Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nền tảng không gian cho mọi hoạt động dân sinh, sản xuất. Do giới hạn cố định về diện tích tự nhiên trong khi quy mô dân số và nhu cầu sử dụng đất không ngừng gia tăng, việc phân bổ nguồn lực đất đai đòi hỏi công tác định giá phải đạt độ chính xác cao. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính, đồng thời hạn chế các tranh chấp, khiếu nại trong thu hồi đất và giải phóng mặt bằng.
Phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên sở hữu lợi thế địa lý và mạng lưới giao thông liên vùng thuận tiện với tuyến đường Quang Trung và tuyến đường tránh Quốc lộ 3 chạy qua. Điều kiện này thúc đẩy mạnh mẽ các hoạt động thương mại, dịch vụ và giao lưu kinh tế. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cũng kéo theo sức ép lớn về quản lý đất đai. Tình trạng khiếu kiện, chấp hành pháp luật đất đai diễn biến phức tạp mà nguyên nhân cốt lõi là sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường tự do, gây trở ngại cho công tác bồi thường, tái định cư, giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trước yêu cầu thực tiễn đó, khóa luận "Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, tp Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014" do sinh viên Nguyễn Thành Bắc thực hiện (chuyên ngành Địa chính môi trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của ThS. Nguyễn Ngọc Anh, năm 2015) đã được triển khai.
Mục đích nghiên cứu của đề tài gồm 3 nội dung:
- Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014.
- Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, mang lại hiệu quả cho công tác định giá đất.
Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
- Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản pháp quy liên quan đến khung giá, bảng giá đất (Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên).
- Thu thập số liệu, tài liệu khách quan, trung thực phản ánh đúng các yếu tố chi phối giá đất ở địa phương.
- Đưa ra các đề xuất, góp ý sát hợp với thực tế quản lý tại địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở và các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014.
- Phạm vi nội dung: Giá đất ở do Nhà nước ban hành và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường tự do tại 9 tuyến đường đại diện chia làm 2 nhóm tuyến đường.
- Phạm vi không gian: Địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Thời gian thực hiện: Từ ngày 03/02/2015 đến ngày 05/04/2015.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận được xây dựng trên nền tảng lý luận kinh tế đất đai của Chủ nghĩa Mác - Lênin kết hợp với các lý thuyết kinh tế học hiện đại và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam:
1. Khung lý luận và khái niệm cơ bản:
- Khái niệm giá quyền sử dụng đất: Trích dẫn theo Điều 4 và Điều 55 Luật Đất đai 2003, xác định giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc hình thành qua giao dịch dân sự, đấu giá quyền sử dụng đất.
- Lý thuyết địa tô: Khóa luận phân tích địa tô chênh lệch I (hình thành do độ phì tự nhiên và vị trí thuận lợi), địa tô chênh lệch II (do thâm canh, đầu tư thêm tư bản) và địa tô độc quyền. Đối với đất xây dựng đô thị, địa tô phản ánh lợi thế vị trí và mức độ tập trung tư bản trên đất.
- Mối quan hệ giữa lãi suất ngân hàng và giá đất: Lãi suất tiền gửi có xu hướng nghịch chiều với giá trị đất đai trong đầu tư dài hạn.
- Cơ chế cung - cầu đặc thù của thị trường đất đai: Cung đất đai có tính cố định tuyệt đối về vị trí địa lý và giới hạn về diện tích; giá cả đất chịu sự chi phối quyết định từ phía cầu (mật độ dân số, tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân và hạ tầng giao thông).
- Các nguyên tắc định giá đất: Áp dụng 3 nguyên tắc nền tảng gồm nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động.
- 4 phương pháp định giá đất theo quy định pháp luật Việt Nam: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
2. Khung pháp lý áp dụng trong văn bản:
- Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC và Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính;
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh;
- Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND (giá đất năm 2012), Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND (giá đất năm 2013) và Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND (giá đất năm 2014) của UBND tỉnh Thái Nguyên.
