Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý Xây dựng với đề tài "Công trình Văn phòng Sơn La" được thực hiện bởi sinh viên Võ Trọng Bằng, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Văn Minh tại Khoa Xây dựng, Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (tháng 06/2024).

Dự án xuất phát từ bối cảnh kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh, trọng tâm là khu vực Thành phố Thủ Đức (Quận 9 cũ). Theo báo cáo kinh tế xã hội tháng 10 và 10 tháng đầu năm 2023 của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) 10 tháng tăng 3,7%, số doanh nghiệp thành lập mới tăng 15%, nhu cầu về mặt bằng kinh doanh và trụ sở văn phòng của các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ có xu hướng gia tăng. Khu vực Quận 9 sở hữu vị trí kết nối thuận lợi với trung tâm Quận 1 (khoảng cách tối đa 13 km) thông qua tuyến đường song hành cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đồng thời tiếp giáp các đô thị công nghiệp như Biên Hòa (Đồng Nai) và Dĩ An (Bình Dương). Nhu cầu thuê văn phòng dài hạn (10-15 năm) tại địa bàn này mang lại dòng tiền ổn định cho các nhà đầu tư.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đồ án được xác định cụ thể qua 6 nội dung:

  1. Lập dự án đầu tư xây dựng: Đánh giá thị trường, xác định quy mô kỹ thuật, tính toán tổng mức đầu tư và thẩm định hiệu quả tài chính.
  2. Lập hồ sơ mời thầu: Soạn thảo E-HSMT cho gói thầu thi công xây dựng theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ.
  3. Lập dự toán công trình xây dựng: Đo bóc khối lượng và xác định chi phí xây dựng bằng phần mềm chuyên dụng.
  4. Thiết kế biện pháp thi công: Lựa chọn giải pháp kỹ thuật cho công tác cọc, đất, cốp pha và hoàn thiện.
  5. Lập biện pháp tổ chức thi công: Bố trí tổng mặt bằng công trường, thiết kế mạng lưới cấp điện, nước và tiến độ thực hiện.
  6. Nghiên cứu chuyên đề: Quản lý chi phí - tiến độ bằng phương pháp EVM và so sánh khối lượng đo bóc hình học qua phần mềm Qsunc, mô hình Revit và phương pháp thủ công.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quá trình chuẩn bị đầu tư và tổ chức thi công xây dựng công trình văn phòng cho thuê hạng B.
  • Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng tại số 88 Đường Làng Tăng Phú, phường Tăng Nhơn Phú A, Quận 9, Thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Diện tích khu đất là 755 m², diện tích xây dựng là 278 m², quy mô gồm 5 tầng, tầng tum và tầng mái (công trình dân dụng cấp III).
  • Phạm vi thời gian: Vòng đời dự án hoạt động kinh doanh trong 12 năm; số liệu thực nghiệm theo dõi chi phí tiến độ từ ngày 18/12/2023 đến ngày 18/03/2024; thời điểm lập đồ án hoàn thành vào tháng 06/2024. Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Vật liệu Bang Home.

Cơ sở pháp lý và phương pháp thực hiện

Đồ án được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và định mức kinh tế kỹ thuật hiện hành trong lĩnh vực đầu tư xây dựng tại Việt Nam:

  • Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng; Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15; Luật Quy hoạch 2018; Luật Kiến trúc 2019; Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (áp dụng mức thuế suất 20% cho doanh nghiệp có doanh thu năm dưới 20 tỷ đồng theo Nghị định 218/2013/NĐ-CP).
  • Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định 15/2021/NĐ-CP (quản lý dự án), Nghị định 10/2021/NĐ-CP (quản lý chi phí), Nghị định 06/2021/NĐ-CP (quản lý chất lượng, thi công), Nghị định 09/2021/NĐ-CP (vật liệu xây dựng), Nghị định 50/2021/NĐ-CP (hợp đồng xây dựng), Nghị định 20/2022/NĐ-CP và Nghị định 119/2015/NĐ-CP (bảo hiểm bắt buộc), Nghị định 53/2017/NĐ-CP (giấy tờ đất đai cấp phép xây dựng), Nghị định 72/2019/NĐ-CP (quy hoạch xây dựng và đô thị).
  • Các Thông tư của Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch & Đầu tư: Thông tư 11/2021/TT-BXD (quản lý chi phí), Thông tư 12/2021/TT-BXD (định mức xây dựng), Thông tư 13/2021/TT-BXD (đo bóc khối lượng), Thông tư 14/2021/TT-BXD (chi phí bảo trì), Thông tư 06/2021/TT-BXD (phân cấp công trình), Thông tư 08/2022/TT-BKHĐT (mẫu E-HSMT xây lắp Mẫu 1B), Quyết định 610/QĐ-BXD năm 2022 công bố suất vốn đầu tư xây dựng năm 2021.

Phương pháp nghiên cứu và công cụ kỹ thuật áp dụng trong đồ án:

  • Phương pháp khảo sát và phân tích thị trường: Khảo sát đơn giá thuê văn phòng tại 6 dự án lân cận khu vực Quận 9 để xác định phân khúc thị trường và mức giá cho thuê mục tiêu.
  • Phương pháp phân tích tài chính dự án: Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính gồm Giá trị hiện tại ròng (NPV), Suất sinh lời nội tại (IRR), Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR), Thời gian hoàn vốn (PP) theo hai quan điểm: Quan điểm Tổng đầu tư (TIPV) và Quan điểm Chủ đầu tư (EPV); Phân tích tỷ số khả năng trả nợ (DSCR); Phân tích độ nhạy một chiều với hai yếu tố rủi ro then chốt là lãi suất vay và doanh thu cho thuê.
  • Phương pháp tính toán kỹ thuật thi công: Sử dụng lý thuyết cơ học đất và kết cấu để tính toán ổn định, cường độ và biến dạng cho hệ thống cốp pha móng, cột, dầm, sàn và giàn giáo chịu lực; tính toán năng suất máy móc đào đất và vận chuyển.
  • Phương pháp quản lý dự án: Áp dụng phương pháp Quản lý giá trị đạt được (Earned Value Management - EVM), tích hợp biểu đồ đường cong chữ S (S-curve) và chu trình PDCA để kiểm soát tiến độ và chi phí trên phần mềm Microsoft Project; phương pháp so sánh đối chiếu số liệu bóc tách khối lượng hình học giữa phần mềm Qsunc, phần mềm Revit và phương pháp bóc tách thủ công.
  • Phần mềm ứng dụng: Dự toán ETA, Microsoft Excel, Microsoft Project, Autodesk Revit, Qsunc.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lập dự án đầu tư xây dựng

Chương này tập trung vào nghiên cứu thị trường, quy mô kỹ thuật và mô hình tài chính của công trình Văn phòng Sơn La:

