Xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế

Cung cấp quy định pháp luật và thực tiễn xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế. Cập nhật các phương pháp định giá đất.

• Tác giả: Đặng Thành Vinh
• Người hướng dẫn: Châu Thị Khánh Vân
• Trường học: Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ Luật học
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan giá bồi thường thu hồi đất 2024 theo luật mới

Việc xác định giá bồi thường thu hồi đất luôn là vấn đề phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người dân và tiến độ các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Luật Đất đai 2024 ra đời với nhiều kỳ vọng sẽ giải quyết những bất cập tồn tại, đặc biệt là đưa giá đền bù tiệm cận hơn với giá thị trường. Bồi thường về đất không phải là hành vi đền bù thiệt hại do lỗi của Nhà nước gây ra, mà là trách nhiệm khách quan trong quá trình quản lý, quy hoạch sử dụng đất vì lợi ích chung. Quá trình này thể hiện tính hành chính mệnh lệnh, dựa trên giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định. Theo quy định tại Luật Đất đai 2013: "Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất". Mục tiêu của chính sách đền bù mới nhất là đảm bảo người có đất bị thu hồi có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Do đó, việc xác định một mức giá bồi thường hợp lý, công bằng không chỉ giúp ổn định đời sống người dân, củng cố niềm tin vào chính sách của Nhà nước mà còn là yếu tố then chốt để đẩy nhanh tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn. Một phương án bồi thường hiệu quả sẽ điều hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, góp phần duy trì ổn định chính trị và trật tự an toàn xã hội.

1.1. Khái niệm bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo pháp luật hiện hành, bồi thường về đất là việc Nhà nước bù đắp những tổn thất về giá trị quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng bởi quyết định thu hồi đất. Đây là trách nhiệm của Nhà nước khi thực hiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường phải tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện cụ thể quy định tại Điều 74 và 75 của Luật Đất đai 2013. Đối tượng được bồi thường phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật, đảm bảo sự công bằng và minh bạch. Quá trình này không chỉ bao gồm bồi thường tài sản trên đất mà còn cả các chi phí đầu tư vào đất còn lại, nhằm đảm bảo quyền lợi tối đa cho người dân.

1.2. Tầm quan trọng của việc xác định giá đất bồi thường

Xác định giá đất bồi thường đóng vai trò trung tâm trong công tác thu hồi đất. Một mức giá hợp lý sẽ quyết định sự đồng thuận của người dân, giúp các dự án triển khai đúng tiến độ, giảm thiểu chi phí phát sinh cho nhà đầu tư. Ngược lại, giá bồi thường thấp, không phản ánh đúng giá trị thực tế là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Thống kê cho thấy "tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỉ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân)". Do đó, công tác thẩm định giá đất một cách khách quan, khoa học là yếu tố sống còn, giúp điều tiết lợi ích các bên, ổn định xã hội và tạo môi trường đầu tư bền vững.

II. Thách thức khi xác định giá bồi thường đất sát thị trường

Mặc dù nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá thị trường đã được quy định, thực tiễn áp dụng vẫn còn nhiều rào cản. Thách thức lớn nhất đến từ sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế. Khung giá đất do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng thường thấp hơn nhiều so với thị trường. Nguyên nhân là do khung giá đất khống chế mức giá trần, trong khi thị trường bất động sản biến động liên tục. Ví dụ, tại TP.HCM, giá đất ở một số tuyến đường trung tâm có thể lên tới 1,2 tỷ đồng/m², nhưng bảng giá đất chỉ quy định mức tối đa 162 triệu đồng/m². Sự vênh giá này không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn tạo ra bất công lớn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Hơn nữa, việc thu thập thông tin giá giao dịch thực tế để làm cơ sở định giá gặp nhiều khó khăn do thói quen khai giá thấp để tránh thuế của người dân. Dữ liệu từ các cuộc đấu giá cũng thiếu độ tin cậy do hiện tượng thông đồng, bỏ cọc. Những bất cập này khiến việc xác định giá đất cụ thể trở nên cảm tính, thiếu cơ sở khoa học và khó nhận được sự đồng thuận từ người dân.