3. Phương pháp nghiên cứu thực tế:
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Khảo sát tại 9 tuyến đường đại diện cho sự phát triển kinh tế - xã hội của phường, phân thành 2 nhóm:
- Nhóm I (giá trên 6 triệu đồng/m²): Gồm 4 đoạn đường (Đường Thống Nhất đoạn 1, Đường Thống Nhất đoạn 2, Đường Quang Trung đoạn 2, Đường Z115 đoạn 1).
- Nhóm II: Gồm 5 đoạn tuyến thuộc đường Phú Thái (từ đoạn 1 đến đoạn 5).
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Tiếp nhận báo cáo thống kê đất đai, bản đồ địa chính số hóa năm 2010, số liệu kinh tế - xã hội tại UBND phường Tân Thịnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên.
- Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp: Lập mẫu phiếu điều tra phỏng vấn người sử dụng đất tại 9 tuyến đường nghiên cứu; mỗi tuyến đường khảo sát 6 phiếu, tổng cộng 54 phiếu điều tra về giá chuyển nhượng thực tế và các yếu tố ảnh hưởng.
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel để tổng hợp dữ liệu, so sánh giá đất quy định với giá thị trường theo hệ số $G_{tt} / G_{qd}$, phân tích mối quan hệ giữa giá đất và các biến số hạ tầng, vị trí, kích thước thửa đất.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của công tác định giá đất trong bối cảnh quỹ đất cố định nhưng nhu cầu đô thị hóa tăng cao; làm rõ vị trí chiến lược của phường Tân Thịnh với trục đường Quang Trung và Quốc lộ 3 tránh; chỉ ra mâu thuẫn giữa giá đất Nhà nước và thị trường dẫn đến khiếu kiện, vướng mắc giải phóng mặt bằng; xác định mục đích, 4 mục tiêu cụ thể, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài.
Phần 2: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về giá đất, phân tích 5 đặc điểm khác biệt của giá cả đất đai so với hàng hóa thông thường (không có giá thành sản xuất, phụ thuộc chủ yếu vào cầu, có tính khu vực và cá biệt cao). Phân tích bản chất kinh tế của địa tô chênh lệch I, II và địa tô đất xây dựng đô thị.
Văn bản phân loại chi tiết 3 nhóm yếu tố tác động đến giá đất:
- Yếu tố thông thường: Yếu tố hành chính (chính sách, quy hoạch, thuế), nhân khẩu (mật độ, cơ cấu hộ), xã hội (an ninh, tiến trình đô thị hóa, đầu cơ), kinh tế (thu nhập, lãi suất) và quốc tế.
- Yếu tố khu vực: Vị trí kinh tế, mạng lưới giao thông, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chất lượng môi trường tự nhiên và quy hoạch phân khu.
- Yếu tố cá biệt của thửa đất: Diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng hình học, độ dốc, thời hạn sử dụng đất.
Đồng thời, chương này tổng kết quy trình ban hành bảng giá đất hàng năm tại Việt Nam theo Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC và chuỗi văn bản quy định giá đất của UBND tỉnh Thái Nguyên từ năm 2004 đến Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND.
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác lập đối tượng nghiên cứu là giá đất ở và các nhân tố chi phối; không gian nghiên cứu tại 9 tuyến đường thuộc phường Tân Thịnh trong khung thời gian từ ngày 03/02/2015 đến 05/04/2015.
Quy định cấu trúc 5 nội dung nghiên cứu chính và chi tiết hóa quy trình chọn mẫu điều tra thực địa gồm 54 phiếu điều tra chia đều cho 9 tuyến đường (mỗi tuyến 6 phiếu) đại diện cho 2 nhóm giá trị; ứng dụng kỹ thuật so sánh thống kê và xử lý bảng biểu qua Microsoft Excel.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Đây là chương nội dung thực nghiệm trọng tâm, tập trung phân tích 4 nhóm vấn đề chính tại địa bàn phường Tân Thịnh:
1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và kinh tế - xã hội:
- Tân Thịnh có diện tích tự nhiên 305,77 ha. Ranh giới tiếp giáp: Phía Đông Bắc giáp phường Quang Trung; Đông Nam giáp Tân Lập; Đông giáp phường Đồng Quang; Tây Nam giáp phường Thịnh Đán; Tây giáp xã Quyết Thắng.
