Tổng quan về luận án

Nghiên cứu về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản đô thị giữ vai trò then chốt đối với sự ổn định kinh tế - xã hội, đặc biệt tại các đô thị đặc biệt đang trải qua tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ. Luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản trị Kinh doanh (Mã ngành: 9340101) tại Trường Đại học Duy Tân mang tên: "Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư thương mại của người tiêu dùng khu vực Thành phố Hồ Chí Minh" do nghiên cứu sinh thực hiện năm 2023 đã giải quyết một vấn đề cấp thiết cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn.

Bối cảnh thực tiễn cho thấy TP. Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn với dân số thống kê chính thức khoảng 9 triệu người (Tổng cục Thống kê, 2019), song thực tế có hơn 13 triệu người đang sinh sống, học tập và làm việc. Mỗi năm, dân số thành phố gia tăng cơ học khoảng 200.000 người, tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt từ 80% đến 90% vào năm 2030 (Chính phủ, 2017). Áp lực nhà ở trở nên trầm trọng khi thành phố có khoảng 476.000 hộ gia đình chưa có nhà ở hoặc đang phải sống chung với người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình đô thị (Bùi Yên, 2019). Trong khi đó, nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m²) rơi vào tình trạng triệt tiêu (chiếm 0% nguồn cung theo CBRE Việt Nam, 2022), tốc độ tăng giá căn hộ bình quân vượt mức 10%/năm giai đoạn 2019–2022, tạo ra sự mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng.

Khoảng trống nghiên cứu (Research Gap) cốt lõi xuất phát từ thực trạng phần lớn các công trình trong nước trước đây chỉ tập trung vào nhóm khách hàng đã thực hiện hành vi mua (Đào Duy Huân và cộng sự, 2021; Le-Hoang và cộng sự, 2020; Ngô Mạnh Lâm và cộng sự, 2020), đánh đồng ý định mua với quyết định mua và bỏ qua đối tượng khách hàng tiềm năng chưa sở hữu căn hộ. Hơn nữa, các nghiên cứu quốc tế dựa trên Lý thuyết Hành vi có Kế hoạch (Theory of Planned Behavior - TPB; Ajzen, 1991) thường giả định hành vi tiêu dùng đối với hàng hóa phổ thông, ít xem xét cấu trúc Nhận thức rủi ro (Perceived Risk) và cơ chế tác động trung gian kép trong bối cảnh tài sản có giá trị cao, mức độ tham gia sâu (High-involvement product) như căn hộ chung cư thương mại (CHCCTM).

Luận án thiết lập 4 câu hỏi nghiên cứu và hệ thống giả thuyết xoay quanh các mối quan hệ trực tiếp, gián tiếp và điều tiết:

  • $H_1$: Thái độ đối với hành vi mua tác động thuận chiều đến Ý định mua CHCCTM.
  • $H_2$: Chuẩn chủ quan tác động thuận chiều đến Ý định mua CHCCTM.
  • $H_3$: Nhận thức kiểm soát hành vi tác động thuận chiều đến Ý định mua CHCCTM.
  • $H_4$: Nhận thức rủi ro tác động ngược chiều trực tiếp đến Ý định mua CHCCTM.
  • $H_5, H_6$: Nhận thức rủi ro tác động ngược chiều gián tiếp đến Ý định mua thông qua Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi.
  • $H_7, H_8$: Nhóm thuộc tính sản phẩm và nhóm nhân tố thị trường tác động tích cực đến Thái độ đối với hành vi mua.
  • $H_9$: Thu nhập đóng vai trò điều tiết mối quan hệ giữa Nhận thức kiểm soát hành vi và Ý định mua.

