CHƯƠNG 1 : LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Giới thiệu dự án ▪ Tên dự án : Văn Phòng Sơn La ▪ Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu Tư Xây Dựng Và Vật Liệu Bang Home ▪ Địa điểm xây dựng : 88 Đường Làng Tăng Phú, Tăng Nhơn Phú A,Quận 9, Thành Phố Thủ Đức. ▪ Khu vực kinh doanh : Thành phố Hồ Chí Minh ▪ Mục đích đầu tư : Với mục đích xây dựng là cho thuê, nên tòa nhà văn phòng tạo ra một dòng tiền ổn định cho các nhà đầu tư. Thời hạn cho thuê các tòa nhà này thông thường kéo dài từ 10 đến 15 năm, mang lại cho các nhà đầu tư lợi nhuận dồi dào mà không phải trả thêm bất cứ chi phí phát sinh nào. ▪ Phân khúc khách hàng : Các công ty khu vực.
▪ Chi phí đầu tư xây dựng công trình : 25 tỷ ▪ Nguồn vốn: Vốn chủ sở hữu (30%) , vốn vay (70%) và lãi vay (8.5%) ▪ Qui mô xây dựng : Văn Phòng Sơn La xây dựng với 5 tầng, tầng tatum và tầng mái. Diện tích xây dựng 278m2 với kích thước 18. ▪ Vòng đời dự án : 12 năm. ▪ Cơ sở pháp lý : Luật Xây dựng mới nhất áp dụng năm 2024 là Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi: - Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 - Luật Kiến trúc 2019 - Luật Xây dựng sửa đổi 2020 - Nghị định 20/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 119/2015/NĐ-CP quy định về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng - Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng.
- Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng - Nghị định 10/2021/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. - Nghị định 09/2021/NĐ-CP về quản lý vật liệu xây dựng. SVTH: VÕ TRỌNG BẰNG – 20155066 1 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD : TS. NGUYỄN VĂN MINH - Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
- Nghị định 72/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định 44/2015/NĐ-CP hướng dẫn về quy hoạch xây dựng. - Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng - Nghị định 119/2015/NĐ-CP quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng - Thông tư 14/2021/TT-BXD hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng. - Thông tư 13/2021/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và đo bóc khối lượng công trình. - Thông tư 12/2021/TT-BXD về định mức xây dựng.
- Thông tư 11/2021/TT-BXD hướng dẫn nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng. - Thông tư 06/2021/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. - Thông tư 106/2021/TT-BQP quy định về thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở trong Bộ Quốc phòng. - Thông tư 20/2019/TT-BXD hướng dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.Phân tích tình hình kinh tế xã hội : 1.1 Giới thiệu về khu vực thực hiện dự án : ▪ Tên dự án : Văn phòng Sơn La ▪ Địa điểm : 88 Đường Làng Tăng Phú, Tăng Nhơn Phú A, Quận 9, thành phố Thủ Đức ▪ Diện tích xây dựng : 278 m2 với kích thước 18.
▪ Diện tích đất : 755 m2 với kích thước 32. SVTH: VÕ TRỌNG BẰNG – 20155066 2 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD : TS. NGUYỄN VĂN MINH Hình 1.Vị trí của văn phòng Sơn La ▪ Tình hình kinh tế - xã hội khu vực thực hiện dự án : Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tháng 10 và 10 tháng đầu năm 2023 vào chiều ngày 30/10, Sở Kế hạch và Đầu tư TP.HCM đã nêu nhận định : Trong tháng 10/2023, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) tăng 2,4%; kim ngạch xuất khẩu tăng 10,5% so cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 10 tháng, IIP trên toàn địa bàn Thành phố tăng 3,7%.
Đối với 4 ngành công nghiệp trọng điểm (cơ khí, điện tử – công nghệ thông tin, hóa dược – cao su, nhựa và chế biến lương thực thực phẩm), IIP 10 tháng tăng 6,3% so với cùng kỳ. Về đầu tư FDI, các dự án được cấp mới tăng 43% và tăng 8,1% vốn đầu tư. Số doanh nghiệp thành lập mới tăng 15%, tỷ lệ vốn đăng ký của doanh nghiệp tiếp tục chiều hướng tăng, tháng sau cao hơn tháng trước (tỷ lệ giảm 4,5%, thấp hơn so với những tháng gần đây). Số lao động được giải quyết việc làm tăng 0,25%; số chỗ việc làm mới tăng 0,29%.
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng 10 ước đạt 108. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 10 tháng đầu năm 2023 ước đạt 978.681 tỷ đồng, tăng 9,2% so cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp thành lập mới tăng nhưng giảm về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2022 (giảm 4,5%).086 doanh nghiệp tạm ngưng hoạt động, tăng 29,5% so cùng kỳ; thu hút FDI khoảng 2,31 tỷ USD, giảm 32,3% so với cùng kỳ.Phân tích thị trường 1.1 Giới thiệu về thị trường kinh doanh Quận 9 sở hữu được những lợi thế lớn về kết nối siêu liên kết, từ đó vừa thuận tiện để đến trung tâm Quận 1, lại vừa di chuyển dễ dàng đến các tỉnh thành khu vực xung quanh: • Phía Đông Quận 9 tiếp giáp Biên Hòa - Đồng Nai, Nhơn Trạch • Phía Bắc giáp Dĩ An - Bình Dương SVTH: VÕ TRỌNG BẰNG – 20155066 3 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD : TS. NGUYỄN VĂN MINH • Cách Quận 1 tối đa 13km Ngoài ra, với khoảng cách đang ngày càng rút ngắn từ Quận 9 đến trung tâm thành phố, thay vì di chuyển qua hầm Thủ Thiêm hay Xa Lộ Hà Nội như trước thì cư dân có thể lựa chọn di chuyển qua tuyến đường song hành cao tốc TP.
Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây để ngắn hơn và đỡ tắc đường hơn.2 Vị trí kết nối linh hoạt của Quận 9 trong bán kính 20km. Để đánh giá được tiềm năng đầu tư văn phòng cho thuê Quận 9, hạ tầng luôn là yếu tố quyết định giá trị. Có thể nói, theo cùng dự đi lên trong hạ tầng, Quận 9 đang lột xác mỗi ngày và trong tương lai nơi đây sẽ thu hút được một lượng lớn các dự án lớn.2 Mô hình phân tích • Phân tích đối thủ cạnh tranh hiện tại Bảng 1.1 Các khu văn phòng đang xây dựng Tên văn phòng Địa chỉ Quy mô Giá tham khảo Tình trạng Vinhomes Grand Đang kêu gọi cho Long Bình, Quận 9 150 m2 15 triệu/tháng Park thuê Văn phòng KDC Đang kêu gọi cho Phước Long B, Quận 9 35 m2 6.5 triệu/tháng Khang Điền thuê Đang kêu gọi cho Khu dân cư Gia Hòa Phước Long B, Quận 9 30 m2 6.5 triệu/tháng thuê Đang kêu gọi cho MT Đỗ Xuân Hợp Phước Long A, Quận 9 315 m2 50 triệu/tháng thuê Đang kêu gọi cho Văn phòng 5 tầng Long Bình, Quận 9 235 m2 25 triệu/tháng thuê Đang kêu gọi cho Nhà Verosa Phú Hữu, Quận 9 200 m2 25 triệu/tháng thuê SVTH: VÕ TRỌNG BẰNG – 20155066 4 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD : TS. NGUYỄN VĂN MINH => Bảng 1.3 là tổng hợp các văn phòng xây dựng tại gần Tăng Nhơn Phú A là đối thủ cạnh tranh tương lai cho dự án nhưng với việc dự án được thực hiện quy mô nhỏ, tiến độ thực hiện nhanh chống và chi phí thấp hơn nên dự án vẫn có khía cạnh cho sự lựa chọn từ khách hàng.3 Kết luận Dựa vào các yếu tố phân tích trên ta thấy được nhu cầu văn phòng tại quận 9 đang rất thu hút, cùng với đó kinh tế càng phát triển thu hút nhiều nhà đầu tư đến khu vực kinh doanh.
Do vậy, thị trường dành cho văn phòng đang có nhu cầu cao.Phân tích kỹ thuật và tổ chức nhân lực 1.1 Vị trí và quy mô xây dựng - Qui mô xây dựng văn phòng có diện tích 278m2 với diện tích đất 750m2, bao gồm 5 tầng 1 tatum và 1 mái.3 Khu đất xây dựng - Dựa vào các tiêu chí đánh giá ta xác định được văn phòng cho thuê Sơn La là văn phòng hạng B.4 Tiêu chí xếp loại văn phòng SVTH: VÕ TRỌNG BẰNG – 20155066 5 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD : TS.2 Tổng mức đầu tư công trình Công trình : Văn phòng Sơn La xây dựng tại 88 Đường Làng Tăng Phú, Tăng Nhơn Phú A,Quận 9, Thành Phố Thủ Đức.2 Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư xây dựng Loại công trình: Công trình nhà văn phòng Loại thiết kế: Thiết kế 2 bước Cấp công trình: Cấp III Cách thẩm định: Suất vốn đầu tư THÔNG TƯ TRA CỨU THÔNG TƯ 06/2021/TT-BXD PHÂN CẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG đơn vị tính: đồng Định Giá trị trước Thuế STT Nội dung chi phí Cách tính Giá trị sau thuế Ký hiệu mức thuế GTGT QUYẾT ĐỊNH 610/QĐ-BXD 2022 CÔNG BỐ 1 Chi phí xây dựng SUẤT VỐN 11,347,877,904 10% 12,482,665,694 Gxd ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 2021 theo bảng tổng Hạng mục xây lắp hợp dự toán chi phí SVTH: VÕ TRỌNG BẰNG – 20155066 6 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD : TS. NGUYỄN VĂN MINH theo bảng tổng 2 Chi phí thiết bị hợp chi phí thiết 1,882,162,392 10% 2,070,378,631 Gtb bị Tổng chi phí XD và TB 13,230,040,296 14,553,044,326 3 Chi phí quản lý dự án 2.849% 376,923,848 10% 414,616,233 Gqlda 4 Chi phí tư vấn đầu tư 1,026,819,152 1,129,501,068 Gtv Chi phí lập báo cáo tiền khả thi 1.114% 147,382,649 10% 162,120,914 Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật 3.60% 476,281,451 10% 523,909,596 THÔNG TƯ Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng 0.2425% 27,518,604 10% 30,270,464 12/2021/TT-BXD Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ ĐỊNH MỨC 0.4107% 7,730,041 10% 8,503,045 sơ dự thầu thi công xây dựng XÂY DỰNG Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ 0.3857% 7,259,500 10% 7,985,450 sơ dự thầu mua sắm vật tư, thiết bị Chi phí giám sát thi công xây dựng 3.1781% 360,646,908 10% 396,711,598 5 chi phí khác 0 Gk 6 chi phí dự phòng Gdp1 + Gdp2 731,689,165 10% 804,858,081 Gdp Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng (Gxd+Gtb+Gq 6.1 10 % 731,689,165 phát sinh lda+Gtv+Gk)xk 6.2 Chi phí dự phòng cho yếu tố trược giá Skhudat * 7 Chi phí mua đất 6,000,000,000 10% 6,600,000,000 8trvnđ/m2 SVTH: VÕ TRỌNG BẰNG – 20155066 7 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD : TS.