- Địa hình dạng đồi núi xen kẽ ruộng trũng ngập nước; cao độ nền xây dựng 26 - 27 m, cao độ tự nhiên thấp nhất 20 - 21 m, cao nhất 50 - 60 m.
- Khí hậu nhiệt đới gió mùa: Nhiệt độ trung bình năm 22 - 23°C; lượng mưa trung bình 2.007 mm/năm (85% tập trung vào các tháng 6, 7, 8, 9); độ ẩm trung bình 82% (tháng 7 lên tới 86,8%, tháng 3 đạt 70%).
- Thủy văn: Chịu ảnh hưởng của hệ thống sông Cầu và lưu vực sông Công ($F = 951\text{ km}^2$, chiều dài $L = 96\text{ km}$, độ dốc bình quân $i = 1,03%$) cùng hồ Núi Cốc. Nước ngầm ở độ sâu 23 - 25 m tại vùng đồi.
- Kinh tế - xã hội: Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2013 đạt 122,442 tỷ đồng (đạt 174,4% kế hoạch). Năm 2014, dân số có 8.763 hộ, mật độ 1.626 người/km², tốc độ tăng tự nhiên 1,06%. Lao động trong độ tuổi là 4.571 người (chiếm 55% dân số), tỷ lệ thất nghiệp khoảng 6%. Tỷ lệ hộ nghèo giảm từ 0,98% (năm 2013) xuống 0,51% (năm 2014). Thu nhập bình quân đầu người trên 6 triệu đồng/người/năm.
- Hạ tầng kỹ thuật: Tỷ lệ mặt đường nhựa và bê tông hóa đạt khoảng 78%; 100% số hộ (1.763 hộ dùng điện thắp sáng) dùng lưới điện quốc gia; diện tích đất thủy lợi có 7,43 ha kênh mương được kiên cố hóa.
2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất năm 2014:
Toàn bộ đất đai được lập bản đồ địa chính số hóa tỷ lệ 1/500 và 1/1000 từ năm 2010. Cơ cấu các loại đất năm 2014 được tổng hợp chi tiết theo bảng dưới đây:
| STT |
Mục đích sử dụng đất |
Mã |
Diện tích (ha) |
Cơ cấu (%) |
| I |
Đất nông nghiệp |
NNP |
137,19 |
44,87 |
| 1 |
Đất sản xuất nông nghiệp |
SXN |
122,67 |
40,12 |
| - |
Đất trồng cây hàng năm |
CHN |
39,87 |
13,04 |
| - |
Đất trồng lúa |
LUA |
32,58 |
10,66 |
| - |
Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
82,80 |
27,08 |
| 2 |
Đất lâm nghiệp (rừng sản xuất) |
LNP |
9,76 |
3,19 |
| 3 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
4,76 |
1,56 |
| II |
Đất phi nông nghiệp |
PNN |
163,60 |
53,50 |
| 1 |
Đất ở tại đô thị |
ODT |
42,21 |
13,48 |
| 2 |
Đất chuyên dùng |
CDG |
120,24 |
39,32 |
| - |
Đất trụ sở cơ quan, sự nghiệp |
CTS |
1,25 |
0,41 |
| - |
Đất quốc phòng |
CQP |
28,30 |
9,25 |
| - |
Đất an ninh |
CAN |
0,42 |
0,14 |
| - |
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp |
CSK |
4,66 |
1,52 |
| - |
Đất có mục đích công cộng |
CCC |
85,46 |
27,95 |
| 3 |
Đất nghĩa trang, nghĩa địa |
NTD |
0,86 |
0,28 |
| 4 |
Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng |
SMT |
1,29 |
0,42 |
| III |
Đất chưa sử dụng |
CSD |
4,98 |
1,63 |
| 1 |
Đất bằng chưa sử dụng |
BCS |
4,19 |
1,37 |
| 2 |
Đất đồi núi chưa sử dụng |
DCS |
0,79 |
0,26 |
| Tổng |
Tổng diện tích tự nhiên |
|
305,77 |
100,00 |
3. Tiêu chí phân loại vị trí đất đô thị theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND:
- Vị trí 1 (VT1): Đất bám mặt tiền đường, phố, trục giao thông chính; chiều sâu tính từ mép lộ giới vào không quá 30 m.
