Luận án tiến sĩ: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, Nghệ An

Luận án tiến sĩ nghiên cứu nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã cửa lò tỉnh nghệ an, phát triển phương pháp mới, đánh giá hiệu quả ứng

• Tác giả: Phạm Thị Hà
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Quân
• Trường học: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• Lời cam đoan
• Danh mục chữ viết tắt
• Danh mục bảng
• Danh mục hình
• Trích yếu luận án
• Tính cấp thiết của đề tài
• Mục tiêu nghiên cứu
• Đối tượng phạm vi nghiên cứu
• Đối tượng nghiên cứu
• Phạm vi nghiên cứu
• Những đóng góp mới của đề tài
• Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
• 1. Chương 1: Tổng quan tài liệu
• 1.1. Cơ sở lý luận về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất
• 1.1.1. Quản lý giá đất
• 1.1.2. Cơ sở dữ liệu đất đai
• 1.2. Cơ sở thực tiễn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở trên thế giới và ở Việt Nam
• 1.2.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở trên thế giới
• 1.2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại Việt Nam
• 1.3. Một số nghiên cứu về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở
• 1.3.1. Một số nghiên cứu về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở trên thế giới
• 1.3.2. Một số nghiên cứu về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại Việt Nam
• 1.4. Định hướng nghiên cứu
• 2. Chương 2: Nội dung và phương pháp nghiên cứu
• 2.1. Nội dung nghiên cứu
• 2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Cửa Lò
• 2.1.2. Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai và quản lý giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò
• 2.1.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò
• 2.1.4. Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò
• 2.1.5. Một số đề xuất trong xây dựng hệ thống thông tin đất đai hỗ trợ công tác quản lý giá đất tại địa bàn nghiên cứu
• 2.2. Phương pháp nghiên cứu
• 2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu
• 2.2.3. Các phương pháp phân tích xử lý số liệu
• 2.2.4. Phương pháp GIS
• 3. Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
• 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, khu dân cư và đất ở
• 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
• 3.2. Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai và quản lý giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò
• 3.2.1. Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò
• 3.2.2. Giá đất ở và thực trạng quản lý giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò
• 3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở thị xã Cửa Lò
• 3.3.1. Mô hình cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai thị xã Cửa Lò phục vụ quản lý giá đất ở
• 3.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An
• 3.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thị xã Cửa Lò
• 3.4. Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai để phục vụ quản lý giá đất ở
• 3.4.1. Khai thác sử dụng CSDL phục vụ quản lý giá đất ở trên phần mềm ArcGIS
• 3.4.2. Thiết kế các modul chức năng của phần mềm hệ thống thông tin để khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở
• 3.5. Đánh giá kết quả đạt được và đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu
• 3.5.1. Đánh giá kết quả đạt được
• 3.5.2. Giải pháp chính sách để tăng độ chính xác của dữ liệu giá đất
• 3.5.3. Giải pháp về tài chính và nhân lực
• 3.5.4. Giải pháp về thu thập, chuẩn hóa số liệu tài liệu để xây dựng cơ sở dữ liệu
• 3.5.5. Giải pháp về công nghệ và phương pháp xây dựng dữ liệu
• Kết luận và kiến nghị
• Danh mục công trình công bố có liên quan đến luận án
• Tài liệu tham khảo

Tóm tắt

I. Giới thiệu và tính cấp thiết của đề tài

Luận án tiến sĩ này tập trung vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhằm hỗ trợ quản lý giá đất tại thị xã Cửa Lò, Nghệ An. Với sự phát triển nhanh chóng của đô thị hóa và biến động giá đất, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai chính xác và hiệu quả là vô cùng cần thiết. Cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ giúp quản lý thông tin địa chính mà còn hỗ trợ việc định giá đất một cách minh bạch và công bằng. Đề tài này nhằm giải quyết những hạn chế hiện tại trong việc quản lý đất đai và giá đất tại địa phương.

1.1. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chính của luận án tiến sĩ là xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm dữ liệu địa chính và dữ liệu giá đất để phục vụ công tác quản lý giá đất tại thị xã Cửa Lò. Ngoài ra, nghiên cứu cũng hướng đến việc khai thác và sử dụng hiệu quả cơ sở dữ liệu này, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và giá đất.

1.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu bao gồm đất đai và giá đất tại thị xã Cửa Lò, với trọng tâm là hai phường Nghi Tân và Nghi Hương. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào việc phân tích thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai, quản lý giá đất, và đề xuất các giải pháp cải thiện hệ thống quản lý hiện tại.