2.1. Bất cập từ khung giá đất và bảng giá đất hiện hành

Quy định về khung giá đất là một trong những nguyên nhân chính khiến giá đất nhà nước xa rời thực tế. Việc khống chế giá tối đa trong bảng giá đất của các địa phương làm cho công cụ này trở nên lạc hậu, không theo kịp biến động thị trường. Bảng giá đất được xây dựng 5 năm một lần, thiếu sự linh hoạt để cập nhật những thay đổi nhanh chóng của giá trị bất động sản. Hơn nữa, quy trình xây dựng còn thủ công, thiếu cơ sở dữ liệu khoa học, dẫn đến kết quả thiếu chính xác, không phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động đến giá trị của từng thửa đất ở hay đất nông nghiệp riêng biệt.

2.2. Vướng mắc trong áp dụng các nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” gặp khó khăn do sự thiếu minh bạch của thị trường. Khái niệm “phù hợp” và “phổ biến” chưa được định lượng rõ ràng, gây lúng túng cho cơ quan thực thi. Tương tự, nguyên tắc định giá theo “mục đích sử dụng đất hợp pháp” cũng gây tranh cãi, đặc biệt với các trường hợp đất có nguồn gốc phức tạp, tiền sử dụng đất chưa rõ ràng hoặc đất sử dụng thực tế khác với mục đích ban đầu. Những vướng mắc này tạo kẽ hở cho sự áp dụng tùy tiện, thiếu khách quan trong quá trình định giá.

III. Phương pháp xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường

Pháp luật hiện hành quy định 5 phương pháp để xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền bồi thường thu hồi đất. Việc lựa chọn phương pháp nào phụ thuộc vào đặc điểm của thửa đất, mục đích định giá và thông tin thu thập được. Các phương pháp này bao gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Trong đó, phương pháp so sánh trực tiếp và chiết trừ được đánh giá cao về tính thực tế nhưng đòi hỏi thông tin thị trường phải minh bạch, chính xác. Phương pháp thu nhập và thặng dư phù hợp với các loại đất có khả năng sinh lời rõ rệt nhưng lại phức tạp và phụ thuộc nhiều vào các giả định. Trên thực tế, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng phổ biến nhất vì tính đơn giản. Tuy nhiên, phương pháp này lại bị chỉ trích nhiều nhất vì thiếu cơ sở khoa học vững chắc, dễ mang tính chủ quan, áp đặt. Việc áp dụng đúng đắn các phương pháp thẩm định giá đất đòi hỏi người thực hiện phải có trình độ chuyên môn cao, đạo đức nghề nghiệp và một hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ, đáng tin cậy. Đây là điều kiện tiên quyết để phương án bồi thường thực sự công bằng.

3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ

Phương pháp so sánh trực tiếp xác định giá trị thửa đất cần định giá dựa trên việc phân tích mức giá của các thửa đất tương đồng đã giao dịch thành công trên thị trường. Phương pháp chiết trừ là một biến thể, áp dụng khi thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất. Giá trị đất được tính bằng cách lấy tổng giá trị bất động sản trừ đi giá trị bồi thường tài sản trên đất. Cả hai phương pháp này có độ chính xác cao nếu có nguồn dữ liệu tin cậy. Tuy nhiên, hạn chế lớn là khó tìm được bất động sản so sánh hoàn toàn tương đồng và thông tin giá giao dịch thường không chính xác.

3.2. Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư

Phương pháp thu nhập xác định giá đất dựa trên khả năng sinh lợi, tức là vốn hóa dòng thu nhập ròng hàng năm mà đất mang lại. Phương pháp này phù hợp với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp cho thuê. Phương pháp thặng dư lại ước tính giá trị đất dựa trên tiềm năng phát triển trong tương lai, bằng cách lấy tổng doanh thu giả định trừ đi tổng chi phí phát triển. Phương pháp này phức tạp, đòi hỏi nhiều giả định và dễ bị ảnh hưởng bởi ý chí chủ quan của người định giá.