- Vị trí 2 (VT2): Đất tiếp sau VT1 trong phạm vi 150 m, hoặc bám theo trục đường phụ có chiều rộng mặt đường từ 6 m trở lên.
- Vị trí 3 (VT3): Đất tiếp sau VT2 trong phạm vi 250 m bám trục phụ rộng $\ge 6\text{ m}$; hoặc sau VT1 có đường vào từ $3,5\text{ m}$ đến dưới $6\text{ m}$, cách lộ giới chính không quá 150 m; hoặc nhánh của VT2 có đường rộng $\ge 6\text{ m}$ vào không sâu quá 100 m.
- Vị trí 4 (VT4): Đất tiếp sau VT3 bám trục phụ rộng $\ge 6\text{ m}$; hoặc sau VT1 có ngõ rộng từ $2\text{ m}$ đến dưới $3,5\text{ m}$ cách lộ giới không quá 100 m; hoặc nhánh của VT2 có đường rộng $\ge 3,5\text{ m}$ vào không quá 100 m.
- Các vị trí phụ (VT4A, VT4B, VT4C) dành cho các nhánh ngõ sâu hoặc chiều rộng mặt đường hẹp dưới $2\text{ m}$ - $3,5\text{ m}$.
4. So sánh giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường giai đoạn 2012 - 2014:
Số liệu điều tra thực tế tại các tuyến đường nhóm I cho thấy mức độ chênh lệch rất lớn giữa giá quy định ($G_{qd}$) và giá giao dịch thị trường ($G_{tt}$):
| Tuyến đường phố nhóm I |
Vị trí (VT) |
Giá Nhà nước quy định (1.000 đ/m²) |
Hệ số so sánh thực tế / quy định ($G_{tt}/G_{qd}$) năm 2012 |
Hệ số so sánh thực tế / quy định ($G_{tt}/G_{qd}$) năm 2013 |
Hệ số so sánh thực tế / quy định ($G_{tt}/G_{qd}$) năm 2014 |
| Đường Thống Nhất đoạn 1 (Đường sắt Hà Thái đến hết đất May Việt Thái) |
VT1 |
17.500 |
3,50 |
3,65 |
3,71 |
|
VT3 |
6.750 |
3,43 |
3,71 |
3,82 |
| Đường Thống Nhất đoạn 2 (Hết May Việt Thái đến ngã 3 BV Lao) |
VT1 |
16.000 |
2,75 |
2,76 |
2,80 |
|
VT2 |
11.000 |
3,67 |
3,77 |
3,83 |
|
VT3 |
5.500 |
3,67 |
3,80 |
4,00 |
Ghi chú: Giá đất thị trường cao gấp từ 2,75 lần đến 4,00 lần so với bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
5. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng:
- Yếu tố vị trí và khả năng sinh lợi: Đất VT1 mặt đường lớn luôn có giá trị thương mại và kinh doanh dịch vụ vượt trội; càng vào sâu trong các ngõ hẹp (VT2, VT3, VT4), giá đất giảm mạnh theo cấp số.
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Các tuyến đường có mặt cắt lớn, rải nhựa, có vỉa hè và hệ thống thoát nước hoàn chỉnh có mức giá cao hơn hẳn các đoạn đường bê tông hẹp hoặc chưa có mương rãnh tiêu thoát nước.
- Đặc điểm hình học thửa đất: Khảo sát tại đường Thống Nhất đoạn 2 cho thấy các thửa đất vuông vắn, chiều rộng mặt tiền từ 4 - 6 m, chiều sâu 15 - 20 m có tính thanh khoản và đơn vị giá chuyển nhượng cao nhất. Các thửa đất méo mó, hình tam giác, hoặc có chiều sâu quá lớn bị giảm giá trị đáng kể.