II. Cơ sở lý luận và thực tiễn

Phần này trình bày các cơ sở lý luận về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và quản lý giá đất, đồng thời phân tích thực tiễn áp dụng trên thế giới và tại Việt Nam. Cơ sở dữ liệu đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý thông tin địa chính và hỗ trợ công tác định giá đất. Tại Việt Nam, việc xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu này vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là sự thiếu đồng bộ giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính.

2.1. Cơ sở lý luận về quản lý giá đất

Quản lý giá đất là quá trình xác định và kiểm soát giá trị đất đai dựa trên các yếu tố như vị trí, quy hoạch, và điều kiện kinh tế - xã hội. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai giúp cung cấp thông tin chính xác và kịp thời, hỗ trợ công tác định giá đất một cách hiệu quả.

2.2. Thực tiễn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

Trên thế giới, nhiều quốc gia đã áp dụng thành công hệ thống quản lý đất đai hiện đại, trong đó cơ sở dữ liệu đất đai được số hóa và tích hợp với các công nghệ GIS. Tại Việt Nam, mặc dù đã có nhiều nỗ lực trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề như thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.

III. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng các phương pháp như phương pháp chọn điểm nghiên cứu, phương pháp thu thập số liệu, và phương pháp GIS để xây dựng và phân tích cơ sở dữ liệu đất đai. Các phương pháp này giúp thu thập và xử lý thông tin một cách hệ thống, từ đó đưa ra các kết luận và đề xuất chính xác.

3.1. Phương pháp thu thập số liệu

Nghiên cứu sử dụng cả số liệu thứ cấp và số liệu sơ cấp để thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, và giá đất tại thị xã Cửa Lò. Các phương pháp điều tra và phỏng vấn được áp dụng để thu thập thông tin từ người sử dụng đất và cán bộ địa chính.

3.2. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

Các phương pháp phân tích thống kê, phân tích nhân tố, và hồi quy đa biến được sử dụng để xử lý số liệu và xây dựng mô hình giá đất. Phương pháp GIS được áp dụng để xây dựng cơ sở dữ liệu và thiết kế hệ thống thông tin quản lý đất đai.

IV. Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Kết quả nghiên cứu cho thấy thị xã Cửa Lò có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội, nhưng cơ sở dữ liệu đất đai hiện tại còn nhiều hạn chế. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và dữ liệu giá đất đã được thực hiện, nhưng cần cải thiện độ chính xác và tính đồng bộ. Nghiên cứu cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và giá đất tại địa phương.

4.1. Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai

Cơ sở dữ liệu đất đai tại thị xã Cửa Lò hiện còn thiếu đồng bộ, đặc biệt là sự chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá thị trường. Việc số hóa dữ liệu và tích hợp với hệ thống GIS là cần thiết để cải thiện hiệu quả quản lý.

4.2. Đề xuất giải pháp

Nghiên cứu đề xuất các giải pháp như tăng cường chính sách quản lý, đầu tư tài chính và nhân lực, chuẩn hóa số liệu, và áp dụng công nghệ hiện đại để xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai một cách hiệu quả.

V. Kết luận và kiến nghị

Luận án tiến sĩ đã đạt được mục tiêu nghiên cứu bằng việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và đề xuất các giải pháp cải thiện quản lý giá đất tại thị xã Cửa Lò. Nghiên cứu khẳng định tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai hiện đại và tích hợp công nghệ GIS trong quản lý đất đai. Các kiến nghị được đưa ra nhằm hỗ trợ chính quyền địa phương trong việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và giá đất.

5.1. Kết luận

Nghiên cứu đã thành công trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và đề xuất các giải pháp cải thiện quản lý giá đất tại thị xã Cửa Lò. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa khoa học và thực tiễn cao, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương.

5.2. Kiến nghị

Cần tăng cường đầu tư vào công nghệ và nhân lực để xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai một cách hiệu quả. Chính quyền địa phương cần áp dụng các giải pháp được đề xuất để cải thiện hệ thống quản lý đất đai và giá đất.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Đề tài "Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An" do nghiên cứu sinh Phạm Thị Hà thực hiện tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam (năm 2022), dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Văn Quân và PGS. Nguyễn Văn Trung, thuộc chuyên ngành Quản lý đất đai (Mã số: 9 85 01 03).

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Công tác quản lý giá đất tại Việt Nam gặp nhiều bất cập do chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai đồng bộ, đặc biệt là sự thiếu hụt CSDL giá đất thị trường. Điều này dẫn đến thiếu thông tin đầu vào phục vụ công tác định giá và điều chỉnh khung giá, bảng giá đất. Bảng giá đất do Nhà nước ban hành tại nhiều địa phương như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Nghệ An có mức giá quy định thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, tạo ra sự thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản.

Tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng với định hướng phát triển lên đô thị loại 2 vào năm 2030, khiến thị trường đất ở biến động mạnh. Giá đất ở trên thị trường cao gấp 5 đến 6 lần (mức chênh lệch bình quân là 5,15 lần) so với giá quy định trong bảng giá đất của Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Nghệ An. Trong khi đó, CSDL đất đai của thị xã chưa hoàn thiện: dữ liệu địa chính mới dừng lại ở dạng bản đồ số, hệ thống sổ sách địa chính vẫn lưu trữ dạng giấy, CSDL giá đất ở chưa được thành lập mà chỉ có tệp bảng tính lưu giá quy định. Phương pháp thu thập thông tin giá đất thị trường còn thủ công qua phiếu điều tra, thiếu tính cập nhật và chưa ứng dụng các mô hình định giá hàng loạt trên nền tảng công nghệ thông tin địa lý.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án xác định 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

1. Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó tập trung vào xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và dữ liệu giá đất ở phục vụ công tác quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
2. Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
3. Đề xuất được các giải pháp tăng cường hiệu quả công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.

Câu hỏi nghiên cứu

Tác giả đặt ra 3 câu hỏi nghiên cứu trọng tâm:

1. Trước tình trạng thị xã Cửa Lò có giá đất ở thị trường khác xa so với giá đất ở quy định thì cần làm gì để quản lý giá đất ở hiệu quả?
2. Làm thế nào để xây dựng dữ liệu giá đất ở theo giá thị trường nhanh chóng, chính xác thay cho việc nhập giá đất thị trường thủ công từ phiếu thu thập thông tin giá đất?
3. Xây dựng và khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở như thế nào?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở, công tác xác định giá đất ở; cơ sở dữ liệu đất đai (trọng tâm là cơ sở dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất ở).
• Phạm vi nội dung: Xây dựng CSDL địa chính và CSDL giá đất ở; nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở; xây dựng mô hình hồi quy giá đất ở phục vụ định giá đất thị trường hàng loạt và thiết kế mô hình hệ thống thông tin quản lý giá đất.
• Phạm vi không gian: Thực hiện trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An; nghiên cứu chuyên sâu tại 2 địa bàn đại diện: phường Nghi Hương (khu vực trung tâm đô thị, phát triển du lịch) và phường Nghi Tân (khu vực ven đô thị, quy mô diện tích nhỏ, mật độ dân số cao, kinh tế khó khăn hơn).
• Phạm vi thời gian: Thời gian thực hiện luận án từ năm 2017 đến năm 2021. Khai thác CSDL bản đồ giai đoạn 2006–2020; số liệu giá đất thị trường thu thập trong giai đoạn 2018–2019 và bổ sung năm 2020.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trong và ngoài nước

Luận án đã tổng hợp hệ thống tài liệu nghiên cứu liên quan đến giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và việc ứng dụng công nghệ thông tin trong xây dựng CSDL đất đai:

1. Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:

   • Nghiên cứu quốc tế: Ai (2005) phân chia các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Hán Khẩu (Trung Quốc) thành 3 nhóm: vị trí, cơ sở hạ tầng và môi trường. Wen và cộng sự (2005) cùng Chin & Chau (2003) nghiên cứu tại Hàng Châu và Hồng Kông, chỉ ra các nhóm yếu tố kinh tế, vị trí và hạ tầng. Lee (2002) tại Singapore bổ sung nhóm yếu tố cá biệt, hệ số sử dụng đất và trạm xe buýt. Guntermann (1997) tại Phoenix (Hoa Kỳ) phân tích các nhân tố kinh tế vĩ mô, vi mô kết hợp đặc điểm thửa đất và vị trí. Hu và cộng sự (2016) tại Vũ Hán khảo sát tác động của khoảng cách đến bãi chôn lấp rác thải và các công trình tiện ích công cộng. Bovkir & Arif (2018) phân tích tác động tiêu cực của bãi rác đến giá trị đất. Purnomo và cộng sự tại Indonesia chỉ ra khoảng cách đến bến xe chiếm 1/4 trọng số ảnh hưởng. Tsutsumi và cộng sự tại Nhật Bản và So và cộng sự tại Hồng Kông chứng minh ảnh hưởng của giao thông công cộng đến giá trị đất ở. Các nghiên cứu của Gardner & Barrows (1985), Jiang và cộng sự về mật độ dân số; Brownstone & De Vany (1991), Colwell & Munneke (1999), McMillen & Thorsnes (1998), Bao và cộng sự về diện tích và hình dạng thửa đất.
   • Nghiên cứu tại Việt Nam: Nguyễn Thị Yến (2011), Trần Đức Quỳnh & Bùi Nguyên Hạnh (2015), Lê Khương Ninh (2011), Nguyễn Ngọc Anh (2017) phân tích các yếu tố vị trí, quy hoạch, pháp lý và phong thủy; Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Thạch (2013), Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Hồng Dương (2015) khảo sát kết cấu đường giao thông, an ninh trật tự, môi trường sinh thái; Nguyễn Thị Bích Ngọc & Trần Thanh Hùng (2013) nghiên cứu về cấp đường và bề rộng mặt đường; Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) phân tích tình trạng pháp lý và an ninh trật tự tác động đến giá đất.

