Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư thương mại của người tiêu dùng khu vực thành phố hồ chí minh

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh, cung cấp cái nhìn sâu sắc cho người tiêu dùng.

• Trường học: Trường Đại Học Duy Tân
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Nghiên Cứu Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Căn Hộ Chung Cư Thương Mại Của Người Tiêu Dùng Khu Vực Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Đà Nẵng

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Khái quát về phương pháp luận nghiên cứu
• 1.6. Đóng góp mới của luận án
• 1.7. Bố cục của luận án
• 2. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU
• 2.1. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng tới Ý định mua CHCC
• 2.2. Tổng quan một số mô hình nghiên cứu thực nghiệm về các nhân tố tác động đến Ý định mua CHCC
• 2.3. Khoảng trống trong nghiên cứu
• 2.4. Nhận thức rủi ro
• 2.5. Vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua
• 3. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.1. Người tiêu dùng và Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng
• 3.2. Người tiêu dùng CHCCTM
• 3.3. Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng
• 3.4. Khái niệm, đặc điểm và phân loại căn hộ chung cư thương mại
• 3.5. Các lý thuyết nền giải thích Ý định mua hàng của người tiêu dùng
• 3.5.1. Lý thuyết hành vi người mua (Howard và Sheth, 1969)
• 3.5.2. Lý thuyết hành động hợp lý (TRA)
• 3.5.3. Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB)
• 3.5.4. Áp dụng mở rộng Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) trong nghiên cứu Ý định mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng
• 3.6. Giả thuyết và mô hình nghiên cứu
• 3.7. Căn cứ xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu
• 3.8. Phân tích các thành phần và giả thuyết nghiên cứu
• 4. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu
• 4.2. Quy trình nghiên cứu
• 4.3. Nghiên cứu định tính
• 4.3.1. Phương pháp chuyên gia và nhà quản lý
• 4.3.2. Phương pháp thảo luận nhóm chuyên sâu
• 4.3.3. Khảo sát thử người tiêu dùng
• 4.3.4. Đánh giá và điều chỉnh thang đo
• 4.3.5. Giả thuyết và mô hình nghiên cứu sau khi nghiên cứu định tính
• 4.3.6. Diễn đạt và mã hóa thang đo sơ bộ
• 4.4. Nghiên cứu định lượng
• 4.4.1. Nghiên cứu định lượng sơ bộ
• 4.4.2. Nghiên cứu định lượng chính thức
• 5. PHÂN TÍCH VÀ BÀN LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 5.1. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu
• 5.2. Kiểm định độ tin cậy của thang đo
• 5.2.1. Hệ số Cronbach’s Alpha
• 5.3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 5.4. Phân tích nhân tố khẳng định (CFA)
• 5.5. Kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu
• 5.5.1. Kết quả kiểm định mô hình nghiên cứu
• 5.5.2. Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
• 5.6. Phân tích tác động trực tiếp, gián tiếp và tổng tác động của các nhân tố đến Ý định mua CHCCTM
• 5.7. Kiểm tra ước lượng mô hình bằng phương pháp Bootstrap
• 5.8. Phân tích ảnh hưởng điều tiết của biến thu nhập
• 5.9. Phân tích cấu trúc đa nhóm
• 5.10. Bàn luận kết quả nghiên cứu
• 5.11. Tóm tắt kết quả kiểm định mô hình và giả thuyết nghiên cứu
• 5.12. Thảo luận kết quả nghiên cứu
• 6. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ
• 6.1. Đóng góp của nghiên cứu
• 6.2. Hàm ý quản trị
• 6.3. Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
• CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nghiên Cứu Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua Căn Hộ Chung Cư

Nghiên cứu này tập trung vào việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh. Thị trường bất động sản tại đây đang phát triển mạnh mẽ, với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc hiểu rõ các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ là rất quan trọng để các doanh nghiệp có thể đưa ra các chiến lược phù hợp. Nghiên cứu sẽ xem xét các yếu tố như tâm lý người tiêu dùng, giá cả, và các chính sách vay mua nhà.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Nghiên Cứu Nhân Tố Trong Quyết Định Mua

Nghiên cứu này sẽ chỉ ra rằng việc hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà là rất cần thiết. Các yếu tố như tâm lý người tiêu dùng và giá cả căn hộ có thể tác động lớn đến quyết định của người tiêu dùng.

1.2. Mục Tiêu Nghiên Cứu Về Ý Định Mua Căn Hộ

Mục tiêu của nghiên cứu là xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư. Điều này bao gồm việc phân tích các yếu tố như tiện ích chung cư, vị trí địa lý, và chất lượng xây dựng.

II. Các Vấn Đề Thách Thức Trong Thị Trường Căn Hộ Chung Cư Tại TP

Thị trường căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đang đối mặt với nhiều thách thức. Giá cả tăng cao, nguồn cung hạn chế và sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp là những vấn đề chính. Nghiên cứu sẽ phân tích các yếu tố này và cách chúng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

2.1. Tình Hình Giá Cả Căn Hộ Chung Cư

Giá cả căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng mạnh trong những năm qua. Điều này gây khó khăn cho người tiêu dùng, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

2.2. Nguồn Cung Căn Hộ Hạn Chế

Nguồn cung căn hộ chung cư đang giảm sút, trong khi nhu cầu vẫn tăng cao. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu sản phẩm phù hợp với thu nhập của đại bộ phận dân cư.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua

Nghiên cứu sẽ áp dụng các phương pháp định tính và định lượng để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư. Các phương pháp này sẽ giúp thu thập dữ liệu chính xác và đáng tin cậy từ người tiêu dùng.

3.1. Phương Pháp Định Tính Trong Nghiên Cứu

Phương pháp định tính sẽ được sử dụng để thu thập ý kiến và cảm nhận của người tiêu dùng về căn hộ chung cư. Điều này giúp hiểu rõ hơn về tâm lý người tiêu dùng.

3.2. Phương Pháp Định Lượng Và Khảo Sát

Khảo sát định lượng sẽ được thực hiện để thu thập dữ liệu từ một mẫu lớn người tiêu dùng. Dữ liệu này sẽ được phân tích để xác định các nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Về Ý Định Mua Căn Hộ Chung Cư

Kết quả nghiên cứu sẽ chỉ ra các nhân tố chính ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh. Các yếu tố như tiện ích nội khu, vị trí địa lý, và chất lượng xây dựng sẽ được phân tích chi tiết.

