Luận văn Thạc sĩ: Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản - Lê Khánh Tâm

Toàn văn luận văn thạc sĩ phân tích chuyên sâu về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản, thực trạng pháp luật và các giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Lê Khánh Tâm
• Người hướng dẫn: Ts. Hồ
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế - Luật
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Toàn cảnh về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản (BĐS) là một hành vi pháp lý phức tạp, cho phép một bên chấm dứt hiệu lực hợp đồng trước thời hạn mà không cần sự đồng thuận của bên còn lại. Theo quy định pháp luật Việt Nam, hành vi này chỉ được thực hiện khi có căn cứ do các bên thỏa thuận hoặc do luật định, điển hình là các quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng được xem là một công cụ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên cho thuê và bên thuê khi một trong hai bên có hành vi vi phạm hợp đồng thuê một cách nghiêm trọng hoặc khi phát sinh các sự kiện pháp lý khác. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền này đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ về thủ tục và căn cứ pháp lý. Nếu việc chấm dứt không đúng quy định, bên thực hiện có thể phải đối mặt với các hậu quả bất lợi như nghĩa vụ bồi thường thiệt hại và chịu các chế tài khác. Khác với việc hủy hợp đồng thuê nhà (thường áp dụng khi hợp đồng vô hiệu từ đầu) hay thanh lý hợp đồng thuê (khi hai bên đồng thuận kết thúc), việc đơn phương chấm dứt làm cho hợp đồng không còn hiệu lực kể từ thời điểm bên còn lại nhận được thông báo, nhưng không ảnh hưởng đến các quyền và nghĩa vụ đã phát sinh trước đó. Việc hiểu rõ các đặc điểm, điều kiện và hậu quả pháp lý là nền tảng để các bên tham gia giao dịch thuê BĐS giảm thiểu rủi ro và tránh các tranh chấp hợp đồng thuê không đáng có.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền đơn phương chấm dứt

Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS là hành vi pháp lý của một bên, thể hiện ý chí chấm dứt hiệu lực của hợp đồng trước thời hạn mà không phụ thuộc vào ý chí của bên kia. Đặc điểm cơ bản của quyền này là tính đơn phương, xuất phát từ một bên và có hiệu lực ràng buộc bên còn lại. Theo phân tích trong luận văn của Lê Khánh Tâm, quyền này phát sinh khi có sự vi phạm hợp đồng thuê nghiêm trọng, hoặc khi pháp luật có quy định cụ thể, ví dụ tại Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Đây là một cơ chế tự bảo vệ, cho phép bên bị vi phạm nhanh chóng thoát khỏi một hợp đồng không còn mang lại lợi ích như kỳ vọng. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng, dẫn đến các tranh chấp hợp đồng thuê nếu không được thực hiện một cách thiện chí và đúng pháp luật.

1.2. Phân biệt với hủy bỏ và thanh lý hợp đồng thuê

Cần phân biệt rõ giữa đơn phương chấm dứt, hủy bỏ và thanh lý hợp đồng thuê. Hủy bỏ hợp đồng thường được áp dụng khi có vi phạm cơ bản và làm cho hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong khi đó, đơn phương chấm dứt chỉ làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng cho tương lai, kể từ thời điểm thông báo có hiệu lực. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ nhưng phải giải quyết các hậu quả phát sinh từ phần hợp đồng đã thực hiện. Còn thanh lý hợp đồng thuê là thủ tục được thực hiện khi hợp đồng kết thúc (do hết hạn hoặc do các bên thỏa thuận), nhằm mục đích xác nhận việc các bên đã hoàn thành nghĩa vụ với nhau, ví dụ như hoàn trả tiền đặt cọc thuê nhà và bàn giao lại mặt bằng.