  • Thị trường cạnh tranh: Tác giả tổng hợp dữ liệu khảo sát giá thuê tại các dự án lân cận trên địa bàn Quận 9 làm cơ sở định vị văn phòng hạng B với giá cho thuê dự kiến 3.000.000 VNĐ/phòng/tháng cùng phí dịch vụ phụ thu:
Tên văn phòng Địa chỉ Quy mô Giá tham khảo Tình trạng
Vinhomes Grand Park Long Bình, Quận 9 150 m² 15 triệu/tháng Đang kêu gọi cho thuê
Văn phòng KDC Khang Điền Phước Long B, Quận 9 35 m² 6,5 triệu/tháng Đang kêu gọi cho thuê
Khu dân cư Gia Hòa Phước Long B, Quận 9 30 m² 6,5 triệu/tháng Đang kêu gọi cho thuê
Mặt tiền Đỗ Xuân Hợp Phước Long A, Quận 9 315 m² 50 triệu/tháng Đang kêu gọi cho thuê
Văn phòng 5 tầng Long Bình, Quận 9 235 m² 25 triệu/tháng Đang kêu gọi cho thuê
Nhà Verosa Phú Hữu, Quận 9 200 m² 25 triệu/tháng Đang kêu gọi cho thuê
  • Cơ cấu tổ chức nhân sự vận hành: Mô hình quản lý gồm 7 chức danh với 10 nhân sự (1 Giám đốc dự án, 2 Nhân viên bảo dưỡng, 1 Lễ tân, 1 CSKH, 1 Kế toán, 1 Bảo vệ, 3 Lao công), tổng quỹ lương ban đầu là 143 triệu VNĐ/tháng (1,716 tỷ VNĐ/năm).
  • Tổng mức đầu tư: Được lập trên cơ sở diện tích xây dựng 278 m² sàn/tầng (tổng diện tích đất 755 m²), công trình cấp III, thiết kế 2 bước. Tổng mức đầu tư trước thuế là 21.365.472.461 VNĐ, tổng mức đầu tư sau thuế là 23.502.019.707 VNĐ:
STT Khoản mục chi phí Ký hiệu Giá trị trước thuế (VNĐ) Thuế GTGT Giá trị sau thuế (VNĐ)
1 Chi phí xây dựng $G_{xd}$ 11.347.877.904 10% 12.482.665.694
2 Chi phí thiết bị $G_{tb}$ 1.882.162.392 10% 2.070.378.631
3 Chi phí quản lý dự án $G_{qlda}$ 376.923.848 10% 414.616.233
4 Chi phí tư vấn đầu tư $G_{tv}$ 1.026.819.152 10% 1.129.501.068
5 Chi phí khác $G_k$ 0 10% 0
6 Chi phí dự phòng $G_{dp}$ 731.689.165 10% 804.858.081
7 Chi phí mua đất (hợp tác) - 6.000.000.000 10% 6.600.000.000
Tổng cộng Tổng mức đầu tư $G_{tmdt}$ 21.365.472.461 - 23.502.019.707
  • Phương án huy động vốn và trả nợ: Vốn đầu tư ban đầu tính toán là 25 tỷ VNĐ, trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 30% (7,5 tỷ VNĐ, suất sinh lời kỳ vọng 15%), vốn vay ngân hàng chiếm 70% (17,5 tỷ VNĐ, lãi suất 8,5%/năm). Nợ gốc và lãi vay được trả đều hàng năm trong 12 năm với mức thanh toán cố định 2,383 tỷ VNĐ/năm.
  • Hiệu quả tài chính và phân tích độ nhạy:
    • Quan điểm Tổng đầu tư (TIPV): Suất chiết khấu WACC = 10,5%, NPV = 8,812 tỷ VNĐ, IRR = 18%, BCR = 1,222, thời gian hoàn vốn PP = 5 năm.
    • Quan điểm Chủ đầu tư (EPV): Suất chiết khấu WACC = 10,5%, NPV = 10,276 tỷ VNĐ, IRR = 48%, BCR = 1,19, thời gian hoàn vốn PP = 4 năm.
    • Khả năng trả nợ (DSCR): Năm thứ nhất hệ số đạt âm do chi phí đầu tư ban đầu; từ năm thứ 2 đến năm thứ 12 hệ số DSCR luôn lớn hơn 1 (năm 2 đạt 1,56; năm 6 đạt 2,03; năm 10 đạt 2,64), khẳng định khả năng tự cân đối nghĩa vụ nợ.
    • Độ nhạy một chiều: Biến động lãi suất ±1% ảnh hưởng đến NPV nhưng ít làm thay đổi IRR. Khi doanh thu cho thuê tăng 10%, NPV đạt 12,562 tỷ VNĐ (IRR = 21%); khi doanh thu giảm 10%, NPV giảm xuống 5,062 tỷ VNĐ (IRR = 15%). Doanh thu không được phép giảm quá 15% để tránh nguy cơ thâm hụt tài chính.

