Chương 1. Những vấn đề chung và các quy định của pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ tại Ninh Thuận và một số kiến nghị. 7 123doc 8 CHƯƠNG1.
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Ở Việt Nam, kể từ Hiến pháp năm 1980, quy định “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu” đã chính thức xác lập và duy trì từ đó đến nay.
Nhà nước trao QSDĐ cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật Đất đai cũng quy định “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với những người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp”. “Xét về bản chất, Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế thực hiện trên đất, được phát sinh từ vật quyền chính là quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân trao cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất.”2 Ngoài ba hình thức xác lập QSDĐ từ Nhà nước (“được Nhà nướcgiao đất, được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất”), QSDĐ của người sử dụng đất cũng có thể được xác lập thông qua các giao dịch nhận chuyển QSDĐ (như “nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho, nhận góp vốn, nhận thừa kế quyền sử dụng đất”). Chính vì thế, Điều 5 Luật đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công 2 Nguyễn Thành Luân (29/4/2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, “https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/ban-chat-phap-ly-cua-quyen-su-dung-dat-o-viet-nam,” 8 123doc 9 nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này…” 1.
Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một loại tài sản như được quy định tại các Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015). Chính vì thế QSDĐ có giá trị của nó. Luật đất đai năm 2013 đưa ra định nghĩa về Giá đất và Giá trị quyền sử dụng đất tại Điều 3 như sau:“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Như vậy, giá đất là cơ sở quan trọng để xác định giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ thì giá đất để làm căn cứ xác định GTQSDĐ chính là giá đất do nhà nước quy định. Vì vậy, trong Luận văn này chỉ đề cập đến giá đất do Nhà nước quy định mà không đề cập đến giá đất thị trường. Ý nghĩa của việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội tất yếu nảy sinh nhu cầu THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc vì lợi ích quốc gia, hoặc để đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị. Khi Nhà nước thu hồi đất, nhà nước tiến hành bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Tuy vậy, xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Nó ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của Nhà nước và quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Chính vì thế, việc xác định GTQSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng như sau: Thứ nhất, đối với nhà nước, xác định GTQSDĐ là căn cứ để nhà nước thực hiện các chính sách BT, HT, TĐC cho người sử dụng đất khi thu hồi đất. 9 123doc 10 Những năm qua, số lượng các dự án nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội do Nhà nước THĐ trên cả nước tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư này thì việc xác định GTQSDĐ để nhà nước thực hiện các chính sách BT, HT, TĐC cho người sử dụng đất khi THĐ là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của đất nước. Việc xác định GTQSDĐ phù hợp và đúng với giá trị đất trên thị trường sẽ được người có đất bị thu hồi đồng tình ủng hộ.
Qua đó, người dân sẽ nhận đền bù và sớm bàn giao mặt bằng để các dự án được triển khai thực hiện đúng tiến độ, giảm thời gian và tiết kiệm chi phí GPMB. Ngược lại, nếu việc xác định GTQSDĐ không phù hợp, giá đất được bồi thường thấp hơn nhiều so với giá trị đất trên thị trường sẽ gây không ít khó khăn, trở ngại cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có đất bị thu hồi3, gây dư luận, bất bình trong Nhân dân dẫn đến mất trật tự trị an và gây trở ngại rất lớn trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Thứ hai, việc xác định GTQSDĐ cũng làm cơ sở để giải quyết các quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, đảm bảo người sử dụng đất sau khi bị thu hồi có thể sớm ổn định cuộc sống với điều kiện “bằng hoặc tốt hơn” trước đó. Nhà nước ta xuất thân từ Nhà nước có nền nông nghiệp lạc hậu, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp lúa nước.
Thực hiện Chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam, Nhà nước Việt Nam đã và đang đầu tư cơ sở hạ tầng để phát triển đất nước trở thành một nước có nền công nghiệp hiện đại. Đảng và Nhà nước Việt Nam tập trung đẩy mạnh công tác phát triển cơ sở hạ tầng mà một trong những công tác then chốt và quan trọng nhất đó là công tác thu hồi đất. Vấn đề xác định GTQSDĐ để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ đã, đang và sẽ là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách; là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp; đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, các tổ chức, cá nhân và của toàn xã hội. Để người dân ổn định cuộc sống sau khi Nhà nước thu hồi 3 có thể làm cho họ mất đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai 1 0 123doc 11 đất, đòi hỏi các cấp, các ngành có liên quan phải tập trung nghiên cứu, tìm nhiều giải pháp để công tác xác định GTQSDĐ khi THĐ phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân, Nhà nước cần quan tâm nhiều hơn nữa về việc chuyển đổi nghề, BT, HT, TĐC cho các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi nhằm làm cho người dân có cuộc sống ổn định và tốt hơn trước khi bị thu hồi đất.
Thứ ba, xác định GTQSDĐ đúng đắn có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế và chính trị tại các khu vực có đất bị thu hồi. Xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước THĐ không chỉ thể hiện bản chất kinh tế của các mối quan hệ về đất đai4, mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã hội, ổn định thể chế của một quốc gia,. Thực tế đã khẳng định công tác xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước THĐ đúng đắn trong những năm qua là điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án, nó mang ý nghĩa hết sức to lớn trong việc BT, HT, TĐC cho các tập thể, cá nhân và quần chúng Nhân dân, góp phần ổn định đời sống của người dân, đảm bảo trật tự an toàn xã hội và ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội ở địa phương. Chính vì thế, tại Việt Nam, vấn đề xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ đã được quan tâm xây dựng, tổ chức thực hiện và hoàn thiện qua các giai đoạn khác nhau.
Giai đoạn trước năm 1987: Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập. Trong nước Việt Nam mới, các quy định về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ. Trước năm 1987, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, ở nước ta pháp luật đất đai chưa phát triển. Trong thời kỳ này chỉ có một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà tiêu biểu là Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ “quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất”, tại Chương II đã đề cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng”.
Tiếp đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ về “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây 4 giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau. 1 1 123doc 12 cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố đề cập vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”; Quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về “tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước”. Các quy định về bồi thường khi Nhà nước THĐ mặc dù được ban hành song chưa đầy đủ và thống nhất. Giai đoạn từ năm 1987 đếntrước năm 1993: Ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ hai của Nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua Luật đất đai; trong đó quy định: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác” 5.
Tuy nhiên quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát, chưa nêu cụ thể các trường hợp được bồi thường hoặc không được bồi thường; mức độ bồi thường như thế nào….