II. Nhận diện rủi ro khi đơn phương chấm dứt hợp đồng BĐS

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS không đúng quy định pháp luật tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng cho cả bên cho thuê và bên thuê. Rủi ro lớn nhất là việc chấm dứt bị coi là trái pháp luật, dẫn đến nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên bị ảnh hưởng. Thiệt hại này không chỉ bao gồm các chi phí trực tiếp mà còn có thể bao gồm cả lợi nhuận bị mất mà bên kia có thể chứng minh được. Ngoài ra, bên chấm dứt sai quy định còn có thể phải chịu phạt vi phạm hợp đồng, một chế tài được quy định rõ trong điều khoản hợp đồng. Các tranh chấp hợp đồng thuê phát sinh từ việc này thường kéo dài, tốn kém chi phí và thời gian để giải quyết, có thể phải thông qua hòa giải hoặc khởi kiện ra tòa án. Một rủi ro khác là việc không tuân thủ thời hạn báo trước. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên đơn phương chấm dứt phải thông báo trước ít nhất 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác. Việc không gửi thông báo chấm dứt hợp đồng hoặc thông báo không đúng thời hạn có thể làm cho hành vi chấm dứt trở nên vô hiệu. Hơn nữa, việc xác định các căn cứ chấm dứt như "hư hỏng nghiêm trọng" hay "tăng giá bất hợp lý" thường mang tính chủ quan và khó chứng minh, dễ dẫn đến bất đồng quan điểm và tranh chấp. Để giảm thiểu rủi ro, các bên cần nghiên cứu kỹ quy định pháp luật và các điều khoản đã ký kết trước khi đưa ra quyết định.

2.1. Hậu quả pháp lý của việc chấm dứt hợp đồng trái luật

Khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS trái luật, hợp đồng không được coi là đã chấm dứt và bên chấm dứt bị xem là đã vi phạm hợp đồng thuê. Hậu quả trực tiếp là bên đó phải chịu trách nhiệm pháp lý. Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại toàn bộ cho bên bị vi phạm, bao gồm tổn thất thực tế và lợi ích bị bỏ lỡ. Ngoài ra, nếu hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng, bên chấm dứt sai sẽ phải trả khoản tiền phạt này. Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc đồng ý chấm dứt nhưng kèm theo các khoản bồi thường. Đây là một rủi ro tài chính lớn, đặc biệt với các hợp đồng thuê thương mại có giá trị cao.

2.2. Các tranh chấp phổ biến và vai trò của lập vi bằng

Các tranh chấp hợp đồng thuê thường xoay quanh việc diễn giải các căn cứ chấm dứt. Ví dụ, bên cho thuê cho rằng bên thuê "cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng", trong khi bên thuê phủ nhận. Hoặc bên thuê cho rằng việc tăng giá là "bất hợp lý", còn bên cho thuê lại dựa vào biến động thị trường. Trong những tình huống này, việc thu thập chứng cứ trở nên vô cùng quan trọng. Lập vi bằng do Thừa phát lại thực hiện là một công cụ pháp lý hữu hiệu để ghi nhận một sự kiện, hành vi một cách khách quan. Ví dụ, lập vi bằng ghi nhận tình trạng BĐS bị hư hỏng, hoặc ghi nhận việc bên thuê sử dụng sai mục đích. Vi bằng này có giá trị chứng cứ trước tòa án, giúp củng cố lập luận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi phải khởi kiện ra tòa án.

III. Hướng dẫn bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng BĐS

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS khi bên thuê có những hành vi vi phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của mình. Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định cụ thể các trường hợp này nhằm tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng. Một trong những căn cứ phổ biến nhất là khi bên thuê chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Đây là hành vi ảnh hưởng trực tiếp đến mục đích sinh lợi của bên cho thuê. Căn cứ thứ hai là khi bên thuê sử dụng BĐS không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng. Ví dụ, hợp đồng ghi rõ mục đích thuê để ở nhưng bên thuê lại sử dụng để kinh doanh, gây ảnh hưởng đến kết cấu, an toàn của công trình. Thứ ba, bên cho thuê có quyền chấm dứt nếu bên thuê cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng tài sản. Mức độ "nghiêm trọng" cần được xem xét dựa trên giá trị thiệt hại hoặc khả năng phục hồi của BĐS. Cuối cùng, việc bên thuê tự ý sửa chữa, cải tạo, hoặc cho thuê lại BĐS mà không được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê cũng là một hành vi vi phạm hợp đồng thuê và là cơ sở để chấm dứt. Trước khi thực hiện, bên cho thuê phải gửi thông báo chấm dứt hợp đồng bằng văn bản và tuân thủ thời hạn báo trước theo quy định để đảm bảo tính hợp pháp.