Phần 5: Kết luận và đề nghị
Khái quát lại các kết luận về sự chênh lệch giá đất, khẳng định vai trò chi phối của vị trí và hạ tầng; đề xuất các kiến nghị nâng cao chất lượng công tác phân vùng định giá đất tại địa phương.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính:
- Khóa luận cung cấp hệ thống số liệu định lượng về cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của phường Tân Thịnh: Đất phi nông nghiệp chiếm đa số với 163,60 ha (53,50%), trong đó đất ở đô thị là 42,21 ha; đất nông nghiệp còn 137,19 ha (44,87%); đất chưa sử dụng còn 4,98 ha (1,63%).
- Xác lập hệ số chênh lệch cụ thể giữa giá thị trường tự do ($G_{tt}$) và giá Nhà nước quy định ($G_{qd}$) tại các tuyến phố trọng điểm. Tại đường Thống Nhất đoạn 1, hệ số chênh lệch dao động từ 3,43 đến 3,82 lần; tại đường Thống Nhất đoạn 2, hệ số chênh lệch dao động từ 2,75 đến 4,00 lần trong giai đoạn 2012 - 2014.
- Xác định rõ mức độ suy giảm giá trị quyền sử dụng đất theo cấp độ vị trí: Đơn giá đất tại VT3 trên thực tế chỉ bằng khoảng 35% - 40% so với đơn giá đất tại VT1 của cùng một đoạn tuyến.
Giải pháp và kiến nghị của tác giả:
- Hoàn thiện bảng giá đất hàng năm của UBND tỉnh theo hướng thu hẹp khoảng cách với thị trường, bổ sung tiêu chí phân vị trí chi tiết cho từng loại đường ngõ để đảm bảo công bằng khi tính thuế và đền bù giải phóng mặt bằng.
- Tăng cường đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (mở rộng đường giao thông ngõ xóm, kiên cố hóa hệ thống rãnh thoát nước thải đô thị) nhằm nâng cao giá trị sử dụng đất tại các khu dân cư cũ.
- Đẩy nhanh công tác chỉnh lý, đo đạc bổ sung bản đồ địa chính đã số hóa từ năm 2010 để phản ánh chính xác biến động ranh giới, diện tích thửa đất phục vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tăng cường kiểm tra, xử lý dứt điểm các vi phạm pháp luật đất đai như lấn chiếm đất công, chuyển mục đích sử dụng trái phép, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện.
Đóng góp của đề tài:
Tác giả đã gắn kết lý luận định giá với việc điều tra khảo sát thực địa 54 thửa đất cụ thể trên 9 tuyến đường phố đại diện tại phường Tân Thịnh, cung cấp dữ liệu thực tế giúp cơ quan quản lý tài nguyên địa phương nhận diện rõ sự bất cập của khung giá đất quy định so với thị trường tại thời điểm nghiên cứu.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế về phạm vi mẫu điều tra: Nghiên cứu mới dừng lại ở quy mô khảo sát 54 phiếu phỏng vấn trên 9 đoạn tuyến đường trục chính và đường liên khu; chưa bao quát toàn bộ các ngõ nhánh sâu (VT4A, VT4B, VT4C) cũng như các khu vực giáp ranh đất nông nghiệp của phường Tân Thịnh.
- Hạn chế về thời gian và cơ sở dữ liệu: Dữ liệu biến động giá đất mới được thu thập hồi cứu trong giai đoạn 2012 - 2014; chưa lượng hóa chi tiết mức độ tác động của các yếu tố vi mô bằng mô hình hồi quy kinh tế lượng (Hedonic pricing model) mà chủ yếu dựa trên phương pháp thống kê mô tả và so sánh tỷ lệ.
- Hướng mở rộng nghiên cứu: Tác giả gợi ý cần tiếp tục theo dõi biến động thị trường đất đai khi Luật Đất đai năm 2013 đi vào thực thi đầy đủ; mở rộng đối tượng nghiên cứu sang các loại đất phi nông nghiệp khác (đất sản xuất kinh doanh, đất dịch vụ thương mại) và ứng dụng công nghệ thông tin địa lý (GIS) trong xây dựng bản đồ giá đất khu vực.