Khung lý thuyết tích hợp của luận án kết hợp Lý thuyết Hành vi có Kế hoạch (TPB; Ajzen, 1991), Mô hình Hành vi Người mua của Howard – Sheth (1969), Lý thuyết Nhận thức Rủi ro (Bauer, 1967; Mitchell, 1999) và Kinh tế học Hành vi (Thaler, 1980; Mullainathan & Thaler, 2000). Về quy mô và phạm vi, nghiên cứu khảo sát 793 mẫu hợp lệ từ người tiêu dùng cá nhân tại TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn thu thập dữ liệu sơ cấp từ tháng 11/2021 đến tháng 03/2022, giới hạn ở phân khúc căn hộ có mức giá $\le 90$ triệu đồng/m².

Literature Review và Positioning

Các luồng học thuật nghiên cứu hành vi mua bất động sản nhà ở trên thế giới phát triển qua nhiều giai đoạn với các trường phái tiếp cận khác nhau:

  1. Luồng nghiên cứu cấu trúc tâm lý - nhận thức: Khởi xướng bởi Ajzen (1991) với mô hình TPB và Fishbein & Ajzen (1975) với TRA. Các tác giả như Sangkakoon và cộng sự (2014) tại Thái Lan, AL-Nahdi và cộng sự (2015a, 2015b) tại Ả Rập Saudi, và Judge và cộng sự (2019) tại Úc khẳng định Thái độ (Attitude), Chuẩn chủ quan (Subjective Norms) và Nhận thức kiểm soát hành vi (Perceived Behavioral Control - PBC) là các trụ cột định hình ý định mua nhà ở.
  2. Luồng nghiên cứu thuộc tính sản phẩm và kinh tế học bất động sản: Điển hình là nghiên cứu của Chia và cộng sự (2016) tại Malaysia, Ali & Suciana (2019) tại Jakarta - Indonesia, và Kamal & Pramanik (2015a, 2015b) tại Bangladesh. Các công trình này nhấn mạnh vai trò của vị trí địa lý, tiện ích nội khu, chất lượng vật lý công trình, cơ chế tài chính tín dụng và chất lượng dịch vụ vận hành.

Trong y văn tồn tại hai cuộc tranh luận học thuật gay gắt:

  • Tranh luận 1 (Vai trò của Nhận thức kiểm soát hành vi): AL-Nahdi và cộng sự (2015a) và Zhang và cộng sự (2018) phát hiện mối quan hệ giữa Nhận thức kiểm soát hành vi và Ý định mua không đạt ý nghĩa thống kê trong bối cảnh mua nhà ở do sự can thiệp tài chính mạnh mẽ từ gia đình hoặc rào cản quá lớn của giá nhà. Ngược lại, Islam và cộng sự (2022) cùng Judge và cộng sự (2019) chứng minh kiểm soát hành vi là biến dự báo trực tiếp mang tính quyết định.
  • Tranh luận 2 (Ảnh hưởng của Vị trí và Môi trường): Kamal & Pramanik (2015a) chỉ ra vị trí là nhân tố chi phối mạnh nhất đến thái độ mua căn hộ, trong khi Yoke và cộng sự (2018) tại Malaysia và AL-Nahdi (2014) tại Ả Rập Saudi lại kết luận vị trí không tạo ra tác động có ý nghĩa thống kê đến ý định mua nhà.

Về mặt định vị, công trình của nghiên cứu sinh đã vượt lên các mâu thuẫn trên bằng cách định vị mô hình nghiên cứu tại giao điểm giữa lý thuyết hành vi cá nhân và các điều kiện kinh tế thị trường đặc thù của một nền kinh tế mới nổi. So với nghiên cứu của AL-Nahdi và cộng sự (2015a) tại Jeddah ($N=322$) vốn chỉ xem xét mô hình TPB nguyên bản bằng hồi quy OLS và nghiên cứu của Zhang và cộng sự (2018) tại Trung Quốc tập trung vào nhà ở xanh với nhóm mẫu hẹp (18–30 tuổi), luận án này đã mở rộng biên độ lý thuyết bằng việc bổ sung cấu trúc 6 chiều của Nhận thức rủi ro (Rủi ro chức năng, vật chất, tài chính, xã hội, tâm lý, thời gian) và đưa các yếu tố vĩ mô (đô thị hóa, rào cản quỹ đất) vào kiểm định cấu trúc đa tầng thông qua CB-SEM.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án tạo ra những bước tiến học thuật quan trọng trong việc mở rộng và kiểm chứng các lý thuyết nền tảng:

  1. Mở rộng Lý thuyết Hành vi có Kế hoạch (TPB - Ajzen, 1991): Luận án chứng minh tính bất toàn của mô hình TPB chuẩn tắc khi áp dụng cho thị trường bất động sản đô thị đang phát triển. Bằng việc tích hợp Nhận thức rủi ro như một biến ngoại sinh độc lập tác động trực tiếp và gián tiếp đến ý định mua, mô hình đã giải thích sâu sắc sự suy giảm ý định hành vi khi khách hàng đối mặt với bất cân xứng thông tin và bất ổn pháp lý dự án.
  2. Kế thừa và lượng hóa Mô hình Howard – Sheth (1969): Luận án biến các tác nhân kích thích biểu tượng và xã hội thành hai nhóm tiền tố: nhóm thuộc tính sản phẩm (6 nhân tố: Tiện ích, Vị trí, Môi trường, Đặc điểm căn hộ, Tài chính, Dịch vụ) và nhóm nhân tố thị trường (Thị trường nhà ở, Đô thị hóa & tăng dân số), làm rõ cơ chế chuyển hóa nhận thức từ tác nhân kích thích sang Thái độ đối với hành vi mua.
  3. Phát hiện vai trò của văn hóa tập thể đối với Chuẩn chủ quan: Phù hợp với luận điểm của Trương Đình Chiến (2015) và Chang (1998), nghiên cứu xác lập rằng Chuẩn chủ quan không chỉ tác động trực tiếp lên Ý định mua mà còn tác động gián tiếp thông qua Thái độ, phản ánh tâm lý xã hội Á Đông nơi ý kiến của gia đình, người thân định hình thái độ cá nhân đối với tài sản lớn.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích của luận án dung hợp 4 lý thuyết cốt lõi: TPB (Ajzen, 1991), TRA (Fishbein & Ajzen, 1975), Mô hình Howard - Sheth (1969) và Lý thuyết Nhận thức rủi ro (Bauer, 1967; Mitchell, 1999).

Cấu trúc phân tích bao gồm:

  • Biến phụ thuộc: Ý định mua CHCCTM.
  • Biến trung gian cốt lõi: Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi.
  • Biến tác động trực tiếp và tiền tố: 4 nhân tố gốc TPB và mở rộng (Thái độ, Chuẩn chủ quan, Nhận thức kiểm soát hành vi, Nhận thức rủi ro); 8 nhân tố tiền tố tác động qua Thái độ (6 thuộc tính sản phẩm, 2 yếu tố thị trường).
  • Biến điều tiết: Thu nhập cá nhân/hộ gia đình cùng các đặc tính nhân khẩu học (giới tính, độ tuổi, học vấn, nghề nghiệp, tình trạng nhà ở, số nhân khẩu).
  • Điều kiện biên (Boundary Conditions): Áp dụng cho người tiêu dùng cá nhân có quốc tịch Việt Nam, có nhu cầu mua căn hộ để ở tại khu vực TP. Hồ Chí Minh với mức giá $\le 90$ triệu đồng/m².

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu đứng trên lập trường nhận thức luận Thực chứng (Positivism) kết hợp phương pháp diễn dịch (Deductive Approach), sử dụng thiết kế phương pháp hỗn hợp tuần tự (Sequential Mixed Methods):

  • Giai đoạn định tính: Phỏng vấn sâu các chuyên gia đầu ngành, nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản và thảo luận nhóm tập trung (Focus Group Discussion - FGD) với người tiêu dùng nhằm điều chỉnh, bản địa hóa thang đo lý thuyết phù hợp với bối cảnh đặc thù của thị trường TP. Hồ Chí Minh.
  • Giai đoạn định lượng: Chia làm 2 bước: Khảo sát thử nghiệm sơ bộ ($N=90$) để sàng lọc sơ cấp thang đo; và Khảo sát chính thức quy mô lớn ($N=793$) với đối tượng người tiêu dùng mục tiêu.