3.1. Căn cứ chấm dứt khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán

Quy định pháp luật cho phép bên cho thuê chấm dứt hợp đồng khi bên thuê chậm trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên. Tuy nhiên, theo phân tích trong tài liệu nghiên cứu, quy định này còn một số điểm chưa rõ ràng, ví dụ "03 tháng" là liên tục hay cộng dồn. Để tránh tranh chấp, các điều khoản hợp đồng nên quy định chi tiết về vấn đề này. Bên cho thuê cần lưu giữ bằng chứng về việc chậm thanh toán như sao kê ngân hàng, email hoặc tin nhắn nhắc nợ để làm cơ sở khi gửi thông báo chấm dứt hợp đồng.

3.2. Chấm dứt do sử dụng sai mục đích hoặc gây hư hỏng BĐS

Việc sử dụng BĐS sai mục đích không chỉ là một hành vi vi phạm hợp đồng thuê mà còn có thể vi phạm các quy định về xây dựng và an toàn. Tương tự, hành vi cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng làm suy giảm giá trị tài sản của bên cho thuê. Để áp dụng quyền này, bên cho thuê cần thu thập chứng cứ rõ ràng như hình ảnh, video, hoặc lý tưởng nhất là lập vi bằng để ghi nhận lại hiện trạng. Đây là những cơ sở vững chắc để chứng minh hành vi vi phạm của bên thuê và bảo vệ quyết định chấm dứt hợp đồng của mình.

IV. Bí quyết bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS

Bên thuê cũng được pháp luật bảo vệ quyền lợi thông qua việc cho phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS trong một số trường hợp cụ thể. Những quy định này nhằm đảm bảo bên thuê nhận được một tài sản có giá trị sử dụng tương xứng với số tiền thuê đã bỏ ra. Theo Khoản 2, Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê không sửa chữa BĐS, khiến tài sản không đảm bảo an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê. Quyền lợi cơ bản của bên thuê là được sử dụng một không gian an toàn. Nếu bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ bảo trì, bảo dưỡng, làm ảnh hưởng đến điều kiện này, bên thuê có quyền chấm dứt. Trường hợp thứ hai là khi bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý. Mặc dù "bất hợp lý" là một khái niệm định tính, nhưng nó mở ra cơ hội để bên thuê tự bảo vệ trước sự ép giá, đặc biệt khi không có căn cứ rõ ràng từ thị trường. Cuối cùng, nếu quyền sử dụng BĐS của bên thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba (ví dụ, BĐS bị tranh chấp hoặc bị kê biên), bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng. Để thực hiện quyền này, bên thuê cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình gửi thông báo chấm dứt hợp đồng và đảm bảo thời hạn báo trước.

4.1. Khi tài sản thuê không đảm bảo an toàn để sử dụng

Nghĩa vụ của bên cho thuê là đảm bảo tài sản cho thuê ở trong tình trạng phù hợp với mục đích sử dụng trong suốt thời hạn thuê. Nếu BĐS xuống cấp nghiêm trọng (ví dụ: nguy cơ sụp đổ, hệ thống điện nước không an toàn) và bên cho thuê đã được thông báo nhưng không sửa chữa, đây là một sự vi phạm hợp đồng thuê nghiêm trọng. Bên thuê nên lập biên bản ghi nhận tình trạng, có thể mời đơn vị thẩm định hoặc lập vi bằng để làm bằng chứng trước khi gửi thông báo chấm dứt hợp đồng.

4.2. Xử lý khi bên cho thuê tăng giá hoặc quyền sử dụng bị hạn chế

Việc tăng giá thuê phải dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phù hợp với biến động chung của thị trường. Nếu bên cho thuê tăng giá đột ngột, không có cơ sở, bên thuê có quyền phản đối và nếu không đạt được thỏa thuận, có thể viện dẫn điều này để chấm dứt hợp đồng. Tương tự, quyền sử dụng BĐS của bên thuê phải được đảm bảo trọn vẹn. Nếu xuất hiện một bên thứ ba có quyền lợi đối với tài sản (ví dụ: ngân hàng xử lý tài sản thế chấp) làm ảnh hưởng đến việc sử dụng của bên thuê, đây là căn cứ hợp pháp để bên thuê chấm dứt hợp đồng trước hạn.