3.3. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số K bồi thường

Đây là phương pháp xác định giá đất bằng cách nhân giá trong bảng giá đất với một hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Phương pháp này rất đơn giản và nhanh chóng. Tuy nhiên, việc xác định hệ số K thường mang tính cảm tính, không có luận cứ khoa học rõ ràng, dẫn đến kết quả giá đất cụ thể vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. PGS-TS Ngô Trí Long nhận xét rằng "chưa thấy bất cứ quốc gia nào trên thế giới ngoại trừ Việt Nam, áp dụng phương pháp định giá đất theo hệ số K".

IV. Hướng dẫn quy trình xác định giá bồi thường đất chi tiết

Quy trình xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường được quy định chặt chẽ qua nhiều bước, nhằm đảm bảo tính thống nhất và minh bạch. Quy trình này bắt đầu từ việc lập kế hoạch định giá, điều tra, thẩm định và cuối cùng là quyết định giá. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chủ trì, có trách nhiệm lập kế hoạch định giá, lựa chọn đơn vị tư vấn (nếu cần), thu thập thông tin thị trường và xây dựng dự thảo phương án bồi thường. Sau đó, dự thảo này sẽ được gửi đến Hội đồng thẩm định giá đất để xem xét. Hội đồng này, do Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện (nếu được ủy quyền) làm chủ tịch, sẽ thẩm định về phương pháp áp dụng, tính hợp lý của thông tin và sự phù hợp của mức giá đề xuất. Cuối cùng, dựa trên văn bản thẩm định của Hội đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ hoàn thiện dự thảo và trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt giá đất chính thức. Mặc dù quy trình có vẻ chặt chẽ, việc thực hiện vẫn khép kín trong các cơ quan hành chính, thiếu sự tham gia giám sát của người dân và các bên độc lập, làm ảnh hưởng đến tính khách quan của kết quả.

4.1. Bước 1 Lập kế hoạch và điều tra thông tin giá đất thị trường

Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể, xác định các trường hợp cần định giá và dự toán kinh phí. Bước quan trọng nhất trong giai đoạn này là điều tra, tổng hợp và phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường. Công tác này đòi hỏi phải thu thập dữ liệu từ các giao dịch thực tế, giá trúng đấu giá để làm cơ sở áp dụng các phương pháp định giá phù hợp. Đây là bước phức tạp và ảnh hưởng lớn đến kết quả cuối cùng.

4.2. Bước 2 Thẩm định phương án giá đất bởi Hội đồng thẩm định

Hội đồng thẩm định giá đất (HĐTĐGĐ) có vai trò kiểm tra, đánh giá tính pháp lý và khoa học của phương án giá đất do cơ quan chuyên môn xây dựng. Thành phần Hội đồng bao gồm đại diện các sở, ngành liên quan và chuyên gia về giá. Tuy nhiên, với cơ cấu đa số là đại diện cơ quan nhà nước, HĐTĐGĐ làm việc theo nguyên tắc tập thể, khó có thể đảm bảo tính độc lập và khách quan trong các quyết định thẩm định, đặc biệt khi có sự xung đột lợi ích.

4.3. Bước 3 Hoàn thiện và trình UBND ban hành quyết định giá đất

Sau khi có văn bản thẩm định của Hội đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất và trình UBND cấp tỉnh quyết định. Thời điểm xác định giá đất để tính bồi thường là tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Quy định này còn bất cập vì khoảng thời gian từ lúc khảo sát giá đến khi ra quyết định có thể kéo dài, trong khi giá thị trường liên tục biến động, gây thiệt thòi cho người dân có đất bị thu hồi, ảnh hưởng đến việc hỗ trợ tái định cư.