4.1. Ảnh Hưởng Của Tiện Ích Nội Khu

Tiện ích nội khu như hồ bơi, phòng gym và khu vui chơi trẻ em có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua căn hộ. Người tiêu dùng thường ưu tiên những căn hộ có nhiều tiện ích.

4.2. Vị Trí Địa Lý Và Chất Lượng Xây Dựng

Vị trí địa lý và chất lượng xây dựng cũng là những yếu tố quan trọng. Người tiêu dùng thường tìm kiếm những căn hộ nằm ở vị trí thuận lợi và có chất lượng xây dựng tốt.

V. Kết Luận Về Nghiên Cứu Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Ý Định Mua

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư tại TP. Hồ Chí Minh. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản đưa ra các chiến lược phù hợp để thu hút người tiêu dùng.

5.1. Tầm Quan Trọng Của Việc Hiểu Nhân Tố Ảnh Hưởng

Việc hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà là rất quan trọng. Điều này giúp các doanh nghiệp có thể điều chỉnh chiến lược marketing của mình.

5.2. Hướng Đi Tương Lai Của Nghiên Cứu

Nghiên cứu sẽ mở ra hướng đi mới cho các nghiên cứu tiếp theo về thị trường bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh căn hộ chung cư.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản trị kinh doanh (Mã ngành: 9340101) của Trường Đại học Duy Tân (năm 2023) tập trung nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư thương mại của người tiêu dùng khu vực Thành phố Hồ Chí Minh".

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ chung cư thương mại (CHCCTM) nói riêng giữ vai trò trọng yếu trong nền kinh tế Việt Nam và Thành phố Hồ Chí Minh. Theo số liệu thống kê năm 2019, dân số TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 9 triệu người, thực tế có hơn 13 triệu người sinh sống, học tập và làm việc, với mức tăng bình quân khoảng 200.000 người mỗi năm; tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 80–90% vào năm 2030 (Chính phủ, 2017). Thống kê của Bùi Yên (2019) cho thấy khoảng 476.000 hộ gia đình tại thành phố chưa có nhà ở riêng hoặc đang sống chung cùng người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ.

Trong giai đoạn 2019–2022, thị trường CHCCTM tại TP. Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ, trong khi giá bán sơ cấp bình quân tăng hơn 10%/năm (CBRE Việt Nam, 2022). Áp lực cạnh tranh giải phóng hàng tồn kho và các tranh chấp pháp lý, tiến độ bàn giao, phòng cháy chữa cháy đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải hiểu rõ cơ chế hình thành ý định mua của người tiêu dùng. Luận án giải quyết khoảng trống nghiên cứu khi phần lớn các công trình trước đây tập trung vào nhóm khách hàng đã mua và xem xét các thuộc tính vật lý đơn lẻ tác động trực tiếp lên quyết định mua, mà chưa làm rõ:

• Tác động của nhân tố Nhận thức rủi ro đối với hàng hóa giá trị cao như CHCCTM.
• Vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi.
• Ảnh hưởng của các yếu tố thị trường (đô thị hóa, rào cản đất ở) và vai trò điều tiết của Thu nhập trong mô hình Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) mở rộng.

Mục tiêu nghiên cứu

• Mục tiêu tổng quát: Kiểm định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP. Hồ Chí Minh thông qua vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi; từ đó đề xuất các hàm ý quản trị cho doanh nghiệp bất động sản.
• Mục tiêu cụ thể 1: Xác định các nhân tố và xây dựng thang đo của các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP. Hồ Chí Minh.
• Mục tiêu cụ thể 2: Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP. Hồ Chí Minh.
• Mục tiêu cụ thể 3: Kiểm tra sự khác biệt về mối quan hệ tác động giữa các nhân tố với Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng theo đặc tính cá nhân (giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập, tình trạng nhà ở và số nhân khẩu).
• Mục tiêu cụ thể 4: Đề xuất hàm ý quản trị nhằm hỗ trợ các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản thu hút người tiêu dùng mua CHCCTM tại TP. Hồ Chí Minh.

Câu hỏi nghiên cứu

• Câu hỏi 1: Các nhân tố (bao gồm thang đo) nào ảnh hưởng đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP. Hồ Chí Minh?
• Câu hỏi 2: Mức độ tác động của các nhân tố đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP. Hồ Chí Minh như thế nào?
• Câu hỏi 3: Đặc tính cá nhân (giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập, tình trạng nhà ở, số nhân khẩu) có tạo ra sự khác biệt về mối quan hệ tác động giữa các nhân tố với Ý định mua CHCCTM hay không, và mức độ khác biệt như thế nào?
• Câu hỏi 4: Những hàm ý quản trị nào giúp các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản có biện pháp thu hút người tiêu dùng mua CHCCTM tại TP. Hồ Chí Minh?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng khu vực TP. Hồ Chí Minh.
• Đối tượng khảo sát: Cá nhân có quốc tịch Việt Nam, có mặt tại TP. Hồ Chí Minh tại thời điểm khảo sát, có nhu cầu mua CHCCTM để ở (người mua lẻ cuối cùng), không khảo sát nhóm tổ chức hay doanh nghiệp.
• Phạm vi nội dung: Ý định mua đối với phân khúc CHCCTM có mức giá nhỏ hơn hoặc bằng 90 triệu đồng/m² (không khảo sát phân khúc hạng sang trên 90 triệu đồng/m²).
• Phạm vi không gian: Khu vực Thành phố Hồ Chí Minh.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp thu thập giai đoạn 2017–2021; dữ liệu sơ cấp được khảo sát từ tháng 11/2021 đến hết tháng 03/2022.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trước đây

Tác giả hệ thống hóa các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến hành vi và ý định mua nhà ở/căn hộ chung cư theo từng nhóm nhân tố:

Hướng nghiên cứu / Nhóm nhân tố	Các công trình tiêu biểu được tổng quan trong luận án
Thái độ đối với hành vi mua	Tonglet và cộng sự (2004), Yusliza & Ramayah (2011), Gibler & Nelson (2015), Chung & Pysachik (2000), Summers và cộng sự (2006), Luo & James (2013), AL-Nahdi (2015), AL-Nahdi và cộng sự (2015a, 2015b), Islam và cộng sự (2022), Judge và cộng sự (2019), Kamal & Pramanik (2015b), Koklic & Vida (2009), Sangkakoon và cộng sự (2014), Trần Xuân Lượng và cộng sự (2020), Wibawa & Hartoyo (2017), Yoke và cộng sự (2018), Zhang và cộng sự (2018).
Chuẩn chủ quan	Ajzen (1991), Han & Kim (2010), Baker và cộng sự (2007), Susilawati & Anunu (2001), Al-Nahdi & Bakar (2015), Zhang và cộng sự (2020), Le-Hoang và cộng sự (2020), Ngô Mạnh Lâm và cộng sự (2020). Một số tác giả ghi nhận không có quan hệ: Chau & Hu (2001), Davis (1989), Lewis và cộng sự (2003), Mathieson (1991).
Nhận thức kiểm soát hành vi	Ajzen (2001), Alam & Sayuti (2011), Wu & Teng (2011), Sangkakoon và cộng sự (2014). Các nghiên cứu ghi nhận không có ý nghĩa thống kê: AL-Nahdi và cộng sự (2015a, 2015b), Wibawa & Hartoyo (2017), Zhang và cộng sự (2018).
Hình ảnh bản thân & Kiến thức chủ quan	Hawkins và cộng sự (2007), Ariyawansa (2009), Karunarathne & Ariyawansa (2015), Kaplan (1991), Laroche và cộng sự (2003), Pratt (1998), Liu và cộng sự (2018).
Thuộc tính sản phẩm (Cơ sở vật chất, Vị trí, Môi trường, Chất lượng, Tài chính, Dịch vụ)	Adair và cộng sự (1996), Tu & Lin (2008), Zadkarim & Emari (2011), Khaled và cộng sự (2012), Kamal & Pramanik (2015a, 2015b), Renganathan và cộng sự (2015), Chia và cộng sự (2016), Đào Duy Huân và cộng sự (2021), Nguyễn Quang Thu (2013), Ali & Suciana (2019), Nasar & Manoj (2015), Maoludyo & Aprianingsih (2015).
Yếu tố thị trường & Môi trường vĩ mô	Dewri và cộng sự (2012), Trần Mạnh Hùng (2021), Labib và cộng sự (2013), Bony & Rahman (2014), Mohiuddin (2014), Lê Kiên Cường và cộng sự (2021), Kamal và cộng sự (2016).
Thương hiệu & Khuyến mại	Aaker (1997), Yam & McGreal (2010), Tjiptono (2018), Niazi và cộng sự (2012), Putra (2019), Brata và cộng sự (2017), Heriyati và cộng sự (2021).

Khoảng trống nghiên cứu được lựa chọn giải quyết

1. Bổ sung cấu trúc Nhận thức rủi ro vào mô hình TPB trong ngành bất động sản: Dựa trên quan điểm của Bauer (1967), Mitchell (1999), Cunningham và cộng sự (2005), hàng hóa giá trị cao mang 6 khía cạnh rủi ro (chức năng, vật chất/thể chất, tài chính, xã hội, tâm lý, thời gian). Luận án kiểm định ảnh hưởng trực tiếp tiêu cực của Nhận thức rủi ro đến Ý định mua và ảnh hưởng gián tiếp qua Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi.
2. Làm rõ cơ chế truyền dẫn qua biến trung gian Thái độ đối với hành vi mua: Kiểm định mối quan hệ gián tiếp từ nhóm thuộc tính sản phẩm (tiện ích, vị trí, môi trường, đặc điểm, tài chính, dịch vụ), nhóm yếu tố thị trường (thị trường nhà ở, đô thị hóa - tăng dân số) và Chuẩn chủ quan đến Ý định mua thông qua Thái độ (dựa trên mô hình Howard & Sheth, 1969; Chang, 1998).
3. Phân tích vai trò điều tiết của Thu nhập: Đánh giá mức độ can thiệp của mức thu nhập lên mối quan hệ giữa Nhận thức kiểm soát hành vi và Ý định mua CHCCTM.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án kế thừa và phát triển từ bốn lý thuyết nền tảng:

• Mô hình Lý thuyết hành vi người mua (Howard & Sheth, 1969): Giải thích quá trình xử lý thông tin, phân loại các kích thích đầu vào (kích thích có ý nghĩa, kích thích biểu tượng, kích thích xã hội) tác động tới cấu trúc nhận thức, học hỏi (Thái độ) và đầu ra (Ý định mua).
• Lý thuyết hành động hợp lý (TRA - Fishbein & Ajzen, 1975): Nền tảng xác định ý định hành vi chịu sự chi phối của Thái độ và Chuẩn chủ quan.
• Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB - Ajzen, 1991): Bổ sung biến Nhận thức kiểm soát hành vi bên cạnh Thái độ và Chuẩn chủ quan.
• Lý thuyết kinh tế học hành vi: Giải thích tác động tâm lý, kinh nghiệm và tính bất định trong các quyết định tài chính lớn (Thaler, 1980; Mullainathan & Thaler, 2000).

+-------------------------------------------------------------------------+
|                    KHUNG PHÂN TÍCH TPB MỞ RỘNG                          |
|                                                                         |
|  [Nhóm Thuộc tính Sản phẩm]                                             |
|  - Tiện ích nội khu CCTM                                                |
|  - Vị trí CCTM                                                          |
|  - Môi trường sống              +--------------+                        |
|  - Đặc điểm CHCCTM -----------> |              |                        |
|  - Tài chính                    |   THÁI ĐỘ    |                        |
|  - Dịch vụ trong CCTM           | ĐỐI VỚI HÀNH |                        |
|                                 |    VI MUA    |                        |
|  [Nhóm Yếu tố Thị trường]       |              | -----\                 |
|  - Thị trường nhà ở ----------> |              |      |                 |
|  - Đô thị hóa & tăng dân số     +--------------+      |                 |
|                                        ^              |                 |
|  [Chuẩn chủ quan] ---------------------+              |                 |
|         \-------------------------------------------> |     Ý ĐỊNH      |
|                                                       |   MUA CĂN HỘ    |
|  [Nhận thức rủi ro] --------------------------------> |    CHUNG CƯ     |
|         |                                             |   THƯƠNG MẠI    |
|         +-----------------------+                     |                 |
|         v                       v                     |                 |
|  [Thái độ mua]           +--------------+             |                 |
|                          |  NHẬN THỨC   |             |                 |
|                          |  KIỂM SOÁT   | ----------> |                 |
|                          |   HÀNH VI    |             |                 |
|                          +--------------+             |                 |
|                                 ^                     |                 |
|  [Biến điều tiết: Thu nhập] ----+                     |                 |
+-------------------------------------------------------------------------+

