chương 1, tác giả đã lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài làm cơ sở dé xác định các khoảng trống nghiên cứu dé thực hiện trong đề tài này. Bên cạnh đó, trong chương này, tác giả cũng trình bày tổng quan về địa bản nghiên cứu bao gồm vị trí địa lý, đặc điểm địa hình và thực trạng phát triển kinh tế của tỉnh Ninh Thuận. Nội dung và phương pháp nghiên cứu trong đề tài này sẽ được tác giả trình bày trong chương 2 tiếp theo. 10 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.
Cơ sở lý luận Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dan, giá đất dựa trên chuyền nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá đất ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, không phải là giá cả quyền sở hữu đất. Do thời gian sử dụng đất tương đối dai, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyền nhượng, chuyên đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy, khoản 19 Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 qui định “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị điện tích đất”.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. giá đất biéu hiện bằng tiền do người chuyên nhượng (bán) và người nhận chuyền nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng dat trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cau, quy luật cạnh tranh. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
Đặc điểm của giá đất Theo Hồ Thị Lam Tra (2006) giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dung, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Như vay, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bang giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thé tính ra giá đất.
Giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Dat đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thé tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ dé mà hạch toán vào giá dat.
Định giá đất 2. Khái niệm định giá đất Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nên kinh tế (Phạm Thanh Qué, 201 1). Định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá dat. Dat đai tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm lao động con người lam ra nên không có giá trị.
Giá cả của đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tô kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường. Điều đó quyết định rằng định giá đất có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình. 12 Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thé xác định chính xác dé đưa ra giá cả của đất đai. Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc chung, theo Phạm Thanh Qué (201 1), giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tổ này lại luôn luôn ở thé biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỹ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tó, mới có thể định giá chính xác.
- Nguyên tắc thay thế, theo Hoàng Thanh Trà (2017) thay thế trong định giá đất được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thé với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể. Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một thửa đất có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán, hay nói cách khác, giá của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế của chính đất đó. - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất, một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo đài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn.
Trong số rất nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Điều cần lưu ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải 13 hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới đánh giá được giá cả đất đai chính xác.
Dé phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung đã nêu ở trên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây ( theo Điều 112 — Luật đất đai 2013): (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định gia; (2) Theo thời hạn sử dụng dat; (3) Phù hợp với giá đất phố biến trên thị trường của loại đất có cùng mục dich sử dụng đã chuyền nhượng, giá trúng dau giá quyên sử dụng đất đối với những nơi có dau giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất nêu trên, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Các phương pháp định giá đất Theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định có 5 phương pháp xác định giá đất là: - Phương pháp so sánh, là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trồng tương tự về mục dich sử dung đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cau ha tang, diện tích, hình thẻ, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyên nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp chiết trừ, là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản găn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản, bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất.
- Phương pháp thu nhập, là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại 14 tiền gửi việt nam đồng kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bản cấp tỉnh. - Phương pháp thặng dư, là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyên mục dich sử dụng đất dé sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chỉ phí ước tính ra khỏi tổng đoanh thu phát triển giả định của bất động sản.