V. Giải pháp hoàn thiện chính sách đền bù thu hồi đất 2024

Để giá bồi thường thu hồi đất thực sự tiệm cận giá thị trường và đảm bảo hài hòa lợi ích, việc hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế thực thi là yêu cầu cấp bách. Một trong những giải pháp trọng tâm là nâng cao vai trò của các tổ chức tư vấn độc lập và chuyên gia trong quá trình thẩm định giá đất. Cần có cơ chế để kết quả tư vấn xác định giá đất có giá trị pháp lý cao hơn, thay vì chỉ mang tính tham khảo như hiện nay. Bên cạnh đó, việc xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, công khai, minh bạch và cập nhật liên tục là nền tảng để các phương pháp định giá phát huy hiệu quả. Thông tin về giá giao dịch, tiền sử dụng đất phải được đăng ký và kiểm soát chặt chẽ. Ngoài ra, cần cải cách cơ chế giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về giá đất. Thay vì giải quyết khép kín trong hệ thống hành chính, cần có sự tham gia của tòa án với vai trò định giá lại hoặc sự tham gia của một hội đồng trọng tài độc lập để đảm bảo tính khách quan. Cuối cùng, chính sách đền bù mới nhất cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn về các khái niệm như "giá đất phổ biến", "phù hợp thị trường" để tránh việc diễn giải và áp dụng tùy tiện.

5.1. Nâng cao vai trò của tổ chức tư vấn xác định giá đất

Để đảm bảo tính khách quan, cần tách bạch chức năng quản lý nhà nước và chức năng cung cấp dịch vụ định giá đất. Cần tăng cường vai trò và trách nhiệm của các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập. Kết quả định giá của các tổ chức này phải là căn cứ chính để Hội đồng bồi thường xem xét, quyết định, thay vì chỉ là một nguồn tham khảo. Điều này đòi hỏi phải nâng cao chất lượng, tiêu chuẩn hoạt động và đạo đức nghề nghiệp của các đơn vị thẩm định giá.

5.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và minh bạch hóa thông tin

Một hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia, được cập nhật thường xuyên từ các giao dịch thực tế là giải pháp căn cơ. Việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn và thanh toán qua ngân hàng sẽ giúp minh bạch hóa thông tin đầu vào. Khi có dữ liệu chính xác, việc áp dụng các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp so sánh, sẽ trở nên khoa học và đáng tin cậy hơn, giúp xác định giá đất cụ thể sát với thực tế.

5.3. Cải cách cơ chế giải quyết khiếu nại về giá đất bồi thường

Quy trình giải quyết khiếu nại hiện tại chưa tạo được niềm tin cho người dân. Cần thiết lập một cơ chế giải quyết tranh chấp độc lập, có thể là thông qua Tòa án hành chính với thẩm quyền xem xét và định giá lại, hoặc thông qua một hội đồng trọng tài. Việc này sẽ đảm bảo các quyết định về giá bồi thường thu hồi đất được rà soát một cách công tâm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI 1. Lý luận về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 1. Khái niệm và đặc điểm của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Khái niệm thu hồi đất Theo Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, THĐ được hiểu là: “Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi QSDĐ của người vi phạm quy định về SDĐ để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ SDĐ hợp pháp bị lấn chiếm. Trường hợp thật cần thiết, Nhà nước THĐ đang sử dụng của người SDĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”.3 Định nghĩa này ngoài việc chưa làm rõ “trường hợp thật cần thiết” là trường hợp nào, còn tạo cho người nghe cảm giác công tác THĐ chủ yếu để lấy lại QSDĐ do bị lấn chiếm, do vi phạm về SDĐ.

Còn THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng chỉ là thứ yếu, trong khi đây mới là những trường hợp chiếm đại đa số trong THĐ. Ngoài ra, khái niệm này cũng chưa khái quát hết các trường hợp THĐ như THĐ để phát triển kinh tế - xã hội. Theo Khoản 3, Điều 54 Luật Hiến pháp 2013, Nhà nước THĐ do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trên cơ sở quy định của Luật Hiến pháp 2013, LĐĐ 2013 quy định cụ thể Nhà nước THĐ là việc Nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người SDĐ vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3).