Quy trình nghiên cứu rigorous

Quy trình thu thập và tinh chỉnh thang đo tuân thủ các chuẩn mực phương pháp luận quốc tế:

  • Chiến lược lấy mẫu: Sử dụng phương pháp lấy mẫu phi xác suất thuận tiện kết hợp phân tầng theo các khu vực địa lý đô thị tại TP. Hồ Chí Minh.
  • Quy chuẩn độ tin cậy và giá trị:
    • Đánh giá tính nhất quán nội tại qua hệ số Cronbach’s Alpha (ngưỡng chấp nhận $\alpha \ge 0.70$, tương quan biến - tổng Corrected Item-Total Correlation $\ge 0.30$).
    • Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) kiểm định trị số $KMO \ge 0.50$, kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ($p < 0.001$), tổng phương sai trích $\ge 50%$, hệ số tải nhân tố Factor Loading $> 0.50$.
    • Phân tích nhân tố khẳng định (Confirmatory Factor Analysis - CFA) đánh giá độ hội tụ qua Độ tin cậy tổng hợp ($CR \ge 0.70$) và Tổng phương sai trích ($AVE \ge 0.50$). Tính phân biệt được đảm bảo khi giá trị căn bậc hai của AVE lớn hơn hệ số tương quan giữa các cấu trúc tiềm ẩn.

Data và phân tích

Dữ liệu được xử lý tuần tự trên nền tảng phần mềm SPSS 20.0 và AMOS thông qua Mô hình Phương trình Cấu trúc dựa trên Hiệp phương sai (Covariance-Based SEM - CB-SEM):

Tiêu chí thống kê / Chỉ số kiểm định Ngưỡng tiêu chuẩn học thuật Kết quả đạt được trong mô hình Luận án Ý nghĩa phương pháp luận
Quy mô mẫu khảo sát chính thức ($N$) $N \ge 200 - 500$ (theo chuẩn SEM) $N = 793$ quan sát hợp lệ Đảm bảo kích thước mẫu lớn, giảm thiểu sai số chuẩn
Tỷ số Chi-square điều chỉnh ($CMIN/df$) $1.0 < CMIN/df < 3.0$ Đạt ngưỡng phù hợp lý tưởng ($< 3.0$) Mô hình cấu trúc phù hợp cao với dữ liệu thực nghiệm
Chỉ số Tucker - Lewis ($TLI$) $TLI \ge 0.90$ $TLI > 0.90$ Độ tương thích so sánh của mô hình đạt chuẩn cao
Chỉ số thích hợp so sánh ($CFI$) $CFI \ge 0.90$ $CFI > 0.90$ Mức độ phù hợp tổng thể vượt bậc so với baseline
Sai số xấp xỉ bình phương ($RMSEA$) $RMSEA \le 0.08$ (tốt nếu $\le 0.05$) $RMSEA < 0.08$ Sai số xấp xỉ nằm trong giới hạn kiểm soát nghiêm ngặt
Kiểm định Bootstrap tái chọn mẫu $N_{boot} = 500 - 1000$ $N_{boot} = 1.000$ lần lặp Xác nhận độ vững (Robustness) và kiểm định trung gian
Phân tích Cấu trúc Đa nhóm (Multi-group) $\Delta\chi^2$ giữa MHBB và MHKB ($p < 0.05$) Kiểm định trên 7 biến nhân khẩu Xác định hiệu ứng điều tiết của Thu nhập và nhân khẩu

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

Kết quả kiểm định thực nghiệm từ dữ liệu 793 mẫu mang lại 5 phát hiện cốt lõi:

  1. Tác động triệt tiêu của Nhận thức rủi ro: Nhận thức rủi ro có tác động ngược chiều mạnh mẽ trực tiếp đến Ý định mua CHCCTM ($\beta < 0, p < 0.001$), đồng thời tác động gián tiếp làm suy giảm Thái độ và hạ thấp Nhận thức kiểm soát hành vi. Khi NTD lo ngại về rủi ro pháp lý, tiến độ bàn giao hoặc chất lượng hoàn thiện, ý định mua bị ức chế nghiêm trọng dù các thuộc tính khác được đánh giá tốt.
  2. Vai trò trung gian toàn phần của Thái độ đối với hành vi mua: Toàn bộ nhóm nhân tố thuộc tính sản phẩm (Tiện ích, Vị trí, Môi trường, Đặc điểm, Tài chính, Dịch vụ) và nhóm nhân tố thị trường (Thị trường nhà ở, Đô thị hóa & tăng dân số) không tác động cơ học trực tiếp mà bắt buộc phải chuyển hóa qua lăng kính Thái độ để định hình Ý định mua.
  3. Hiệu ứng kép của Chuẩn chủ quan: Khác với các thị trường phương Tây nơi chủ nghĩa cá nhân chiếm ưu thế, tại TP. Hồ Chí Minh, Chuẩn chủ quan vừa tác động trực tiếp thúc đẩy Ý định mua, vừa tác động gián tiếp củng cố Thái độ tích cực của người mua.
  4. Hiệu ứng điều tiết rõ rệt của Thu nhập: Phân tích cấu trúc đa nhóm chỉ ra sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa nhóm thu nhập thấp/trung bình và nhóm thu nhập cao. Đối với nhóm thu nhập trung bình thấp, Nhận thức kiểm soát hành vi là rào cản mang tính quyết định đến ý định mua; trong khi nhóm thu nhập cao ít bị chi phối bởi kiểm soát hành vi mà chú trọng nhiều hơn vào môi trường sống và chất lượng dịch vụ.
  5. Đô thị hóa và áp lực dân số là chất xúc tác tâm lý: Tốc độ đô thị hóa nhanh và sự gia tăng dân số cơ học tại TP. Hồ Chí Minh tạo ra áp lực tâm lý khan hiếm, thúc đẩy thái độ ủng hộ đối với loại hình chung cư cao tầng như một giải pháp nhà ở tất yếu.

Implications đa chiều

  • Hàm ý lý thuyết và học thuật: Công trình cung cấp bằng chứng thực nghiệm vững chắc xác nhận mô hình TPB mở rộng tích hợp Nhận thức rủi ro và các yếu tố kích thích thị trường có độ thích ứng cao cho các nghiên cứu hành vi tiêu dùng bất động sản tại các nền kinh tế đang phát triển.
  • Hàm ý quản trị doanh nghiệp BĐS:
    • Quản trị rủi ro và minh bạch thông tin: Doanh nghiệp cần công khai minh bạch hồ sơ pháp lý dự án, chứng thư bảo lãnh ngân hàng, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy để dập tắt nỗi sợ rủi ro của khách hàng.
    • Tối ưu hóa thiết kế và tiện ích: Phát triển mô hình "đô thị thu nhỏ" chú trọng hệ sinh thái tiện ích nội khu (cây xanh, trường mầm non, bãi đỗ xe thông minh, dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp).
    • Đa dạng hóa giải pháp tài chính: Phối hợp cùng các ngân hàng thương mại cung cấp các gói tín dụng linh hoạt, kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc nhằm hạ thấp rào cản kiểm soát hành vi cho khách hàng có thu nhập trung bình.
  • Hàm ý chính sách quản lý đô thị: Cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy nhanh tiến độ thẩm định pháp lý dự án, công khai quy hoạch và thực hiện phân cấp hạng chung cư chuẩn hóa tại TP. Hồ Chí Minh; đồng thời ban hành cơ chế khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền nhằm bảo đảm an sinh xã hội.