Chương 2: Hồ sơ mời thầu

Nội dung chương 2 thiết lập hoàn chỉnh hồ sơ mời thầu qua mạng (E-HSMT) cho gói thầu thi công xây dựng theo quy định của Luật Đấu thầu 22/2023/QH15 và Thông tư 08/2022/TT-BKHĐT (Mẫu số 1B):

  • Dữ liệu đấu thầu: Phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ; thời hạn sửa đổi E-HSMT tối thiểu 10 ngày; thời gian tổ chức khảo sát hiện trường vào lúc 09:00 ngày 11/01/2025 tại 88 Đường Làng Tăng Phú; chi phí nộp E-HSDT là 330.000 VNĐ; thời gian hiệu lực E-HSDT $\ge$ 120 ngày; thời gian có hiệu lực của bảo đảm dự thầu là 210 ngày.
  • Quy định về thầu phụ: Nhà thầu được phép sử dụng thầu phụ với tỷ lệ tối đa không quá 50% giá dự thầu; cấm sử dụng nhà thầu phụ đặc biệt.
  • Tiêu chuẩn đánh giá năng lực và kinh nghiệm:
    • Doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây dựng trong 3 năm gần nhất (2021-2023) tối thiểu đạt 3,731 tỷ VNĐ (không bao gồm VAT).
    • Yêu cầu nguồn lực tài chính thực hiện gói thầu đạt tối thiểu 2,383 tỷ VNĐ.
    • Kinh nghiệm thực hiện hợp đồng xây lắp: Hoàn thành tối thiểu 01 hợp đồng xây dựng công trình dân dụng cấp III trở lên kể từ ngày 01/01/2021.
    • Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng công trình dân dụng từ hạng II trở lên.
  • Yêu cầu về nhân sự chủ chốt và thiết bị thi công:
STT Vị trí nhân sự chủ chốt Tổng số năm kinh nghiệm tối thiểu Kinh nghiệm công việc tương tự (năm)
1 Chỉ huy trưởng 5 3
2 Chủ nhiệm kỹ thuật công trình 4 2
3 Chủ nhiệm thiết kế bản vẽ thi công 4 2
4 Đội trưởng thi công 3 2
5 Giám sát kỹ thuật, chất lượng 3 2
STT Loại thiết bị thi công chủ yếu Đặc tính kỹ thuật Số lượng tối thiểu
1 Cần cẩu bánh xích 10 tấn $\ge$ 1
2 Máy bơm bê tông Năng suất 50 m³/h $\ge$ 1
3 Máy cắt uốn cốt thép Công suất 5 kW $\ge$ 1
4 Máy đầm bàn Công suất 1 kW $\ge$ 1
5 Máy đầm đất cầm tay Trọng lượng 70 kg $\ge$ 3
6 Máy đầm dùi Công suất 1,5 kW $\ge$ 3
7 Máy đào Dung tích gầu 0,5 m³ $\ge$ 2
8 Máy hàn điện Công suất 23 kW $\ge$ 2
9 Máy khoan bê tông Công suất 0,62 kW $\ge$ 2
10 Máy nén khí diezel Năng suất 360 m³/h $\ge$ 1
11 Máy trộn bê tông Dung tích 250 lít $\ge$ 3
12 Máy trộn vữa Dung tích 150 lít $\ge$ 2
13 Ô tô tự đổ Tải trọng 10 tấn $\ge$ 2
  • Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật: Áp dụng phương pháp đánh giá theo tiêu chí "Đạt/Không đạt" kết hợp phương pháp giá thấp nhất để xếp hạng nhà thầu sau khi hiệu chỉnh sai lệch.