3 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học về Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp Quốc tế, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 8 Khái niệm trên thực tế chưa khái quát chính xác toàn bộ các trường hợp THĐ, cụ thể, nội hàm của “người được Nhà nước trao QSDĐ” có thể hiểu chỉ gói gọn là những người được nhà nước giao QSDĐ bằng quyết định mà không bao gồm QSDĐ của người được nhà nước công nhận QSDĐ, QSDĐ của người nhận chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ… Bên cạnh đó, đất đai có đặc trưng là bất di, bất dịch, thứ có thể dịch chuyển, bị lấy, bị thu hồi ở đây là QSDĐ, vì vậy sử dụng cụm từ “thu lại đất” là chưa chính xác. Cần thiết phải thay thế bằng: “Nhà nước THĐ là việc Nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của tổ chức, cá nhân đang sử dụng hoặc thu lại QSDĐ của người SDĐ vi phạm pháp luật về đất đai” như tinh thần của Hiến pháp 2013 đã nêu. Một số đặc điểm của Nhà nước thu hồi đất: Thứ nhất, THĐ để thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai hoặc để phục vụ cho những nhiệm vụ và mục tiêu quan trọng của đất nước như quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Các trường hợp THĐ cụ thể do LĐĐ quy định. Thứ hai, THĐ được thực hiện bởi quyết định THĐ của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được biểu hiện là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền theo luật định nhằm chấm dứt quan hệ SDĐ của người sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể. Thứ ba, THĐ phải được thực hiện theo một trình tự, thủ tục đã được luật hoá nhằm đảm bảo tính minh bạch, dân chủ, công khai. Khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Khái niệm “THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đến nay vẫn còn có những điểm chưa được làm rõ, dẫn đến khó khăn nhất định trong việc triển khai.

9 Thứ nhất, hiện chưa có cách hiểu thống nhất về “phát triển kinh tế - xã hội”, thông thường phát triển kinh tế - xã hội được hiểu là quá trình tăng cường sức mạnh kinh tế của một quốc gia bằng cách phát triển của các ngành công nghiệp, dịch vụ và nông nghiệp, sự tăng trưởng kinh tế cũng đồng thời cải thiện chất lượng cuộc sống và phát triển toàn diện của cộng đồng, điều này bao gồm việc cải thiện điều kiện sống, giáo dục, y tế, môi trường, và thúc đẩy sự công bằng xã hội, đảm bảo rằng mọi cá nhân và nhóm dân cư đều hưởng lợi từ sự phát triển kinh tế. Theo lẽ thường, sự phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích công cộng luôn song hành cùng nhau, bất kỳ dự án phát triển kinh tế - xã hội nào cũng ít nhiều có thể chứng minh được sẽ mang lợi ích công cộng. Thứ hai, về quan niệm lợi ích quốc gia, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu quan điểm: “SDĐ vì mục đích an ninh, quốc phòng là có định nghĩa; SDĐ vì lợi ích công cộng cũng có định nghĩa. Nhưng không có định nghĩa thế nào là SDĐ vì lợi ích quốc gia.

Hoàn toàn không có định nghĩa… Nếu anh không đưa ra định nghĩa mà chỉ quy định trường hợp nào được THĐ vì lợi ích quốc gia thì sẽ dẫn tới mâu thuẫn pháp luật”4. Khái niệm lợi ích quốc gia mới chính thức được sử dụng như một thuật ngữ khoa học đầu tiên trong giới khoa học Mỹ. Cuốn “The International Relations Dictionary” xuất bản ở Mỹ đưa ra khái niệm: “Lợi ích quốc gia là mục tiêu cơ bản và nhân tố quyết định cuối cùng trong việc hoạch định chính sách đối ngoại. Lợi ích quốc gia là khái niệm có tính khái quát cao bao gồm những nhu cầu sống còn của quốc gia đó.

