ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của chuyên đề Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng cao. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người. Con người dựa vào đó tạo lên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình.
Không có đất thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của loài người. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,… và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý nhà nước. Trong mấy năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay vì đầu tư vào vàng và chứng khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
Khi đó vấn đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết. Qua nhiều năm đổi mới toàn diện, đất nước ta đã thu được nhiều thành tựu to lớn,có ý nghĩa rất quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới - thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy các nguồn nhân lực để đầu tư phát triển. Các dự án đầu tư ngày càng tăng kèm theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớn… Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. n 2 Mặt khác giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương. Phường Ngô Quyền là một trong các phường được chia nhỏ của thành phố Bắc Giang.
Nằm cách không xa các trung tâm công nghiệp, đô thị lớn của “Tam giác kinh tế phát triển”: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nơi tập trung tiềm lực khoa học kỹ thuật của cả nước và các đầu mối giao lưu kinh tế, khoa học, công nghệ, thu hút đầu tư của cả nước; nơi có mật độ dân cư đông đúc với quy mô thị trường sản xuất và tiêu thụ lớn. Ngô Quyền còn nằm trên tuyến Hành lang kinh tế Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nằm liền kề Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ gồm 7 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc. Đây là trung tâm kinh tế năng động và là đầu tàu kinh tế quan trọng của Miền Bắc và của cả Việt Nam. Tỉnh Bắc Giang cũng có những bước tiến to lớn về kinh tế - xã hội, văn hóa, chính trị.
Thành phố Bắc Giang là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế của tỉnh Bắc Giang, chính vì vậy nhu cầu đất đai cho các lĩnh vực, ngành nghề hoạt động ngày càng cần thiết. Dân số ngày càng gia tăng, quỹ đất có hạn do việc phân bổ, quản lý đất phù hợp trở thành vấn đề cần được quan tâm hàng đầu. Trong đó phường Ngô Quyền trở lên nổi bật vì là phường trung tâm của Thành phố, là nơi tập trung đông dân cư thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán,đồng thời có an ninh trật tự tốt, đảm bảo cho cuộc sống người dân được ổn định. Chính vì vậy, nơi đây đã và đang diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, trao đổi, mua bán,…liên quan đến đất đai đã làm giá đất biến động rõ rệt.
Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài Nguyên và dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Nông Thu n 3 Huyền, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013”. Mục đích của chuyên đề Đánh giá tình hình và tìm ra các nguyên nhân dẫn đến sự biến động giá đất tại phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013 từ đó đề xuất các giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho phường trong thời gian tới. Yêu cầu của chuyên đề - Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều tra, thu thập. - Đánh giá được chính xác biến động giá đất tại phường Ngô Quyền, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011 - 2013.
- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn xã. Ý nghĩa của chuyên đề - Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của phường Ngô Quyền nói riêng và của thành phố Bắc Giang nói chung. Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn phường, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của phường Ngô Quyền cũng như trên địa bàn thành phố Bắc Giang.
n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Căn cứ pháp lí a, Các văn bản của Nhà nước - Luật đất đai năm 2003. - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản. - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương. - Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010. - Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đã được phê duyệt. - Các Nghị quyết, Báo cáo của Đảng uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND phường về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 10 năm tới, số liệu thống kê, n 5 kiểm kê từ năm 2010 - 2013.
- Các đề án, tài liệu điều tra cơ bản ở địa phương, thông tin liên quan đến giá đất. b, Các văn bản của tỉnh Bắc Giang. UBND tỉnh Bắc Giang (2010): Quyết định số 240/2010/QĐ - UBND ngày 23/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2011. UBND tỉnh Bắc Giang (2011): Quyết định số 480/2011/QĐ - UBND ngày 28/12/2011 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2012.
UBND tỉnh Bắc Giang (2012): Quyết định số 449/2012/QĐ - UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2013. Cơ sở lí luận và thực tiễn Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”.
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.