Chương 3: Dự toán công trình xây dựng

Chương 3 trình bày thuyết minh và kết quả xác định dự toán chi phí xây dựng công trình:

  • Thuyết minh đo bóc khối lượng chi tiết cho toàn bộ các công tác từ phần ngầm (cọc, móng, đài giằng), phần thân (cột, dầm, sàn các tầng, tum, mái) đến phần hoàn thiện (xây tường, trát, ốp lát, sơn bả).
  • Ứng dụng phần mềm Dự toán ETA kết hợp bảng tính chiết tính chi phí vật tư, nhân công, máy thi công và nhiên liệu theo hệ thống định mức xây dựng tại Thông tư 12/2021/TT-BXD.
  • Tổng hợp chi phí xây dựng ($G_{xd}$) trước thuế đạt 11.347.877.904 VNĐ (sau thuế 10% là 12.482.665.694 VNĐ), liên kết trực tiếp với dữ liệu bảng tổng mức đầu tư tại Chương 1.

Chương 4: Thiết kế biện pháp thi công

Chương này giải quyết các giải pháp kỹ thuật thi công cho các giai đoạn thi công chính:

  • Thi công ép cọc bê tông cốt thép: Căn cứ vào mặt cắt địa chất khu vực Quận 9, tác giả lựa chọn phương án thi công ép cọc BTCT tiết diện 25x25 cm bằng phương pháp ép giàn tải sắt, xác định tải trọng ép đầu cọc và thiết bị ép cọc phù hợp.
  • Thi công đào đất: Tính toán khối lượng đào móng và đắp đất công trình. Lựa chọn thiết bị đào đất gồm máy đào bánh xích gầu nghịch Hitachi ZX130-5G kết hợp ô tô tự đổ tải trọng 10 khối Hyundai HD270 Euro 5 để vận chuyển đất thừa ra khỏi công trường.
  • Thi công ván khuôn (cốp pha): Thực hiện tính toán kiểm tra khả năng chịu uốn, chịu cắt và độ võng của cốp pha móng, cốp pha cột, cốp pha dầm kích thước 300x400 mm, cốp pha sàn, cùng hệ thống cột chống và giàn giáo thép chịu lực nhằm bảo đảm an toàn kết cấu trong quá trình đổ bê tông.
  • Thi công hoàn thiện: Thiết lập quy trình kỹ thuật xây tường gạch, công tác trát tường vữa xi măng và các tiêu chuẩn kiểm tra, nghiệm thu chất lượng theo quy chuẩn xây dựng hiện hành.

Chương 5: Tổ chức và quản lý xây dựng

Nội dung chương 5 thiết lập các giải pháp tổ chức sản xuất tại công trường:

  • Sơ đồ tổ chức thi công: Thiết lập bộ máy điều hành công trường, phân bổ các đội thi công trực tiếp và gián tiếp theo trình tự thi công kết cấu và hoàn thiện.
  • Kế hoạch cung ứng vật tư và thiết bị: Lập biểu đồ cung ứng cốt thép, biểu đồ luân chuyển ván khuôn theo tiến độ thi công; bố trí thiết bị nâng chuyển vật liệu lên cao bằng tời điện KCD.
  • Mặt bằng thi công tổng thể: Phân khu chức năng mặt bằng xây dựng gồm cổng ra vào, tuyến đường vận chuyển nội bộ, bãi tập kết vật liệu (cát, đá, xi măng, gạch, thép), xưởng gia công cốt thép - ván khuôn, lán trại tạm của ban chỉ huy và công nhân (tổng hợp theo Bảng 5.1).
  • Tính toán cấp điện và nước thi công: Tính toán tổng công suất tiêu thụ điện phục vụ máy móc thi công và chiếu sáng sinh hoạt; tính toán lưu lượng và đường kính ống cấp nước phục vụ trộn vữa, bảo dưỡng bê tông và phòng cháy chữa cháy (theo Bảng 5.2).

