Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN 1. Tình hình nghiên cứu 1. Nghiên cứu về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Ở nước ta, nghiên cứu về QSDĐ nói chung và giao dịch về QSDĐ nói riêng không thể không đề cập đến vấn đề sở hữu đất đai; mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ. Bởi lẽ, QSDĐ ra đời, phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai: Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất).
Người sử dụng đất ổn định lâu dài được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ) và được chuyển QSDĐ (thực hiện giao dịch QSDĐ). Dẫu vậy, để có “cái nhìn” hệ thống, đầy đủ và đa chiều; hiểu toàn diện hơn về quyền sở hữu và QSDĐ - tiền đề thực hiện giao dịch QSDĐ, NCS đánh giá tổng quan nghiên cứu của các học giả nước ngoài về vấn đề này với một số công trình tiêu biểu được công bố; cụ thể như sau: Thứ nhất, bài viết “Rights of ownership or rights of use? The need for a new conceptual basis for land use policy” của TS. Caldwell, Đại học Chicago (tạm dịch: Quyền sở hữu hay quyền sử dụng - Sự cần thiết phải đưa ra cơ sở nhận thức mới về chính sách sử dụng đất). Theo tác giả, quan niệm truyền thống vẫn cho rằng, quyền sở hữu đất sẽ hạn chế việc sử dụng đất một cách có ý thức, cản trở đến các chính sách bảo vệ và phát triển môi trường.
Do vậy, quan điểm mới về các chính sách và đạo luật sử dụng đất cần phải quan tâm đến lợi ích xã hội trong việc đảm bảo chất lượng môi trường. Trong lịch sử lập pháp ở các nước phương Tây, có sự phân biệt về tài sản trên đất với các loại tài sản khác, và quyền của chủ sở hữu cũng khác biệt với quyền của người sử dụng đất. Các quyền liên quan đến đất không bao giờ được thể hiện tuyệt đối trên thực tế, và chỉ xuất hiện rất ít ỏi về mặt lý thuyết. Bài viết cũng trích dẫn lời bình luận của tác giả R.
Crocombe “Thuật ngữ “chủ sở hữu” là một khái niệm lầm lẫn. Con người không bao giờ thực sự là “chủ sở hữu” đối với đất, anh ta chỉ sở hữu các “quyền đối với đất” mà thôi”. Quyền năng đối với việc sử dụng và chuyển nhượng đất luôn bị ràng buộc với giá trị xã hội, cộng đồng, vương quốc hay Nhà nước và không thuộc trường hợp bị “sự trưng dụng tài sản của Chính phủ”. Một trường hợp ngoại lệ được xác định đối với chủ thể đặc biệt trong hệ thống luật Anglo - Saxon đó là “toàn dân”, hay nói cách khác, đất đai thuộc sở hữu của “nhân dân”.
Riêng ở Mỹ, cũng theo hệ thống pháp luật Anglo - Saxon, chủ sở hữu đất có quyền năng gần như tuyệt đối, họ không có bất kỳ nghĩa vụ nào đối với hàng xóm hay thế hệ sau và có rất ít nghĩa vụ với Nhà nước. Theo pháp luật Mỹ, chủ sở hữu đất được quyền đối xử với đất như những loại hàng hóa khác, 10 được quyền bán, mua và làm bất kỳ điều gì đối với đất mà điều đó mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Trừ một số trường hợp hãn hữu bị hạn chế bởi mối nguy hiểm có thể gây ra cho xã hội, quyền của chủ sở hữu đất được thể hiện đầy đủ thông qua việc sử dụng hoặc định đoạt đất. Bài viết đồng thời chỉ ra sự bất bình thường và không đầy đủ của khái niệm chủ sở hữu.
Việc xác định chủ sở hữu đất theo tập quán sẽ không thể tham chiếu bởi lịch sử hay lý thuyết. Lịch sử luật pháp của Mỹ và án lệ của Anh đã minh chứng rằng các quyền năng đối với đất như: Chiếm giữ, hưởng dụng, phát triển, bảo vệ hay khai thác các lợi ích từ đất trong quá trình sử dụng đều không phải là các quyền cơ bản của quyền sở hữu. Sự bảo hộ vững chắc nhất đối với các khái niệm đang thịnh hành về chủ sở hữu đất lại nằm trong sự tồn tại của nó trong thực tế. Người Mỹ nhận thấy quyền sở hữu đối với đất đai thông qua sự cảm nhận về các quyền thực tế của mình được quy định trong luật và nó tồn tại chống lại mọi yêu sách, ngoại trừ các nghĩa vụ nộp thuế và các chủ nợ nhận thế chấp đất.
Tuy nhiên, các quyền thể hiện sự sở hữu tuyệt đối thường sẽ không được giải thích bởi luật thực định hay đồng bộ hóa thành một quyền sở hữu tuyệt đối với tư cách là một quyền dân sự. Tác giả phân tích, nếu lấy yếu tố “tư hữu” là đối tượng, thì quyền sở hữu đất không đảm bảo được điều đó. Sự “tư hữu” của chủ sở hữu có thể bị xâm phạm bởi cơ quan quyền lực công vì nhiều lý do, trong đó có các khoản thuế và rất nhiều mục đích công cộng như làm đường cao tốc, sân bay, chưa kể đến việc không có rào chắn nào bảo vệ các chủ sở hữu thoát khỏi những tác động của xã hội hiện đại như tiếng ồn, ánh sáng, rác thải, ô nhiễm khí quyển. Quyền của chủ sở hữu đất đang dần trở thành “điều kiện”, câu hỏi về ý nghĩa thực sự của chủ sở hữu đất, cuối cùng lại nằm ở “các điều kiện được quy định trong luật” mà chủ sở hữu được phép hay không được phép làm gì.