Giá trị tham khảo
Tài liệu khóa luận này là nguồn tham khảo hữu ích cho:
- Sinh viên và giảng viên các chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính môi trường, Kinh tế bất động sản và Quản lý tài nguyên trong việc tìm hiểu phương pháp điều tra, thu thập thông tin giá đất thực địa và phân tích thực trạng quản lý nhà nước về đất đai cấp cơ sở.
- Cán bộ làm công tác địa chính, phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện, thị xã, thành phố tham khảo quy trình khảo sát giá đất thực tế để xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm sát với biến động thị trường.
- Phần đáng tham khảo nhất: Bảng tổng hợp số liệu diện tích cơ cấu các loại đất năm 2014, phương pháp phân nhóm tuyến đường (nhóm I và nhóm II), các tiêu chuẩn kỹ thuật phân hạng vị trí đất (VT1 đến VT4C) theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND và số liệu so sánh hệ số chênh lệch giá đất thực tế tại Chương 4.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận lựa chọn khảo sát giá đất ở tại bao nhiêu tuyến đường và chia thành mấy nhóm?
Nghiên cứu lựa chọn khảo sát 9 tuyến đường đại diện trên địa bàn phường Tân Thịnh và phân làm 2 nhóm: Nhóm I gồm 4 tuyến đường có giá trị trên 6 triệu đồng/m² (Đường Thống Nhất đoạn 1, Đường Thống Nhất đoạn 2, Đường Quang Trung đoạn 2, Đường Z115 đoạn 1); Nhóm II gồm 5 đoạn tuyến thuộc trục đường Phú Thái (từ đoạn 1 đến đoạn 5).
2. Mức độ chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định giai đoạn 2012 - 2014 tại địa phương là bao nhiêu?
Theo kết quả điều tra tại Bảng 4.3 của khóa luận, giá đất thị trường tại các tuyến đường nhóm I luôn cao gấp từ 2,75 đến 4,00 lần so với bảng giá đất do UBND tỉnh Thái Nguyên quy định (ví dụ tại đường Thống Nhất đoạn 2, vị trí 3 năm 2014 có hệ số chênh lệch đạt mức cao nhất là 4,00 lần).
3. Tiêu chí xác định thửa đất thuộc Vị trí 1 (VT1) trong đô thị theo văn bản quy định tại địa phương là gì?
Căn cứ theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên trích dẫn trong khóa luận, thửa đất thuộc VT1 là các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền của các đường, phố, trục giao thông và có chiều sâu tính từ mép lộ giới đường, phố hiện tại vào không quá 30 m.
4. Tổng diện tích tự nhiên và cơ cấu đất đai của phường Tân Thịnh năm 2014 được ghi nhận như thế nào?
Tổng diện tích tự nhiên của phường Tân Thịnh là 305,77 ha. Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 gồm: Đất phi nông nghiệp có 163,60 ha (chiếm 53,50%), đất nông nghiệp có 137,19 ha (chiếm 44,87%) và đất chưa sử dụng có 4,98 ha (chiếm 1,63%).
5. Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai tại phường Tân Thịnh được đo đạc từ năm nào?
Toàn bộ diện tích đất đai của phường Tân Thịnh đã được hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính từ năm 2010 và đã được số hóa ở các tỷ lệ 1/500 và 1/1000.
Kết luận
Khóa luận của tác giả Nguyễn Thành Bắc là công trình nghiên cứu địa chính thực nghiệm, phản ánh trung thực thực trạng công tác quản lý và định giá đất ở tại phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014. Qua việc khảo sát 54 phiếu điều tra trên 9 tuyến đường đại diện, nghiên cứu đã chứng minh sự chênh lệch đáng kể giữa giá thị trường tự do và khung giá nhà nước ban hành (từ 2,75 đến 4,00 lần), đồng thời làm rõ tác động chi phối của các yếu tố vị trí, hình học thửa đất và cơ sở hạ tầng. Các kết quả thống kê và nhóm giải pháp được đề xuất trong khóa luận cung cấp luận cứ thực tiễn có giá trị phục vụ công tác điều chỉnh bảng giá đất và quy hoạch sử dụng đất tại đô thị.