Chương 6: Chuyên đề – Kiểm soát chi phí bằng EVM và so sánh khối lượng với Qsunc

Chuyên đề tốt nghiệp bao gồm hai phần nội dung chuyên sâu:

  • Phần 1: Theo dõi và kiểm soát chi phí dự án bằng phương pháp Quản lý giá trị đạt được (Earned Value Management - EVM):
    • Ứng dụng chu trình quản lý chất lượng Deming (PDCA) kết hợp các chỉ số kỹ thuật của EVM: Giá trị kế hoạch (PV), Giá trị đạt được (EV), Chi phí thực tế (AC), Chỉ số hiệu suất tiến độ (SPI), Chỉ số hiệu suất chi phí (CPI).
    • Thiết lập đường cong chữ S (S-curve) để trực quan hóa tiến trình thực hiện dự án trên phần mềm Microsoft Project.
    • Phân tích số liệu dòng tiền và tiến độ thực tế giai đoạn từ ngày 18/12/2023 đến ngày 18/03/2024; áp dụng nguyên tắc quản lý ngoại lệ (Management by Exception) để phát hiện và cảnh báo các sai lệch chi phí - tiến độ giữa kế hoạch và thực tế.
  • Phần 2: So sánh khối lượng dự toán thủ công – Revit – Qsunc:
    • Giới thiệu các tính năng bóc tách khối lượng tự động của phần mềm Qsunc.
    • Thực hành đo bóc khối lượng hình học các cấu kiện tầng 2 gồm cột bê tông cốt thép, dầm bê tông cốt thép và khối lượng xây tường.
    • Đối chiếu sai số, đánh giá ưu điểm và hạn chế giữa ba phương pháp bóc tách khối lượng: đo bóc thủ công trên bản vẽ 2D bằng Excel, xuất khối lượng từ mô hình BIM Autodesk Revit và bóc tách tự động trên nền tảng Qsunc (tổng hợp tại Bảng 7.6).

Kết quả và đóng góp

Đồ án đã trích xuất và tổng hợp được các kết quả kỹ thuật và tài chính cụ thể:

  1. Xác định chính xác tổng mức đầu tư của công trình Văn phòng Sơn La sau thuế là 23.502.019.707 VNĐ (trước thuế là 21.365.472.461 VNĐ), trong đó giá trị xây lắp sau thuế đạt 12.482.665.694 VNĐ và chi phí thiết bị sau thuế đạt 2.070.378.631 VNĐ.
  2. Chứng minh tính khả thi về mặt tài chính của dự án văn phòng cho thuê với vòng đời 12 năm:
    • Theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV): $NPV = 8.812$ tỷ VNĐ, $IRR = 18% > 10,5%$, $BCR = 1,222$, thời gian hoàn vốn là 5 năm.
    • Theo quan điểm Chủ đầu tư (EPV): $NPV = 10.276$ tỷ VNĐ, $IRR = 48%$, $BCR = 1,19$, thời gian hoàn vốn là 4 năm.
    • Khả năng trả khoản nợ vay 17,5 tỷ VNĐ (lãi suất 8,5%/năm) được bảo đảm với số tiền trả gốc và lãi cố định 2,383 tỷ VNĐ/năm, hệ số DSCR từ năm thứ 2 đến năm thứ 12 luôn đạt mức an toàn (> 1).
  3. Đóng góp về mặt phương pháp quản lý:
    • Chuẩn hóa bộ hồ sơ mời thầu điện tử (E-HSMT) phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ theo mẫu mới nhất của Thông tư 08/2022/TT-BKHĐT và Luật Đấu thầu 2023.
    • Ứng dụng thành công công cụ EVM trên nền tảng Microsoft Project vào việc giám sát chi phí và tiến độ theo chu kỳ 3 tháng thực nghiệm công trường.
    • Kiểm chứng thực tế mức độ sai lệch khi bóc tách khối lượng giữa công cụ đo bóc tự động Qsunc, mô hình thông tin công trình BIM (Revit) và phương pháp tính toán thủ công truyền thống, cung cấp cơ sở lựa chọn công cụ đo bóc cho các giai đoạn lập dự toán.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đồ án:

  • Số liệu tính toán tài chính và giá thuê được xây dựng dựa trên các giả định thị trường và dữ liệu khảo sát trong phạm vi bán kính lân cận Quận 9 tại thời điểm cuối năm 2023; chưa tính toán đến các biến động kinh tế vĩ mô kéo dài suốt vòng đời 12 năm của dự án.
  • Về chuyên đề kiểm soát chi phí EVM, phạm vi thực nghiệm theo dõi số liệu chi phí và tiến độ thực tế mới chỉ dừng lại ở khoảng thời gian 3 tháng (từ 18/12/2023 đến 18/03/2024), chưa bao quát toàn bộ chu kỳ thi công cho đến khi quyết toán bàn giao.
  • Về chuyên đề so sánh công cụ bóc tách khối lượng, phạm vi thực nghiệm phần mềm Qsunc mới chỉ áp dụng cho kết cấu tầng 2 (cột, dầm, tường), chưa mở rộng ra toàn bộ công trình cũng như các hệ thống cơ điện (MEP).

Hướng phát triển tiếp theo:

  • Mở rộng mô hình theo dõi EVM cho toàn bộ vòng đời thi công xây dựng dự án nhằm đánh giá toàn diện các chỉ số hoàn thành dự báo (EAC, VAC).
  • Ứng dụng quy trình bóc tách tự động bằng Qsunc kết hợp mô hình BIM cho toàn bộ các cấu kiện phức tạp và hệ thống kỹ thuật công trình.

Giá trị tham khảo

Đồ án là tài liệu tham khảo chuyên môn phù hợp cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý Xây dựng, Kinh tế Xây dựng và Kỹ thuật Công trình Xây dựng đang thực hiện đồ án tốt nghiệp hoặc các học phần liên quan đến Lập dự án đầu tư, Quản lý chi phí, Đấu thầu và Tổ chức thi công.
  • Kỹ sư định giá (QS), kỹ sư quản lý dự án tại các chủ đầu tư và ban quản lý dự án cần tham khảo mô hình tài chính TIPV/EPV, bảng tính khấu hao, lịch trả nợ và phương pháp đánh giá rủi ro tài chính một chiều.
  • Cán bộ làm công tác đấu thầu tại các doanh nghiệp xây lắp cần mẫu tham khảo về lập E-HSMT theo Thông tư 08/2022/TT-BKHĐT và Luật Đấu thầu 22/2023/QH15.
  • Các kỹ sư công trường quan tâm đến phương pháp kiểm soát chi phí - tiến độ bằng EVM trên Microsoft Project và việc ứng dụng phần mềm Qsunc trong bóc tách khối lượng.

Câu hỏi thường gặp

1. Cơ cấu nguồn vốn và phương thức trả nợ của dự án Văn phòng Sơn La được xác định như thế nào?

Tổng vốn đầu tư ban đầu của dự án là 25 tỷ VNĐ. Cơ cấu nguồn vốn gồm:

  • Vốn chủ sở hữu: 7,5 tỷ VNĐ (chiếm 30%), suất sinh lời kỳ vọng là 15%.
  • Vốn vay ngân hàng: 17,5 tỷ VNĐ (chiếm 70%), lãi suất vay cố định 8,5%/năm. Phương thức trả nợ là trả đều cả gốc và lãi hàng năm trong suốt vòng đời dự án 12 năm với giá trị thanh toán cố định 2,383 tỷ VNĐ/năm.

2. Sự khác biệt giữa kết quả đánh giá tài chính theo quan điểm TIPV và quan điểm EPV trong đồ án là gì?

  • Theo quan điểm Tổng đầu tư (TIPV): Suất chiết khấu WACC là 10,5%, Giá trị hiện tại ròng (NPV) đạt 8,812 tỷ VNĐ, Suất sinh lời nội tại (IRR) đạt 18%, Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) là 1,222, Thời gian hoàn vốn (PP) là 5 năm.
  • Theo quan điểm Chủ đầu tư (EPV): Suất chiết khấu WACC là 10,5%, Giá trị hiện tại ròng (NPV) đạt 10,276 tỷ VNĐ, Suất sinh lời nội tại (IRR) đạt 48%, Tỷ số lợi ích - chi phí (BCR) là 1,19, Thời gian hoàn vốn (PP) là 4 năm. Các chỉ tiêu theo quan điểm EPV cao hơn TIPV do dự án sử dụng đòn bẩy tài chính với chi phí sử dụng vốn vay (8,5%) thấp hơn tỷ suất sinh lời của dự án.