Limitations và Future Research

Luận án thẳng thắn nhìn nhận 4 giới hạn nghiên cứu chính:

  1. Giới hạn không gian và địa bàn: Dữ liệu chỉ thu thập tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, chưa mở rộng so sánh liên đô thị với Hà Nội, Đà Nẵng hay Cần Thơ – nơi có đặc thù văn hóa và tâm lý tiêu dùng khác biệt.
  2. Giới hạn phân khúc sản phẩm: Nghiên cứu giới hạn ở các căn hộ có mức giá $\le 90$ triệu đồng/m², chưa bao quát phân khúc căn hộ hạng sang và siêu sang (chiếm khoảng 8% nguồn cung thị trường).
  3. Giới hạn về phương pháp cắt ngang (Cross-sectional design): Dữ liệu thu thập tại một thời điểm (tháng 11/2021 – 03/2022) phản ánh trạng thái tâm lý nhất thời sau dịch COVID-19, chưa theo dõi được tiến trình chuyển dịch từ ý định sang hành vi mua thực tế theo chuỗi thời gian.
  4. Chưa lượng hóa sâu các yếu tố công nghệ mới: Mô hình chưa tích hợp tác động của nền tảng công nghệ bất động sản (PropTech) và xu hướng phát triển công trình xanh/bền vững (Green Building Certification).

Chương trình nghiên cứu tương lai (Future Research Agenda) định hướng 4 trọng tâm:

  • Thực hiện các nghiên cứu theo chiều dọc (Longitudinal Study) để đo lường khoảng cách chuyển hóa từ Ý định thành Hành vi mua thực tế.
  • Mở rộng mô hình so sánh đa vùng đô thị (Multi-region comparative study).
  • Tích hợp thêm các biến số môi trường vĩ mô như biến động lãi suất thực tế, chính sách thuế bất động sản và các chỉ số tài chính xanh.
  • Áp dụng các phương pháp phân tích phi tuyến tính như mô hình kết hợp PLS-SEM với phân tích định tính so sánh tập mờ (fsQCA) để khám phá các cấu hình nhân quả phức tạp.

Tác động và ảnh hưởng

  • Tác động học thuật: Dự kiến tạo lập nguồn trích dẫn học thuật phong phú cho các công trình nghiên cứu về kinh tế bất động sản và hành vi người tiêu dùng tại Đông Nam Á, cung cấp bộ thang đo chuẩn hóa đã được kiểm định CFA/SEM.
  • Tác động ngành bất động sản: Cung cấp khung chẩn đoán thị trường cho các chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS trong việc tái định hình chiến lược marketing, định giá sản phẩm và cấu trúc tiện ích dự án.
  • Tác động chính sách: Cung cấp cơ sở dữ liệu khoa học cho Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) trong việc tham mưu xây dựng chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2030.
  • Lợi ích xã hội: Hướng dòng vốn đầu tư phát triển vào các dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực của cư dân đô thị, giảm thiểu tranh chấp chung cư, nâng cao chất lượng cuộc sống cho hàng trăm ngàn hộ gia đình đô thị.

Đối tượng hưởng lợi

  • Nghiên cứu sinh và Giảng viên đại học: Tiếp cận mô hình lý thuyết tích hợp sâu sắc, bộ chỉ báo đo lường hoàn chỉnh và quy trình xử lý dữ liệu phức hợp (CB-SEM, Bootstrap, phân tích đa nhóm).
  • Lãnh đạo và Quản lý Doanh nghiệp BĐS: Sở hữu bộ công cụ đánh giá thị hiếu khách hàng thực tế, định hướng chiến lược đầu tư sản phẩm giảm thiểu rủi ro tồn kho.
  • Nhà hoạch định chính sách đô thị: Có căn cứ khoa học định lượng để hoạch định các chương trình an sinh nhà ở và hoàn thiện khung pháp lý về bảo vệ người mua nhà.
  • Khách hàng và Người tiêu dùng: Nâng cao nhận thức về các quyền lợi pháp lý, nhận diện các tiêu chí giá trị thực của căn hộ trước khi ra quyết định giao dịch tài sản tích lũy trọn đời.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì?

Luận án đã mở rộng thành công Lý thuyết Hành vi có Kế hoạch (TPB; Ajzen, 1991) thông qua việc tích hợp đa chiều cấu trúc Nhận thức rủi ro (Perceived Risk; Bauer, 1967) và chứng minh vai trò trung gian kép của Thái độ đối với hành vi mua và Nhận thức kiểm soát hành vi trong bối cảnh mua tài sản giá trị cao tại một đô thị đang phát triển.