2. Nghiên cứu về cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống thông tin giá đất:

   • Các công trình của Ruoff (1957), Rowton (1976), Byong và cộng sự, Wenfeng & Shiwu (2010), Khaled (1997), UNECE (1996), Tommy (2011), Ling và cộng sự, Oliver và cộng sự (2018), Sui & Zhang (2011) khẳng định vai trò của GIS và mô hình CSDL quan hệ trong việc tích hợp dữ liệu không gian và thuộc tính. Spinney JEL và cộng sự chỉ ra CSDL đất đai giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản.
   • Tại Việt Nam, các nghiên cứu của Trần Văn Tuấn & Lê Phương Thúy (2015), Tổng cục Quản lý đất đai (2010, 2019), Nguyễn Đình Bồng (2021), Phan Thị Thanh Huyền và cộng sự đã hệ thống hóa cấu trúc CSDL đất đai quốc gia theo quy chuẩn kỹ thuật của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
   • Kinh nghiệm quốc tế: Thụy Điển xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản từ năm 1974 tại Uppsala, hoàn thành ngân hàng dữ liệu đất đai vào năm 1995 phục vụ định giá và thu thuế; Hàn Quốc triển khai CSDL giá đất công khai giúp minh bạch hóa các giao dịch thị trường (KOIKA, 2019).

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Mặc dù các nghiên cứu trước đây đã chỉ ra các yếu tố cấu thành giá đất và quy chuẩn xây dựng CSDL đất đai, việc tích hợp dữ liệu địa chính với mô hình hồi quy đa biến để tự động hóa định giá đất ở thị trường hàng loạt (CAMA/AVM) trên nền tảng ArcGIS tại một đô thị du lịch ven biển cụ thể ở Việt Nam vẫn chưa được thực hiện hoàn chỉnh. Luận án giải quyết khoảng trống này bằng cách thiết lập mô hình tính toán giá đất thị trường từ các biến không gian và thuộc tính, chuẩn hóa dữ liệu địa chính theo chuẩn quốc gia và xây dựng kiến trúc phần mềm hệ thống thông tin quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

• Lý thuyết địa tô: Luận án kế thừa lý luận địa tô của Adam Smith (địa tô là giá cả chi trả cho việc sử dụng đất, cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận), David Ricardo (địa tô hình thành do tính có hạn của diện tích đất và sự khác biệt về độ màu mỡ, vị trí) và Các Mác (địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối, địa tô độc quyền; Chu Văn Thỉnh, 2000; Hồ Thị Lam Trà và cộng sự, 2016).
• Mối quan hệ địa tô và lãi suất: Luận án sử dụng công thức xác định giá đất: $$\text{Giá đất} = \frac{\text{Địa tô}}{\text{Lãi suất ngân hàng}}$$ kết hợp lý thuyết cung - cầu đất đai và lý thuyết chu kỳ kinh tế (Đinh Tuấn Minh, 2009; Taylor & Brester, 2005; Trịnh Hữu Liên và cộng sự).
• Khung pháp lý và quy chuẩn kỹ thuật: Luật Đất đai 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (quy định về giá đất), Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT (quy định kỹ thuật về CSDL đất đai) và Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT (quy định quy trình xây dựng CSDL đất đai).
• Khung phân tích 7 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở: Bao gồm 39 yếu tố ban đầu:
  1. Nhóm vị trí (13 yếu tố): Khoảng cách đến trung tâm, chợ/trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, bến xe, đồn công an, UBND, bưu điện, trạm xe buýt, bãi rác, bãi biển, loại đường tiếp giáp, bề rộng đường.
  2. Nhóm kinh tế (6 yếu tố): Tốc độ tăng trưởng kinh tế, thu nhập dân cư, lãi suất, cung - cầu, biến động vật giá, môi trường kinh doanh.
  3. Nhóm xã hội (7 yếu tố): Mật độ dân số, an ninh trật tự, trình độ dân trí, y tế, giáo dục, đô thị hóa, phong thủy.
  4. Nhóm môi trường (3 yếu tố): Môi trường nước, môi trường không khí, môi trường tiếng ồn.
  5. Nhóm cơ sở hạ tầng (3 yếu tố): Giao thông, cấp điện, cấp thoát nước và thông tin liên lạc.
  6. Nhóm cá biệt (4 yếu tố): Hình dáng thửa đất, diện tích thửa đất, chiều sâu thửa đất, chiều rộng mặt tiền.
  7. Nhóm chính sách và pháp lý (3 yếu tố): Tình trạng giấy tờ pháp lý, quy hoạch sử dụng đất, chính sách can thiệp của Nhà nước.

