Tổng quan nghiên cứu

Tỉnh Ninh Thuận, nằm ở vùng Duyên hải Nam Trung Bộ, có diện tích tự nhiên khoảng 335.534 ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm tới 79,7%. Giai đoạn 2014-2022, tỉnh ghi nhận sự biến động đáng kể về cơ cấu sử dụng đất với diện tích đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng tăng lên, phản ánh xu hướng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2011-2020 đạt 15,1%/năm, với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp - xây dựng và dịch vụ.

Công tác xác định giá đất cụ thể đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế công tác này tại Ninh Thuận còn nhiều hạn chế, như giá đất cụ thể chưa phản ánh đúng giá thị trường, quy trình xác định giá đất chưa đồng bộ và thiếu dữ liệu thống kê ở một số huyện. Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh từ năm 2014 đến 2022, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác này đến năm 2030 nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và tăng nguồn thu ngân sách.

Nghiên cứu tập trung khảo sát 3 đơn vị hành chính đại diện cho các vùng đặc trưng: thành phố Phan Rang - Tháp Chàm (khu vực đô thị), huyện Ninh Hải (đồng bằng) và huyện Ninh Sơn (trung du, miền núi). Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong việc hoàn thiện chính sách đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại Ninh Thuận.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết kinh tế chính trị Mác - Lênin về địa tô và giá đất, trong đó đất đai được xem là tài sản mãi mãi của nhân loại, là tư liệu sản xuất cơ bản. Giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường và pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất phải phù hợp với giá thị trường, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất.

Các nguyên tắc định giá đất được vận dụng gồm: nguyên tắc chung (giá đất hình thành từ hiệu quả, tính khan hiếm và yêu cầu hữu hiệu), nguyên tắc thay thế (giá đất chịu ảnh hưởng bởi giá đất tương tự trong vùng), và nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất (giá đất phản ánh mục đích sử dụng mang lại thu nhập ròng cao nhất). Phương pháp định giá đất theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT gồm: phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Ba khái niệm chính được sử dụng là: giá đất cụ thể (giá trị quyền sử dụng đất được xác định cho từng thửa đất phục vụ bồi thường, đấu giá), bảng giá đất (giá đất do UBND tỉnh ban hành làm căn cứ tính thuế, phí), và giá đất thị trường (giá giao dịch thực tế trên thị trường).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng, ban ngành tỉnh Ninh Thuận, bao gồm bảng giá đất, kết quả thẩm định giá đất cụ thể, số liệu thu hồi đất và đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2014-2022. Dữ liệu sơ cấp gồm 100 phiếu khảo sát và phỏng vấn chuyên sâu các cán bộ chuyên môn, thẩm định viên, chủ đầu tư và hộ gia đình bị thu hồi đất.

Phương pháp chọn mẫu là phi ngẫu nhiên thuận tiện, dựa trên công thức Slovin với sai số 10%. Phân tích dữ liệu sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích định tính và bản đồ chuyên đề để thể hiện không gian và thời gian xác định giá đất cụ thể. Thời gian nghiên cứu tập trung từ năm 2014 đến 2022, phù hợp với hiệu lực của Luật Đất đai 2013.

Quy trình nghiên cứu gồm thu thập dữ liệu, xử lý số liệu bằng phần mềm Excel, phân tích so sánh giá đất cụ thể với bảng giá đất và giá thị trường, đánh giá tồn tại, vướng mắc và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất cụ thể đến năm 2030.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiện trạng sử dụng đất và biến động: Đất nông nghiệp chiếm 79,7% diện tích tự nhiên tỉnh, đất phi nông nghiệp chiếm 17,23%. Giai đoạn 2014-2022, diện tích đất phi nông nghiệp tăng 3.253,4 ha, trong đó đất chuyên dùng tăng mạnh nhất, phản ánh sự phát triển hạ tầng và các dự án đầu tư. (Bảng 3.1, 3.2)

  2. Công tác xác định giá đất cụ thể phục vụ đấu giá: Tỉnh đã tổ chức đấu giá 879 lô đất với tổng diện tích 190.297 m², trong đó giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm trung bình từ 1,19 đến 1,38 lần tùy khu vực. Ví dụ, tại huyện Ninh Sơn, giá trúng đấu giá cao hơn giá khởi điểm 1,38 lần, tạo nguồn thu ngân sách đáng kể. (Bảng 3. Giá đất cụ thể phục vụ đấu giá)

  3. Công tác xác định giá đất cụ thể phục vụ bồi thường: Giá đất cụ thể phục vụ bồi thường tại các huyện có sự chênh lệch lớn so với bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, trung bình từ 1,07 đến 9,23 lần tùy loại đất và khu vực. Đặc biệt, giá đất cụ thể tại huyện Ninh Hải giai đoạn 2020-2022 cao hơn bảng giá đất đến 9,23 lần đối với đất ở. (Bảng 3. Giá đất cụ thể phục vụ bồi thường)

  4. So sánh giá đất cụ thể với giá thị trường thực tế: Giá đất thực tế tại một số loại đất nông nghiệp đặc thù như đất trồng nho, tỏi cao hơn giá đất cụ thể từ 2,44 đến 5,97 lần, cho thấy giá đất cụ thể chưa phản ánh đúng giá trị thực tế của đất theo từng loại hình sử dụng. (Bảng 3. So sánh giá đất cụ thể và giá đất thực tế)

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự chênh lệch giá đất cụ thể và giá thị trường là do phương pháp xác định giá chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh với dữ liệu giao dịch hạn chế, chưa phân loại chi tiết theo loại hình sử dụng đất đặc thù. Quy trình xác định giá đất cụ thể tại Ninh Thuận kéo dài trung bình 45-50 ngày, có trường hợp kéo dài trên 60 ngày do hồ sơ chưa đầy đủ, thiếu thông tin và số lượng đơn vị tư vấn hạn chế.