2. Đổi mới phương pháp luận nổi bật so với các nghiên cứu trước đây?

So với các nghiên cứu của Le-Hoang và cộng sự (2020) hay AL-Nahdi và cộng sự (2015a), luận án đã thực hiện quy trình kiểm định CB-SEM khắt khe trên tập mẫu lớn ($N=793$), sử dụng thủ tục Bootstrap với 1.000 mẫu lặp để kiểm tra độ vững của ước lượng và tiến hành phân tích cấu trúc đa nhóm (so sánh mô hình khả biến MHKB và mô hình bất biến MHBB) trên 7 đặc tính nhân khẩu học để bóc tách hiệu ứng điều tiết của biến Thu nhập.

3. Phát hiện thực nghiệm nào mang tính bất ngờ nhất?

Phát hiện bất ngờ nhất là các thuộc tính vật lý và vị trí căn hộ không tạo ra tác động trực tiếp đến Ý định mua mà hoàn toàn bị trung gian hóa bởi Thái độ; đồng thời Nhận thức rủi ro có khả năng triệt tiêu hoàn toàn tác động tích cực của các tiện ích cao cấp nếu chủ đầu tư không chứng minh được tính minh bạch pháp lý của dự án.

4. Luận án có cung cấp quy trình lặp lại nghiên cứu (Replication Protocol) không?

Có. Luận án mô tả chi tiết bảng câu hỏi khảo sát sơ bộ và chính thức, hệ thống mã hóa biến quan sát từ Bảng 3.1 đến Bảng 3.15, quy trình chọn mẫu phân tầng và quy trình 6 bước phân tích dữ liệu trên AMOS/SPSS, cho phép các nhà nghiên cứu độc lập tái lập và kiểm chứng mô hình tại các thị trường khác.

5. Chương trình nghiên cứu 10 năm được phác thảo như thế nào?

Chương trình nghiên cứu dài hạn hướng tới: (1) Xây dựng mô hình chỉ số niềm tin người mua nhà đô thị định kỳ; (2) Tích hợp các yếu tố công nghệ thông minh (AI, Smart Home) và tín dụng xanh vào cấu trúc TPB; (3) Khảo sát liên quốc gia giữa các đô thị lớn tại khối ASEAN.

Kết luận

Công trình luận án tiến sĩ của tác giả đã khẳng định 6 đóng góp học thuật và thực tiễn mang tính hệ thống:

  1. Thiết lập mô hình TPB mở rộng đa tầng: Bổ sung thành công biến Nhận thức rủi ro và các tiền tố thị trường, giải quyết triệt để hạn chế của TPB chuẩn tắc khi ứng dụng vào bất động sản.
  2. Chứng minh cơ chế tác động gián tiếp qua biến trung gian: Làm sáng tỏ vai trò chuyển hóa của Thái độ và Nhận thức kiểm soát hành vi giữa các kích thích thuộc tính sản phẩm và ý định hành vi.
  3. Cung cấp bằng chứng thực nghiệm quy mô lớn: Khảo sát mẫu chuẩn mực 793 quan sát tại TP. Hồ Chí Minh với chất lượng đo lường đạt chuẩn quốc tế qua CB-SEM.
  4. Khẳng định hiệu ứng điều tiết của biến Thu nhập: Bóc tách sự phân hóa sâu sắc trong hành vi tiêu dùng giữa các nhóm thu nhập đô thị.
  5. Đề xuất hệ thống giải pháp quản trị khả thi: Cung cấp chiến lược giảm thiểu rủi ro pháp lý, nâng cấp tiện ích và gói tài chính hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản.
  6. Định hình khuyến nghị chính sách an sinh xã hội: Gợi ý các giải pháp căn cơ nhằm bình ổn thị trường nhà ở thương mại và thúc đẩy đô thị hóa bền vững tại Việt Nam.