V. Quy trình đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS đúng luật

Để việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS được công nhận là hợp pháp, các bên phải tuân thủ một quy trình chặt chẽ theo quy định pháp luật. Bước đầu tiên và quan trọng nhất là bên có quyền chấm dứt phải gửi thông báo chấm dứt hợp đồng cho bên kia. Thông báo này phải được lập thành văn bản và nêu rõ lý do chấm dứt, căn cứ pháp lý hoặc điều khoản hợp đồng được áp dụng. Hình thức gửi thông báo cần đảm bảo bên kia nhận được, ví dụ như gửi bảo đảm qua bưu điện hoặc giao trực tiếp và có ký nhận. Bước thứ hai là tuân thủ thời hạn báo trước. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thời hạn này là 01 tháng trước ngày dự định chấm dứt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng. Khoảng thời gian này nhằm mục đích cho bên bị thông báo có thời gian chuẩn bị, tìm phương án thay thế và hạn chế thiệt hại. Sau khi hợp đồng chính thức chấm dứt, các bên cần tiến hành thủ tục thanh lý hợp đồng thuê. Quá trình này bao gồm việc bàn giao lại BĐS, giải quyết các nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng và xử lý tiền đặt cọc thuê nhà. Nếu có tranh chấp phát sinh, việc lập vi bằng trước đó để ghi nhận các vi phạm sẽ là một lợi thế lớn.

5.1. Yêu cầu về nội dung và hình thức của thông báo chấm dứt

Thông báo chấm dứt hợp đồng phải được lập thành văn bản, ghi rõ thông tin các bên, số hợp đồng, ngày tháng, lý do chấm dứt một cách cụ thể và viện dẫn điều khoản pháp luật hoặc hợp đồng tương ứng. Việc thông báo miệng hoặc qua các hình thức không chính thức có thể không được tòa án chấp nhận. Đảm bảo có bằng chứng về việc đã gửi và bên kia đã nhận được thông báo là yếu tố then chốt để chứng minh việc chấm dứt được thực hiện đúng thủ tục.

5.2. Giải quyết hậu quả Thanh lý và xử lý tiền đặt cọc

Sau khi chấm dứt, hai bên cần lập biên bản thanh lý hợp đồng thuê để xác nhận việc hoàn tất các nghĩa vụ. Vấn đề tiền đặt cọc thuê nhà thường là tâm điểm. Nếu bên thuê vi phạm và là nguyên nhân chấm dứt, họ có thể mất tiền cọc. Ngược lại, nếu bên cho thuê vi phạm, họ phải hoàn trả tiền cọc và có thể phải bồi thường thiệt hại thêm cho bên thuê. Biên bản thanh lý cần ghi rõ tình trạng BĐS khi bàn giao và xác nhận các khoản đã thanh toán xong.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái quát về hợp đồng thuê bất động sản 1. Khái niệm hợp đồng thuê bất động sản Pháp luật Việt Nam tiếp cận BĐS bằng việc quy định khái quát, Điều 107 BLDS 2015 không ghi nhận cụ thể những tài sản nào là tài sản gắn liền với đất đai hay các tiêu chí xác định, ngoại trừ việc liệt kê BĐS gồm các tài sản gắn liền với đất đai. BLDS 2015, tương tự như BLDS 2005 trước đó, vẫn đang để ngỏ khái niệm như thế nào là “gắn liền”.

BĐS theo BLDS 2015 đang được quy định mở bằng cách ghi nhận thêm BĐS bao gồm “các tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Cho đến nay vẫn chưa có các quy định cụ thể hay tiêu chí nào để xác định cho danh mục các tài sản khác này ngoại trừ quy định thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại BĐS được đưa vào kinh doanh như ghi nhận tại Điểm b, Khoản 1, Điều 6 LKDBĐS 2006 và Khoản 4, Điều 5 LKDBĐS 2014. Cách quy định như vậy đã góp phần giúp cho quy định mang tính bền lâu, mềm dẻo và phù hợp khi xã hội có sự biến động nhanh. Tuy nhiên, cũng chính cách quy định như vậy đã khiến cho phạm vi của BĐS trở nên rất rộng cũng như khó xác định, do đó gây khó khăn khi vận dụng vào thực tiễn và đòi hỏi các cơ quan phải kịp thời ban hành những văn bản để hướng dẫn.