Phương pháp nghiên cứu

• Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn phường Nghi Hương (trung tâm hành chính, du lịch, hạ tầng công nghệ thông tin phát triển) và phường Nghi Tân (khu vực ven, mật độ dân cư cao, kinh tế khó khăn) để đại diện cho các điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và biến động giá đất khác nhau tại thị xã Cửa Lò.
• Phương pháp thu thập dữ liệu:
  • Dữ liệu thứ cấp: Báo cáo kinh tế - xã hội; bản đồ địa chính dạng số hệ tọa độ VN-2000 thành lập giai đoạn 2006–2020; hồ sơ địa chính; bảng giá đất và khung giá đất giai đoạn 2017–2020.
  • Dữ liệu sơ cấp: Điều tra, khảo sát bằng phiếu hỏi đối với người sử dụng đất, cán bộ quản lý địa chính cấp thị xã và phường, các văn phòng công chứng và sàn giao dịch bất động sản về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố và giá giao dịch thực tế.
• Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu:
  • Thống kê mô tả, phân tích tổng hợp và so sánh giá đất quy định với giá đất thị trường.
  • Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha nhằm sàng lọc các biến quan sát.
  • Phân tích hồi quy đa biến (chạy hồi quy 2 lần) để thiết lập hàm toán học biểu diễn mối quan hệ giữa giá đất ở thị trường và các yếu tố ảnh hưởng tại từng phường.
  • Kiểm tra độ chính xác của mô hình hồi quy giá đất.
• Phương pháp Hệ thống thông tin địa lý (GIS):
  • Sử dụng phần mềm Famis để chuẩn hóa bản đồ địa chính.
  • Chuyển đổi dữ liệu không gian từ định dạng MicroStation (*.dgn) sang định dạng Shapefile (*.shp) trên phần mềm ArcGIS.
  • Thiết kế cấu trúc các lớp dữ liệu không gian và thuộc tính, liên kết dữ liệu không gian với dữ liệu giá đất thị trường tính toán từ mô hình hồi quy.
  • Thiết kế kiến trúc các phân hệ chức năng cho phần mềm hệ thống thông tin quản lý giá đất.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tài liệu

Chương này tổng hợp các vấn đề lý luận về giá đất, định giá đất hàng loạt (CAMA/AVM), cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu. Phân tích kinh nghiệm quốc tế trong xây dựng CSDL đất đai và quản lý giá đất tại Thụy Điển, Hàn Quốc, Úc; đánh giá các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam (Luật Đất đai 2013, Thông tư 75/2015/TT-BTNMT, Thông tư 05/2017/TT-BTNMT). Điểm luận chi tiết 7 nhóm yếu tố tác động đến giá đất đô thị làm cơ sở khoa học để xây dựng khung đánh giá thực nghiệm cho thị xã Cửa Lò.

Chương 2: Nội dung và phương pháp nghiên cứu

Trình bày thiết kế nghiên cứu tổng thể, quy trình thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp; quy trình chuẩn hóa bản đồ địa chính từ MicroStation sang ArcGIS; quy trình phân tích độ tin cậy thang đo Cronbach's Alpha và phân tích hồi quy đa biến; quy trình thiết kế cấu trúc CSDL không gian và thuộc tính phục vụ quản lý giá đất ở tại hai phường nghiên cứu trọng điểm (Nghi Hương và Nghi Tân).

Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 3 trình bày các kết quả thực nghiệm đạt được trên 5 nội dung chính:

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò

• Thị xã Cửa Lò nằm ở phía Đông Nam tỉnh Nghệ An, gồm 7 phường, diện tích tự nhiên là 2.912 ha (29,12 km²).
• Dân số toàn thị xã là 56.523 người, mật độ dân số đạt 2.044 người/km². Dân số trong độ tuổi lao động là 33.165 người, trong đó lao động ngành dịch vụ chiếm tỷ trọng chủ đạo (60,4%).
• Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm đạt khoảng 10%. Cơ sở hạ tầng đô thị, du lịch phát triển tập trung mạnh tại các phường trung tâm như Nghi Hương.

2. Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai và quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò

• Thực trạng CSDL đất đai: Chưa đồng bộ giữa dữ liệu không gian và thuộc tính. Hồ sơ địa chính (sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận) hoàn toàn lưu trữ trên bản giấy, chưa được số hóa. Bản đồ địa chính số lưu ở định dạng *.dgn của MicroStation, chưa tích hợp vào CSDL không gian chuẩn. Bản đồ hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất tồn tại song song cả bản giấy và tệp số.
• Thực trạng quản lý giá đất: CSDL giá đất chưa được thành lập, dữ liệu giá chỉ gồm bảng giá đất quy định lưu trên tệp tin Excel, hoàn toàn thiếu dữ liệu giao dịch thị trường.
• Mức độ chênh lệch giá đất: Giá đất giao dịch thực tế trên thị trường cao hơn rất nhiều so với giá quy định trong bảng giá đất của UBND tỉnh. Mức chênh lệch bình quân trên địa bàn nghiên cứu là 5,15 lần.

Tuyến đường / Khu vực	Giá quy định trong bảng giá đất (Triệu đồng/m²)	Giá giao dịch thực tế trên thị trường (Triệu đồng/m²)	Mức độ chênh lệch (Lần)
Tuyến đường loại 1 (Khu vực trung tâm, ven biển Nghi Hương)	Thấp, theo khung nhà nước	Rất cao, biến động mạnh	5,00 – 6,00
Khu vực dân cư, ven đô thị (Nghi Tân)	Mức quy định tối thiểu	Trung bình	3,50 – 4,50
Bình quân toàn địa bàn khảo sát	—	—	5,15

(Nguồn: Số liệu tổng hợp từ kết quả điều tra của luận án giai đoạn 2017–2020)

3. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở

• Chuẩn hóa dữ liệu địa chính: Chuyển đổi toàn bộ bản đồ địa chính từ MicroStation (*.dgn) sang lớp đối tượng vùng (polygon) định dạng Shapefile (*.shp) trên ArcGIS; chuẩn hóa hệ tọa độ VN-2000, sửa lỗi hình học và liên kết mã định danh thửa đất với dữ liệu thuộc tính địa chính theo Thông tư 75/2015/TT-BTNMT.
• Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mô hình hồi quy giá đất ở:
  • Sau kiểm định Cronbach's Alpha và phân tích hồi quy 2 lần tại phường Nghi Tân và phường Nghi Hương, các yếu tố có ý nghĩa thống kê tác động đến giá đất ở thị trường gồm 8 biến:
    1. Khoảng cách đến trung tâm
    2. Khoảng cách đến tiện ích (chợ, trường học, dịch vụ công)
    3. Chiều rộng đường tiếp giáp
    4. Chất liệu mặt đường (nhựa, bê tông, xi măng, đá/đất)
    5. Hình thể thửa đất (vuông vắn, nở hậu, thắt hậu, hình dạng bất quy tắc)
    6. Môi trường sinh thái
    7. Môi trường kinh doanh
    8. Tình trạng quy hoạch
  • Mô hình hồi quy sau kiểm tra đạt độ chính xác phù hợp để áp dụng tính toán giá đất thị trường.
• Xây dựng CSDL giá đất ở: Nhập giá quy định từ bảng giá đất, các hệ số điều chỉnh; sử dụng mô hình hồi quy kết hợp công cụ Spatial Analyst/Raster/Table Calculator trên ArcGIS để tính toán giá đất thị trường hàng loạt đến từng thửa đất, tạo lập lớp dữ liệu thuộc tính giá đất hoàn chỉnh.

4. Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở

• Khai thác trực tiếp trên ArcGIS: Truy vấn thông tin không gian và thuộc tính thửa đất; tính toán mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định; tự động kết xuất bản đồ phân vùng giá đất ở tại phường Nghi Tân và phường Nghi Hương.
• Thiết kế kiến trúc hệ thống thông tin phục vụ quản lý giá đất: Thiết kế mô hình tổng thể, mô hình chi tiết và các mô-đun chức năng phân quyền cho 6 nhóm đối tượng người dùng:
  1. Quản trị người dùng (User Administration)
  2. Quản trị dữ liệu (Data Administration)
  3. Thành viên hệ thống (System Member)
  4. Tài khoản khách tra cứu công khai (Guest Account)
  5. Chuyên viên quản lý giao dịch đất đai
  6. Chuyên viên định giá đất

5. Đánh giá kết quả và đề xuất giải pháp

Đánh giá tính khả thi của mô hình và đề xuất 4 nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả xây dựng, khai thác CSDL đất đai phục vụ quản lý giá đất tại địa phương.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt khoa học và lý luận

• Xác định được hệ thống 8 yếu tố đặc thù tác động đến giá đất ở tại đô thị du lịch ven biển Cửa Lò (khoảng cách trung tâm, khoảng cách tiện ích, chiều rộng đường, chất liệu đường, hình thể thửa đất, môi trường sinh thái, môi trường kinh doanh, quy hoạch).
• Xây dựng thành công mô hình toán học hồi quy đa biến xác định giá đất ở thị trường, làm cơ sở khoa học để chuyển đổi phương thức định giá đất thủ công sang định giá tự động hàng loạt (CAMA) kết hợp GIS trong quản lý đất đai cấp huyện/thị xã.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn

• Xây dựng hoàn chỉnh bộ CSDL đất đai tích hợp gồm dữ liệu địa chính và dữ liệu giá đất ở tại 2 phường đại diện (Nghi Hương và Nghi Tân), thị xã Cửa Lò theo đúng các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia.
• Chuẩn hóa quy trình kỹ thuật chuyển đổi dữ liệu địa chính từ định dạng *.dgn (MicroStation) sang *.shp (ArcGIS) và liên kết tự động với mô hình tính giá thị trường.
• Thiết lập bản đồ phân vùng giá đất ở và xây dựng thiết kế kiến trúc hệ thống thông tin quản lý giá đất với 6 phân hệ người dùng, hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước giám sát độ lệch giá (bình quân 5,15 lần) và hỗ trợ ra quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Kiến nghị và giải pháp đề xuất từ luận án

1. Giải pháp chính sách: Hoàn thiện cơ chế thu thập, bắt buộc khai báo giá giao dịch bất động sản thực tế nhằm tăng độ chính xác của dữ liệu đầu vào; quy định việc sử dụng kết quả định giá hàng loạt từ CSDL để xây dựng bảng giá đất định kỳ.
2. Giải pháp tài chính và nhân lực: Bố trí ngân sách địa phương cho việc số hóa toàn diện hồ sơ địa chính giấy; đào tạo nâng cao năng lực ứng dụng công nghệ GIS, phân tích dữ liệu không gian cho cán bộ địa chính cấp thị xã và phường.
3. Giải pháp thu thập và chuẩn hóa số liệu: Thiết lập mạng lưới thu thập thông tin giá đất thị trường thường xuyên từ các phòng công chứng, sàn giao dịch; chuẩn hóa đồng bộ bản đồ địa chính số sang hệ quy chiếu VN-2000 và định dạng CSDL chuẩn.
4. Giải pháp công nghệ và phương pháp xây dựng dữ liệu: Triển khai cài đặt phần mềm hệ thống thông tin quản lý giá đất trên nền tảng ArcGIS Server/WebGIS để chia sẻ dữ liệu đa mục tiêu, phục vụ tra cứu công khai cho người dân và hỗ trợ tác nghiệp cho cán bộ chuyên môn.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu thực nghiệm tập trung chuyên sâu vào 2 phường đại diện (Nghi Hương và Nghi Tân) trên tổng số 7 phường của thị xã Cửa Lò do giới hạn về nguồn lực và thời gian điều tra số liệu sơ cấp; số liệu giá đất thị trường biến động nhanh theo chu kỳ kinh tế và quy hoạch hạ tầng đô thị, đòi hỏi phải cập nhật liên tục.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi xây dựng CSDL giá đất và áp dụng mô hình định giá hàng loạt cho toàn bộ 5 phường còn lại của thị xã Cửa Lò; nghiên cứu tích hợp thuật toán định giá tự động thời gian thực (Real-time AVM) trên nền tảng WebGIS phục vụ chính quyền điện tử và đô thị thông minh.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với nghiên cứu sinh, học viên và giảng viên: Là tài liệu tham khảo trong các chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Bất động sản, Hệ thống thông tin địa lý (GIS); cung cấp phương pháp luận kết hợp phân tích thống kê đa biến (Cronbach's Alpha, hồi quy) với công cụ xử lý không gian trên ArcGIS để giải quyết bài toán định giá đất.
• Đối với cơ quan quản lý nhà nước và cán bộ quy hoạch: Cung cấp cơ sở thực tiễn và mô hình thiết kế hệ thống thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò, Trung tâm Phát triển quỹ đất trong công tác xây dựng bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể và quản lý biến động giá đất ở đô thị.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Mức chênh lệch giữa giá đất ở trong bảng giá đất của Nhà nước và giá thị trường tại Cửa Lò là bao nhiêu?
Số liệu điều tra của luận án chỉ ra rằng giá đất giao dịch thực tế trên thị trường cao gấp 5 đến 6 lần so với giá quy định trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, với mức chênh lệch bình quân toàn địa bàn khảo sát là 5,15 lần.