3. Hồ sơ mời thầu (E-HSMT) đưa ra những yêu cầu tối thiểu nào về năng lực tài chính và kinh nghiệm của nhà thầu?

  • Doanh thu bình quân hàng năm từ hoạt động xây dựng trong 3 năm gần nhất (2021-2023) tối thiểu đạt 3,731 tỷ VNĐ (không gồm VAT).
  • Nguồn lực tài chính thực hiện gói thầu tối thiểu đạt 2,383 tỷ VNĐ.
  • Giá trị tài sản ròng trong 3 năm gần nhất phải dương và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế.
  • Kinh nghiệm thực hiện hợp đồng tương tự: Hoàn thành tối thiểu 01 hợp đồng xây lắp công trình dân dụng cấp III trở lên kể từ ngày 01/01/2021.
  • Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng công trình dân dụng từ hạng II trở lên.

4. Thiết bị và nhân sự chỉ huy thi công chủ yếu trong E-HSMT được quy định cụ thể ra sao?

  • Nhân sự chủ chốt: Chỉ huy trưởng (tối thiểu 5 năm kinh nghiệm tổng thể, 3 năm kinh nghiệm công việc tương tự); Chủ nhiệm kỹ thuật và Chủ nhiệm thiết kế bản vẽ thi công (4 năm kinh nghiệm tổng thể, 2 năm tương tự); Đội trưởng thi công và Giám sát kỹ thuật (3 năm kinh nghiệm tổng thể, 2 năm tương tự).
  • Thiết bị thi công chính: Tối thiểu 1 cần cẩu bánh xích 10 tấn, 1 máy bơm bê tông năng suất 50 m³/h, 1 máy cắt uốn cốt thép 5 kW, 2 máy đào dung tích gầu 0,5 m³, 2 ô tô tự đổ tải trọng 10 tấn, 3 máy đầm cóc 70 kg, 3 máy đầm dùi 1,5 kW, 3 máy trộn bê tông 250 lít.

5. Mục đích và phạm vi của việc ứng dụng phần mềm Qsunc trong chuyên đề tốt nghiệp là gì?

Phần mềm Qsunc được sử dụng nhằm mục đích đo bóc khối lượng hình học tự động từ mô hình thiết kế, từ đó so sánh và đối chiếu sai lệch số liệu với phương pháp đo bóc thủ công truyền thống qua bảng tính Excel và xuất khối lượng từ mô hình BIM Autodesk Revit. Phạm vi thực nghiệm của chuyên đề tập trung vào các cấu kiện chính của tầng 2 công trình, bao gồm cột bê tông cốt thép, dầm bê tông cốt thép và tường xây.

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp "Công trình Văn phòng Sơn La" của sinh viên Võ Trọng Bằng là công trình học thuật hoàn chỉnh thuộc ngành Quản lý Xây dựng, giải quyết toàn diện chuỗi công việc chuẩn bị đầu tư và tổ chức thi công xây dựng theo các quy định pháp luật và định mức hiện hành. Nghiên cứu đã chứng minh tính khả thi kinh tế của dự án với tổng mức đầu tư 23,502 tỷ VNĐ thông qua các chỉ số tài chính vững chắc ($NPV = 8,812$ tỷ VNĐ theo TIPV, hoàn vốn sau 5 năm), đồng thời thiết lập chi tiết biện pháp kỹ thuật thi công móng cọc, đào đất, cốp pha và hồ sơ mời thầu xây lắp. Điểm nhấn học thuật của đồ án là việc tích hợp thành công phương pháp EVM trên Microsoft Project để kiểm soát tiến độ - chi phí cùng việc so sánh công nghệ bóc tách khối lượng giữa Qsunc, Revit và phương pháp truyền thống.