BĐS có những đặc điểm chính giúp phân biệt BĐS với động sản như tính khan hiếm xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai do diện tích bề mặt trái đất là có hạn; tính cố định, không thể di dời là tính chất đặc trưng nhất của BĐS mà qua đó không thể di dời được về nơi khác một cách tùy ý như động sản; tính cá biệt và tính đặc định do chứa đựng các tính chất, vật chất liệu, kết cấu, màu sắc. khác nhau; tính bền lâu cụ thể các BĐS xây dựng trên đất sau khi đưa vào khai thác có tuổi thọ công trình hay nói đơn giản là thời hạn sử dụng phụ thuộc vào cấp công trình 3. Độ bền vững của công trình càng cao thì thời hạn sử dụng bình thường của công trình đó sẽ càng cao. Ví dụ nhà 3 Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.

9 chung cư được phân loại 04 cấp có niên hạn sử dụng từ 50-100 năm với công trình cấp 2; hoặc từ 100 năm trở lên với công trình cấp 14; tính giá trị cao do giá đất cao và việc đầu tư xây dựng BĐS thường phức tạp, tốn nhiều chi phí và thời gian cũng dẫn đến BĐS thường có giá trị cao hơn các động sản thông thường khác. Cho thuê BĐS là một hoạt động thuộc kinh doanh BĐS theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 LKDBĐS 2014. Theo đó, một chủ thể khi có quyền kinh doanh BĐS được xem là có quyền cho thuê BĐS. Liên quan đến quyền cho thuê BĐS, pháp luật không có định nghĩa cụ thể mà thông qua các quy định về quyền và nghĩa vụ từ Điều 26 đến Điều 29 LKDBĐS 2014 để khái quát định nghĩa về quyền cho thuê BĐS là quyền chuyển giao tài sản là BĐS cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn và bên thuê phải trả tiền thuê, sử dụng BĐS theo đúng mục đích và trả lại BĐS khi kết thúc thời hạn thuê.

Trong số các loại quyền thuộc quyền kinh doanh BĐS thì quyền cho thuê BĐS là quyền cơ bản và phổ biến, đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội và được các chủ thể thực hiện thường xuyên, nhất là trong hoàn cảnh đất chật người đông, giá cả BĐS dần trở nên đắt đỏ như hiện nay. Hợp đồng có những tên gọi khác nhau như thỏa thuận, khế ước, giao kèo, thỏa ước, ước định, hiệp ước5. Hợp đồng thể hiện hai vấn đề chủ yếu: Thứ nhất, sự trao đổi và thống nhất ý chí giữa các bên hay sự thỏa thuận; Thứ hai, việc tạo ra một hệ quả pháp lý từ thoả thuận đó. Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, cụ thể tại Điều 385 BLDS 2015, hợp đồng được hiểu là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Pháp luật Việt Nam không ghi nhận định nghĩa về như thế nào là HĐTBĐS, tuy nhiên từ khái niệm về hợp đồng thuê tài sản như được quy định tại Điều 472 BLDS 2015 và từ những khái niệm về hợp đồng, BĐS, quyền cho thuê BĐS như đã phân tích ở trên, có thể kết luận rằng: “HĐTBĐS là sự thoả thuận giữa các bên về việc bên cho thuê sẽ giao BĐS cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê sẽ trả 4 QCVN 03:2012/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị. 5Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình Luật Hợp đồng Phần chung, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 10 tiền thuê BĐS cho bên cho thuê”. HĐTBĐS sử dụng BĐS là đối tượng cho thuê, có thời hạn thuê cụ thể, có quy định về các quyền và nghĩa vụ theo sự thỏa thuận của các bên dựa trên nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận nhưng không trái luật.

Khi kết thúc thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác, thông thường bên thuê sẽ phải hoàn trả lại BĐS cho bên cho thuê trong tình trạng như lúc bàn giao ban đầu trừ đi các hao mòn tự nhiên. Khác với quan hệ mua bán và quan hệ chuyển nhượng, người mua và người nhận chuyển nhượng sẽ trở thành chủ sở hữu của BĐS, quan hệ thuê BĐS chỉ trao đổi quyền sử dụng BĐS. Trong HĐTBĐS, quyền chiếm hữu và sử dụng BĐS được chuyển giao tạm thời cho bên thuê và quan hệ giữa các bên là quan hệ song vụ. Bên cho thuê giao quyền sử dụng BĐS cho bên thuê để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo thoả thuận giữa các bên.