So với các nghiên cứu tại các địa phương khác, kết quả cho thấy Ninh Thuận còn tồn tại nhiều bất cập trong công tác xác định giá đất cụ thể, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý đất đai và nguồn thu ngân sách. Việc giá đất cụ thể thấp hơn giá thị trường có thể dẫn đến thất thoát ngân sách khi tổ chức đấu giá không hiệu quả hoặc gây bức xúc trong bồi thường giải phóng mặt bằng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh tỷ lệ chênh lệch giá đất cụ thể với bảng giá đất và giá thị trường theo từng huyện, loại đất, giúp minh họa rõ ràng mức độ phù hợp và tồn tại trong công tác xác định giá đất.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy trình xác định giá đất cụ thể: Rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn 30-40 ngày bằng cách tăng cường kiểm tra, rà soát hồ sơ, nâng cao năng lực cán bộ và đơn vị tư vấn. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp UBND các huyện, thành phố. Thời gian: 2024-2026.

  2. Đa dạng hóa phương pháp định giá đất: Áp dụng kết hợp phương pháp thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh để phản ánh chính xác giá trị đất theo từng loại hình sử dụng, đặc biệt với đất nông nghiệp đặc thù. Chủ thể: Trung tâm Phát triển quỹ đất, các công ty thẩm định giá. Thời gian: 2024-2028.

  3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch đất đai đầy đủ, minh bạch: Thiết lập hệ thống thông tin đất đai tập trung, cập nhật thường xuyên các giao dịch thực tế để làm cơ sở xác định giá đất cụ thể chính xác hơn. Chủ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai. Thời gian: 2024-2027.

  4. Hoàn thiện chính sách pháp luật về xác định giá đất: Đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến phân loại đất, phương pháp định giá và thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể nhằm phù hợp với thực tiễn và cơ chế thị trường. Chủ thể: UBND tỉnh, Hội đồng nhân dân tỉnh. Thời gian: 2025-2030.

  5. Tăng cường đào tạo, nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ định giá đất: Tổ chức các khóa đào tạo, tập huấn chuyên sâu về kỹ thuật định giá đất và quản lý đất đai hiện đại. Chủ thể: Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 2024-2026.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại tỉnh Ninh Thuận: Nghiên cứu giúp hiểu rõ thực trạng, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể, phục vụ công tác quản lý và hoạch định chính sách.

  2. Các công ty thẩm định giá và tư vấn bất động sản: Cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn để cải tiến phương pháp định giá đất, nâng cao chất lượng dịch vụ và đáp ứng yêu cầu thị trường.

  3. Nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ quy trình, cơ chế xác định giá đất cụ thể, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tài chính.

  4. Các nhà nghiên cứu, sinh viên ngành quản lý kinh tế, quản lý đất đai: Tài liệu tham khảo quý giá về phương pháp nghiên cứu, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp trong lĩnh vực định giá đất tại Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

  1. Công tác xác định giá đất cụ thể tại Ninh Thuận có những khó khăn gì?
    Khó khăn chính là thiếu dữ liệu giao dịch đất đai đầy đủ, quy trình xác định giá kéo dài do hồ sơ chưa hoàn chỉnh, và số lượng đơn vị tư vấn hạn chế. Ví dụ, thời gian phê duyệt giá đất có thể kéo dài trên 60 ngày.

  2. Phương pháp định giá đất nào được sử dụng phổ biến nhất?
    Phương pháp so sánh được sử dụng chủ yếu, tuy nhiên do thiếu dữ liệu giao dịch tương tự nên kết quả chưa phản ánh chính xác giá trị thực tế, đặc biệt với đất nông nghiệp đặc thù.

  3. Giá đất cụ thể có phù hợp với giá thị trường không?
    Nghiên cứu cho thấy giá đất cụ thể thường thấp hơn giá thị trường thực tế từ 1,07 đến 9,23 lần tùy loại đất và khu vực, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro thất thoát ngân sách nếu đấu giá không hiệu quả.

  4. Giải pháp nào giúp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể?
    Đa dạng hóa phương pháp định giá, xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch đất đai minh bạch, rút ngắn quy trình xác định giá và nâng cao năng lực cán bộ là những giải pháp thiết thực.

  5. Tại sao cần phân loại chi tiết loại hình sử dụng đất trong định giá?
    Các loại đất nông nghiệp như trồng nho, tỏi có hiệu quả kinh tế cao hơn nhiều so với đất trồng cây hàng năm thông thường, do đó phân loại chi tiết giúp xác định giá đất cụ thể sát với giá trị thực, đảm bảo lợi ích cho người dân và nhà nước.

Kết luận

  • Đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn tại Ninh Thuận, với sự biến động tích cực về cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2014-2022.
  • Công tác xác định giá đất cụ thể còn nhiều hạn chế, giá đất cụ thể chưa phản ánh đúng giá thị trường, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và nguồn thu ngân sách.
  • Quy trình xác định giá đất cụ thể kéo dài, hồ sơ chưa đầy đủ và thiếu dữ liệu giao dịch là những nguyên nhân chính.
  • Đề xuất hoàn thiện quy trình, đa dạng hóa phương pháp định giá, xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch và nâng cao năng lực cán bộ để nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể đến năm 2030.
  • Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng cho các nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý đất đai tại Ninh Thuận.

Hành động tiếp theo: Các cơ quan chức năng tỉnh Ninh Thuận cần triển khai ngay các giải pháp đề xuất, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi xác định giá đất cụ thể cho các huyện còn lại nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất đai toàn diện.