MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là không gian tồn tại của mỗi dân tộc, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt trong nông - lâm nghiệp, là nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh quốc phòng, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là nhân tố sản xuất đầu vào không thể thiếu và cũng là tài sản bất động sản có giá trị lớn. Hiến pháp của nƣớc ta đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Trong các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai thì công tác quản lý giá đất đai là một trong những nội dung quan trọng, xây dựng bảng giá đất đai một cách khoa học và hợp lý là căn cứ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất đai, tạo sự công bằng trong việc đóng góp các nghĩa vụ tài chính đất đai, giải quyết mâu thuẫn về quyền lợi giữa ngƣời sử dụng đất, chủ đầu tƣ và Nhà nƣớc trong việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tƣ phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch đƣợc phê duyệt.
Công tác quản lý giá đất đƣợc quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành bao gồm các nội dung về hệ thống các tiêu thức phân vùng, phân loại và phân cấp vị trí đất để xác định giá, quy trình và phƣơng pháp thực hiện. Tuy nhiên, hiện nay công tác định giá đất của các tỉnh thành nói chung và của tỉnh Bạc Liêu nói riêng đã bộc lộ một số điểm bất cập nhƣ: giá của một số loại đất chƣa phù hợp với thực tế, mất cân đối về giá giữa các loại đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác xây dựng, hoàn thiện bảng giá đất ở tại thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu” là thực sự cần thiết. Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất đai tại tỉnh Bạc Liêu nói chung và thành phố Bạc Liêu nói riêng, mức độ phù hợp của bảng giá đất đai theo các tiêu chí phân cấp vị trí và khu vực đất ở và mức giá đất quy định so với mức giá đất thực tế thị trƣờng, xác định đƣợc những bất cập tồn tại trong phƣơng pháp định giá đất hàng loạt và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm cho bảng 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giá đất ở phù hợp với thực tế thị trƣờng đất đai tại thành phố Bạc Liêu.
Đối tƣợng nghiên cứu - Đất đai và các yếu tố đặc điểm của đất đai ảnh hƣởng đến phân vùng sử dụng và phân cấp vị trí đất đai. - Quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thái biểu hiện của nó trong mối quan hệ với các quy luật kinh tế khác. - Phƣơng pháp và quy trình định giá đất đai. Phạm vi nghiên cứu của đề tài Phạm vi nghiên cứu đề tài trên địa bàn thành phố Bạc Liêu – tỉnh Bạc Liêu.
Giới hạn nội dung nghiên cứu: Giá đất là đối tƣợng nghiên cứu liên quan đến nhiều loại đất đai sử dụng trên địa bàn rộng. Trong nghiên cứu này chỉ tập trung nghiên cứu xây dựng mô hình giá và quy trình xác định giá thí điểm cho loại đất ở trên địa bàn thành phố Bạc Liêu. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm theo quy định của Bộ TN&MT. - Ý nghĩa thực tiễn: Đƣa ra căn cứ thực tiễn để hoàn thiện bảng giá đất đai hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính cấp tỉnh.
2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1. Cơ sở lý luận của định giá đất 1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của đất đai a) Khái niệm đất đai Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai nói chung và định giá đất đai nói riêng hiện nay, có thể nói, chƣa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thƣờng sử dụng lẫn lộn các thuật ngữ “Đất” và “Đất đai”, ví dụ, nhƣ Luật đất đai, Quyền sử dụng đất, Quỹ đất đai, Quỹ đất, Phân loại đất, Phân loại đất đai. Vào thời điểm hiện tại, trong các tài liệu về quản lý và định giá đất đai chính thống khái niệm đất đai có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau, cụ thể nhƣ: Đất đai là một tổng thể vật chất cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó [18].
Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trƣờng đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hƣởng của các yếu tố tự nhiên nhƣ địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tƣ liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” [21]. Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, nhƣ khái niệm đất đai đƣợc xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”.
Vì vậy, có thể nói đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội. Trong nhiều tài liệu về quản lý đất đai các khái niệm này thƣờng không đƣợc phân biệt rõ ràng và khi nói về đất đai thƣờng hay dùng từ đất để cho ngắn gọn hơn. Nhƣng trong nghiên cứu khoa học thì cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai. Theo quan điểm của Trần Thanh Hùng [4] thì các khái niệm này đƣợc phân biệt nhƣ sau: 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Lãnh thổ là địa bàn cƣ trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian xác định, thuộc về phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhƣỡng, thuộc về phạm trù địa lý - tự nhiên. - Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế - xã hội của con ngƣời trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai đƣợc hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, nhƣ trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tƣơng ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai.
b) Vai trò và đặc điểm đất đai Đất đai có vai trò quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con ngƣời. Hội nghị các Bộ trƣởng Châu Âu năm 1973 tại Anh đánh giá “đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài ngƣời, nó tạo điều kiện cho sự sống của con ngƣời trên trái đất” [14]. Dƣới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, không thể có quan niệm về quốc gia không có đất đai mà Hồ Chí Minh (1890-1969) đã nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ Quốc. Ta gọi Tổ Quốc là đất nƣớc, có đất, có nƣớc mới thành Tổ Quốc.
Có đất lại có nƣớc thì dân giàu nƣớc mạnh. Dƣới góc độ kinh tế, trong quá trình tái sản xuất xã hội đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tƣợng của lao động và thông qua đất đai con ngƣời tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tƣợng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tƣợng lao động đất đai trở thành tƣ liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu đƣợc của nền sản xuất xã hội. Để thấy rõ vấn đề này nhà kinh tế học Italia Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói: Lao động là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này.
4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc. Đất đai trƣớc tiên là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động, nó là tài nguyên thiên nhiên. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng công trình,. Trên phƣơng diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tƣ phát triển.
Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con ngƣời tạo ra. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy không sai khi khẳng định đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội. Là sự vật địa lý – kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trƣng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con ngƣời.