Phương pháp nghiên cứu thực tế

Nghiên cứu kết hợp phương pháp định tính và định lượng:

+-----------------------------------------------------------------------+
|                        QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU                           |
|                                                                       |
|  [Giai đoạn 1: Nghiên cứu định tính]                                  |
|  - Tổng quan tài liệu, xây dựng khung lý thuyết                       |
|  - Phỏng vấn sâu chuyên gia và nhà quản lý                            |
|  - Thảo luận nhóm tập trung & khảo sát thử người tiêu dùng            |
|  - Hiệu chỉnh, bổ sung thang đo sơ bộ                                 |
|                               |                                       |
|                               v                                       |
|  [Giai đoạn 2: Nghiên cứu định lượng sơ bộ]                           |
|  - Khảo sát mẫu N = 90 người tiêu dùng                                |
|  - Đánh giá độ tin cậy sơ bộ bằng Cronbach's Alpha                    |
|  - Hoàn thiện bảng hỏi chính thức                                     |
|                               |                                       |
|                               v                                       |
|  [Giai đoạn 3: Nghiên cứu định lượng chính thức]                      |
|  - Khảo sát mẫu chính thức N = 793 người tiêu dùng tại TP.HCM         |
|  - Thống kê mô tả (SPSS 20)                                           |
|  - Đánh giá độ tin cậy Cronbach's Alpha                               |
|  - Phân tích nhân tố khám phá (EFA)                                   |
|  - Phân tích nhân tố khẳng định (CFA) (AMOS)                          |
|  - Kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính (CB-SEM)                     |
|  - Phân tích tác động trực tiếp, gián tiếp, tổng hợp                  |
|  - Kiểm tra ước lượng mô hình bằng Bootstrap (N = 1000)               |
|  - Phân tích cấu trúc đa nhóm (Multi-group SEM) kiểm định biến        |
|    điều tiết Thu nhập và các biến nhân khẩu học                       |
+-----------------------------------------------------------------------+

• Nguồn dữ liệu:
  • Dữ liệu thứ cấp: Báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam (2019–2022), số liệu Tổng cục Thống kê (2019), các văn bản pháp luật của Quốc hội (Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, 2015), Thông tư Bộ Xây dựng (2016).
  • Dữ liệu sơ cấp: Thu thập trực tiếp thông qua bảng hỏi cấu trúc từ 793 người tiêu dùng tại TP. Hồ Chí Minh trong thời gian từ tháng 11/2021 đến tháng 03/2022.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần mở đầu

Trình bày tính cấp thiết, bối cảnh thực tiễn của thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh, xác định 4 mục tiêu cụ thể, 4 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi khảo sát (người tiêu dùng mua căn hộ $\le 90$ triệu đồng/m² để ở), phương pháp luận kết hợp định tính - định lượng và cấu trúc 5 chương của luận án.

Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan và khoảng trống nghiên cứu

• Hệ thống hóa 16 nhóm nhân tố từ các công trình quốc tế và trong nước.
• Điểm lại các mô hình thực nghiệm tiêu biểu: Razak và cộng sự (2003 - Malaysia), Sangkakoon và cộng sự (2014 - Thái Lan), AL-Nahdi và cộng sự (2015a - Ả Rập Saudi), Kamal & Pramanik (2015a - Bangladesh), Kamal và cộng sự (2016 - Bangladesh), Chia và cộng sự (2016 - Malaysia), Zhang và cộng sự (2018 - Trung Quốc), Yoke và cộng sự (2018 - Malaysia), Judge và cộng sự (2019 - Úc), Ali & Suciana (2019 - Indonesia), Islam và cộng sự (2022 - Bangladesh), Le-Hoang và cộng sự (2020 - Việt Nam).
• Xác lập khoảng trống nghiên cứu: sự thiếu vắng của cấu trúc Nhận thức rủi ro, yếu tố thị trường, vai trò trung gian của Thái độ/Kiểm soát hành vi và biến điều tiết Thu nhập trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

• Định nghĩa các khái niệm cốt lõi: người tiêu dùng CHCCTM (người mua lẻ để ở), ý định mua CHCCTM, đặc điểm hàng hóa bất động sản (tính cá biệt, khan hiếm, bền lâu, chịu ảnh hưởng lẫn nhau).
• Phân loại căn hộ theo tiêu chí Bộ Xây dựng (Hạng A, B, C) và phân loại thị trường theo CBRE (Hạng sang $>90$ triệu/m², cao cấp $>45$ triệu/m², trung cấp $>30$ triệu/m², bình dân $<30$ triệu/m²).
• Luận giải cơ sở lý thuyết: Mô hình Howard & Sheth (1969), TRA (1975), TPB (1991), Kinh tế học hành vi.
• Xây dựng hệ thống các giả thuyết nghiên cứu về mối quan hệ giữa các biến độc lập (thuộc tính sản phẩm, thị trường, chuẩn chủ quan, nhận thức rủi ro), biến trung gian (thái độ, nhận thức kiểm soát hành vi), biến điều tiết (thu nhập) và biến phụ thuộc (ý định mua).

Chương 3: Thiết kế nghiên cứu

• Phân tích bối cảnh địa bàn TP. Hồ Chí Minh (nguồn cung, giá sơ cấp, lượng tiêu thụ từ 2019 đến quý 1/2023).
• Trình bày kết quả nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu chuyên gia, thảo luận nhóm) để điều chỉnh hệ thống thang đo gồm: Thái độ (Bảng 3.2), Tiện ích nội khu (Bảng 3.3), Vị trí (Bảng 3.4), Môi trường sống (Bảng 3.5), Đặc điểm CHCCTM (Bảng 3.6), Tài chính (Bảng 3.7), Dịch vụ (Bảng 3.8), Thị trường nhà ở (Bảng 3.9), Đô thị hóa và tăng dân số (Bảng 3.10), Nhận thức rủi ro (Bảng 3.11), Chuẩn chủ quan (Bảng 3.12), Nhận thức kiểm soát hành vi (Bảng 3.13), Ý định mua (Bảng 3.14), Nhân khẩu học (Bảng 3.15).
• Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ trên 90 mẫu (Bảng 3.16) kiểm định Cronbach's Alpha và thiết lập quy trình phân tích dữ liệu định lượng chính thức trên 793 mẫu.