Trong hoặc sau khi kết thúc thời hạn thuê, bên thuê phải trả tiền thuê để đổi lại quyền khai thác giá trị sử dụng của BĐS và hoàn trả lại BĐS khi kết thúc thời hạn thuê. Đặc điểm của hợp đồng thuê bất động sản HĐTBĐS về bản chất là hợp đồng thuê tài sản theo quy định của BLDS 2015. Bên cạnh những đặc điểm chung của một hợp đồng thuê tài sản, HĐTBĐS cũng có những đặc điểm riêng tương ứng cho đối tượng của HĐTBĐS là BĐS. Một là, một bên tham gia vào quan hệ HĐTBĐS luôn là cá nhân hoặc tổ chức kinh doanh BĐS.

Chủ thể hợp đồng (hay chủ thể của quan hệ hợp đồng) là những người tham gia xác lập thực hiện hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về những những quyền phát sinh từ hợp đồng đó6. Việc xác định đúng chủ thể trong hợp đồng là hết sức cần thiết giúp dễ thực hiện hợp đồng cũng như xác định quan hệ tranh chấp (nếu có) sau này. Để tham gia xác lập và thực hiện hợp đồng, các hệ thống pháp luật đều quy định các chủ thể phải đáp ứng những yêu cầu nhất định, HĐTBĐS cũng không loại trừ yếu tố này. Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, pháp nhân thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS hoặc có nhu cầu thuê BĐS đều có thể là chủ 6 Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh, tr.

11 thể của HĐTBĐS. HĐTBĐS gồm ít nhất hai chủ thể là bên cho thuê và bên thuê, trong đó: Bên thuê là các cá nhân, pháp nhân, tổ chức có nhu cầu thuê BĐS phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 117 BLDS 2015. Nếu là cá nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì phải có năng lực pháp luật dân sự.

Bên cạnh đó, bên thuê còn phải đáp ứng các điều kiện để được thuê BĐS tại Điều 14 LKDBĐS 2014, cụ thể: - Tổ chức và cá nhân trong nước được thuê tất cả các loại BĐS. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê các loại BĐS để sử dụng; và chỉ được thuê BĐS để kinh doanh theo đúng phạm vi kinh doanh (theo Khoản 2 và Khoản 3, Điều 11 LKDBĐS 2014). Bên cho thuê gồm các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, pháp nhân kinh doanh BĐS. Theo luật chung, đối với hợp đồng cho thuê thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền cho thuê (người được chủ sở hữu ủy quyền cho thuê BĐS hoặc quản lý BĐS, và trong phạm vi thực hiện công việc quản lý BĐS được quyền cho thuê BĐS).

Tuy nhiên cũng có trường hợp bên cho thuê BĐS có thể là người có quyền chiếm hữu sử dụng BĐS chứ không phải chủ sở hữu BĐS hay chính là giao dịch cho thuê lại BĐS theo đó bên thuê có quyền cho thuê lại BĐS mà mình đã thuê. Mặc dù vậy trong trường hợp này phải có sự đồng ý của chủ sở hữu BĐS thì hợp đồng mới được coi là hợp pháp. Việc cho thuê lại BĐS thuê là một hợp đồng riêng biệt với HĐTBĐS ban đầu. Trong đó người thuê chính (trong HĐTBĐS ban đầu) nay đóng vai trò là bên cho thuê lại, và bị ràng buộc với bên thuê lại bởi mọi nghĩa vụ của bên cho thuê đối với BĐS thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng cho thuê lại.

Đồng thời người thuê chính vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê BĐS như đã thỏa thuận trong HĐTBĐS ban đầu. Lưu ý, việc cho thuê lại BĐS không nằm ngoài thời hạn cho thuê trong HĐTBĐS ban đầu. Điều đó có nghĩa bên thuê chỉ có quyền cho thuê lại BĐS đã thuê trong thời 12 hạn của HĐTBĐS ban đầu nếu được bên cho thuê đồng ý7. Ngoài việc có đầy đủ năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực pháp luật dân sự, bên cho thuê phải đạt đủ các điều kiện luật định với tư cách vì hoạt động kinh doanh BĐS là một ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện8.