tư cho đến khi dự án hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để chuyển sang giai đoạn đầu tư thường mất rất nhiều thời gian, Chủ đầu tư phải thực hiện rất nhiều thủ tục và tốn kém nhiều chi phí. Trong giai đoạn đầu tư, do lượng vốn đầu tư của dự án bất động sản lớn, doanh nghiệp thường không tự chủ toàn bộ nguồn vốn, lại chịu nhiều ảnh hưởng từ các thị trường: thị trường nguyên vật liệu xây dựng, thị trường bất động sản, thị trường tài chính, các chính sách vi mô - vĩ mô của Nhà nước nên các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam thường không đạt được thời gian thực hiện như dự kiến ban đầu. Việc kéo dài thời gian thực hiện dự án hơn so với dự kiến thường gây tốn kém về chi phí, ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư.
Do vậy, khi thẩm định dự án cán bộ thẩm định cần chú ý đến việc tính toán thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý, dự báo cung - cầu sản phẩm của dự án trong tương lai. Ngoài ra, trong quá trình cho vay dự án, cán bộ tín dụng cần phải bám sát tiến độ thực hiện của dự án, yêu cầu Chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án theo kế hoạch ban đầu. Thứ ba, lĩnh vực đầu tư của các dự án kinh doanh bất động sản là lĩnh vực phức tạp, đòi hỏi trình độ chuyên môn cũng như mạng lưới quan hệ của chủ đầu tư. Lĩnh vực đầu tư của dự án kinh doanh bất động sản không chỉ đòi hỏi lượng vốn lớn trong thời gian dài mà còn rất rủi ro, đòi hỏi trình độ và bản lĩnh của nhà đầu tư lớn.
Việc các nhà đầu tư mới muốn tham gia vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản là việc hết sức khó khăn. Vì vậy, trong quá trình thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản, các ngân hàng thương mại cần thẩm định kỹ về tư cách pháp lý, năng lực, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính, các dự án đã đi vào hoạt động. của chủ đầu tư dự án. 9 Theo xu hướng hiện nay, các doanh nghiệp dự án sẽ được lập ra để triển khai, quản lý và vận hành duy nhất một dự án bất động sản nên sẽ chưa có số liệu lịch sử về tình hình kinh doanh hay các công trình dự án đã hoàn thành để làm căn cứ xác định năng lực chủ đầu tư.