Chương 4: Phân tích và bàn luận kết quả nghiên cứu

• Thống kê mô tả đặc điểm mẫu $N = 793$ (giới tính, độ tuổi, học vấn, nghề nghiệp, thu nhập, tình trạng nhà ở, nhân khẩu).
• Kiểm định độ tin cậy thang đo (Cronbach's Alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA) (Bảng 4.3, 4.4, 4.5).
• Phân tích nhân tố khẳng định (CFA): đánh giá tính đơn hướng, độ tin cậy tổng hợp, tính hội tụ và tính phân biệt của các khái niệm nghiên cứu (Bảng 4.6, 4.7; Hình 4.1).
• Kiểm định mô hình phương trình cấu trúc (SEM) và hệ thống giả thuyết nghiên cứu (Bảng 4.8, Bảng 4.9; Hình 4.2).
• Phân tích hiệu ứng tác động trực tiếp, gián tiếp và tổng tác động (Bảng 4.10).
• Kiểm tra độ vững của ước lượng mô hình thông qua kỹ thuật Bootstrap lặp lại 1.000 lần (Bảng 4.11).
• Phân tích cấu trúc đa nhóm kiểm định vai trò điều tiết của Thu nhập (Bảng 4.12, 4.13, 4.14) và sự khác biệt giữa các nhóm nhân khẩu học: giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, nghề nghiệp, tình trạng nhà ở, số nhân khẩu (Bảng 4.15 đến 4.28).
• Thảo luận, so sánh các kết quả kiểm định với các nghiên cứu thực nghiệm tiền nhiệm.

Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị

• Tổng hợp các kết luận chính và đóng góp khoa học của luận án.
• Đề xuất hệ thống hàm ý quản trị đối với doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản và các kiến nghị chính sách đối với cơ quan quản lý nhà nước.
• Nêu rõ các hạn chế nghiên cứu và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt học thuật và lý luận

1. Khẳng định tính tương thích của mô hình TPB mở rộng: Chứng minh mô hình TPB mở rộng giải thích hiệu quả Ý định mua CHCCTM tại thị trường một quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Ý định mua chịu tác động trực tiếp từ 4 nhân tố: Thái độ đối với hành vi mua, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi và Nhận thức rủi ro.
2. Bổ sung nhân tố Nhận thức rủi ro: Xác định Nhận thức rủi ro là biến số có tác động tiêu cực trực tiếp mạnh mẽ tới Ý định mua CHCCTM, đồng thời tác động gián tiếp thông qua hai biến trung gian là Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi.
3. Làm rõ vai trò trung gian toàn diện của Thái độ đối với hành vi mua: Chứng minh Thái độ đóng vai trò cầu nối truyền dẫn tác động từ nhóm thuộc tính sản phẩm (Tiện ích nội khu, Vị trí, Môi trường sống, Đặc điểm căn hộ, Giá và tín dụng, Dịch vụ), nhóm yếu tố thị trường (Thị trường nhà ở, Đô thị hóa và gia tăng dân số) và Chuẩn chủ quan đến Ý định mua.
4. Xác định vai trò điều tiết của Thu nhập: Kiểm định thực nghiệm cho thấy biến Thu nhập điều tiết một phần mối quan hệ tác động từ Nhận thức kiểm soát hành vi đến Ý định mua CHCCTM.

Đóng góp về mặt thực tiễn và hàm ý quản trị

• Đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản:
  • Kiểm soát và giảm thiểu nhận thức rủi ro cho khách hàng: Hoàn thiện đầy đủ tính pháp lý dự án, thực hiện nghiêm túc bảo lãnh ngân hàng, đảm bảo nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, cam kết chất lượng vật liệu hoàn thiện và bàn giao đúng tiến độ hợp đồng.
  • Tối ưu hóa các thuộc tính sản phẩm: Chú trọng thiết kế căn hộ hợp lý, phát triển hệ thống tiện ích nội khu hoàn chỉnh, nâng cao chất lượng dịch vụ vận hành và quản lý tòa nhà, lựa chọn vị trí có kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện.
  • Chính sách tài chính linh hoạt: Xây dựng mức giá phù hợp với phân khúc mục tiêu, liên kết cung cấp các gói vay tín dụng dài hạn, lãi suất ưu đãi nhằm gia tăng nhận thức kiểm soát hành vi của người mua.
  • Truyền thông và xây dựng thương hiệu: Tác động tích cực đến chuẩn chủ quan và thái độ của khách hàng thông qua việc nâng cao uy tín doanh nghiệp và phát triển cộng đồng cư dân văn minh.
• Đối với cơ quan quản lý nhà nước:
  • Hoàn thiện khung khổ pháp lý, minh bạch hóa thông tin quy hoạch và các dự án đủ điều kiện mở bán nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
  • Thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông đô thị kết nối các khu vực vệ tinh để giảm áp lực dân số và bình ổn mặt bằng giá nhà ở.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Dựa trên phạm vi và thiết kế nghiên cứu được tác giả trình bày, luận án có các hạn chế và định hướng nghiên cứu sau:

• Phạm vi không gian: Nghiên cứu chỉ thực hiện khảo sát tại khu vực TP. Hồ Chí Minh. Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát tại các đô thị lớn khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng để kiểm chứng tính khái quát hóa của mô hình.
• Phân khúc sản phẩm: Khảo sát giới hạn ở phân khúc CHCCTM có mức giá $\le 90$ triệu đồng/m² (hạng cao cấp, trung cấp, bình dân), không bao gồm phân khúc hạng sang ($>90$ triệu đồng/m²). Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể xem xét riêng phân khúc hạng sang hoặc nhà ở xã hội.
• Đối tượng khảo sát: Tập trung vào khách hàng cá nhân mua để ở, chưa mở rộng sang nhóm khách hàng mua đầu tư, mua cho thuê hoặc các tổ chức, doanh nghiệp.
• Thời gian thu thập dữ liệu: Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ tháng 11/2021 đến tháng 03/2022 (giai đoạn sau giãn cách xã hội do đại dịch Covid-19), có thể chịu ảnh hưởng bởi tâm lý kinh tế nhất thời; các nghiên cứu tương lai có thể kiểm chứng theo chuỗi thời gian dài hơn.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu chuyên khảo học thuật có giá trị tham khảo cụ thể cho các nhóm đối tượng:

• Nghiên cứu sinh, học viên cao học, giảng viên ngành Quản trị kinh doanh, Marketing, Kinh tế bất động sản: Tham khảo quy trình mở rộng mô hình TPB cho sản phẩm giá trị cao; phương pháp kết hợp nghiên cứu định tính và định lượng; kỹ thuật phân tích CB-SEM, kiểm định Bootstrap và phân tích cấu trúc đa nhóm (Multi-group SEM) trên phần mềm SPSS và AMOS.
• Các nhà quản lý, phát triển dự án tại doanh nghiệp bất động sản: Tham khảo hệ thống thang đo đánh giá các thuộc tính dự án (tiện ích, môi trường, vị trí, dịch vụ) và các nhóm rủi ro cảm nhận của khách hàng để xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm, định giá và marketing phù hợp.
• Các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà ở đô thị: Tham khảo các phân tích thực trạng cung - cầu, biến động giá sơ cấp và tác động của đô thị hóa để xây dựng chính sách phát triển nhà ở thương mại và quản lý thị trường bất động sản bền vững.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án phân loại và giới hạn phân khúc căn hộ chung cư khảo sát như thế nào?

Theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng (2016) và CBRE Việt Nam (2022), CHCCTM được phân theo giá thành 4 phân khúc: hạng sang ($>90$ triệu đồng/m²), cao cấp ($>45$ triệu đồng/m²), trung cấp ($>30$ triệu đồng/m²) và bình dân ($<30$ triệu đồng/m²). Luận án giới hạn khảo sát người tiêu dùng có nhu cầu mua CHCCTM có mức giá $\le 90$ triệu đồng/m² để ở, loại trừ phân khúc hạng sang tại khu vực trung tâm Quận 1 và các vị trí đặc biệt.

2. Nhân tố Nhận thức rủi ro bao gồm những khía cạnh cụ thể nào?

Dựa trên cơ sở lý thuyết của Bauer (1967), Mitchell (1999), Cunningham và cộng sự (2005), luận án xác định 6 loại rủi ro mà người tiêu dùng có thể nhận thấy khi mua CHCCTM:

• Rủi ro chức năng: Căn hộ không đáp ứng công năng sử dụng như mong đợi.
• Rủi ro thể chất/vật chất: Mối đe dọa đến sức khỏe, an toàn (cháy nổ, ô nhiễm).
• Rủi ro tài chính: Sản phẩm không xứng với giá trị thanh toán, chi phí phát sinh.
• Rủi ro xã hội: Ảnh hưởng đến hình ảnh bản thân trong mắt người khác.
• Rủi ro tâm lý: Sự lo lắng, căng thẳng tinh thần khi ra quyết định đầu tư lớn.
• Rủi ro thời gian: Thiệt hại thời gian do chậm bàn giao hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý.

3. Quy mô mẫu và kỹ thuật phân tích định lượng được thực hiện ra sao?

• Nghiên cứu sơ bộ: Khảo sát 90 người tiêu dùng, kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha.
• Nghiên cứu chính thức: Khảo sát 793 người tiêu dùng tại TP. Hồ Chí Minh (từ tháng 11/2021 đến tháng 03/2022).
• Kỹ thuật xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm SPSS 20 và AMOS để phân tích thống kê mô tả, Cronbach's Alpha, EFA, CFA, mô hình phương trình cấu trúc CB-SEM, kỹ thuật Bootstrap ($N = 1000$) và phân tích cấu trúc đa nhóm kiểm định biến điều tiết.

4. Thu nhập đóng vai trò gì trong mô hình nghiên cứu của luận án?

Biến Thu nhập đóng vai trò là biến điều tiết (Moderating variable). Luận án sử dụng kỹ thuật phân tích cấu trúc đa nhóm để kiểm tra sự khác biệt giữa các nhóm thu nhập đối với mối quan hệ tác động từ Nhận thức kiểm soát hành vi đến Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng.

5. Những yếu tố nào tác động gián tiếp đến Ý định mua thông qua Thái độ đối với hành vi mua?

Thông qua biến trung gian Thái độ đối với hành vi mua, các yếu tố tác động gián tiếp đến Ý định mua CHCCTM bao gồm: nhóm thuộc tính sản phẩm (Tiện ích nội khu, Vị trí, Môi trường sống, Đặc điểm căn hộ, Tài chính, Dịch vụ trong chung cư), nhóm yếu tố thị trường (Thị trường nhà ở, Đô thị hóa và tăng dân số), Chuẩn chủ quan và Nhận thức rủi ro.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của Trường Đại học Duy Tân (2023) đã hoàn thành việc xây dựng và kiểm định mô hình TPB mở rộng trong phân tích Ý định mua CHCCTM của người tiêu dùng tại TP. Hồ Chí Minh trên tập dữ liệu thực nghiệm 793 mẫu. Kết quả nghiên cứu xác nhận vai trò tác động trực tiếp và gián tiếp quan trọng của Nhận thức rủi ro, vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua, Nhận thức kiểm soát hành vi cũng như vai trò điều tiết của biến Thu nhập. Công trình cung cấp hệ thống bằng chứng thực nghiệm và cơ sở khoa học để các doanh nghiệp bất động sản hoạch định giải pháp thu hút khách hàng và hỗ trợ cơ quan nhà nước hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở đô thị.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN VÀ KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng tới Ý định mua CHCC Đã có nhiều nghiên cứu ngoài nước và trong nước phân tích về các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua nhà ở nói chung và CHCC nói riêng của NTD. Tác giả đã xem xét các nghiên cứu đã được đăng trên các tạp chí khoa học, các luận án tiến sĩ có liên quan đến đối tượng nghiên cứu của luận án. Với số lượng lớn và đa dạng của các nghiên cứu này, tác giả lựa chọn một số nghiên cứu liên quan đến đề tài này.