Đó là tự bảo vệ, độc lập, toàn vẹn lãnh thổ, an ninh quân sự và thịnh vượng về kinh tế”5. Có thể thấy, lợi ích quốc gia có nội hàm rộng, bao hàm trong đó tất cả những gì tạo thành điều kiện cần thiết cho sự tồn tại của một quốc gia độc lập, chính vì thế, 4 Thuỵ Khanh (2017), ‘GS. Đặng Hùng Võ: Luật Đất đai đang vênh với Hiến pháp, vênh với mọi luật ban hành sau năm 2013’, Tạp chí Điện tử đầu tư tài chính. 5 Trần Nam Tiến (2013), ‘Lợi ích quốc gia trong chính sách đối ngoại của Việt Nam thời kỳ đổi mới’, Tạp chí Khoa học Xã hội Việt Nam, số 10 (71), tr.

10 việc xác định lợi ích quốc gia là một công việc mang nhiều tính chủ quan, tùy thuộc vào nhận thức của mỗi quốc gia – dân tộc. Đa phần THĐ vì lợi ích quốc gia sẽ có sự đan xen, dễ gây nhầm lẫn với THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế - xã hội. Thứ ba, về lợi ích công cộng, từ Bộ luật Dân sự 2005, Bộ luật Dân sự 2015 đến Hiến pháp 2013 cũng không định nghĩa rõ ràng về lợi ích công cộng. Có thể hiểu lợi ích công cộng là những lợi ích chung của cộng đồng hoặc cả, được biểu hiện ở các mặt như: kinh tế, xã hội, văn hóa, môi trường, hạ tầng công cộng, an sinh xã hội, an ninh trật tự… Như phân tích ở trên “lợi ích quốc gia, công cộng” là khái niệm mang nội hàm rất rộng, không bất biến, thay đổi tùy từng hoàn cảnh.

Hiện nay, chưa có một văn bản nào có giải thích cụ thể về các khái niệm gây lúng túng, khó khăn cho các cơ quan thực thi trong việc áp dụng pháp luật về thu hồi đất, vừa dẫn đến kẽ hở trong việc lợi dụng thu hồi đất không đúng quy định, thu hồi đất bừa bãi, kém hiệu quả, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Tóm lại, có thể hiểu: THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại QSDĐ của tổ chức, cá nhân đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên cơ sở gắn liền với lợi ích quốc gia, công cộng, việc THĐ phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Đặc điểm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Một là, được thực hiện nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng nhu cầu quốc gia và lợi ích chung của cộng đồng. Hai là, căn cứ THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng dựa trên các dự án, kế hoạch SDĐ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 11 Ba là, về chủ thể áp dụng, THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng dùng để áp dụng cho người SDĐ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ.

Bốn là, khi Nhà nước THĐ để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì phải bồi thường cho tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi. Năm là, việc thu hồi đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và đảm bảo tuân thủ đúng quy trình và quy định của pháp luật. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nghĩa thường dùng của bồi thường, theo Từ điển tiếng Việt, được hiểu là “đền bù bằng tiền những thiệt hại về vật chất và tinh thần mà mình phải chịu trách nhiệm”6. Về mặt pháp lý, chỉ khi một chủ thể có hành vi gây thiệt hại cho chủ thể khác, hành vi này thông thường hành vi trái pháp luật hoặc trái thỏa thuận gây ra thì mới phải có trách nhiệm bồi thường; như là cách bù đắp, đền bù tổn thất về vật chất và tổn thất về tinh thần cho bên bị thiệt hại.

Như vậy, bồi thường có thể được hiểu là việc đền bù các thiệt hại, mất mát về cả mặt vật chất và tinh thần nhằm khắc phục hậu quả phát sinh do hành vi gây ra thiệt hại. Theo quy định của LĐĐ năm 2013: "Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người SDĐ"7.