CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HOC VE CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CÁP GIẦY CHỨNG NHẬN QUYÈN SỬ DUNG DAT, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHÁC GẮN LIÊN VỚI ĐẤT 1. Khái niệm chung 1. Khái niệm về đất đai Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong minh sức lao động của con người, tức cũng là sản pham của của xã hội. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thé thiếu được dé sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bat kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thê tiến hành sản xuất ra của cải vật chat dé duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Dat đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất dai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bồ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Thực vậy, trong các điêu kiện vat chat cân thiệt, dat dai giữ vi trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là điêu kiện đâu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mại quá trình sản xuât, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tôn của xã hội loài người: Dat đai là tai sản pham của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có dat dai thì rõ rang không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điêu kiện sông cho động vật, thực vật và con người trên trái đât.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phó, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Dat đai cung cắpnguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ. Đât đai là nguôn của cải, là một tài sản cô định hoặc đâu tư cô định.
là thước đo sự giâu có của một quôc gia. Dat dai còn là sự bảo hiêm cho cuộc sông, bảo hiêm vê tài chính,như là sự chuyên nhượng của cải qua các thê hệ và như là một nguôn lực cho các mục đích tiêu dùng. Trong các ngành phi nông nghiệp: Dat đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí dé hoàn thiện quá trìn lao động, là kho tang dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đắt, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Dat đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo.) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng dé trong trọt, chăn nuôi. Quá trình san xuất nông- lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của đất. Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự hình thành và phát triển của mọi nên văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh thành tựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản- sử dụng đât. Trên quan diém của quản lý nhà nước, có thê định nghĩa vé dat đai như sau: “Pat đai là một vùng dat có ranh giới, vi trí, diện tích cụ thê và có các thuộc tính ảnh hưởng tới việc sử dụng dat trong hiện tai và tương lai của loài người, liên quan đến các quyền lợi khác nhau trong việc quyết định những gi có thể thực hiện được với đất”.
b) Khái niệm quyền sử dụng đất và quyền sé hữu tài sản trên đất Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Trong đó, quyền chiếm hữu là việc chủ thé có thé nắm giữ và chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thê có quyền đối với tài sản. Quyền sử dụng là quyền mà người sở hữu có thể khai thác công dụng, hưởng các lợi ích từ tài sản đem lại. Cuối cùng, quyền định đoạt là quyền của người sở hữu tài sản có thể chuyển giao hoặc từ bỏ quyền sở hữu của mình, được quyết định về việc tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản đó.
Ở Việt Nam, dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Có thé thấy quyền sử dụng dat là một loại quyền đặc biệt và không giống với một số loại quyền sử dụng đối với các loại tài sản khác. Quyền sử dụng đất gồm các quyền chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Có thê hiểu, quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước trao cho bằng các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Như phần trên đã đề cap, ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu dat đai nên quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có những điều chỉnh trong cách hiểu. Quyền sở hữu tài sản trên đất là quyền của chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Đăng ký, cấp GCN QSDĐ Khái niệm đăng ký đất đai xuất hiện trên thế giới từ rất sớm, ở Úc Robert Richard Torrens là người đầu tiên đưa ra khái niệm đăng ký đất đai, đầu tiên có tên gọi là Hệ thong đăng ký bằng khoán (năm 1857), sau này đặt tên là hệ thống Torren.
Đăng ký đất đai là một hoạt động quan trọng trong quản lý đất đai, ghi nhận và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai. Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng. Theo đó, hoạt động đăng ký đất đai cũng có nhiều tên gọi khác nhau, được sử dụng phô biến trong nhiều tài liệu trên thé giới là hai thuật ngữ “đăng ký đất đai” và “địa chính”. (Đặng Anh Quân, 2011) Đăng ký đất đai theo định nghĩa của Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UN-ECE), nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai đưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyền giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ky chủ quyền đất.
Kết quả của quá trình đăng ký được thê hiện trong một số đăng ký (có thé là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dung và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những don vị đất đai được xác định. Theo FAO, thuật ngữ Đăng ký đất đai (Land register) được hiểu: hồ sơ chính thức hoặc danh sách của từng thửa dat, trong đó thé hiện chỉ tiết quyền sở hữu va quyền liên quan đến từng thửa đất. Đăng ký đất đai được sử dụng đề ghi lại các giao dịch với các quyền trên. Những thay đổi về ranh giới thửa đất cũng được ghi lại trong đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai thường được mở cho công chúng dé tìm hiểu chỉ tiết về các thửa đất, quyền sở hữu và quyền. Hai mục tiêu chính của đăng ký đất đai là bảo vệ quyền đối với đất đai và giúp các hoạt động mua bán, cho tặng, cho thuê hoặc thé chap các quyền đó dé dang và rẻ hơn. Các thông tin là kết quả của quá trình đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thống thông tin đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ đất), chủ thé có quyền và các thuộc tính của đất đai. Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng.
(Đặng Anh Quân, 2011) Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản găn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gan liền với đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gan liền với đất.