Các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua CHCC bao gồm: 1. Thái độ đối với hành vi mua Thái độ đối với hành vi mua là sự ủng hộ hoặc không ủng hộ của một người đối với một hành động (Tonglet và cộng sự, 2004). Thái độ cũng được định nghĩa là cách các cá nhân phản ứng và hướng tới một đối tượng (Yusliza và Ramayah, 2011). Thái độ đối với hành vi mua là một trong những yếu tố ảnh hưởng quyết định đến hành vi cá nhân (Gibler và Nelson, 2015).

Thái độ đối với hành vi mua ảnh hưởng đến Ý định mua hàng hóa có giá trị cao của NTD (Chung và Pysachik, 2000; Summers và cộng sự, 2006). Nghiên cứu của Luo và James (2013) cũng cho rằng Thái độ đối với hành vi mua ảnh hưởng thuận chiều mạnh mẽ đến hành vi mua nhà ở thương mại. Đã có nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng Thái độ đối với hành vi mua của khách hàng ảnh hưởng mạnh mẽ đến Ý định mua nhà ở, CHCC của họ (AL-Nahdi, 2015; AL-Nahdi và cộng sự, 2015a; AL-Nahdi và cộng sự, 2015b; Islam và cộng sự, 2022; Jain, 2020; Judge và cộng sự, 2019; Kamal và Pramanik, 2015b; Koklic và Vida, 2009; Numraktrakul và cộng sự, 2012; Sangkakoon và cộng sự, 2014; Trần Xuân Lượng và cộng sự, 2020; Wibawa và Hartoyo, 2017; Yoke và cộng sự, 2018; Zhang và cộng sự, 2018). Chuẩn chủ quan Chuẩn chủ quan là cách một người nhận thức được những áp lực buộc họ phải thực hiện hay không thực hiện hành vi (Ajzen, 1991; Han & Kim, 2010; Tonglet và cộng sự, 2004).

Các nghiên cứu trước đây cho thấy các kết quả khác nhau về Chuẩn chủ quan như một nhân tố dự đoán Ý định hành vi. Có một số nghiên cứu cho thấy mối quan hệ đáng kể giữa chuẩn chủ quan và Ý định hành vi (Al-Nahdi và Bakar, 2015; 12 Baker và cộng sự, 2007; Chan, 2004; Kamal và Pramanik, 2015, 2015a; Taylor và Todd, 1995; Teo và Lee, 2010; Venkatesh và Davis, 2000). Một số nghiên cứu trong các lĩnh vực khác nhau cũng cho thấy Chuẩn chủ quan là một nhân tố dự đoán Ý định mua (AL-Nahdi, 2015; AL-Nahdi và cộng sự, 2015b; Alam và Sayuti, 2011; Han và Kim, 2010; Iakovleva và cộng sự, 2011; Wu và Teng, 2011; Zhang và cộng sự, 2018; Zhang và cộng sự, 2020). Nghiên cứu của Koklic và Vida (2009) cho rằng các nhân tố bên ngoài như các nhóm tham khảo và thành viên trong gia đình người mua ảnh hưởng đến quá trình mua một ngôi nhà tiền chế sẵn có.

Nghiên cứu của Susilawati và Anunu (2001) nhận thấy bạn bè, đồng nghiệp và vợ/chồng đã ảnh hưởng đến 45% quyết định mua nhà. Chuẩn chủ quan ảnh hưởng đến Ý định mua nhà của NTD (Al-Nahdi và cộng sự, 2015; Al- Nahdi và cộng sự, 2015a; AL-Nahdi và cộng sự, 2015b; Islam và cộng sự, 2022; Judge và cộng sự, 2019; Le-Hoang và cộng sự, 2020; Ngô Mạnh Lâm và cộng sự, 2020; Sangkakoon và cộng sự, 2014; Yoke và cộng sự, 2018; Zhang và cộng sự, 2018; Zhang và cộng sự, 2020). Tuy nhiên, một số nghiên cứu khác cho thấy không có mối quan hệ giữa Chuẩn chủ quan với Ý định mua (Chau và Hu, 2001; Davis, 1989; Lewis và cộng sự, 2003; Mathieson, 1991; Trần Xuân Lượng và cộng sự, 2020). Nhận thức kiểm soát hành vi Nhận thức kiểm soát hành vi được định nghĩa là mức độ mà một người có thể kiểm soát các yếu tố bên trong và bên ngoài, các yếu tố này tạo điều kiện thuận lợi hoặc hạn chế việc thực hiện hành vi (Ajzen, 2001; Han và Kim, 2010; Tonglet và cộng sự, 2004).

Theo các nghiên cứu của Alam và Sayuti (2011); Iakovleva và cộng sự (2011); Wu và Teng (2011), Nhận thức kiểm soát hành vi là một nhân tố dự đoán Ý định mua. Các nghiên cứu khác nhau trong các lĩnh vực khác nhau cho thấy có mối quan hệ tích cực giữa Nhận thức kiểm soát hành vi và Ý định mua (Baker và cộng sự, 2007; Blanchard và cộng sự, 2008; Fang, 2006; Taylor và Todd, 1995; Teo và Lee, 2010; Wise và cộng sự, 2006). Trong lĩnh vực BĐS, các nghiên cứu đã tìm thấy mối quan hệ tích cực giữa nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi với Ý định hành vi mua nhà ở (Islam và cộng sự, 2022; Judge và cộng sự, 2019; Sangkakoon và cộng sự, 2014; Trần Xuân Lượng và cộng sự, 2020; Yoke và cộng sự, 2018). Ngược lại, một số nghiên cứu phát hiện ra rằng mối quan hệ giữa Nhận thức kiểm soát hành vi với Ý định mua không có ý nghĩa thống kê (Al-Nahdi và cộng sự, 2015; Al-Nahdi và cộng sự, 2015a; AL-Nahdi 13 và cộng sự, 2015b; Wibawa và Hartoyo, 2017; Yusliza và Ramayah, 2011, Zhang và cộng sự 2018).