Cuối cùng, điều tốt nhất mà họ có, chính là sự hỗ trợ về việc khởi kiện đòi bồi thường hay giải phóng trách nhiệm. Trong hầu hết các quốc gia, việc chống lại các vi phạm có tính ngẫu nhiên là trách nhiệm của chủ sở hữu đất chứ không phải của chính quyền thông qua hệ thống cảnh sát và phạm vi thực hiện các quyền bị giới hạn bởi luật pháp, thậm chí cả tập quán. Tác giả nhận định, quan điểm truyền thống về quyền sở hữu đất không thể đảm bảo sự “tư hữu”, an toàn kinh tế và con người. Nó cũng không giữ gìn cho mỗi cá nhân khi bị giết hại hay cướp bóc trên mảnh đất của mình, giá trị của đất đai có thể bị tăng, giảm theo thị trường, thậm chí gánh nặng của chủ sở hữu còn có thể bị tăng lên bởi các loại thuế và những định giá đặc biệt.
Với sự phân tích thông qua pháp luật của một số quốc gia về quyền sở hữu đất, tác giả cho rằng đã đến lúc phải đưa ra một cách nhìn nhận mới về khái niệm này. Hầu hết pháp luật của các nước đều cho rằng “sở hữu” đất được hiểu như “quyền” hơn là sự “tư hữu”, bởi vì không ai tạo ra đất, do vậy cũng không ai có thể coi đất đai như là “của riêng”. Thậm chí ở một số quốc gia, mặc dù việc tạo ra đất đai có thể do sự tôn tạo xây dựng của con người (ví dụ các hành lang do con người xây dựng vòng quanh đất nước Hà Lan, thì hành lang đó vẫn thuộc về quốc gia chứ không phải tài sản tư). Trong bài viết, tác giả cũng đưa ra nhận định “đất đai, cũng giống như nước và không khí”, không phải là đối tượng có thể sở hữu.
Nhưng “việc sử dụng đất” có thể trở thành một đối tượng của luật và của quyền (cũng tương 11 tự như trường hợp của nước). Thông qua các quy định, QSDĐ có thể được xác định rõ ràng và cá biệt hóa, cũng như có thể bảo vệ được sự công bằng, hài hòa cho mỗi cá nhân và nhu cầu hiện tại hay dài hạn của xã hội. Bài viết có dẫn lời của Giáo sư Denman “quyền sở hữu hay các quyền khác được thiết lập đối với đất, suy cho cùng, chỉ thực sự có ý nghĩa khi mà người đó có thể tiến hành các kế hoạch tích cực đối với việc sử dụng đất và các tài nguyên thiên nhiên”. Cuối bài viết, tác giả cũng đưa ra kết luận “quyền sở hữu tư về đất đai, chỉ thực sự có giá trị khi những quyền này đảm bảo tốt hơn các giá trị cộng đồng”.
Thông qua tác phẩm này, NCS rút ra một số kết luận: Một là, sở hữu đất đai mang tính tương đối so với sở hữu các tài sản khác. Cho dù đất đai thuộc sở hữu tư nhân đi chăng nữa thì quyền sở hữu đất đai cũng bị hạn chế bởi việc sử dụng vào mục đích công cộng thông qua việc Nhà nước trưng mua đất đai theo giá thị trường. Điều này có ý nghĩa quan trọng cho NCS trong quá trình thực hiện luận án nhận diện được sâu sắc hơn sự can thiệp của Nhà nước với tư cách là tổ chức quyền lực công hay với tư cách là người sở hữu, đồng sở hữu về đất đai sẽ có quyền chi phối và can thiệp sâu đối với các giao dịch về đất đai, QSDĐ. Hai là, do đất đai cố định về vị trí địa lý không di dời được nên sở hữu đất đai được hiểu thông qua các quyền của chủ sở hữu đối với đất; vì vậy, mua bán, chuyển nhượng đất đai thực chất là sự chuyển giao các quyền sở hữu, sử dụng đất thông qua các giao dịch trên thị trường - điều này cũng cho thấy, sự chuyển giao của người có quyền sở hữu và QSDĐ có ranh giới và phạm trù khác nhau; Ba là, suy cho cùng quyền sở hữu tư nhân về đất đai chỉ thực sự có giá trị khi các quyền của chủ sở hữu được đảm bảo bởi hệ thống pháp lý vững chắc.
Mặt khác, cho dù đất đai không do con người tạo ra song trong quá trình sử dụng, con người tạo ra giá trị tăng thêm cho đất đai thông qua hoạt động đầu tư, bồi bổ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Do đó, con người được thực hiện giao dịch về đất đai khi không còn nhu cầu sử dụng và pháp luật phải bảo hộ quyền năng này. Bốn là, BĐS là thể thống nhất không thể tách rời giữa đất đai và tài sản khác được tạo ra trên đất. Theo đó, giao dịch về đất đai của chủ sở hữu không chỉ tính tách riêng đất đai mà còn phải tính tới tài sản trên đất.
Điều này cho thấy sự cần thiết của việc xác lập rõ ràng về quyền sở hữu đối với tài sản trên đất, đồng thời đặt ra yêu cầu đối với cơ quan thực thi cộng chứng, chứng thực giao dịch phải đặc biệt quan tâm, chú trọng về đối tượng tài sản trong giao dịch.