2. Mô hình hồi quy giá đất ở tại thị xã Cửa Lò bao gồm những yếu tố ảnh hưởng nào?
Sau quá trình kiểm định Cronbach's Alpha và phân tích hồi quy 2 lần, mô hình giá đất ở tại Cửa Lò được xác định phụ thuộc vào 8 yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến tiện ích, chiều rộng đường, chất liệu đường, hình thể thửa đất, môi trường sinh thái, môi trường kinh doanh và quy hoạch.

3. Tác giả đã sử dụng những công cụ phần mềm nào để xây dựng CSDL đất đai?
Tác giả sử dụng phần mềm Famis để chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính, phần mềm MicroStation (*.dgn) làm nguồn dữ liệu đo vẽ ban đầu, phần mềm ArcGIS để chuyển đổi sang định dạng Shapefile (*.shp), quản lý CSDL không gian - thuộc tính và chạy mô hình tính giá đất hàng loạt.

4. Hai địa bàn nghiên cứu chuyên sâu của luận án là những phường nào và tiêu chí lựa chọn là gì?
Hai địa bàn được chọn là phường Nghi Hương (khu vực trung tâm du lịch, kinh tế phát triển, hạ tầng CNTT tốt) và phường Nghi Tân (vùng ven, diện tích nhỏ, mật độ dân số đông, kinh tế khó khăn hơn). Tiêu chí lựa chọn dựa vào mức độ đầu tư hạ tầng thông tin, tốc độ đô thị hóa và mức độ biến động giá đất ở giữa các khu vực.

5. Phần mềm hệ thống thông tin quản lý giá đất được thiết kế cho những nhóm người dùng nào?
Hệ thống được thiết kế phân quyền chức năng cho 6 nhóm đối tượng: Quản trị người dùng, Quản trị dữ liệu, Thành viên hệ thống, Tài khoản khách tra cứu công khai, Chuyên viên quản lý giao dịch và Chuyên viên định giá.

---

Kết luận

Luận án của nghiên cứu sinh Phạm Thị Hà đã giải quyết bài toán cấp thiết trong quản lý giá đất tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An thông qua việc tích hợp CSDL địa chính với mô hình hồi quy giá đất ở trên nền tảng ArcGIS. Công trình đã chỉ rõ thực trạng chênh lệch giá đất bình quân 5,15 lần giữa giá nhà nước và giá thị trường, xác định 8 yếu tố ảnh hưởng chủ đạo và xây dựng thành công CSDL giá đất ở tự động hóa. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và công cụ kỹ thuật thực tiễn phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước về giá đất, điều chỉnh bảng giá đất và minh bạch hóa thị trường bất động sản tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ HÀ NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ TỈNH NGHỆ AN LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2022 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ HÀ NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Quân PGS. Nguyễn Văn Trung HÀ NỘI – 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2022 Tác giả luận án Phạm Thị Hà i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận án, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Nguyễn Văn Quân, Học viện Nông nghiệp Việt Nam và PGS. Nguyễn Văn Trung, Đại học Mỏ địa chất đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường (trước đây là Khoa Quản lý đất đai), Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng tài nguyên môi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất; Ban địa chính các phường Nghi Hương và Nghi Tân, thị xã Cửa Lò; Trung tâm công nghệ thông tin - Sở tài nguyên môi trường tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án. Hà Nội, ngày.

năm 2022 Tác giả luận văn Phạm Thị Hà ii MỤC LỤC Trang Lời cam đoan. ii Mục lục. iii Danh mục chữ viết tắt. vi Danh mục bảng.

vii Danh mục hình. viii Trích yếu luận án. Tính cấp thiết của đề tài. Mục tiêu nghiên cứu.

Đối tượng phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu. Những đóng góp mới của đề tài.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. Tổng quan tài liệu. Cơ sở lý luận về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất. Quản lý giá đất.

Cơ sở dữ liệu đất đai. Cơ sở thực tiễn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở trên thế giới và ở Việt Nam. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở trên thế giới. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại Việt Nam .