Hình ảnh bản thân Hình ảnh bản thân là tổng thể những suy nghĩ và cảm xúc của cá nhân về một đối tượng có liên quan đến chính họ, mỗi người mang một hình ảnh bản thân về chính mình và sẽ mua hàng hóa hoặc dịch vụ phù hợp với hình ảnh bản thân đó (Hawkins và cộng sự, 2007). Khách hàng cho rằng ngôi nhà của họ cũng cần phải phản ánh bản sắc cá nhân của họ (Luo và James, 2013). Có mối quan hệ giữa hình ảnh bản thân, sản phẩm-hình ảnh thực tế (độ tương đồng của bản thân) và Ý định mua hàng (Mengxia, 2007). Trong bối cảnh nhà ở, một ngôi nhà thể hiện bản sắc cá nhân mạnh mẽ sẽ là nơi mà chủ nhà có thể thể hiện bản thân (Ariyawansa, 2009).

Hơn nữa, một ngôi nhà có thể được xem như một phần của hình ảnh bản thân giúp hình thành bản sắc và thể hiện bản sắc đó với thế giới bên ngoài (Cooper, 1974; Csikszentmihalyi và Halton, 1981; Luo và James, 2013). NTD sẽ chọn mua BĐS phù hợp với hình ảnh bản thân hiện tại hoặc gắn liền với hình ảnh lý tưởng mà họ muốn đạt được (Gibler và Nelson, 2015). Hơn nữa, các cá nhân mua những ngôi nhà phù hợp với hình ảnh bản thân của họ, nơi họ thích, dự định mua hoặc thực sự sử dụng những ngôi nhà có hình ảnh mà họ cho là phù hợp với quan niệm thực tế của họ (Koklic và Vida, 2009; Ariyawansa, 2009). Nghiên cứu của Karunarathne và Ariyawansa (2015) cũng cho rằng hình ảnh bản thân có ảnh hưởng đến Ý định mua nhà ở của NTD.

Kiến thức chủ quan Kiến thức của một người về một vấn đề ảnh hưởng đáng kể đến việc ra quyết định và hành vi của họ có liên quan đến vấn đề đang được đề cập (Kaplan, 1991). Một số nghiên cứu cho thấy rằng kiến thức chủ quan của NTD ảnh hưởng đến niềm tin về sản phẩm mà NTD nhận thức được (Laroche và cộng sự, 2003; Pratt, 1998; Srinivasan và Ratchford, 1991). Cấu trúc này đã được xác định là nhận thức trước đây của NTD về thông tin liên quan đến ngôi nhà được lưu giữ trong bộ nhớ của họ. Kiến thức chủ quan đã được bổ sung trong TPB vì nhiều nghiên cứu khác nhau đã kết luận tầm quan trọng của kiến thức đối với Ý định mua sản phẩm xanh (Liu và cộng sự, 2018; Reddy và Painuly, 2004; Zhang và cộng sự, 2018).

Các tài liệu hiện có đã đưa ra các kết quả mâu thuẫn về cách thức mà kiến thức chủ quan trước đó ảnh hưởng đến nhận thức của NTD. Cụ thể, phần lớn các nghiên cứu 14 cho rằng kiến thức chủ quan trước đây làm giảm nhận thức tích cực của NTD (Srinivasan và Ratchford, 1991; Laroche và cộng sự, 2003). Mặt khác, một số tác giả đã tìm thấy mối liên hệ tích cực giữa hai cấu trúc này (Pratt, 1998; Srinivasan, 1987). Cơ sở vật chất gắn liền với CHCC Cơ sở vật chất gắn liền với CHCC là các công trình phục vụ chung cho cư dân sóng trong CHCC như chỗ để xe, sảnh, cầu thang, thang máy, công viên …, những tiện ích này giúp cuộc sống của cư dân trở nên thuận tiện hơn.

Theo các nghiên cứu của Kamal và Pramanik (2015a, 2015b), Khaled và cộng sự (2012), Singh và cộng sự, (2018), Zadkarim và Emari (2011), khách hàng ưa thích CHCC có các tiện ích như một khu đô thị thu nhỏ, bãi đậu xe ô tô, sân chơi cho trẻ em, phòng sinh hoạt cộng đồng, thiết bị thang máy và máy phát điện an toàn, trung tâm mua sắm, trường học, hồ bơi, phòng tập thể dục, ngân hàng…. NTD có nhu cầu lớn đối với các CHCC có các tiện ích như trên (Barua và cộng sự, 2019; Renganathan và cộng sự, 2015). Cơ sở vật chất chung cư ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng có thu nhập cao (Zadkarim và Emari, 2011) và nó cũng ảnh hưởng mạnh đến Ý định mua của khách hàng thông qua vai trò trung gian của Thái độ đối với hành vi mua (Kamal và Pramanik, 2015a, 2015b). Vị trí chung cư Một vị trí chiến lược thường liên quan đến khả năng tiếp cận và gần trung tâm mua sắm hoặc cửa hàng bán lẻ, phương tiện giao thông công cộng, trường học, bệnh viện hoặc gần nơi làm việc vì nó không chỉ thuận tiện để làm việc và đưa đón con cái đi học mà còn tiết kiệm chi phí (Yoke và cộng sự, 2018).

Một trong những động lực để NTD lựa chọn nhà ở là vị trí nhà có sẵn đường giao thông đủ tiêu chuẩn. Nhân tố vị trí có tác động đến đáng kể đến Ý định mua nhà ở, CHCC của NTD (Đào Duy Huân và cộng sự, 2021; Le-Hoang và cộng sự, 2020; Renganathan và cộng sự, 2015). Thêm vào đó, vị trí chung cư cùng với hệ thống giao thông xung quanh đóng vai trò là những yếu tố dự đoán quan trọng nhất về Thái độ đối với hành vi mua CHCC, khách hàng muốn mua CHCC có hệ thống giao thông đủ tiêu chuẩn (Islam và Arefin, 2009; Khaled và cộng sự, 2012; Le-Hoang và cộng sự, 2020; Lewis và cộng sự, 2003; Lieser và Groh, 2014; Shahin và Samea, 2010; Trần Xuân Lượng, 2021). Ngoài ra, nghiên cứu của Kamal và Pramanik (2015a, 2015b) cho rằng vị trí là nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất đến Thái độ đối với hành vi mua CHCC của khách hàng.